오늘은 「임대차3법」은 일반 서민들의 삶에 매우 밀접한 연관이 있는 중요한 법률입니다. 하지만 「임대차3법」이 속전속결로 법안 통과가 되다 보니 법률해석에 다툼의 소지가 많이 있습니다.
그래서 최근 집주인 · 세입자 모두에게 분쟁이 자주 발생하고 있는데요. 오늘은 이러한 분쟁을 해결하는데 도움을 드리기 위해 「임대차3법」을 최대한 이해하기 쉽게 풀어서 설명해드리겠습니다.
목차 (Contents)
임대차3법 개요
현재 「임대차3법」이라는 통일된 법률은 없습니다. 즉, 다음과 같이 「주택임대차보호법」과 「부동산거래신고등에관한법률」에 따로 정하고 있는 있는 3가지를 묶어서 속칭 「임대차3법」이라고 하고 있습니다.
| 법률명칭 | 임대차3법 내용 |
| 주택임대차보호법 | 계약갱신요구권 |
| 전월세상한제 | |
| 부동산거래신고등에관한법률 | 전월세신고제 |
참고로 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 실무에서는 '계약갱신청구권'이라고 표현을 많이 하고 있습니다.
결론적으로 2개의 개별 법률에 규정되어 있는 위 3가지를 하나로 묶어서 「임대차3법」이라고 부르는 이유가 있는데요. 그 이유는 이 3가지 제도가 서로 밀접한 관련이 있기 때문입니다.
따라서 지금부터 소개해 드리는 「임대차3법」을 서로 연관지어 전체적인 틀을 이해하시기 바랍니다.
임대차3법 이란?
1. 계약갱신청구권 (계약갱신요구권)
기존 임대차 계약 2년 계약이 끝났을 때 세입자가 원할 경우 한 차례 더 연장해 최대 '4년(2년 + 2년)'을 보장해준다는 것인데요. 계약갱신 요구는 세입자가 계약 만료 2~6개월 전에 계약을 연장한다고 통보를 꼭 해야 합니다.
- 단, 2020년 12월 10일 이전에 체결한 임대차는 만기 1개월 전까지만 계약갱신을 요구하면 됩니다.
하지만, 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다고 해서 임대인(집주인)이 무조건 계약을 연장해주어야 하는 것은 아닌데요.
- 즉, 집주인이(직계 존·비속 포함)이 실거주한다는 등의 명분을 내세워 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수가 있습니다.
그런데 만약 집주인이 정당한 사유 없이 세입자의 계약 갱신을 거절한 후에 다른 세입자와 계약을 한다면 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 합니다.
이와 관련된 자세한 내용이 궁금하신 분들은 이 글 하단에 따로 첨부해 드린 글을 참고하시기 바랍니다.
2. 전월세 상한제
전월세 상한제는 전월세 계약을 새롭게 갱신할 때 임대료의 상승폭을 5% 이내로 제한하는 것입니다.
- 다만, 각각의 지방자치단체가 법률에서 정한 5% 상한선 안에서 더 낮은 비율로 조정을 할 수는 있습니다. (예 : 4%, 3%, 2%, 1%)
3. 전월세 신고제 (임대차 신고제)
전월세 신고제는 특정한 지역, 특정한 금액 이상의 전월세 거래는 30일 이내에 신고해야 하는 것을 말하는데요. 전월세 신고제를 신고해야 하는 지역 및 금액은 다음과 같습니다.
▣ 전월세 신고를 해야 하는 지역
- 수도권(서울, 경기도, 인천) 전 지역
- 광역시
- 세종시
- 도(道)의 시(市) 지역
예시)
- 경기도 '양평군'이나 '가평군'은 경기도에 포함이 되기 때문에 전월세 신고제 신고지역에 해당이 됩니다.
- 하지만, 충남 '청양군'이나 '부여군'은 신고대상 지역이 아닙니다.
▣ 전월세 신고를 해야 하는 임대료 금액
위에 소개해 드린 신고지역에 해당이 된다고 해서 모두 신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 즉 보증금액이 6천만원을 초과하거나, 월차임이 30만원을 초과하는 경우에만 신고를 하시면 됩니다.
예시)
- 보증금이 6천만원인 전세계약 : 신고대상이 아닙니다. (×)
- 보증금 300만원에 월세 30만원인 월세계약 : 신고대상이 아닙니다. (×)
- 보증금이 8,000만원인 전세계약 : 신고대상입니다. (○)
- 보증금 300만원에 월세 35만원인 월세계약 : 신고대상입니다. (○)
결론적으로, 기존에 부동산 매매계약 계약 후 30일 이내 신고를 하는 것처럼, 전 · 월세 계약 후에도 30일 이내 계약 내용을 신고하라는 것입니다.
임대차3법 시행일
「임대차3법」 시행일은 다음과 같습니다.
- 계약갱신청구권(계약갱신요구권) : 2020년 7월 31일
- 전월세 상한제 : 2020년 7월 31일
- 전월세 신고제(임대차 신고제) : 2021년 6월 1일
※ 참고
전월세 신고제의 경우 2021년 6월 1일 이후에 계약이 갱신된 계약 중에 다음에 해당하는 계약은 신고를 하지 않아도 됩니다.
- 보증금이나 월세 등 임대료의 변동이 없는 갱신계약
- 묵시적 갱신된 계약 : 계약 만기 시 까지 쌍방이 아무런 의사표시를 하지 않아서 전 임대차와 동일한 조건으로 연장이 된 경우를 말합니다.
