2021년 취득세 감면 대상 및 취득세 중과세 대상에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 취득세 감면은 "생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면"에 관한 내용을 다루고, 취득세 중과세 대상은 "다주택자의 주택 유상 취득 중과세"를 중심으로 설명드리겠습니다.
목 차
- 취득세 감면 대상
- 생애최초 주택 구입 취득세 감면 핵심 내용
- 생애최초 주택 구입 취득세 감면조건
- 취득세 추징대상
- 취득세 중과세 대상
- 다주택자의 주택 유상 취득 중과세
- 법인의 주택 유상 취득 중과세
- 조정대상지역 내 주택 무상취득(증여 등) 중과세
취득세 감면대상
1. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 핵심 내용
- [2020년 7.10 부동산 대책]으로 "생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면"을 신설하였습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.
- 청장년층 등 전 국민의 생애 최초 주택구입을 지원하기 위한 취지로 "2021년 12월 31일"까지 취득세를 감면해 줍니다.
- 취득 당시 가액이 1억 5천만 원 이하라면 취득세를 100% 면제해줍니다.
- 취득 당시 가액이 1억 5천만 원을 초과 ~ 3억 원 이하(단, 수도권은 4억 이하)인 경우 취득세를 50% 감면해줍니다.
- 다주택자의 경우에도, 취득자가 생애최초 주택 구입 감면대상이라면 "취득세 중과세율"을 적용받지 않습니다.
- 다만, 취득세 감면 적용을 받았다고 하더라도, 추후에 요건을 충족을 하지 못한 경우에는 취득세가 추징되고 중과세율 적용받게 됩니다.
2. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 조건
2-1. 무주택
- 생애 최초로 주택을 구입하는 세대의 무주택 세대원(만 20세 이상)
- 무주택 확인 방법 : 주민등록표에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. (동거인 제외)
- 다만, 주민등록표에 등재된 세대원을 파악할 때, 세대주의 배우자는 주민등록상에 같이 등재가 되어 있지 않더라도, 같은 세대원으로 속한 것으로 보고 무주택 여부를 판단합니다.
- 주민등록표에 등재된 세대원 누구나 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 첫 주택 구입 시에 세대원 중 어떤 사람의 명의로 하든 상관이 없습니다.
2-2 주택의 범위
- 단독주택 및 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)만 감면 대상이 됩니다.
- 오피스텔은 감면 대상이 아닙니다. 기존에 있던 면적제한은 삭제되었습니다.
2-3. 소득 기준
- 소득 계산 시 전체 세대원 중 "주택을 취득하는 자"와 "그 배우자"의 합산 소득이 7천만 원 이하여만 합니다.
- 여기서 말하는 소득은 월급과 같은 근로소득 및 사업소득, 이자소득, 배당소득, 연금소득, 기타 소득 등 모두 포함한 것을 말합니다.
- 소득 발생 기간은 주택 취득일이 속하는 연도의 직전 연도 소득을 기준으로 합니다.
2-4. 실거주
- 취득일로부터 90일 이내에 전입신고를 하고, 실거주를 해야 합니다.
3. 취득세 추징대상
- 앞서 설명드린 취득세 감면 조건들을 만족하여, 취득세 감면을 받았다고 하더라도, 아래의 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세가 추징될 수 있으니 주의하시길 바랍니다.
- 주택을 신고한 날부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 아니한 경우 (여기서 말하는 상시 거주란, [주민등록법]에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하는 것을 말합니다.)
- 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 1가구 1 주택이 되지 아니한 경우 (다만, 이때 주택뿐만 아니라, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보니 주의하셔야 합니다.)
- 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매매, 증여 및 다른 용도(임대도 포함)로 사용하는 경우
즉, 취득세 감면을 받은 주택은 반드시 3년 이상 실거주하면서, 매각이나 임대를 할 수 없습니다. 감면을 받은 경우에는 위의 의무사항을 반드시 지키시길 바랍니다.
