타인의 집을 빌려 살다 보면 집주인의 개인적인 채무관계로 인해 살던 집이 경매에 넘어가는 끔찍한 사고가 발생하기도 하는데요. 이렇게 집이 경매가 진행 중인데 세입자(임차인)가 "임대차 계약서"까지 분실했다면 어떻게 될까요? 과연 기존에 "전입신고 + 확정일자"를 받은 효력을 인정받을 수 있을까요?
이번 시간에는 세입자가 임대차 계약서를 분실했어도, 경매 배당절차에 참여하여 보증금을 배당받을 수 있는지에 대한 내용과 대처방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
살고 있던 집이 경매로 넘어갔을 때 임대차 계약서가 필요한 이유?
세입자는 임대차 계약을 완료하고 입주를 하게 되면 기본적으로 "주택의 점유 + 전입신고"를 통해 대항력을 얻게 되고, 추가적으로 계약서에 "확정일자"를 받아 "우선변제권"을 얻게 됩니다.
- 즉, 쉽게 설명하면 "①주택의 점유 + ②전입신고 + ③확정일자" 삼박자를 모두 갖추고 있어야 온전하게 여러분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
따라서 여러분들은 경매 진행 시에 보증금을 보호받기 위해서는 확정일자를 받은 계약서가 증거자료로 필요한 것입니다. 그런데 이렇게 중요한 계약서를 분실했다면 어떻게 해야 할까요? 지금부터 대처방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
※ 참고 사항
- 아직도 '전입신고'와 '확정일자'에 대해서 잘 모르시는 분들이 있다면, 우선 아래의 글을 참고하여 기본 개념을 이해하시길 권장드립니다.
☞ [전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법] 바로가기
경매로 넘어갔을 때 임대차 계약서 분실 시 대처방법
결론부터 말씀드리면, 계약서를 분실했다고 해서 세입자의 '대항력' 또는 '우선변제권'이 상실되는 것은 아닙니다. [대법원 96이다 12474 판결]에 따르면, "임차인(세입자)이 계약서를 분실했다고 해서 종전의 효력이 사라지는 것은 아니다"라는 판결이 있습니다. 따라서, 우선은 계약서를 분실했다고 해서 크게 걱정하지 않고 안심해도 됩니다.
그런데, 계약서를 분실했다면 세입자가 임대차 계약 내용에 대해 입증을 하고 소명은 해야 합니다. 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 두 가지 방법은 다음과 같습니다.
첫 번째 방법)
일단 예전에 계약서에 확정일자를 받았다면, 주민센터 · 구청 · 등기소 · 공증인 사무소 등에 방문하여 확정일자부 또는 확정일자 발급대장 사본을 교부받아야 합니다. 그다음 부동산을 계약한 공인중개사 사무소에 방문하여 임대차 계약서 사본을 한 장 받으시면 됩니다. 부동산 중개업소는 5년간 부동산 계약서를 보관해야 하는 의무가 있기 때문에 계약서 사본을 받을 수 있을 것입니다.
이렇게 확정일자 발급대장 사본 등과 임대차 계약서 사본 두 가지 서류를 준비하여 법원 경매계에 제출하여 임대차 계약내용을 소명하시면 됩니다. 추가로, 부동산 보증금 등을 계좌 이체한 내역이나 입금 영수증 등을 함께 제출하면 입증하는데 더욱 좋습니다.
두 번째 방법)
두 번째 방법은 임대차 계약서 사본을 구할 수 없는 경우입니다. 즉, 임대차 계약 시 공인중개사를 통하지 않고 직접 중개를 하였거나, 공인중개사 사무소 등이 폐업을 하여 계약서 사본을 구할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 물론, 경매가 진행되는 상황에서 임대인(집주인)에게 임대차 계약서를 요청하여 사본을 구하기도 어려운 상황입니다.
이런 경우는 임차 보증금액도 얼마인지 증명을 할 수 없는 상황이기 때문에 최악의 상황이라고 보시면 됩니다. 그러나 좌절하지 마시고 다음의 절차대로 진행을 하시길 바랍니다.
경찰서 방문하여 계약서 원본 분실신고를 합니다. 분실신고를 한 후 경찰서에 주는 '분실신고 접수증'을 받으시면 됩니다. 그다음 가까운 관계에 있는 한 분의 보증인을 구해 "인우보증서"를 작성하여 법원 경매계에 제출을 하여 소명하시면 됩니다. 이 경우에도 보증금 이체내역 등 증거 자료를 최대한 많이 준비해서 함께 제출하는 것이 입증하는데 더욱 도움이 됩니다.
※ 참고 사항
만약, 살고 있던 집이 경매로 넘어간다면, 보증금 받기 전에 아무런 조치 없이 그냥 이사를 다른 집으로 가면 안 됩니다. 앞에도 설명했듯이 "보증금"을 보호받기 위해서는 "주택의 점유 + 전입신고" 등의 요건을 계속 유지하고 있어야 합니다. 따라서, 이삿짐을 빼고 '전출'을 하게 되면 대항력 요건 등을 충족하지 못해 여러분의 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
그러므로, 이렇게 미리 이사를 가고 싶은 경우에는 반드시 "임차권 등기명령"을 하신 후, 전출을 해야 보증금을 그대로 보호받을 수 있습니다. "임차권 등기명령" 제도에 대한 자세한 내용은 하단의 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
지금까지 경매가 진행되었을 때 세입자가 임대차 계약서를 분실한 경우, 이에 대한 대처방법에 대해서 소개를 해드렸습니다. 확정일자를 받은 세입자의 임대차 계약서는 보증금을 보호받기 위한 매우 중요한 서류이므로 분실되지 않도록 잘 보관하시길 바랍니다.
▼ 많은 사람들이 흥미롭게 읽은 이야기 ▼
- 서민금융진흥원 맞춤대출, 가장 현명하게 대출받는 방법
- 송금을 잘못했을 경우, 착오송금 반환청구로 해결하자
- 전세 월세 계약 반려동물 몰래 키우다 걸리면? 계약 파기, 손해배상 청구?
- 전세 월세 도배장판 등 수리비용 누가 부담해야 하나?
- 통합 공공임대주택 입주자격 (연봉 1억 도 입주 가능)
- 월세 소득공제받는 방법, 당신도 세금 돌려받을 수 있다
- LH 청년 전세임대주택 이란? 신청방법, 신청자격 및 순위 알아보기
