재산세 부과기준, 납부기준일, 세율, 계산방법, 납부증명서 발급방법

재산세 부과기준은, 과세기준일인 매년 6월 1일 현재, 과세대상 주택 등을 사실상 소유하고 있는 자에게, 재산세를 부과합니다. 종합부동산세와 함께 부동산을 보유하게 되면 납부해야 되는 대표적인 보유세입니다. 이번 글에서는 많은 분들에게 해당이 되는 재산세 부과기준, 납부 기준일, 세율, 계산방법 등에 대해서 자세하게 살펴본 후, 추가적으로 재산세 납부(납세) 증명서를 인터넷 등을 통해 발급받는 방법까지 "재산세"에 관련된 모든 내용에 대해서 정리해보겠습니다.

 

<목차>

• 재산세 과세대상
• 재산세 납부대상
• 재산세 납부 기준일(부과기준) 및 납세의무자
• 재산세 과세표준 및 세율
• 재산세 계산방법
• 재산세 납부기간(납부기한) 및 분납신청
• 재산세에 부가되는 세금
• 재산세 조회 및 납부방법
• "지방세 납세증명서" 및 "지방세 세목별 과세증명서" 발급방법

 

 

재산세 과세대상

- 일단 재산세는 어디에 세금을 매기는지 그 과세대상부터 살펴보도록 하겠습니다. 재산세 과세대상은 다음과 같습니다.

• 주택 (단독주택, 공동주택) : 주택분 재산세
• 토지
• 건축물
• 선박, 항공기 

 

※ 주거용 오피스텔 : 원칙적으로는 '건축물'로 과세를 해야 합니다. 그러나 현황과세(실질과세)의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에는 '주택'으로 과세를 합니다. 주거용으로 판단하는 기준은 납세자가 주거 사실을 증명할 수 있는 서류(주민등록 등)와 함께 관할 지자체에 재산세 변동신고를 신청해야 합니다. 

 

재산세 납부대상

- "매년 6월 1일 현재 과세대상이 되는 부동산 등을 소유하고 있는 자"

 

재산세 납부 기준일(부과기준) 및 납세의무자

1. 재산세 납부 기준일

  주택분 재산세의 경우 주택 보유기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과됩니다. 주택의 소유 여부는 '취득시기'를 기준으로 판단합니다. 취득의 시기인 '잔금지급일'과 '등기접수일' 중에 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단합니다.

• 매년 6월 1일 기준 소유자에게, 그해의 1년 치에 해당하는 재산세를 부과하므로,  매수 · 매도 시점을 잘 정해야 합니다.
• 즉, 매도자 입장이라면, 재산세를 절약하기 위해서는 6월 1일 이전인 5월까지 매도를 완료해야 합니다. 그럼 6월 1일 새로운 매수자가 소유자가 되어, 그 해의 세금은 매수자가 납부를 하게 됩니다.
• 이와 반대로 매수자 입장이라면, 매년 6월 1일 이후에 잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 해야만, 그해 재산세를 납부하지 않게 됩니다.

 

2. 재산세 납세의무자

  납세의무자는 세금을 납부해야 하는 사람을 말합니다. 따라서, 과세기준일(매년 6월 1일 현재) 주택 등을 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 다만, 과세기준일 현재 사실상의 소유자를 확인할 수가 없는 다음의 경우에는, 일정요건을 갖춘 자를 "납세의무자"로 봅니다.

• 공부상 소유자 : 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있는데도 불구하고, 이를 신고하지 않아서 사실상의 소유자를 알 수 없을 때는, 공부상의 소유자를 납세의무자로 봅니다.
• 상속재산 : 상속이 개시된 재산임에도 불구하고 상속등기가 이행되지 않은 경우에는, 주된 상속자를 납세의무자로 봅니다.
• 미신고된 종중재산 : 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산인데도 불구하고, 종중 소유임을 신고하지 아니한 경우에는, 공부상의 소유자를 납세의무자로 봅니다.
• 신탁재산 : [신탁법] 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는, 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보아 납세의무자가 됩니다.

 

재산세 과세표준 및 세율

1. 재산세 과세표준

  과세표준이라는 것은 세금을 부과할 때 기준이 되는 금액을 말합니다. 이 과세표준 금액에 세율을 곱해서 납부할 세금액을 결정하게 됩니다.