취득세 중과대상
- 주택의 투기수요를 근절하기 위해서 1세대가 2 주택 이상을 취득하거나, 법인이 주택을 취득하는 경우에 대해서는 취득세율을 상향하는 주택 중과세 제도가 시행되었습니다. 중과 대상이 되는 경우는 다음과 같습니다.
1. 다주택자의 주택 유상 취득 중과세
| 구분 | 조정대상지역 취득세 세율 | 비조정대상지역 취득세 세율 |
| 1주택 | 1 ~ 3% | 1 ~ 3% |
| 2주택 | 8% (단, 일시적 2주택 제외) |
1 ~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
※ 조정대상지역 이란 : [주택법] 제63조의 2에 따라 국토교통부 장관이 공고하는 지역
위 표를 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
- 1 주택 소유자가 비조정지역 주택을 신규 취득 시 세율 : 1~3%
- 1 주택 소유주가 조정대상지역 주택을 신규 취득 시 세율 : 8%
- 2 주택 소유주가 비조정대상지역 주택 취득 시 세율 : 8%
1-1. 취득세 중과세 제외 주택
- 아래의 요건을 충족하는 주택은 중과세 대상에서 제외됩니다. 그래서, 중과 세율이 아닌 "1 ~ 3%"의 표준세율이 과세됩니다. 또한, 다른 주택 취득 시 소유 주택 수에서도 제외가 됩니다. 그 요건들은 아래와 같습니다.
- 1억 원 이하의 주택 : 시가표준액(주택 공시 가격) 1억 원 이하인 주택
- 주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택 : [주택법]에 따라 등록한 '주택건설사업자' 등이 주택건설을 위해, 멸실 목적으로 취득한 주택. (다만, 취득일로부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 주택을 멸실하지 않는 경우는 제외)
- 그 밖의 주택 : 가정어린이집, 농어촌 주택, 사업용 노인복지주택 및 상속주택(상속개시일로부터 5년 이내)등이 있습니다.
1-2. 1세대의 기준
- 취득 중과세를 이해하기 위해서는 "1세대"의 개념을 정확하게 이해할 필요가 있습니다. "1세대"란, 주택을 취득하는 사람과 [주민등록법]상 세대별 "주민등록표"에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말합니다. 즉, "주민등록표"를 기준으로 1세대를 판정하므로, 가족 구성원들의 주민등록을 할 때 주의해야 할 필요가 있습니다.
(1) 1세대로 보는 경우
-주민등록표에 같이 기재되어 있지 않더라도 다음의 경우에는 같은 1세대에 속한 것으로 봅니다.
- 주택을 취득하는 사람의 배우자
- 취득일 현재 주택을 취득하는 사람의 미혼인 30세 미만의 자녀
- 취득일 현재 주택을 취득하는 사람이 미혼이면서 30세 미만인 경우, 그 부모
(2) 분리된 세대로 보는 경우
- 소득이 있는 30세 미만의 자녀 : 30세 미만 자녀는 주민등록표에 부모와 함께 기재가 되어 있지 않아도 같은 세대원으로 보지만, 소득이 있는 경우에는 일부 예외가 인정됩니다. [소득세법]제4조에 따른 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 이상이고, 취득한 주택을 관리 및 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는, 독립된 세대로 봅니다.
- 동거봉양 합가 : 주택 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)를 동거 봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득요건을 충족하는 성인인 자녀가 합가 한 경우에는 각각 별도의 세대로 봅니다.
- 해외 체류 신고 : 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서, [주민등록법] 제10조의 3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를, 다른 가족의 주소지로 이전한 경우에는 별도 세대로 봅니다.
1-3. 주택 수 산정
- 다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 "1세대의 주택 수"는, 주택 취득일 현재 취득하는 주택 및 국내에 이미 소유한 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 및 오피스텔의 수를 말합니다.
- 주택의 공유지분이나 부속토지를 소유 또는 취득하는 경우에도 주택을 소유 또는 취득하는 것으로 봅니다.
- 부부가 1 주택 또는 1개의 주택 분양권 등을 공동으로 소유하고 있는 경우에는, 주택 등을 2 주택이 아닌 1 주택으로 봅니다.
