부동산 취득세는 어떤 부동산을 취득하는지에 따라 세율이 달라집니다. 오늘은 그중에서도 많은 분들이 궁금해하는 주택을 유상 매매할 때의 취득세율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그리고, 추가적으로 취득세의 핵심만 요약해서 간단하게 설명해 드리겠습니다.
취득세율
- [2020년 7. 10 부동산 대책]으로 인해 2021년도에 적용되는 취득세율은 큰 폭으로 상향 조정되었습니다. 개정된 취득세율은 다음과 같습니다.
1. 표준세율
| 과세표준 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | |
| 6억원 이하 | 1.0% | 0.1% | 전용면적 85제곱미터 초과 시 0.2% 과세 |
|
| 6억 초과 9억 이하 |
6.5억 | 1.33% | 0.1 ~ 0.3% | |
| 7억 | 1.67% | |||
| 7.5억 | 2.0% | |||
| 8억 | 2.33% | |||
| 8.5억 | 2.67% | |||
| 9억 | 3.0% | |||
| 9억 초과 | 3.0% | |||
※ 취득가액 6억 ~9억 사이 취득세율을 구하는 정확한 계산식은 다음과 같습니다.
- 취득세 적용세율 = " (주택 취득 당시의 가액 × 2/3억 원 - 3) × 1/100 "
- 예를 들어 주택의 취득가액이 7억이라면 : "취득세율" = "(700,000,000 × 2/300,000,000 - 3) × 1/100" 이 됩니다.
2. 다주택자 및 법인 등 중과세율
- 다주택자의 경우 중과세율을 계산할 때 비조정대상지역은 조정대상지역보다 1채씩 더 여유를 줍니다. 중과세율을 적용받는 경우는 다음과 같습니다.
| 주택수 | 취득세율 | |
| 조정대상 지역 | 비조정대상지역 | |
| 1주택 | 주택 가액별 1 ~ 3% |
주택 가액별 1 ~ 3% |
| 2주택 | 8% | 주택 가액별 1 ~ 3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
| 증여 등 무상취득 (3억 이상) |
12% | 3.5% |
- 지방 교육세 : 취득세가 8% 및 12% 중과되는 구간은 모두 0.4% 적용
- 농어촌 특별세 : 취득세가 8% 중과되는 구간은 0.6% 적용 / 12% 중과되는 구간은 1% 적용 (단, 주택 규모가 85㎡ 이하는 농특세 면제)
- 주택 증여 취득세율 : 위 표 맨 아래에서 볼 수 있듯이, 증여하는 주택이 조정대상지역이면서, 공시가격이 3억 이상인 주택은 증여 취득세율이 12%로 대폭 상향 조정되었습니다. (다만, 이 경우 1가구 1 주택자가 본인 소유 주택을 배우자 또는 직계 존·비속에서 증여하는 경우에는 증여 취득세율을 3.5%로 적용받습니다.)
3. 기타 취득에 대한 세율
- 주택을 매매가 아닌 상속 및 증여를 받거나, 신축하는 경우의 취득세율은 다음과 같습니다.
| 원시취득(신축 등) | 상속취득 | 증여취득 |
| 2.8% | 2.8% | 3.5% |
- 위 표에서 상속의 경우, 무주택자가 상속받는 경우에는 취득세가 2.8%가 아닌 0.8%를 적용받습니다.
- 이때, 피상속인의 사망일을 기준으로 무주택을 판단하고, 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 모든 가족이 무주택이어야 합니다.
취득세 계산 사례
- 2 주택자가, 전용면적 85㎡을 초과하는 5억 원짜리 1 주택을, 추가로 취득하는 경우, 취득세는 다음과 같습니다.
