전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법

[주택임대차 보호법]에서 임차인은 여러 가지 권리를 누릴 수 있습니다. 그중 "대항력", "우선변제권" 및 "최우선변제권"이 가장 중요한 핵심 권리입니다. 이 중에서 이번 시간에는 "대항력"과 관련 있는 "전입신고"의 효력과 신고방법 등에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다.

 

저는 과거에 은행에서 근무하면서 기본적인 "전입신고"와 "확정일자"도 제대로 받지 않아 경매로 인해서 보증금 손실을 보는 수많은 임차인들을 보았습니다. 임차인이라면, "전입신고 + 확정일자"는 본인의 전재산과 마찬가지인 전월세 보증금을 지키는 핵심 수단이므로, 반드시 이번 글을 완벽하게 이해할 때까지 꼼꼼하게 읽어보시길 권장드립니다. 최대한 핵심 내용만 알기 쉽게 설명해드리겠습니다.

 

 

 

 

[주택임대차 보호법]의 적용대상 건물과 임차인은?

- "전입신고"와 그 효력인 "대항력"을 이해하기 전에, [주택임대차 보호법] 적용대상 건물과 임차인에 대해서 먼저 살펴보아야 합니다. 그 이유는 [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아니라면, 전입신고의 의미가 없기 때문입니다. 즉, [주임법] 적용대상 건물과 임차인만 전입신고에 따른 대항력을 취득할 수 있기 때문입니다. 따라서, 먼저 본인과 본인이 계약하려는 임차주택이 [주택임대차 보호법] 적용대상인지 살펴보아야 합니다.

 

1. [주택임대차 보호법] 적용대상 건물(주임법 제2조)

• [주임법] 적용대상 건물은 "주거용 건물"의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용합니다. 
• 그 임차주택의 일부가 주거목적 외의 목적으로 사용된 경우에도 [주임법]이 적용이 됩니다.
• 주거로 사용되고 있는 건물이 주택으로 등기가 되었든, 미등기이든, 무허가 건물이든, 비주거용 건물의 일부를 주거용 건물로 이용하고 있어도 [주임법] 적용대상이 됩니다. 이때 주거용 건물의 용도로 사용하는 판단의 시점은 "임대차 계약 체결 시점"으로 판단해서 [주임법] 적용을 받게 됩니다. 
• 다만, [주임법]은 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않습니다. (주임법 제11조)

 

2. [주택임대차 보호법]으로 보호받을 수 있는 임차인

(1) 자연인

- [주임법]의 적용을 받는 주택 임차인은 "자연인'만 해당이 됩니다. "법인"은 "자연인"이 아니라 대상이 되지 않습니다. 여기서 말하는 "자연인"이란 쉽게 말해서, "법인"과 대립되는 개념인 일반적인 인간 또는 사람이라고 생각하시면 편합니다.

 

(2) [주택임대차 보호법] 보호받을 수 있는 법인은?

- 법인은 원칙적으로 [주임법]의 적용을 받을 수 없습니다. 다만, 예외적으로 다음의 두 가지 경우에는 법인도 [주임법]의 적용을 받을 수 있습니다.

• 주택도시 기금을 재원으로 하여 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 경우.(예 : 한국 토지주택공사, 지방공사 등)
• [중소기업법]제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우

 

전입신고

 

전입신고란?

- "전입신고"는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할기관(주민센터 등)에 신고하는 것을 말합니다.

 

이와 반대되는 개념으로 살던 거주지에서 나오는 것을 "퇴거 신고"라고 합니다. 퇴거 신고는 별도의 신청 없이 전입신고를 다른 지역에 하면 자동적으로 퇴거 신고가 됩니다.

 

 

대항력이란?

- "전입신고"를 통해 얻게 되는 효력인 "대항력"이란 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며, 보증금도 새로운 소유자에게 이전된다는 의미입니다.

 

아주 쉽게 풀어서 설명하면, 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당하더라도, 임차인의 임대차 기간(24개월) 동안 외부 간섭 없이 당당하게 거주할 수 있고, 임대차 기간이 종료되면, 임차보증금을 단 한 푼의 손실도 없이 모두 돌려받을 수 있는 권리를 세 글자로 요약하여 "대항력"이라고 하는 것입니다.

 

즉, 대항력 있는 임차인은 다음의 두 가지 권리를 얻게 됩니다.

• 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리
• 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리

 

대항력은 언제 갖게 되는가?

- 대항력은 "주택의 인도(실제 거주, 점유) + "주민등록(전입신고)"를 모두 마친 "다음날 0시"부터 효력이 발생합니다.