(1) 분양권, 입주권, 오피스텔의 주택 수 산정
- 주택 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔의 취득은 주택 취득세 과세대상은 아닙니다. 하지만, 그 세대의 소유 주택 수에는 가산이 됩니다. 이는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 부분부터 적용이 됩니다. 이에 대한 상세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
(2) 주택 수 산정 제외
- 아래의 요건에 해당되는 주택들은 다주택자 주택 수 판단 시 중과세 적용이 배제됩니다. 게다가, 주택 취득 시 보유주택 수 산정에서도 제외가 됩니다.
- 시가표준액 1억 원 이하인 주택(단, 재개발 및 재건축 사업구역 안의 주택 등은 제외)
- 가정어린이집, 사업용 노인복지주택, 농어촌 주택, 사원임대주택, 국가등록문화재 주택
- 공공지원 민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택,
- 재개발사업 부지 확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택
- 공사시공자가 공사대금을 위해 대물변제로 취득하는 주택
- 주거용 건물 건설업자가 신축하는 주택
- 저당권 실행으로 취득하 주택
- 주택도시 기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택
- 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택, 분양권 등은 상속 개시일부터 5년간 주택수에서 제외
- 저가 오피스텔 : 2020년 8월 12일 이후 취득하는 시가표준액 1억 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외
1-4 일시적 2 주택
(1) 일시적 2 주택 이란?
- 일시적 2 주택이란, 국내에 주택, 분양권 등 1개를 소유한 1세대가 이사 · 학업 · 취업 · 직장이전 등의 사유로 다른 신규주택을 1개 취득한 후, 일시적 2 주택인 기간 이내에 종전 주택을 처분하는 경우, 신규로 취득한 주택을 말합니다.
- 예를 들면, 1세대 2 주택에 해당되면, 조정대상지역에서 주택을 취득할 때 8%의 취득세를 납부해야 하지만, 일시적 2 주택에 해당이 된다면, 표준세율(1~3%)을 적용받게 됩니다.
(2) 일시적 2 주택 기간은?
- 신규주택 등을 취득한 날로부터 3년을 말합니다.
- 다만, 종전 주택 등과 신규주택 등이 모두 조정대상지역 안에 있는 경우에는 1년을 말합니다.
(3) 재개발 · 재건축 멸실예정 주택과 일시적 2 주택
- 재개발 · 재건축 사업구역 내에 소유하고 있는 종전주택이 관리처분계획인가 후 멸실되지 않은 상태에서 사업지구 외에서 신규주택을 취득하는 경우, 신규 주택이 일시적 2 주택으로 인정받기 위해서는, 일시적 2 주택 기간 내에 종전 주택을 처분하여야 합니다. 여기서 처분은 매각, 증여, 멸실을 말합니다.
2. 법인의 주택 유상 취득 중과세
- 법인이 유상거래를 통해 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율을 적용합니다.
- 법인의 경우에는 모든 경우의 수와 상관없이 무조건 12% 세율을 적용합니다.
3. 조정대상지역 내 주택 무상취득(증여 등) 중과세
- 조정대상지역 안에 있는 주택이며, 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 무상취득(증여 등)하는 경우에는 12% 세율을 적용합니다.
- 이때, 시가표준액은 주택 공시 가격을 말합니다. 지분이나 부속토지만을 취득하는 경우에도, 그 부분만의 가격이 아닌, 전체 주택의 시가표준액 3억 이상인 경우는 12% 세율을 적용합니다.
- 무상취득 중에 "상속"의 경우에는 중과세 대상이 아닙니다. 따라서 현행의 취득세율인 2.8%가 적용이 됩니다. 이외 신축 등을 통한 원시취득도 마찬가지입니다.
정부는 2020년 7.10 부동산 대책 발표를 통해, 다주택자의 경우에는 취득세율을 대폭 상향시켰습니다. 그러나 "생애 최초 주택 구입자"를 대상으로는 "취득세 감면요건"을 완화하였으니, 주택 구입계획이 있으신 분들을 이를 잘 활용하시길 바랍니다.
