공시지가를 조회하는 방법은 "부동산 공시가격 알리미"를 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 그러나 이 공시지가를 확인하기에 앞서, 우리가 흔히 뉴스 등을 통해 접하게 되는 수많은 "부동산 가격 용어"에 대해서 제대로 알고 있어야 할 필요가 있습니다. 즉, 본인이 확인하고자 하는 부동산 가격 용어가 도대체 무엇을 의미하는 것이며, 어디에 활용을 하는 것인지 먼저 알고 있을 필요가 있습니다. 그 이유는 우리들의 부동산 세금 등과 매우 밀접한 관련이 있기 때문입니다. 그래서 이번 글에서는 이 다양한 부동산 가격 용어들의 정의 및 활용 방법에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
부동산 가격 용어
- 부동산 가격 용어에는 '부동산 실거래가', '공시가격', '기준시가', '시가표준액', '공동주택 공시가격', '개별 공시지가' 등 수많은 용어들이 있습니다. 그래서 우리들을 매우 혼란스럽게 합니다. 이 많은 용어 중에서 우리가 실생활에서 반드시 알아야 할 것은, "개별공시지가", "표준 단독주택 공시가격", "공동주택 공시가격"입니다. 즉, 이 세 가지 부동산 가격이 무엇인지 정확하게 알고, 이 가격들을 조회하는 방법만 알면 됩니다. 그러면 이 가격들이 무엇인지 최대한 쉽게 차근차근 설명해보겠습니다.
이 수많은 것들을 쉽게 이해하기 위해서는, 아래와 같이 크게 두 가지로 먼저 분류를 한 후, 이 두 가지의 차이점을 이해를 해야 합니다.
- 부동산 실거래가 : 부동산이 실제로 거래되는 가격
- 부동산 공시가격 : 부동산에 과세를 하기 위해 정하는 기준 가격
1. 실거래가란?
- 실거래가란, 말 그대로 부동산이 실제로 거래되는 가격을 말합니다.
- 실거래가는 부동산을 사고팔았을 때(거래했을 때) 발생하는 세금인 양도세 및 취득세 부과의 기준 금액이 됩니다.
2. 공시가격 이란?
- 부동산에 과세를 하기 위해 정하는 기준 가격을 말합니다.
- 거래세가 아닌, 재산으로 부동산을 보유하고 있을 때, 과세를 위해 정하는 기준 금액입니다.(예 : 종합부동산세, 재산세)
- 이 기준 금액은 정부와 자치단체가 산정합니다.
- 이 용어는 '토지'와 '주택'을 모두 포괄하는 용어입니다.
- 즉, 공시 가격은 '토지'와 '주택'부분으로 따로 분류해서 살펴보아야 합니다.
2-1. 주택 공시가격
- 주택 공시 가격에는 "표준 단독주택 공시가격", "개별 단독주택 공시가격", "공동주택 공시가격"이 있습니다.
(1) 표준 단독주택 공시가격
- "한국감정원"이 전국에 있는 단독주택 중에 대표성 있는 20여만 가구를 기준으로 책정한 가격
- 단독주택의 개별 공시 가격 산정 기준
- 통상적으로 매년 1월 25일(1월 말까지) 공시
(2) 개별 단독주택 공시가격 (단독주택, 다가구 주택, 다중주택)
- 위에서 결정한 "표준 단독주택 공시가격"을 기준으로 지자체가 단독주택별로 "개별 단독주택 공시가격"을 책정한 가격
- 통상적으로 매년 4월 30일 공시
- 각종 부동산 세금(종합부동산세, 재산세) 및 건보료 등의 산정 기준
(3) 공동주택 공시 가격 (아파트, 다세대, 연립)
- 공동주택의 경우에는 단독주택과는 다르게, 표준주택 공시 가격을 결정 없이 바로 한 번에 공시 가격을 산정
- 통상적으로 매년 4월 30일 공시
- 각종 부동산 세금(종합부동산세, 재산세) 및 건보료 등의 산정 기준
2-2. 토지 공시 가격
- 토지 공시 가격은 "표준지 공시지가"와 "개별 공시지가"로 나뉘게 됩니다.
