"2021년 6월 1일"부터 보증금을 "6천만" 원을 넘게 받거나, 월세를 "30만" 원 넘게 받는 집주인은, 전월세 계약을 신고해야 합니다. 그래서, 이번 시간에는 새롭게 시행되는 전월세 신고제 대상 및 금액 등 이와 관련된 핵심 내용만 총정리해서 알려드리겠습니다.
[부동산 거래 신고법] 하위법령 개정안 입법예고
- 전월세 신고제(주택임대차 신고제)의 내용을 담고 있는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령이 일부 개정되었습니다. 그래서 2020년 8월 18일에 공포하였던 내용을 "2021년 6월 1일"부터 시행을 하게 됩니다.
법령 내용에는 임대차 신고 금액, 신고 지역, 과태료 부과기준 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 모든 사항들을 담고 있습니다. 그 세부내용들의 핵심 내용만 차근차근 살펴보겠습니다.
전월세 신고제(임대차 신고제) 핵심 내용
1. 신고의무
- 임대인 및 임차인이 계약 체결일로부터 "30일 이내"에 공동으로 신고를 하여야 합니다. 만약 어느 일방이 전월세 신고를 거부한다면, 단독으로 신고가 가능합니다.
2. 신고대상 주택
- [주택임대차 보호법] 제2조에 따른 주택이(주택을 취득할 수 있는 권리도 포함) 신고 대상입니다. 주택임대차 보호법 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
- [주택임대차 보호법] 제2조(적용범위) : 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
- 즉, 아파트, 다세대, 연립 등 주택 외 "준주택(고시원, 기숙사 등)", "비주택(공장, 상가 내 주택, 판잣집 등)도 신고대상이 됩니다.
3. 신고대상
- '대통령령'으로 정하는 지역에서 '대통령령'으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약은 신고대상이 됩니다. 즉 "지역" + "금액"의 조건을 만족해야 합니다.
(1) 신고대상 금액
- 신고 대상 금액은 아래와 같이 "신규 임대차 계약"인 경우와 "갱신 임대차 계약"인 경우 두 가지로 나눠서 정하고 있습니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 신규 임대차 계약 | 임대보증금 6천만원 또는 차임(월세)가 30만원을 초과하는 임대차 계약 |
| 갱신 임대차 계약 | 임대보증금 6천만원 또는 차임(월세)가 30만원을 초과하는 임대차 계약 (다만, 임대차보증금 및 차임의 증감없이 임대차 기간만 연장되는 임대차 계약은 신고대상에서 제외) |
(2) 신고대상 지역
- 법 제6조의 2 제2항에서 대통령령으로 정하는 지역이란 "서울특별시, 광역시, 도, 세종특별자치시, 제주특별자치도"를 말합니다. 즉, 전국을 의미합니다.
- 다만, 경기도를 제외한 나머지 '도'지역에서는, '군' 단위 행정구역들은 전월세 신고지역에서 제외합니다.
4. 신고내용
- 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 신고합니다.
5. 신고처리
- 국토교통부령으로 정하는 절차에 따라, 신고내용 확인 후 필증 발급
6. 신고관청
- 임대주택 관할 시·군·구청
- 조례로 위임이 허용받은 임대주택 관할 읍·면·동 및 출장소(즉, 관할 "주민센터"라고 보시면 됩니다.)
7. 신고방법
- 임대주택 관할 읍·면·동 주민센터에서 직접 방문하여 신청 가능
- 온라인으로 신청 가능 : "부동산 거래 관리시스템 사이트"에서 가능
- 임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인이 원칙이나, "임대차 계약서"를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능
7. 신고효과
(1) 임대차 계약 신고로 의제
- 임차인 등이 주민등록법 상 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면, 전월세 신고를 한 것으로 봅니다.
- [공공주택 특별법] 및 [민간임대주택법]에 따른 임대사업자의 경우에 임대차 계약을 체결하여 임대조건을 신고한다면, 전월세 신고를 한 것으로 봅니다.
(2) 임대차 계약 신고하면 효과 의제
- 전월세 신고를 하게 되면, [주택임대차 보호법]상 확정일자를 부여받은 것과 같은 효과를 얻게 됩니다.
- 즉, 세입자 입장에서는 더욱 수월하게 "대항력 + 우선변제권"을 취득할 수 있습니다.
8. 위반 시 제재
- 미신고 또는 거짓 신고 시 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
- 다만, 신규 제도 도입에 따른 국민들의 적응기간과 게약기간이 통상적으로 2년인 것을 감안하여 1년간 유예 기간을 두어 과태료를 부과하지 않습니다.
