부동산 플래닛, 재개발 예정지 노후도 체크가 핵심이다

바야흐로, 재개발 투자의 시대가 다가왔습니다. 이러한 재개발 예정지 투자에서 가장 먼저 핵심적으로 체크해야 되는 부분은 노후도를 체크하는 것입니다. 따라서, 오늘은 <부동산 플래닛>을 통해 건물의 노후도를 매우 손쉽게 체크하는 방법을 소개해 드리겠습니다.

재개발 투자가 대세인 이유?

부동산 플래닛을 활용법을 설명드리기 전에, 지금 현재 재개발 투자가 왜 대세인지 이야기를 해보겠습니다. 서울시는 '21년 04월 21일 <서울시 토지거래허가구역 추가 발표(압구정, 여의도, 목동, 성수)>를 시작으로, '21년 5월 26일 <주거정비 지수제 폐지 등 6대 규제완화 방안>을 발표하였습니다.

▼ <서울시 주거정비 지수제 폐지 및 5대 규제완화 방안 보도자료 확인> ▼

주거정비지수제 폐지, 이젠 재개발이 대세입니다

[2021년 5월 26일] 서울시는 재개발 활성화를 위한 "주거정비 지수제" 폐지 등 6대 규제완화 방안을 보도자료를 통해 발표하였습니다. 이러한 발표는 재개발 시장에 엄청난 변화를 가져올 것으로

geteng.tistory.com

이러한 서울시 보도자료의 핵심은 바로 재개발 등 정비사업의 규제를 완화하여 주택 공급을 늘리겠다는 것입니다. 따라서, 그동안 투자가치가 많이 떨어졌었던, 재개발 투자가 또다시 대세인 시대가 도래한 것입니다. 물론, 현재 서울시장의 임기가 1년밖에 남지 않은 상황이기 때문에, 다음 서울시장이 어떤 분이 당선될지 따져볼 필요는 있습니다.

그러나, 현재 정부의 부동산 정책도 규제 중심에서, 주택 공급을 늘려야 한다는 정책기조로 방향을 틀려는 시도들을 많이 하고 있는 것으로 보입니다. 따라서, 개인적인 생각으로는 재개발 투자로 많은 수익을 얻을 수 있는 기회가 오고 있다고 생각합니다.

부동산 플래닛을 사용해야 하는 이유

앞선 설명처럼, 그동안 재개발 진행의 발목을 잡고 있던 "주거정비 지수제"를 폐지함에 따라, 가장 큰 반사이익을 받는 곳은 아마도 "재개발 해제구역"일 것입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

"주거정비 지수제"가 폐지되었다고 해서, 모든 지역이 재개발이 될 수 있는 것은 아닙니다. 최소한 현재 유지하고 있는 <법적 요건>은 충족을 해야 재개발 진행이 가능합니다.
그런데, 이전에 재개발 구역 등 정비구역으로 지정이 된 적이 있다는 것은, 정비구역 지정에 대한 현행 <법적 요건>을 이미 갖추고 있을 가능성이 높습니다. 따라서, 이번 시간에 "부동산 플래닛"을 통해 살펴볼 건축물들의 "노후도" 부분만 깨지지 않고 그대로 충족을 하고 있다면, 나머지 <법적 요건>들은 충족되어 있을 가능성이 매우 높다라는 것입니다.
또한, 재개발 구역으로 지정이 되었다는 것 자체가, 이미 재개발을 예상하고 투자한 사람들이 많이 있다는 것입니다. 이런 투자자들은 자금이 현재 묶여 있었기 때문에, 지금이라도 빨리 재개발이 진행되기를 원하고 있는 상태일 것입니다.
뿐만 아니라, 기존 해당 재개발 구역의 원주민들 중 재개발을 반대했던 사람들도, 바로 옆동네 등에서 재개발을 통해 신축 아파트가 생겨 시세차익이 크게 발생한 것을 보면서, 재개발을 진행하고자 하는 공감대가 많이 생겨난 상태일 것입니다.

※ 참고 <재개발 법적 요건 (필수항목 + 선택항목 중 1개 이상 충족)>

구분	내용
필수항목	대상지역 내 노후불량 건축물이 전체면적의 2/3 이상
선택항목 (①~④ 중 한개 이상 충족)	① 노후도(연면적) 2/3 이상
	② 주택접도율 40% 이상
	③ 과소필지 40% 이상
	④ 호수밀도 60세대/ha 이상 (1ha = 10,000제곱미터)

위에서 살펴본 대로, 재개발 투자에 관심이 있는 사람들은 재개발 <법적 요건>에서 "필수항목"인 "대상지역 내 노후불량 건축물이 전체면적의 2/3 이상"인지를 파악하는 것이 매우 중요해졌습니다. 기존에는 이러한 노후도를 체크하기 위해 해당 지역 부동산을 하나하나 건축물 관리대장을 발급받아 확인해야 하는 불편함이 있었습니다.