• 주택의 인도(점유) 후 주민등록(전입신고)을 하면 -> 주민등록 "다음날 0시"부터 대항력 발생
• 주민등록(전입신고) 후 주택 인도 시에는 -> 주택 인도 "다음날 0시"부터 대항력이 발생

여기서, 반드시 우리가 주의해야 할 점이 있습니다. 엄밀하게 따지면, "대항력 요건"을 갖추고 있다는 것과 "대항력"이 있다는 것은 전혀 다른 의미라는 것입니다. 누구나 이사를 하여 임차주택을 점유하면서 주민등록(전입신고)을 하면, "대항력 요건"은 구비하게 됩니다.

 

그러나 "대항력 요건"을 갖추었다고 해서 모두 임차보증금을 보호받는 것은 아닙니다. 쉽게 말해 대항력 요건을 갖춘 날보다 해당 임대차 건물에 다른 선순위 권리(근저당, 가압류 등)가 있다면 안전하게 임차보증금을 보호받을 수 없습니다.

 

즉, 무조건 "전입신고"만 했다면, "대항력 요건"만 갖춘 것이지 "대항력"을 얻어 반드시 임차보증금을 보호받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 전입신고 전에 해당 임대주택에 다른 선순위 권리사항들이 있는지 면밀하게 살펴보아야 합니다. 

 

여기서 반드시 한 가지 더 주의를 기울여서 살펴보아야 할 것이 있습니다. "대항력"은 위에서 말했듯이, 주민등록을 한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 전입신고를 하는 당일에 은행 근저당권 등이 설정이 된다면, 임차인은 후순위로 밀려나게 되므로 이 부분을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

즉, 만약 임대인이 임차인이 전입신고하는 날과 동일한 날에 근저당권을 설정한다면, 은행 근저당권은 설정일에 바로 효력이 발생하고 대항력은 그다음 날 효력이 발생합니다. 그래서, 이 부분을 노리고 사기 치는 사람들도 있으니 반드시 알고 계셔야 합니다. 

 

실제로, 은행에서 근무할 때 이런 식으로 잘 알지 못하는 임차인을 대상으로 사기 치는 사람들을 여럿 보았습니다. 따라서, 임차인이시라면 반드시 잔금일에 바로 "전입신고 + 확정일자"를 받으시고 해당일에 등기부등본 등을 확인하여 다른 권리들이 등기 접수되어 있는지 확인해보는 것이 안전합니다.

 

 

 

다양한 사례에서 본 대항력 발생 방법 및 시기

1. 가족의 전입신고 등

- 전입신고를 할 때, 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함이 됩니다. 여기서 가족이라 함은 "임차인과 세대를 같이 하면서 임차주택에 거주하는 동거가족"을 의미합니다. 

 

즉, 임차주택에 거주하지 않은 채 세대를 달리하고 있는 임차인의 가족이 전입신고를 한 경우에는 대항력을 인정받을 수 없습니다.

 

만약 임차인 가족 구성원의 전입신고가 임차인보다 빠르다면, 전입신고로 인한 대항력 발생이 인정되는 날짜는 가족 구성원이 최초로 전입신고한 날짜를 인정해줍니다.

 

2. 다른 세대의 동거인으로 전입신고한 경우

- 임차인이 전입신고 시에 '독립된 세대'를 구성하지 않고, 다른 사람의 '동거인'으로 전입신고를 하여 등재된 경우에도 대항력이 인정됩니다. 

 

3. 단독주택과 아파트 등 집합건물의 전입신고 방법은?

- '집합건물' 등 '상가주택'의 경우 전입신고를 할 때는 주의를 더욱 기울이셔야 합니다.

 

(1) 단독 및 다가구 주택의 경우

- 그 주택이 소재하는 "지번"만 일치하게 전입신고를 하면 임차인은 [주임법] 상의 대항력 요건을 가지게 됩니다. 

 

(2) 아파트, 연립, 다세대 등 집합건물의 경우

- 집합건물은 쉽게 말해서 아파트나 연립처럼 각 호수별로 소유권이 분리되어 있는 건물이라고 이해하시면 편합니다. 집합건물 등은 "등기사항 전부증명서" 및 "건축물 관리대장"에 있는 지번과 동호수로 정확하게 전입신고를 해야 보호받을 수 있습니다. 

 

따라서, 집합건물을 임대차 계약하실 때는 많은 주의가 필요합니다. '등기사항 전부증명서' 상에 동호수가 실제 부동산과 틀린 경우도 있고, 실제 임차하려는 부동산 현관문에는 101호로 표시되어 있는데, 건축물대장상에는 102호 일수도 있습니다. 즉, 집합건물 등을 계약할 때는 계약시점부터 계약에 필요한 여러 가지 서류를 정확하게 확인하신 후, '등기사항 전부증명서'에 나온 정확한 지번과 동호수로 계약을 하셔야 합니다. 