9. 과태료 부과 기준(개별 기준)
- 법 제6조, 제6조의 3에 따른 주택임대차 계약의 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 과태료 부과기준은 다음과 같습니다. (공동신고를 거부한 경우를 포함)
| 위반행위 | 계약금액 | 과태료 |
| 신고 해태기간이 3개월 이하인 경우 | 1억 미만 | 4만원 |
| 1억 이상 ~ 3억 미만 | 5만원 | |
| 3억 이상 ~ 5억 미만 | 10만원 | |
| 5억 이상 | 15만원 | |
| 신고 햬태기간이 3개월 초과 6개월 이하인 경우 | 1억 미만 | 13만원 |
| 1억 이상 ~ 3억 미만 | 15만원 | |
| 3억 이상 ~ 5억 미만 | 30만원 | |
| 5억 이상 | 45만원 | |
| 신고 해태기간이 6개월 초과 1년 이하인 경우 | 1억 미만 | 21만원 |
| 1억 이상 ~ 3억 미만 | 30만원 | |
| 3억 이상 ~ 5억 미만 | 50만원 | |
| 5억 이상 | 70만원 | |
| 신고 해태기간이 1년 초과 2년 이하인 경우 | 1억 미만 | 24만원 |
| 1억 이상 ~ 3억 미만 | 40만원 | |
| 3억 이상 ~ 5억 미만 | 60만원 | |
| 5억 이상 | 80만원 | |
| "신고 해태기간이 2년 초과인 경우" 또는 "공동신고를 거부한 경우" | 1억 미만 | 30만원 |
| 1억 이상 ~ 3억 미만 | 50만원 | |
| 3억 이상 ~ 5억 미만 | 80만원 | |
| 5억 이상 | 100만원 | |
| 거짓으로 신고한 경우 | 100만원 | |
(1) 신고 해태 기간
위의 표에서 말하는 "신고 해태 기간"이란 "신고기간 만료일의 다음 날로부터 기산하여 신고를 하지 않은 기간"을 말합니다. 다만, 다음의 사유가 있는 기간은 '해태 기간'에 산입 하지 않을 수 있습니다.
- 천재지변 등 불가항력적인 경우
- 천재지변 등에 준하는 그 밖의 사유로 신고의무를 해태한 상당한 사유가 있다고 인정되는 경우
(2) 계약금액
- 위의 표에서 말하는 "계약금액"은 "신고서에 기재된 임대료의 보증금"을 말합니다.
(3) 신고 가격
- 신고서에 기재된 임대료의 보증금을 신고 가격으로 합니다. 다만, 보증금 외 차임이 있는 경우 에는 그 차임액에 200배를 곱하여 환산한 금액을 포함하여 계산합니다.
전월세 신고제가 미치는 파급효과
1. 임차인 보호 대폭 강화
- 그동안 임대인들이 전입신고와 확정일자 등을 거부했던 일부 임대차 계약의 경우 신고제를 통해 확정일자가 부여됨에 따라 임차인들의 보증금 보호가 강화될 것으로 예상됩니다.
2. 임차인 편리성 증대
- 기존에 확정일자를 받기 위해서는 일과 중에 직접 주민센터 등을 방문해야 했습니다. 그러나, 앞으로는 온라인을 통해서 편리하게 신청이 가능해집니다.
3. 투명한 가격 정보 제공
- 임대차 시장에 투명한 가격 정보가 제공되어, 임차인과 임대인 모두 주변 시세를 파악하여 합리적인 가격으로 계약 체결이 가능해질 것으로 보입니다.
4. 조세전가 가능성
- 임대인 입장에서 소득이 노출되어, 추후에 증가될 수 있는 임대인의 세부담 부분 일부를, 임차인에게 전가할 가능성이 있습니다.
5. 임대주택 감소
- 임대인들의 세부담 증가로 인해 민간 부분 임대주택이 감소하여, 임대차 시장이 축소될 가능성이 있습니다.
6. 국민건강보험 지역가입자로 전환
- 임대인들 중에 소득 노출로 인하여 지역가입자로 전활 될 가능성이 있습니다.
전월세 신고제(임대차 신고제)에 관하여 기타 궁금한 내용
Q. 신고를 안 하면 과태료는 무조건 100만 원인가요?
A. 아닙니다. 사안에 따라 최소 4만 원 ~ 최대 100만 원의 과태료를 부과합니다. 단, 거짓으로 신고를 한경우에는 무조건 "100만 원"을 부과합니다.
- 2022년 5월 31일까지는 1년간 과태료 부과를 유예합니다.
- 추후에 입법예고 기간이나 1년간의 계도기간 운영 후 "과태료 부과 기준"이 달라질 수 있습니다.
Q. 신고 정보가 임대소득 등 과세정보로 활용할 예정인가요?
A. 국토부의 답변은 과세자료로 활용하지 않는다고 합니다.
그러나, 임대인(집주인) 입장에서는 불안할 수밖에 없을 것입니다. 그 이유는 추후에 집주인의 임대소득 과세 및 건강보험료 부담 등에 활용될 우려가 있기 때문입니다.
Q. 전월세 신고제(임대차 신고제) 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비작업인가요?
A. 국토교통부는 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바가 없다고 합니다. 그러나 이 부분도 이미 일부 국회의원이 표준임대료를 만들자고 주장한 적이 있기에 임대인(집주인) 입장에서 불안한 요소일 수 있습니다.
Q. 임대차 신고제 시범운영 지역은?
A. 본 시행에 앞서 4월 19일부터 '대전광역시 서구 월평 1 ·2· 3동', '세종특별자치시 보람동', '용인시 기흥구 보정동'에서 시범 운영할 예정입니다.
<요약정리>
- 지금까지 전월세 신고제 대상 및 금액 등 핵심 내용에 대해서 총정리해보았습니다. 앞으로 시행되게 될 전월세 신고제는 앞으로 부동산 시장에 미칠 파급력이 매우 클 것으로 예상이 됩니다. 여러분들은 이 글을 통해 정확하게 전월세 신고제 내용을 미리 파악하셔서 본인의 재산을 현명하게 지키는데 활용하시길 바랍니다.
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