서울시가 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역인 압구정 · 여의도 · 목동 · 성수 등 4개 구역을 "토지거래허가구역"으로 지정해서 투기 수요 차단에 총력을 기울이겠다고 밝혔습니다. 그래서 이번 시간에는 4월 21일 서울시가 발표한 토지거래허가구역의 세부내용 및 지정 이유 등에 대해서 핵심만 총정리해서 알려드리겠습니다.
서울시 신규 지정 토지거래허가구역
- 신규 지정되는 4개 지역의 재건축 · 재개발 추진 구역 내 단지는, 조합 설립 전 추진위 단계를 포함, 사업단계와 상관없이, 모두 토지거래허가 대상에 포함이 됩니다.
1. 강남구 압구정
- 압구정 아파트 지구 : 압구정역 중심으로 밀집된 24개 단지
- 압구정지구단위계획 수립 지역
- 면적 : 1.15㎢
2. 영등포구 여의도
- 여의도 아파트 지구 및 인근 단지 : 16개 단지
- 지구단위계획 수립 지역 및 인근 단지(수정, 공작, 서울, 진주, 초원아파트)
- 여의도 아파트 인근 단지는 안전진단을 통과하고 재건축 사업 등을 준비 중이어서, 이들 단지로 투기수요가 몰릴 우려가 있기에 풍선효과를 방지하기 위해서 함께 지정
- 면적 : 0.61㎢
3. 양천구 목동
- 목동택지개발지구 : 14개 단지 전체
- 목동택지개발사업 지구단위계획 수립 지역 (단, 규제 피해 최소화를 위해 상업지역은 제외)
- 면적 : 2.28㎢
4. 성동구 성수
- 성수 전략정비구역(1~4구역) : 아파트, 빌라, 상가 등 정비구역 내 모든 형태의 주택, 토지가 토지거래허가 대상에 포함
- 면적 : 0.53㎢
※ 이번에 새롭게 서울시내 4곳(총 4.57㎢)에 "토지거래 허가구역"을 지정함으로써, 작년 6월에 앞서 지정된 송파구 잠실동, 강남구 · 삼성동 · 청담동 · 대치동에 더해 총 50.27㎢로 확대됩니다.
토지거래 허가 지정기간 및 발효일
1. 허가구역 지정기간
- "2021년 4월 27일 ~ 2022년 4월 26일 까지" (1년간)
- 다만, 서울시는 부동산 시장 동향 등을 지속적으로 모니터링해서 추가 지정을 검토할 예정입니다. 그리고 지정기간 만료 시점에는 재지정 및 연장 여부 등도 종합적으로 검토할 계획입니다.
2. 발효일
- 2021년 4월 21일 : 서울특별시 도시계획위원회 심의 통과
- 2021년 4월 22일 : 공고
- 2021년 4월 27일 : 발효일(효력 발생일)
토지거래허가구역 이란?
- 앞선 내용처럼 서울의 4개 지역이 새롭게 "토지거래허가구역"으로 지정이 된다면 어떻게 되는지 그 세부 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 토지거래허가구역 이란?
- 토지거래 허가 구역이란, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 제10조에 따라 시·도지사가, 토지의 투기적인 거래가 성행하거나, 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역에, 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역을 말합니다. 즉, 토지거래를 제한하는 것입니다. 최장 5년의 범위 내에서 지정이 가능합니다.
2. 토지거래허가구역 지정 효과
(1) 시·군·구청장의 허가
- "일정 면적"을 초과하는 토지를 취득하고자 하는 자는 사전에 토지이용목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 여기서 말하는 "일정 면적"(부동산 거래 신고법 시행령 내용)이란 것은 다음과 같습니다.
- 주거지역 : 180 ㎡
- 상업지역 : 200 ㎡
- 공업지역 : 660 ㎡
- 녹지지역 : 100 ㎡
- 용도지역의 지정이 없는 구역 ; 90 ㎡
즉, 용도지역별로 위에 있는 면적 이상의 토지를 거래할 때는 미리 시·군·구청장의 토지거래 허가를 받으라는 것입니다.