1-1. 주택, 건축물, 토지 과세표준

- [과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율]로 계산을 하게 됩니다. 공정시장가액비율은 과세대상별로 차이가 있습니다.

• 주택(부속토지포함) = 주택 공시 가격 × 60% 
• 건축물 = 시가표준액 × 70%
• 토지 = 공시 가격 면적 × 70% 

 

1-2. 선박 및 항공기 과세표준

- 시가표준액이 과세표준이 됩니다.

 

※ 위에 나오고 있는 시가표준액, 공시 가격 등 '부동산 가격 용어"가 어렵게 느껴지신다면 아래 링크된 글을 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다. 개별공시지가, 시가표준액, 기준시가 등의 용어는 부동산 세금과 매우 관련이 있는 용어들이므로, 한 번쯤은 정리해서 이해하고 계시면 실생활에 많은 도움이 되실 겁니다.

 

▶ [공시지가 조회, 부동산 실거래가와 공시 가격의 차이]

 

2. 재산세 세율

1-1. 주택분 재산세 세율

- 과세표준 별로, '표준세율'과 '특례 세율'을 따로 정하고 있습니다.

• 표준세율 : 공시지가 6억 초과, 다주택자, 법인
• 특례세율 : 공시지가 6억 이하 1 주택자

 

과세표준	표준세율	특례 세율
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과  1억5천만원 이하	6만원 +  6천만원 초과금액의 0.15%	3만원 + 6천만원 초과금액의 0.1%
1억 5천만원 초과 3억원 이하	19.5만원 +  1억 5천만원 초과금액의 0.25%	12만원 + 1억 5천만원 초과금액의 0.2%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%	42만원 + 3억원 초과금액의 0.35%

※ 단, 별장 : 4%

 

1-2  건축물, 토지, 선박, 항공기 등 재산세 세율

구 분		세 율
건축물	골프장, 고급오락장	4%
	주거지역 및 지정지역 내 공장	0.5%
	기타 건축물	0.25%
토지		0.2% ~ 0.5%
선박		0.3% 단, 고급선박 5%
항공기		0.3%

 

재산세 계산방법

  주택분 재산세는 '시가표준액'과 '공정시장가액비율'을 곱한 '과세표준'에 다시 '세율'을 곱하여 '세액'을 산출합니다.

 

재산세-계산방법

 

  위 이미지에서 볼 수 있듯이, 재산세 계산 방법에 따라 산출된 재산세액이 전년도에 납부한 재산세액보다 일정 비율을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 납부하지 않도록 "세부담 상한선"을 정하고 있습니다. 예를 들면 작년에 재산세를 100만 원 납부했는데, 갑자기 올해 200만 원 재산세가 나온다면, 세금 납부자는 납부 세액이 매우 부담스러울 것입니다. 따라서, 이런 부담감을 줄여주기 위해 '세부담 상한선'을 만들어 놓았습니다. 그 기준은 다음과 같습니다.

공시가격	세부담 상한
3억원 이하	전년도 재산세 대비 105% 이내
3억 ~ 6억원 이하	전년도 재산세 대비 110% 이내
6억원 초과	전년도 재산세 대비 130% 이내

위 표를 기준으로, 예를 들어 세부담 상한을 설명하면 다음과 같습니다.

• 공시 가격 3억 이하 주택을 보유한 자가 작년에 100만 원 재산세를 납부했다고 가정합시다.
• 만약, 올해는 시가표준액 등의 증가로 인하여 재산세 산출세액이 120만 원이 나왔더라도, 120만 원 전부를 납부하지 않아도 됩니다.
• 그 이유는 공시 가격 3억 원 이하의 경우, 세부담 상한이 전년도 재산세 대비 105% 이내 이므로, [100만 원 × 105% = 105만 원]만 부과하게 됩니다.

 

 

재산세 납부기간(납부기한) 및 분납신청

1. 재산세 납부기간

구 분		납부기간
주택	1분기	매년 7월 16일 ~ 7월 31일
	2분기	매년 9월 16일 ~ 9월 30일
토지		매년 9월 16일 ~ 9월 30일
이외 건축물, 항공기, 선박		매년 7월 16일 ~ 7월 31일

※ 단 주택분 재산세의 경우, 납부할 세액이 20만 원 이하인 경우에는 1분기에 일시 납입합니다.

 

2. 재산세 분납신청

  재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 일부를 납부기한이 지난날로부터 2개월 이내에 분할하여 납부가 가능합니다.