 

이렇게 신경을 써야 하는 이유는, 임대인들이 임대수익을 늘리기 위해 '불법 구조변경'을 통해 등기부상에 없는 호수가 존재하는 경우도 있기 때문입니다. 예를 들어 '등기사항 전부증명서'상에는 3층에 301호와 302호가 있지만, 쪼개기를 통해 방 개수를 늘려서 실제로는 301호, 302호, 303호, 304호까지 있을 수 있기 때문입니다. 만약 이런 경우 '등기사항 전부증명서'나 '건축물 관리대장'에 없는 304호를 계약하여 전입신고를 했다면, [주임법]의 적용을 받지 못할 수 있습니다. 

 

반드시, 호수가 표시되어 있는 평면도를 포함한 '건축물 관리대장'으로 정확한 호수를 파악하시길 바랍니다. 임대인들이나 중개인들이 이 부분을 대충 넘기고 계약하려고 하는 경우가 많으니, 임차인 입장에서는 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다. 

 

4. 일반 거래로 주택소유자가 바뀌는 경우 대항력

- 일반 거래(매매, 상속, 증여 등)로 소유자가 바뀌게 되어도 임차인은 대항력을 그대로 유지하게 됩니다. 따라서, 새로운 소유자에게 임대차 기간 동안 주택을 사용할 수 있고, 임대차 기간 만료 시에는 주택의 인도와 동시에 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

5. 주택의 전 소유자가 임차인이 되었을 경우 대항력

- 주택의 소유자가 주택을 매도하고 그 집에 그대로 임차인으로 거주하게 되어, 임차인으로 지위가 바뀐 경우에는, 새로운 소유자 앞으로 소유권 이전 등기된 그다음 날 오전 0시에 대항력이 발생합니다. 

 

6. 임차주택에서 일시적으로 퇴거를 했다가 재전입을 한다면 대항력은?

- 임차인이 그 가족들의 주민등록을 그대로 둔 채 자신만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에는, 대항력과 우선변제권은 그대로 유지가 됩니다. 그러나, 임차인과 그의 세대원 전원이 주민등록을 퇴거했다가 다시 전입신고를 한 경우에는, 주민등록을 재전입 신고한 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다.

 

7. 공무원의 실수로 주민등록표가 잘못 작성이 되었다면?

- 담당공무원의 착오로 지번 등을 잘못 기재한 경우에는, 최초 전입일자로 대항력을 인정받을 수 있습니다.

 

8. 외국인도 주임법의 적용을 받을 수 있나?

- "외국인" 또는 "외국국적 동포"가 [구 출입국관리법]이나 [구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률]에 따라서 한 "외국인등록"이나 "체류지 변경신고" 또는 "국내거소신고"나 "거소이전신고"에 대하여는, "주민등록(전입신고)"과 동일한 법적 효과가 인정이 됩니다. 

 

즉, 외국인 국적의 임차인이 2020년 1월 1일 "국내거소 신고"를 했다면, 2020년 1월 1일의 다음날인 2020년 1월 2일에 [주택임대차 보호법]상 "대항력"을 얻게 됩니다.

 

 

전입신고 신고 방법

1. 직접 방문 신고 방법

- 거주지 관할 주민센터에 방문하여 신고하시면 됩니다. 전입신고 필요서류는 "임대차계약서 원본"과 "신분증"만 있으시면 됩니다. 만약 세대주가 아닌 사람이 방문한다면, 추가로 세대주 신분증 및 도장 그리고 신고하는 사람의 신분증도 챙겨야 합니다. 이 부분은 해당 주민센터에 미리 문의하시길 바랍니다. 

 

2. 전입신고 인터넷 신고 방법(민원 24)

- [민원 24] 홈페이지 사이트에서 온라인으로 신청이 가능합니다.

• STEP 01. [민원 24] 홈페이지로 이동 후, 메인 화면 [원스톱 서비스] 란에 있는 [전입신고] 탭을 클릭합니다.
• STEP 02. [전입신고 및 공공요금감면 통합처리 신청] 옆에 [신청] 버튼을 클릭합니다. 이곳에서는 전입신고만 신청할 수도 있고, 전기요금, 도시가스요금 등 감면대상이 되는 분들은 이곳에서 한 번에 신청이 가능합니다. 전입신고만 하실 분들은 하단의 이미지 순서대로 따라 하시면 전입신고를 완료할 수 있습니다.

민원24-전입신고-방법

 

<요약정리>

- 지금까지 이 사회를 살아가면서 본인의 재산을 지키기 위해 반드시 알고 있어야 할 전입신고의 효력인 대항력과 전입신고 방법에 대해서 알아보았습니다. [주택임대차 보호법]은 임차인을 보호해주기 위한 특별법입니다. 이 법에서 정하고 있는 권리를 제대로 누리기 위해서는 반드시 이사 후에 "전입신고 + 확정일자"를 받으셔야 합니다. 

 

부디 여러분들은 이 글에서 설명하고 있는 전입신고의 효력인 대항력의 내용을 정확하게 숙지하셔서, 추후에 여러분들의 임대차 보증금을 지킬 수 있는데 활용하시길 바랍니다.

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