(2) 토지거래 시 사전 허가
- 토지 거래를 할 때 사전에 허가 없이 토지거래계약을 체결한 자는 "2년 이하의 징역" 또는 당해 토지 가격의 "30%"에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해지게 됩니다. 또한, 허가를 받지 않고 거래를 한 토지의 거래계약은 "무효"가 됩니다.
- 토지거래허가를 받은 후에 당사자 간 거래계약을 체결해야 합니다. 등기신청 시에는 허가증을 첨부를 해야 합니다.
(3) 허가받은 목적대로 토지를 사용할 의무
- 토지거래 허가를 받은 자는 일정기간 동안 '자기 거주' · '자기 경영' 등 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무를 부과받게 됩니다. 특히, 주거용 토지의 경우에는 2년간 실거주용으로만 이용이 가능합니다. 또한, 2년간 '매매'나 '임대'도 금지가 됩니다.
- 목적대로 이용하지 않은 경우에는 3개월 이내의 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 취득가액의 10% 범위 내에서 의무이행시까지 매년 이행강제금을 부과합니다.
- 다만, 파산 위기 등 불가피한 사유로 인해 당초 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우에는, 자치구 도시계획위원회 심의를 거쳐 이용의무 면제가 가능합니다.
토지거래계약 허가 필요 면적
- 이번에 신규 지정되는 토지거래허가구역은 앞서 알아본 [부동산 거래 신고법] 시행령에서 정하고 있는 허가 기준 토지 면적보다 더욱 강화된 규정을 적용받습니다. "투기억제"라는 목적을 극대화한다는 취지로, [부동산 거래 신고법] 시행령에서 정하고 있는 면적 기준보다 10% 수준으로 하향된 면적 기준을 적용받습니다. 따라서, 이번에 서울시에 지정되는 토지거래 허가를 받아야 하는 면적은 다음과 같습니다.
| 용 도 지 역 | 면 적 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 18 ㎡ 초과 |
| 상업지역 | 20 ㎡ 초과 | |
| 공업지역 | 66 ㎡ 초과 | |
| 녹지지역 | 10 ㎡ 초과 | |
| 용도지역의 지정이 없는 구역 | 9 ㎡ 초과 | |
서울시가 토지거래허가구역을 지정한 이유는?
- 이 부분에 대해서 사람마다 의견이 다를 수 있겠지만, 저의 생각은 다음과 같습니다.
- 이번 토지거래 허가 구역의 지정은, 앞으로 이 지역의 재개발 · 재건축 규제를 풀기 위한 포석이라고 볼 수 있습니다. 즉, 규제를 강화하고자 하는 것이 아니라, 규제를 완화하여, 앞으로 주택공급을 하기에 앞서, 투기수요를 차단하기 위한 정책이라고 보입니다.
- 서울시가 앞으로 규제를 완화하면, 단기적으로는 집값이 상승할 것입니다. 그래서 최대한 투기수요를 억제하기 위해, 미리 사전에 투기수요 유입을 차단하기 위한 선제적인 조치일 가능성이 높습니다.
- 그 이유는 주택공급과 규제완화가 새롭게 선출된 서울 시장님의 공약이기도 합니다. 그리고 실제로 2021년 4월 21일 오찬 간담회에서 서울 시장님은 대통령님에게 재건축 안전진단 기준 완화를 건의하였습니다. 뿐만 아니라, 국토교통부 및 서울 시의회에도 협조를 요청한 상태입니다.
- 따라서, 앞으로는 토지거래허가구역 지정을 통해 최대한 집값을 안정화시키면서, 재개발 재건축 규제를 완화하여 신규 아파트 공급을 늘려, 점진적으로 집값 안정화를 시도할 가능성이 커 보입니다.
토지거래허가구역 지정 도면
<요약정리>
- 이번 시간에는 서울시가 새롭게 발표한 토지거래허가구역 4곳(압구정, 여의도, 목동, 성수) 지역에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 부디 앞으로 이러한 부동산 정책들이 잘 자리를 잡아, 집값이 안정되어, 서민들이 마음 편하게 거주할 수 있는 집 한 채만큼은, 쉽게 마련할 수 있는 시기가 왔으면 좋겠습니다.
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