임대차3법 궁금한 내용 총정리 (질의응답)
임대차3법 관련하여 많은 분들이 가장 궁금해하는 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
Q. 임차인(세입자)은 언제부터 계약갱신 요구가 가능한가요?
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 가능합니다.
Q. 임차인에게 총 몇 회 계약 갱신 요구건이 가능한가요?
- 1회 행사가 가능합니다. 따라서 기존 2년에 갱신 요구로 인한 2년을 연장(2년 + 2년 = 4년)해서 "총 4년" 거주가 가능합니다.
Q. '묵시적 갱신'도 갱신요구권으로 보는지요?
- '묵시적 갱신'은 '갱신요구권'으로 보지 않습니다. 예를 들면, 기존 임대차 계약 2년 거주 후에 묵시적 갱신으로 2년을 추가로 거주한 시점에서 계약갱신 요구권을 행사하면 추가로 2년 거주가 가능합니다.
즉, "2년(최초 계약) + 2년(묵시적 갱신) + 2년(계약갱신 요구권) = 총 6년" 거주가 가능한 것입니다.
묵시적 갱신이란, 쉽게 설명드려서 기존 계약이 끝나가는 시점에 집주인 세입자 모두 게약 연장 또는 해지의 의사표현을 하지 않아서 기존 임대차 계약의 조건으로 연장된 것으로 보는 것입니다.
그래서 위의 예제처럼 묵시적 갱신으로 인해 최초 임대차 계약 조건으로 2년을 추가로 거주했던 것입니다.
Q. 여러 차례 계약 갱신을 했는데 계약의 잔존기간만 남아 있다면 모두 갱신 요구가 가능한가요?
- 계약기간이 2개월 이상만 남아있다면 가능합니다. 예를 들면 기존에 2년, 4년 또는 6년을 거주 중이었다고 하더라도 계약기간 만료일 2개월 전에 계약갱신 요구를 한다면 추가로 2년 거주가 가능합니다.
Q. 임대인만 계약기간 6개월부터 2개월 전까지 갱신거절을 한 경우?
- 임대인(집주인)이 계약 갱신 거절을 했어도 임차인(세입자)은 계약기간이 2개월 이상 남아있는 상황이라면 갱신 요구를 하여 갱신이 가능합니다.
즉, 집주인이 또 다른 사람과 계약을 했다고 일방적으로 세입자에게 통보를 해도 세입자는 계약갱신 요구를 근거로 2년 추가로 거주가 가능합니다.
Q. '계약갱신청구권' 행사 시에 임차인(세입자)은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
- 그렇지 않습니다. 계약해지가 가능합니다. 즉, 임대인에게 언제든지 계약해지를 통보하면 3개월 이후에 계약해지의 효력이 발생합니다.
따라서, 세입자는 집주인에게 계약해지 통지 후 3개월간은 임대료를 집주인에게 납부해야 합니다.
Q. 임대인(집주인)이 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?
- 아래의 사유와 같이 임차인(세입자)에게 귀책사유가 있을 때만 가능합니다.
- 임차인이 2기 차임액만큼 연체를 한경우
- 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 보상을 하는 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우
- 임대차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- 철거 또는 재건축 계획을 고지하고 계획에 따르는 경우
- 임차인이 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실한 경우
- 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저하게 위반한 경우
Q. 임대인(집주인)이 실제로 거주하려면 어떻게 해야 하나요?
- 임차인에게 계약기간 만료일 2개월 ~ 6개월 전에 거주할 것이라는 사실을 통보하면서 입증자료와 허락을 구해야 실거주가 가능합니다.
Q. 임대인(집주인)의 직접 거주사유가 허위인 경우?
- 임대인은 임차인에게 손해배상을 해줘야 합니다. 손해배상액 산정은 다음과 같습니다.
- 집주인과 세입자 간 합의금
- 위에서 말한 '1'조항의 '합의금'이 없는 경우에는 아래의 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 정합니다.
- 갱신 거절 당시 월세의 (전세금은 전액 월세로 전환해서 계산. 단, 법정 전화율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액
- [(집주인이 새로운 세입자에게 임대하여 얻은 월세) - (갱신거절 당시 월세)]의 2년분에 해당하는 금액
- 갱신거절로 인해 세입자가 입은 손해금액
Q. 임대인(집주인)이 기존 세입자를 내보낸 상태에서 실제로 거주하지 않고 집을 비워둔 경우 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있나요?
- 손해배상의 요건은 실거주가 아닙니다. 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에 다른 세입자와 계약을 맺은 경우에만 손해배상 책임이 발생합니다.
Q. 임대료 5% 이상 증액 제한은 언제부터 적용되나요?
- 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나, 계약갱신청구권 행사 시에 적용이 됩니다.
Q. 계약갱신 청구건 행사 시에 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?
- 임차인이 수용하는 경우에만 가능합니다. 단, 전환율은 "법정 전환율"에 따릅니다.
Q. 임차인 거주 주택은 매도가 가능한가요?
- 매도가 가능합니다.
Q. 집주인이 바뀌어도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
- 청구가 가능합니다.
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맺음말
「임대차3법」의 내용은 부동산 임대차에 있어서 매우 중요한 부분입니다. 즉, "돈"과 직접적으로 연관이 되다 보니 계약 만기 시에 집주인과 세입자 간에 분쟁이 끊이질 않고 있습니다.
그래서 「임대차3법」 관련하여 세부적인 내용을 더 확인하고 싶은 분들을 위해 아래의 글에 관련 글을 첨부해 드리겠습니다. 이 내용이 궁금하신 분들은 확인해 보시기 바랍니다.
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이상으로 「임대차3법」 소개를 모두 마치도록 하겠습니다.
