공공재개발 2차 후보지 16곳이 선정 · 발표되었습니다. 이번 시간에는 공공재개발 선정된 지역과 앞으로 진행 가능성에 대해서 이야기해보겠습니다.
공공재개발 2차 후보지
1. 후보지 심사
- 새롭게 재개발 사업을 시작하려는 노후주거지 56곳 중에 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 최종 16곳을 선정하였습니다.
2. 이번에 선정된 후보지의 특징
- 주로 역세권이며, 5만 제곱미터 이상 대규모 노후 주거지입니다.
3. 이번 사업이 완료될 경우
- 사업 완료 시에는 서울 도심에 약 2만 호 공급이 됩니다. 공공재개발 1차 선정지역인 8곳 약 4,700가구까지 포함하면 총 2만 5천 가구 정도가 공급이 됩니다.
공공재개발 2차 후보지 선정 결과
| 연번 | 구역명 (가칭) |
위치 | 면적 | 토지 등 소유자수 |
예상 세대수 |
| 1 | 상계3 | 노원구 | 104,000 | 1,100 | 1,785 |
| 2 | 천호A1-1 | 강동구 | 26,548 | 207 | 830 |
| 3 | 본동 | 동작구 | 51,696 | 455 | 1,004 |
| 4 | 금호23 | 성동구 | 30,706 | 327 | 948 |
| 5 | 숭인동 1169 | 종로구 | 14,157 | 124 | 410 |
| 6 | 신월7동-2 | 양천구 | 90,346 | 1,599 | 2,219 |
| 7 | 홍은1 | 서대문구 | 11,466 | 109 | 341 |
| 8 | 충정로1 | 서대문구 | 8,075 | 99 | 259 |
| 9 | 연희동 721-6 | 서대문구 | 49,745 | 622 | 1,094 |
| 10 | 거여새마을 | 송파구 | 63,995 | 691 | 1,329 |
| 11 | 전농9 | 동대문구 | 44,878 | 632 | 1,107 |
| 12 | 중화122 | 중랑구 | 37,662 | 446 | 853 |
| 13 | 성북1 | 성북구 | 109,336 | 1,236 | 1,826 |
| 14 | 장위8 | 성북구 | 116,402 | 1,240 | 2,387 |
| 15 | 장위9 | 성북구 | 85,878 | 670 | 2,300 |
| 16 | 신길1 | 영등포구 | 59,379 | 552 | 1,510 |
※ 사업성이 좋을 것으로 예상되나 주민의 재개발 반대로 탈락한 곳 : "고덕 2-1구역", "고덕 2-2구역", "한남 1구역", "성북 4구역"
공공재개발 사업 장점 및 단점
1. 장점
(1). 도시 규제 완화
- 용도지역 상향
- 용적률 상향
- 기부채납 완화
(2). 사업성 보장
- 관리처분시 분담금 확정
- 분양가 상한제 적용 제외
(3). 사업비 지원
- 사업비 융자
- 이주비 융자
- 기반시설 국비지원
(4). 신속한 인허가(인허가 절차 간소화)
- 도시계획 수권소위
- 사업계획 통합심의
2. 단점
- 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 임대 공급합니다. 그래서 일반분양 물량이 적어 조합원들의 분담금 부담이 늘어날 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 조합원 분양 50%
- 공공임대 20%
- 공공지원 임대 5%
- 일반분양 25%
공공재개발 2차 후보지 선정 후 일정
1. 향후 일정
- STEP 01. 후보지 선정 (국토부 및 서울시) -> "3월 29일"
- STEP 02. 주민설명회 (LH · SH) -> "5 ~ 6월"
- STEP 03. 공공재개발 예정구역 지정 (서울시) -> "7월"
- STEP 04. 정비계획 수립 착수 (자치구, LH, SH) -> "10월~"
- STEP 05. 정비구역 및 시행자 지정 (서울시) -> "22년"
2. [3080+ 정비사업] 추진 권장 계획
- 공공재개발에서 용적률 완화만으로는 사업성 개선이 어려운 사업장의 경우에는, 정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮으며, 공공이 확정수익을 보장하는 [3080+ 정비사업] 추진을 적극 권장할 계획입니다.
| 구분 | 공공재개발 (5. 6 부동산 대책) |
3080+ 재개발 (2. 4 부동산 대책) |
| 사업방식 | 관리처분방식 (사업기간동안 토지주가 소유권 보유) |
토지납입방식 (사업기간동안 LH보유 -> 사업 후 반환) |
| 사업시행자 | 공공단독 또는 공공 및 조합 공동 | 공공단독 |
| 공공기여 | 조합원분양분 제외 50%는 공공임대, 공공지원임대, 지분형 주택 |
(1) 기존세대의 1.3배 이상 건축 (2) 전체의 20~30%는 공공자가 및 임대 |
| 사업성 보장 | 확정분담금(관리처분 시) * 주민 요청시 |
확정수익률(토지납입 시) |
| 용적률 완화 | 법적상한용적률의 120% | 종상향 또는 법적상한의 120% |
| 기부채납 | 별도 특례 없음 | 토지면적의 15% 이내로 제한 |
| 절차간소화 | (1) 도시계획 수권소위 심의, (2) 사업시행계획 통합심의 | |
▶ [ 2.4 부동산 대책 핵심 내용 - 공공주도 3080+ 재개발] 내용 바로 보러 가기
공공재개발 시범 사업 진행 가능성은?
1. 정부의 입장
- 서울시는 2021년 3월 31일 2차 후보지를 토지거래허가구역으로 지정하였습니다.
- 권리 산정 기준일은 "2020년 9월 21일"로 고시하여, 이 날짜 이후로 필지 분할이나 지분 쪼개기를 통해서는 조합원 입주권을 취득하지 못하게 하였습니다.
- 즉, 정부는 공공재개발 사업 강행의 의지가 있다고 볼 수 있습니다.
2. 사업 진행을 위해 극복해야 할 난관은?
- 서울시장 공약인 재개발 재건축 규제 완화 정책이 변수입니다.
- 해당 주민들의 공기업 불신으로 인해 정부 신뢰 회복이 필요한 상태입니다.
- 조합원 동의 기준이 2/3로 높은 편인 것이 난관입니다.
지도로 살펴본 공공재개발 2차 후보지 선정 구역
<요약정리>
- 지금까지 공공재개발 2차 후보지에 관련된 내용을 핵심만 총정리해서 알아보았습니다. 해당 지역에 거주하시는 분들은 사업이 잘 마무리되어 행복한 주택 취득과 함께 재산도 크게 증식할 수 있는 기회가 되셨으면 합니다.
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