확정일자 효력 및 받는 방법

이번 시간에는 확정일자 효력 및 확정일자 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다. "확정일자"는 "전입신고"와 함께 세입자가 본인들의 보증금을 지키기 위해서 반드시 이해하여야 하는 내용입니다.

 

저는 은행에 근무할 때 기본적인 "전입신고 + 확정일자"를 받지 않아서, 본인의 보증금을 잃게 되는 수많은 임차인들을 보았습니다. 이 글에서는 임차인에게 꼭 필요한 중요한 핵심 내용을 최대한 쉽게 총정리했습니다. 그러므로, 내용이 약간 어렵게 느껴지더라도 반드시 이해한 후 숙지하시길 바랍니다. 

 

 

 

확정일자 제도란?

- "확정일자" 제도는 어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로, "법률상 인정되는 일자"를 말합니다.  임대인과 임차인 사이에 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다. 

 

이 확정일자에 대해서 추가적으로 알아보기 위해서는, 일단 [주택임대차 보호법]이 왜 생겨났는지 이해할 필요가 있습니다. 그 이유는 [주택임대차 보호법]을 적용받는 건물과 임차인만이 '전입신고' 및 '확정일자' 등의 효력 등을 따질 필요가 있기 때문입니다. 만약 [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아니라면, 확정일자 등에 대해서 논할 필요도 없습니다. 따라서, [주택임대차 보호법]의 특징을 간단하게 정리해보면 다음과 같습니다.

• 기본적으로 '임대인'이 아닌 '임차인'을 위한 법입니다.
• 이 법은 기본적으로 '사람'만 보호를 받습니다. 그러나, 예외적으로 일부 '법인'도 보호를 받을 수 있습니다.(예: 한국 토지주택공사, 지방공사 등)
• [주택임대차 보호법]은 실제 주택뿐만 아니라, 사실상 주택으로 사용하고 있는 건물에 대해서도 보호를 해줍니다.
• 서류상으로는 상가나 공장이라도, 실제로는 주택으로 개조해서 사용하고 있다면 보호를 해줍니다.
• 미등기 건물이나 옥탑방 등도 이 법의 적용을 받아 보호를 해줍니다.

이 [주택임대차 보호법]이 왜 생겨났고 중요한 것인지 아래에 예를 들어서 설명해보겠습니다.

구 분	내 용
게약기간	2019년 1월 1일 ~ 2020년 12월 31일
보증금	1억원
기존 임대인(현 소유자)	철수
임차인	영희
새로운 매수인	갑돌이

 

위 표와 같은 아파트 임대차 계약이 있다고 가정을 해봅시다. 이 상태에서 새로운 매수인 갑돌이가 2020년 3월 10일에 위 아파트를 매수하고 2020년 3월 20일까지 현재 거주하고 있는 임차인 영희에게 에게 집을 비워달라고 하면 어떻게 될까요?

 

이 경우 영희는 나가야 합니다. 즉 집을 비워줘야 합니다. 흔히 알고 있는 사실과 달라서 놀라셨죠? 우리들에게 [주택임대차 보호법]이 없다면 비워줘야 한다는 이야기입니다. 

 

물론 아파트를 매매할 때, 새로운 매수인(갑돌이)이 기존 임차인(영희)을 승계하기로 하거나, 임차인(영희)이 이미 기존 소유자(철수)의 동의를 얻어 "전세권 등기"를 했다면 나가지 않고 대항할 수 있습니다.

 

그러나, 현실적으로 매매계약에서 기존 임차인을 승계한다는 특약도 없을뿐더러, 임대차 계약 시 기존 집주인의 동의를 얻은 후, 많은 비용을 들여가며 매번 전세권 등기를 하기도 어렵습니다.

 

따라서, 이런 임차인들을 보호하기 위해서 [주택임대차 보호법]과 [상가임대차 보호법]이 생겨난 것입니다. 그럼, 이 법들이 생겨나서 임차인이 "점유+ 전입신고 + 확정일자"를 요건을 갖추면, 누릴 수 있는 권리인 "대항력", "우선변제권", "최우선 변제권"에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

대항력

1. 대항력 요건

- 대항력은 임차인이 "점유(실제 거주)" + "전입신고"를 하면 대항력이 발생합니다. 즉, 대항력과 확정일자 사이에는 아무런 관련이 없습니다.

 

2. 대항력 발생 시기

- 이 대항력은 "점유 + 전입신고"를 한 그다음 날 0시에 대항력이 생깁니다.

 

3. 대항력 효력

- 대항력을 얻게 되면 임차인은 새로운 소유자에게 기존의 임대인(소유자)과 맺었던 임대차 계약(보증금+임대차 기간)을 승계하라고 주장할 수 있는 힘이 생기는 것입니다.

