분양권 주택수 포함시기 - 양도세 & 취득세

최근 부동산 세제정책 중 가장 큰 이슈가 되었던 것은 바로 '분양권'을 주택에 포함하는 것이라고 생각합니다. 그동안 세법에서는 '분양권'을 주택수에 포함하지 않았기 때문에 다른 주택에 대한 '비과세'와 과세판단에 영향을 미치지 않았습니다. 그러나 '분양권'이 주택수에 포함되었기 때문에 분양권의 주택수 포함 시기를 명확하게 파악하고 절세 전략을 세워야 할 것입니다. 그래서 이번 시간에는 분양권 주택수 포함 시기를 살펴보고 그에 따른 양도세와 취득세 변경내용을 알아보도록 하겠습니다.

1. 분양권 취득 시점이란?

- 분양권 주택수 포함 시기를 알아보기 전에 "분양권 취득 시점"을 먼저 명확하게 이해하고 넘어가야 합니다. 이 분양권 취득 시점을 기준으로 주택 수 포함 여부를 따져봐야 하기 때문입니다. 분양권을 취득하는 사람들은 다음 두 가지 경우가 있습니다.

(1) 분양권 원분양자

- 분양권 원분양자의 분양권 취득 시점은 "분양권 계약을 한 날"이 분양권 취득 시점이 됩니다.

(2) 분양권을 전매로 매수한 자

- '프리미엄' 등을 주고 분양권을 매수한 분들은 "명의를 변경한 날"이 분양권 취득 시점이 됩니다.

2. 분양권이 주택수에 포함된다는 의미 정리

(1) 분양권 청약 시(기준일 : 2018년 12월 11일)

- 새롭게 분양권 청약 시에 기존에 취득한 분양권의 주택수 포함 여부 기준일은 [2018년 12월 11일]입니다.

예를 들어, 본인이 분양권을 [2018년 12월 11일] 이전에 취득한 경우에는 새롭게 청약을 넣을 때 기존 분양권은 주택수에 포함이 되지 않습니다.
그러나, [2018년 12월 11일] 이후에 취득한 분양권이 있다면 새롭게 청약을 넣을 때 기존 분양권은 주택수에 포함이 됩니다.

(2) 주택 취득 시 주택수에 포함 여부(기준일 2020년 8월 12일)

- 주택 취득 시에 기존에 취득한 분양권의 주택수 포함 여부 기준일은 [2020년 8월 12일]입니다.

예를 들어, [2020년 8월 12일] 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 새로운 주택을 매수하게 된다면 이미 취득한 분양권도 주택으로 보게 됩니다.
따라서, 새로운 주택을 매수할 때 2 주택 이상자로 보아 취득세 중과세 대상(개정세법 : 8~ 12%)이 됩니다.
그러나, [2020년 8월 12일] 이전에 분양권을 취득한 사람은 새롭게 주택을 취득할 때 기존에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않습니다.

(3) 주택 양도 시 주택수에 포함 여부(기준일 2021년 1월 1일)

- 주택 양도 시에 기존에 취득한 분양권의 주택수 포함 여부 기준일은 [2021년 1월 1일]입니다.

[2021년 1월 1일] 이전에 취득한 분양권들은 양도세 비과세와 중과세를 판단할 때 분양권은 주택수에 포함시키지 않았습니다.
그러나, [2021년 1월 1일] 이후에 새롭게 분양권을 취득한 경우에는 주택으로 포함합니다. 즉, 기존에 보유하고 있던 주택을 양도 시에 분양권이 주택수에 포함되어 '1세대 1 주택 비과세' 등에 영향을 주게 됩니다. 그러므로, 양도소득세 '비과세' 등을 계획하고 있던 분들은 [2021년 1월 1일] 이후부터 분양권 취득하시는 경우, 세금 부분을 면밀하게 따져 보신 후 취득을 하셔야 합니다.

3. 분양권 취득시기와 취득세 & 양도세

(1) "2020년 8월 11일 이전" 취득한 분양권

취득세 납부 시 - 주택수 미포함
양도세 납부 시 - 주택수 미포함

(2) "2020년 8월 12일 ~ 2020년 12월 31일" 취득한 분양권

취득세 납부 시 - 주택수 포함
양도세 납부 시 - 주택수 미포함

(3) "2021년 1월 1일 이후" 취득한 분양권

취득세 납부 시 - 주택수 포함
양도세 납부 시 - 주택수 포함

4. 분양권과 취득세 & 양도세 내용

- 분양권이 주택수에 포함됨으로써 신경 써야 할 취득세와 양도세 내용(개정세법)은 다음과 같습니다.

(1) 취득세

현 행			개정안
개인	1주택	주택 가액에 따라 1 ~ 3%	개인	1주택	주택 가액에 따라 1 ~ 3%
					조정지역	비조정지역
	2주택			2주택	8%	1 ~ 3%
	3주택			3주택	12%	8%
	4주택 이상	4%		4주택 이상	12%	12%
법인		주택 가액에 따라 1 ~ 3 %	법인		12%

(2) 양도소득세

구분	현행	개정안
1주택자	비과세	비과세
2주택 중과세율	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
3주택 중과세율	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p