(1) 표준지 공시지가
- 표준지 공시지가는 전국에 있는 개별 토지 중에 대표성 있는 50만 필지를 조사해 공시하는 단위 면적당(원/㎡) 땅값
- 개별 공시지가 산정의 기준
- 통상적으로 매년 2월 13일(2월 말 까지) 공시
(2) 개별 공시지가
- 표준지 공시지가가 발표되면 지자체가 나머지 개별 토지 들에 대한 개별 공시지가를 산정
- 통상적으로 매년 5월 31일 공시
- 토지보상금 및 각종 부동산세 산정기준
2-3. 기타 공시 가격
- 앞서 살펴본 "주택 공시 가격"과 "토지 공시가격"외에 여러분들이 자주 들어본 공시가격은 "기준시가", "시가표준액" 등이 있을 겁니다. 이것들은 어렵게 생각하지 마시고 공시가격의 또 다른 이름이고 생각하시면 됩니다. 표로 설명하면 다음과 같습니다.
| 구 분 | 활용기준 | |
| 부동산 "공시가격" 종류 | 기준시가 | 국세 과세기준 |
| 시가표준액 | 지방세 과세기준 | |
| "공시가격" | 종합부동산세 과세기준 | |
위에 표를 보시면 공시 가격을 세 가지로 나누었는데 그 안에 또 공시 가격이 있어서 혼란스러울 수 있습니다. 그러나 위에 표시한 모든 것들은 쉽게 생각해서 모두 같은 것입니다. 그냥 위에 있는 3가지 모두 부동산에 과세를 하기 위해 만든, 기준 가격인 "공시가격이다"라고 생각하면 됩니다.
즉, 토지의 개별공시지가, 주택의 개별 단독주택 공시가격과 공동주택 공시가격이 공시되어 있는 경우에는 기준시가, 시가표준액, 공시가격이 모두 동일합니다.
그런데 같은 공시 가격인데 사람들 헷갈리도록 굳이 이렇게 호칭을 달리해서 나눈 이유는 무엇일까요? 그 이유는 각각의 세금마다 부르는 호칭의 차이일 뿐이라고 이해하시면 됩니다.
- 예를 들면, 상속세, 증여세, 양도소득세처럼 국세의 경우에 과세의 기준이 되는 금액을 그냥 "기준시가"라고 부르는 것일 뿐입니다. 호칭은 기준시가이지만 어차피 공시 가격입니다.
2-4. 공시 가격 총정리
- 실거래가는 용어에서 알 수 있듯이, 단순하고 우리가 헷갈릴 부분이 없습니다. 그런데 공시 가격 부분에는 많은 용어들이 나와서 헷갈릴 것입니다. 지금까지 나온 이 공시 가격을 이해하기 쉬운 형태로, 표로 간단하게 설명하면, 다음과 같습니다.
| 부동산 공시가격의 종류 | |||
| 공시가격 | 기준시가 = 시가표준액 = 공시가격 |
건물 | 표준 단독주택 공시가격 |
| 개별 단독주택 공시가격 |
|||
| 공동주택 공시가격 |
|||
| 토지 | 표준지 공시지가 | ||
| 개별 공시지가 | |||
우리가 실생활에 꼭 필요한 부동산 가격 용어
- 위에서 많은 부동산 가격 용어들을 배웠습니다. 그런데 너무 복잡해서 너무 힘들다고 생각하시는 분들은 지금 설명드린 3가지만 정확하게 이해한 후, 이 3가지 공시가격 찾는 방법만 알면 됩니다.
- 개별공시지가 : 매년 5월 31일까지 공시
- 개별 단독주택 공시가격 : 매년 4월 30일까지 공시 (단독, 다가구, 다중 주택)
- 공동주택 공시가격 : 매년 4월 30일까지 공시 (아파트, 다세대, 연립주택)
개별 공시지가, 개별 단독주택 공시가격, 공동주택 공시 가격 조회 방법
- [부동산 공시가격 알리미] 사이트에서 이 모든 것을 쉽게 검색할 수 있습니다. 절차는 다음과 같습니다. 예를 들어 "개별 공시지가" 확인하는 절차를 설명해 드리겠습니다.
- 아래의 이미지처럼 [부동산 공시가격 알리미] 홈페이지에 접속
- 메인 홈페이지에서 우측 상단에 [개별 공시지가]를 클릭
- 검색하고자 하는 [지역]을 선택
- 검색하고자 하는 곳의 [지번]을 입력 후 [검색] 버튼 클릭
최근 계속 증가하고 있는 부동산 관련 세금들로 인해서, 매년 발표되는 공시 가격(개별 공시지가, 개별 단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등)이지만, 앞으로 더 많은 논란이 될 것으로 보입니다. 곧 발표되는 개별공시지가 등의 공시가격에 이의가 있는 분들은 국토교통부에 이의 신청서를 접수하시길 바랍니다.