 

4. 대항력과 관련된 추가 내용

(1) 점유

- 대항력 요건 중에 하나인 '점유'는 꼭 사람이 살고 있지 않아도 됩니다. '짐'도 갖다 놓을 필요가 없습니다. 사실상의 점유만 있다면 인정받을 수 있습니다. 즉, 임차인이 열쇠만 가지고 있으면 된다는 뜻입니다. 언제든지 문을 열고 들어갈 수 있는 사실상의 점유만 있으면 됩니다.

 

(2) 전입신고

- 대항력 요건 중에 '전입신고'는 원칙적으로 '건축물 관리대장'과 부합하게 신고를 해야 합니다. 그러나 실무적으로는 건축물대장에 근거해서 등기부가 만들어지기 때문에 등기부대로 등기를 해도 무관하나, 두 가지 서류를 확인하여 일치하도록 전입신고를 하는 것이 좋습니다.(특히, 집합건물 등) 또한 최근에는 '지번'으로 전입신고가 안되고 반드시 '도로명'으로 전입신고를 해야 합니다.

 

전입신고의 효력인 "대항력"에 대해서 좀 더 자세히 알고 싶으면 하단의 글을 참고하시면 됩니다. 매우 중요한 내용이니 꼭 읽어보시길 바랍니다. 이 내용을 먼저 읽으면 "대항력 + 확정일자"를 통해 얻게 되는 우선변제권에 대해서 좀 더 명확하게 이해할 수 있습니다.

 

▶ [전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법]

전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법

 

확정일자 효력

- 확정일자를 받게 되면 "채권"인 임대차가 "물권화" 되어 추후에 배당절차 등에서 "물권"인 은행 근저당권 등과 어깨를 나란히 하여 배당을 받을 수 있다는 것에 의미를 둘 수가 있습니다. 즉, 전세권과 같이 등기부상에 등기를 하지 않아도, 물권과 같은 효력이 있다고 볼 수 있습니다. 채권과 물권에 대한 용어가 힘들 수 있으나 간단하게 설명하면 다음과 같습니다.

• 채권 : 특정인에게만 주장할 수 있는 권리
• 물권 : 누구에게나 주장할 수 있는 권리

 

그러나 엄밀하게 따져보면, '대항력'은 나 홀로 효력을 발생할 수 있지만, 확정일자는 스스로 어떠한 효력도 발생하지 못합니다. '확정일자'는 '대항력'이라는 파트너를 만나야 시너지 효과를 내며 '우선변제권'이라는 강력한 효력을 발생시킵니다.

 

우선변제권

1. 우선변제권이란?

- 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

2. 우선변제권 발생 요건

- 이 "우선변제권"을 설명하기 위해 위에서 [주택임대차 보호법]과 "대항력"에 대해서 이미 설명을 하였습니다. 그 이유는 임차인의 보증금 보호를 위해 막강한 힘을 발휘하는 우선변제권의 발생 요건이 ["대항력" + "확정일자"] 이 두 가지 요건을 만족해야 하기 때문입니다.

 

즉, 위에서 대항력이 요건이 "점유 + 전입신고"라고 했으니, 우선변제권 발생 요건을 풀어서 설명하면 ["점유 + 전입신고 + 확정일자"]가 되는 것입니다. 

 

그러므로, 임차인의 보증금을 완벽하게 보호받기 위해 임차인은 반드시 ["점유" + "전입신고" + "확정일자"] 이 세 가지 요건을 반드시 갖추어야 합니다. 물론 이 세 가지 요건을 갖추기 전에 선순위 권리 등이 있으면 안 됩니다. 우선변제권은 후순위 권리들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리이기 때문입니다. 선순위 권리에게는 대항하지 못하고, 추후에 경매 배당시에 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 없습니다. 

 

따라서, 임차인 입장에서는 대항력과 우선변제권이 발생하는 시기를 따져보고, 이 보다 전에 설정되어 있는 근저당권 등의 선순위 권리가 있으면 절대 안 됩니다.

 

3. 우선변제권 발생 시기

- 위에서 '대항력'과 '우선변제권'의 발생요건을 알아봤으니, 이제는 이 권리들이 언제 발생하는지 그 기준점을 명확하게 알 필요가 있습니다. 그 이유는 이 발생 시기를 기준으로 그 뒤에 생기는 후순위 권리들에게 대항하여 우선 변제를 받을 수 있기 때문입니다. 

• 대항력 : "점유 + 전입신고"를 한 "다음날 0시"에 대항력 발생합니다.
• 확정일자 : 확정일자를 받으면 그날 "낮"에 "우선변제권"이 생깁니다. 이때 "낮"이란  "아침 9시부터 저녁 6시 사이"를 의미합니다. 

이 내용을 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.