1. 조정대상지역 주택을 추가로 취득하는 경우
- ① 취득세 산출세액 = 취득 가격 × 취득세율 12% = 5억 × 12% = 6,000만 원
- ② 농어촌 특별세 = 취득 가격 × 1% = 5억 × 1% = 500만 원
- ③ 지방교육세= 취득 가격 × 0.4% = 5억 × 0.4% = 200만 원
- ④ 취득세 총 납부세액 = ① + ② + ③ = 6,700만 원
2. 비조정대상지역 주택을 추가로 취득하는 경우
- ① 취득세 산출세액 = 취득 가격 × 취득세율 8% = 5억 × 8% = 4,000만 원
- ② 농어촌 특별세 = 취득 가격 × 0.6% = 5억 × 0.6% = 300만 원
- ③ 지방교육세 = 취득 가격 × 0.4% = 5억 × 0.4% = 200만 원
- ④ 취득세 총 납부세액 = ① + ② + ③ = 4,500만 원
취득세율 외 주택분 취득세 요약표
1. 주택 취득의 개념
- 주택 취득의 개념은 아래의 경우를 모두 포함하는 개념입니다.
- 유상취득 : 매매
- 무상취득 : 상속 및 증여
- 원시취득 : 신축 및 증축
2. 납부 대상자
- 주택을 취득한 자에게 부과합니다. 등기 · 등록을 하지 않더라도 사실상 취득한 경우 납부 대상자가 됩니다.
3. 과세표준(과세대상 금액)
- 취득 당시의 가액을 과세표준으로 합니다. 다만, 취득한 자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 적용합니다.
세금 부과기준이 되는 부동산 가격 용어에는 기준시가, 시가표준액, 개별공시지가, 단독주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격 등 많은 용어들이 있어서 많이 헷갈리실 겁니다. 이에 대한 확실한 개념 정리를 하고 싶으신 분들은 아래 링크된 글을 추가로 읽어보시면 확실하게 이해가 되실 겁니다
▶ [공시지가 조회, 부동산 실거래와 공시 가격의 차이] ◀
4. 취득세 중과세 및 취득세 감면
- 개정세법은 2020년 8월 12일부터 투기 수요 근절을 위해 다주택자 및 법인의 주택 취득에 대한 취득세 중과세 제도가 시행되었습니다. 그리고 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면도 신설하였습니다. 취득세 중과세 및 감면에 대한 내용은 아래 하단 글에 상세하게 정리를 하였으니 참고하시면, 취득세를 절세하는데 많은 도움이 되실 겁니다.
▶ [2021년 취득세 감면 대상 및 중과세 대상 아시나요?] ◀
5. 주택 취득 관련 신고절차
- 부동산 거래 계약 신고 : 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 지자체에 신고
- 취득세 신고 : 취득일로부터 60일 이내에 신고
- 등기신청 : 주택 소재지 관할 등기소에 잔금일(증여는 계약일)로부터 60일 이내 등기 신청
6. 분양권, 입주권, 오피스텔의 주택수 포함 여부
- 취득세 부분에서 중요하게 생각해야 되는 부분이 있습니다. 그것은 바로 분양권 등이 주택수에 포함이 될 수 있다는 것입니다. 분양권, 입주권, 오피스텔의 취득 자체는 주택 취득세 과세대상은 아닙니다. 그러나 이를 보유하고 있는 경우에는 그 세대 소유의 주택 수에는 가산을 합니다.
분양권 등을 주택수에 가산하게 됨으로써, 취득세뿐만 아니라 양도소득세 등도 신경을 써야 할 부분이 생겼습니다. 따라서 분양권 취득시기에 따라 주택수 포함 여부를 살펴보고, 그에 따른 취득세와 양도소득세 절세 전략을 세울 필요가 있습니다. 이에 대한 내용은 아래 글에 자세하게 정리를 했으니 관련 정보가 필요하신 분들은 참고하시길 바랍니다.
▶ [분양권 주택수 포함 시기 - 양도세 & 취득세] ◀
개정된 세법에서 취득세율이 매우 큰 폭으로 상향 조정된 것을 확인할 수 있었습니다. 세금정책이 취득세뿐만 아니라 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세, 그리고 양도소득세 등 전체적으로 계속 부동산 세금이 강화되고 있습니다. 그러므로, 부동산을 보유하고 있거나 거래를 계획하고 계신 분들은, 개정된 취득세율 및 부동산 세법 관련 내용들을 충분히 숙지하셔서 세금 절세전략을 잘 세워보시길 바랍니다.