그러나, "부동산 플래닛"은 해당 지역의 노후도 충족요건을 지도상에서 색깔별로 한 번에 검색할 수 있는 매우 편리한 기능을 제공하고 있습니다. 게다가, '빌라 실거래가' 조회 등도 제공을 해주고 있으니 재개발 투자 목적이 아니더라도, 실거주 목적으로 시세 파악하는데 활용하시면 매우 좋습니다.

※ 그러나 부동산 시세 파악은 아래의 <밸류 맵>을 활용하는 것이 더욱 좋습니다. 아래 글을 참고하여 활용해 보시길 바랍니다.

밸류맵 사용방법 (핵심 기능만 소개)

오늘은 실거래가 확인이 간편한 "아파트"와는 달리, 가격 정보 확인이 어려운 "토지" 및 "상업용 부동산" 등의 실거래가 정보 등을 제공해주고 있는 <밸류 맵> 사용방법에 대해서 소개해드리겠습

geteng.tistory.com

참고로 시세 등을 파악하실 때, 특히, 공시 가격이 1억 원 이하가 95% 이상인 "번동" 지역을 잘 살펴보시길 바랍니다. 이 지역의 경우, 투자 시 "취득세 중과세"를 피할 수 있어 자녀 등에게 증여 취득할 때에도 매우 유리하며, 대부분 지역이 재개발에 필요한 노후도 요건을 만족하고 있습니다. 상대적으로 소액투자를 선호하시는 분들은 노려볼 만한 지역입니다.

부동산 플래닛 사용 방법

STEP 01. "부동산 플래닛" 사이트로 이동

STEP 02. 지역 검색

위 이미지에서 볼 수 있듯이, 부동산 플래닛 사이트로 이동하면 상단에 검색창이 보일 것입니다. 이곳에서 검색하고자 하는 "지역, 지하철, 건물명, 학교명" 등을 입력한 후, 우측 돋보기 모양을 클릭하면, 하단의 이미지처럼 해당 지역의 지도가 표시될 것입니다. 아래 지역은 재개발 지역이 해제된 "성북구 장위 뉴타운" 지역을 검색한 모습입니다.

STEP 03. [탐색] 메뉴 눌러서, 해당 지역의 노후도 확인

위 이미지 화면 우측에 ①번 표시가 된 곳에 [탐색] 메뉴가 보일 것입니다. 이 [탐색] 메뉴를 클릭하면 해당 지역의 "노후도"를 색깔별로 한눈에 확인이 가능합니다.

재개발이 지정되었던 지역답게, 위의 지도를 보시면 대부분 빨간색으로 표시가 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 참고로 지도상에 오래된 건물일수록 '빨간색'으로 표시되고, 신축 건물일수록 '파란색'으로 표시가 됩니다.

그런데, 위 지도에서 ②번 지역을 살펴보면, 다른 지역에 비해 파란색이 많이 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이렇게 신축빌라들이 많은 지역은 재개발 해제지역이라고 하더라도, 재개발 진행이 어렵기 때문에 실거주 목적이 아니라면, 투자를 지양하시길 바랍니다.

이러한 노후도를 좀 더 정밀하게 파악을 하기 위해서는 ③번 부분 "준공 연차" 부분을 '20년' 또는 '30년' 등으로 조정하여 좀 더 세밀하게 노후도를 파악하시면 됩니다. 이렇게 조종하여 살펴보는 이유는, 노후도를 평가하는 기준이 건물의 구조가 철근콘크리트조의 경우에는 '30년 이상'돼야 합니다. 그리고 연와조 · 기와조 · 벽돌조 등 그 외의 건축물의 경우에는 '20년 이상' 돼야 노후도를 충족한 것으로 보기 때문입니다.

이 글을 마치며

재개발 투자는 많은 수익을 가져다줄 수 있습니다. 그러나, 기본적으로 재개발 투자 초보자라면 "조합설립 인가가 완료"된 안전한 지역에 투자하시길 바랍니다. "조합설립인가 이전 지역"의 투자는 리스크가 매우 높기 때문에 매우 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 가능성도 없는 곳을 부동산 업자 등의 말만 믿고 덜컥 투자하시면 절대 안 됩니다.

특히, 재개발의 지정의 필수 항목인 노후도 조차도 충족하지 못한 지역을, 재개발될 지역이라며 고객을 모집하여 해당 부동산을 팔려고 하는 업자들이 있습니다.