임차인	점유	전입신고	확정일자	대항력 발생 (점유 + 전입신고)	우선변제권 발생 (대항력 + 확정일자)
A	6월 1일	6월 1일	6월 1일	6월 2일 0시	6월 2일 0시
B	6월 1일	6월 20일	6월 1일	6월 21일 0시	6월 21일 0시
C	6월 1일	6월 10일	6월 20일	6월 11일 0시	6월 20일 낮

임차인 A는 대항력의 요건인 "점유 + 전입신고"를 마친 "6월 1일 다음날"인 "6월 2일 0시"에 대항력이 발생합니다. 확정일자는 "6월 1일 낮"에 효력이 발생하나, "우선변제권"은 대항력의 요건도 만족해야 합니다. 따라서, 최종적으로 우선변제권은 "점유 + 전입신고 + 확정일자"의 모든 요건을 갖춘 "6월 2일 0시"부터 효력이 발생합니다. 

 

임차인 C의 경우에 전입신고를 "6월 10일"에 받았기 때문에, 점유를 "6월 1일"부터 했다고 하더라도 대항력은 전입신고를 받은 "6월 10일 다음날 0 시"인 "6월 11일 0시"부터 대항력이 발생합니다. 확정 일자 받기 전에 이미 대항력은 발생한 상태입니다. 따라서, 우선변제권은 확정일자를 받은 날  낮부터 효력이 발생하므로, "6월 20일 낮"부터 즉시 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

확정일자 받는 법

1. 직접 방문

- 주민센터(동사무소), 공증 사무실 또는 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약서에 계약 내용을 확인해주는 도장을 찍어주는 간단한 절차입니다. 따라서, 준비서류는 '신분증'과 '임대차 계약서 원본'이 필요합니다.

 

2. 온라인

- '대법원 인터넷 등기소'를 통해 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 회원가입과 공인인증서 및 스캔한 임대차 계약서가 필요합니다. 아래의 신청절차를 따라서 신청을 하면 됩니다. 다만, "전입신고"와 "확정일자"는 본인의 보증금을 지키는 매우 중요한 업무입니다. 따라서, 인터넷 사용에 자신이 있더라도, 웬만하면 직접 해당 기관에 방문하여 업무 처리하시는 것을 권장드립니다.

 

대법원인터넷등기소-온라인-확정일자-신청절차

 

임차권등기명령

- 임대차 만료 후, 세입자가 보증금을 반환받아야 하는데, 반환을 받지 못한 상태에서, 세입자가 다른 곳으로 이사를 가고 전출을 한다면, 우선변제권이 사라지게 됩니다. 따라서 이런  상황이 발생할 경우에도, 우선 변제권을 인정받을 수 있도록, 시행하고 있는 제도가 "임차권등기명령" 제도입니다. 즉, 임차인이 임대차 기간 만료 후 임대인을 상대로 일방적으로 임차권등기를 법원에 신청해서 결정을 받으면 됩니다. 

 

1. 신청 절차

• 임차기간이 끝난 임차인이 단독 신청 가능
• 임차주택의 주소지 관할 법원에 청구
• 신청취지 및 이유, 주택의 특징, 임차권 등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여 신청

 

2. 특징

• 기존의 "대항력"과 "우선변제권"을 그대로 유지
• 임대차 기간이 끝나야만 신청이 가능
• 미등기나 무허가 건물의 임차인은 신청이 불가능

 

전세권 VS 임차권

- 전세를 살고 있는 많은 분들이 "전세권"과 "임차권"을 혼동하고 있습니다. 이 둘의 가장 중요한 차이점은 전세권 등기 여부입니다.

• 전세권 : 임대인의 동의를 얻어 등기부에 전세권 설정등기를 했다면 "전세권자"입니다.
• 임차권 : 전세권 등기 없이 "점유 + 전입신고 + 확정일자"를 받은 임차인은 "임차권자"입니다.  

전세권	임차권
등기부에 등기 있음	등기부에 등기 없음
물권	채권
비용이 많은 편임	비용이 거의 없음
임대인 동의 없이 전대 가능	임대인 동의 없이 전대 불가능
경매 신청권 있음	별도의 판결문을 받은 후 경매 신청 가능

 

<요약정리>

- 지금까지 [주택임대차 보호법]의 중요성 및 "대항력 + 확정일자"의 효력인 "우선변제권" 대해서 자세하게 알아보았습니다. 부동산 초보자에게는 약간 어려운 내용일 수도 있지만, 임차인이 보증금을 지키기 위해서는 "점유 + 전입신고 + 확정일자"에 대한 이해를 정확하게 하고 있어야 합니다. 임대차 계약 체결 후에는, 반드시 이 세 가지 요건을 갖추어서 본인의 재산을 보호하시길 바랍니다. 

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