• 단, 분할납부를 하려면, 재산세 납부기한까지 '재산세 분할납부 신청서'를 '시·군·구청장'에게 제출해야 합니다.

납부할 세액	분납할 세액
250만원 초과 ~ 500만원 이하	납부할 세액에서 250만원을 차감한 세액
500만원 초과	납부세액의 50%이하의 금액

 

재산세에 부가되는 세금

- 재산세 납부할 때 함께 부과되는 세금을 말합니다.

1. 재산세 도시지역분

1-1. 과세대상

- [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 있는 재산세 과세대상 주택

 

1-2. 세액산출

- [산출세액 = 주택분 재산세 과세표준 × 0.14%]

 

1-3. 세부담 상한 적용

- 재산세와 재산세 도시지역분을 나누어 각각에 대한 세부담 상한을 적용합니다.

 

2. 지방교육세

- 주택분 재산세에는 "지방교육세"가 함께 부과됩니다.

• [지방교육세 = 재산세 납부세액(도시지역분 제외) × 20%]

 

재산세 계산 사례

- 지금까지 재산세 산출에 관련된 모든 내용을 알아보았습니다. 그래서 주택분 재산세를 사례를 통해 직접 계산해 보겠습니다. 공시 가격이 "10억"인 주택의 재산세 총 납부세액을 계산해 보겠습니다. (단, 작년 재산세 납부세액을 130만 원으로 가정)

• STEP 01. [과세표준 = 공시 가격 × 공정시장가액비율]입니다. 이 식에 대입하면 과세표준은 [10억 × 60% = 6억 원]이 됩니다. 
• STEP 02. [산출세액 = 과세표준 × 세율]입니다. 이 식에 대입하면 산출세액은 [6억 × 0.4% = 177만 원]이 됩니다.
• STEP 03. 산출세액이 1,770,000원이 나왔지만, 작년 재산세의 납부세액이 130만 원 이므로 [130만 원 × 130% = 169만 원]을 넘으면 안 됩니다. 따라서, 납부할 세액은 "169만 원 "이 됩니다.
• STEP 04. 최종적으로 총 납부세액은 "169만 원"에 추가로 "재산세 도시지역분(6억 × 0.14% = 84만 원)" 및 "지방교육세" 등을 추가해야 합니다. 

 

재산세 조회 및 납부 방법

  재산세 조회 및 납부는 위택스 사이트(https://www.wetax.go.kr/)를 통해 간편하게 이용이 가능합니다. 위택스 홈페이지에 접속하여 화면 상단에 [납부하기 -> 전자납부번호 조회·납부]를 통해 재산세 조회 및 납부서비스를 간단하게 이용할 수 있습니다.

 

위택스-홈페이지-지방세-조회-납부

 

"지방세 납부증명서" 및 "지방세 세목별 과세증명서" 발급 방법

1. 재산세 등 "지방세 납부증명서"

- 재산세 등 [지방세 납세증명서]는 단순하게 체납액이 없음을 증명하는 서류입니다. 

 

2. 재산세 등 "지방세 세목별 과세증명서"

  [지방세 세목별 과세증명서]는 과세 여부와 체납여부 모두 확인이 가능한 서류입니다. 일반적으로 금융권이나 정부 지원 등에서는 "지방세 세목별 과세증명서"를 "지방세 납세증명서"보다 더 많이 요구하게 됩니다. 그 이유는 세목별로 구체적인 과세 내역을 확인하고, 추가적으로 완납 및 체납 여부까지 확인하기 위해서입니다.

 

3. 발급방법

  [지방세 납부증명서] 및 [지방세 세목별 과세증명서] 서류 모두 주민센터나 무인발급기가 설치된 곳에서 편리하게 발급받을 수 있습니다. 게다가, 정부 24 홈페이지를 통해 온라인으로 쉽게 발급이 가능합니다. 

 

정부24-홈페이지

 

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  재산세 부과기준을 중심으로 재산세에 관련된 모든 내용을 다루고, 재산세 조회 및 납부 방법 그리고 관련 서류 발급 방법까지 모두 알아보았습니다. 곧 다가오는 재산세 납부기한에 여러분들의 재산세 부과 내역을 잘 살펴본 후, 문제점이 있다면 이의신청 등을 통해 세금을 돌려받으시길 바랍니다.

 

 

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