양도소득세 비과세 요건, 세법 개정된 내용 핵심 정리

최근 양도소득세 등 부동산 관련 세금들이 큰 폭으로 강화되고 있습니다. 이에 따라 부동산 세금 중 가장 부담스러운 금액이 발생하는 양도소득세 비과세 요건을 잘 파악하고, 절세를 위한 효율적인 세금 플랜을 미리 짤 필요가 있습니다.

그래서, 많은 분들이 관심 있어하는 "1세대 1 주택 비과세" 및 "1세대 2 주택 비과세"요건에 대해서 개정된 세법 내용을 중심으로 핵심만 최대한 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

1세대 1 주택 비과세

1. 1세대 1 주택 비과세 요건

1세대 1 주택 1 주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고, 다음의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용을 합니다.

① 보유기간 요건 : 보유기간이 2년 이상일 것
② 거주기간 요건 : 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
③ 거래금액 요건 : 양도 당시 주택이 고가주택(실제 거래가액이 9억 원 초과)에 해당하지 않을 것

※ 양도소득세 비과세 요건에서 우선 잘 살펴봐야 하는 부분은 개인 1인을 기준으로 삼는 것이 아니라, 1세대를 기준으로 삼는다는 것입니다. 즉, 1세대 전체가 1 주택이어야 한다는 것입니다.

1세대 정의 : 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위

1-1. 보유기간 요건

1세대 1 주택 비과세 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 합니다. 주택의 보유기간은 원칙적으로 "주택의 취득일 ~ 주택의 양도일"까지 계산을 합니다. 그러나 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 이외의 주택을 모두 양도한 경우에는 "양도 후 1 주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산"합니다.(개정 세법 내용)

1-2. 거주기간 요건

[2017. 8. 2. 부동산 대책] 발표에 따라 취득 당시 '조정대상지역'에 있는 주택의 경우에는, 보유기간 중에 거주기간이 2년 이상인 경우에만 비과세를 적용하도록 개정이 되었습니다. (2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 신규 취득 주택인 경우)

게다가, 양도 당시에는 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도, 취득 당시에 조정대상지역에 있었던 주택은 거주기간 2년 이상 요건을 갖추어야 비과세를 적용받습니다.

1-3. 거래금액 요건

1세대 1 주택 비과세에서 말하는 거래금액 요건은 9억 원 한도 내에서만 적용을 해줍니다. 그런데 여기까지만 알고 있다면 이런 의문이 들것입니다. 요즘 서울의 경우 9억 넘는 아파트가 굉장히 많은데, 많은 아파트들이 비과세 혜택을 못 받는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수도 있을 것입니다.

즉, 여러분이 9억 원 아파트를 매수하여 비과세 요건을 갖추고 10억에 매도를 하였다고 가정을 해봅시다. 그러면 양도차익이 "10억 - 9억 = 1억"이 됩니다. 따라서, 양도소득세 계산 시에 1억을 과세표준으로 잡은 후, 1억에 세율 등을 곱해서 양도소득세를 계산하는 것이 아닌가 하는 걱정을 할 수도 있습니다.

그러나 다행스럽게도 이렇게 양도소득세를 계산해서 납부하지는 않습니다. 이때는 9억까지의 그 비율을 안분 계산해서 적용을 해줍니다. 즉, 9억 초과분에 대한 양도세 과세를 할 때, "과세 대상 양도차익"은 다음과 같은 산식으로 계산을 합니다.

"과세대상 양도차익" = " 전체 양도차익 × [ (양도가액 - 9억 원) / 양도가액 ] "
위 계산식대로 9억에 매수한 주택을 10억에 양도했을 때 계산을 해보면, 과세대상 양도차익은 "1억 × [(10억 - 9억) / 10억] = 1,000만 원" 이 됩니다.
즉, 양도차익 1억이 발생했다고 해서, 양도차익을 "1억 전체"로 보고, 세율 등을 곱해서 양도소득세를 계산하는 것이 아니라, 안분 계산해서 나온 금액인 "1,000만 원"을 양도차익으로 보고, 이 금액을 기준으로 세율 등을 곱해서 양도소득세를 계산하게 됩니다.

2. 장기보유 특별공제

앞서 1세대 1 주택 비과세 요건에 대해서 알아보았습니다. 그런데 고가주택의 경우 과세대상 양도차익을 안분계산을 통해 적게 만들어 준다고 해도, 고가의 아파트 들은 아직도 그 양도소득세 금액이 매우 커서 부담스럽게 느껴질 수 있을 것입니다.

그래서, 이런 부분을 보완해주기 위해 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 "장기보유 특별공제"가 있습니다. 오랫동안 보유한 소유자의 세부담을 줄여주고, 부동산의 건전한 소유와 투자를 유도하기 위해 만들어진 좋은 제도입니다. 특히, 1세대 1 주택자에게는 이 "장기보유 특별공제"를 높은 비율로 적용을 해주었습니다.

그러나, 안타깝게도 이 부분도 세법이 강화되어 요건이 좀 더 까다롭게 변경되었습니다. 기존에는 1세대 1 주택 고가주택의 경우, 거주 2년만 하면 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유 특별공제를 적용받았습니다. 그러나, 현재는 2년 이상 거주 시 연 8%의 공제율을, 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분하여 적용을 하고 있습니다. 이 내용을 알기 쉽게 표로 나타내면 다음과 같습니다. (적용시기 : 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용)

기간	1세대 1주택 (2년 이상 거주 시)		다주택자 또는 2년 미거주
기간	보유	거주	다주택자 또는 2년 미거주
2년 이상 ~ 3년 미만	-	8% (보유 3년 이상 적용)	-
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	12%	6%
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	16%	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	20%	10%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	24%	12%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	28%	14%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	32%	16%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	36%	18%
10년 이상 ~ 11년 미만	40%	40%	20%
11년 이상 ~ 12년 미만			22%
12년 이상 ~ 13년 미만			24%
13년 이상 ~ 14년 미만			26%
14년 이상 ~ 15년 미만			28%
15년 이상			30%

※ 장기보유 특별공제 계산 방법

예를 들어, 1 주택 1세대인 A 씨가 8년 보유 및 4년 거주를 하였다고 가정을 해봅시다.
그러면, 장기보유 특별공제는 "보유 32% + 거주 16%"이므로 총 48%를 적용받게 됩니다.

※장기보유 특별공제를 적용한 공제액 계산 방법

위 표를 통해 장기보유 특별공제 요율을 찾았다면 실제 공제받는 금액 계산은 다음과 같습니다.
"공제액" = [ 양도차익 × (보유기간별 특별공제 + 거주기간별 특별공제) ]

3. 실제 계산 사례

앞서 9억을 초과하는 경우 "과세대상 양도차익"계산하는 방법과 "장기보유 특별공제"에 대해서 알아보았습니다. 그럼 간단하게 1세대 1 주택이 9억을 초과하는 경우 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 예를 들어, 1세대 1 주택인 A 씨가 10억에 취득하여 20억에 양도를 하였다면 양도소득세는 다음과 같습니다. (단, 거주 2년, 보유 10년 가정)

구분	내용
양도차익	20억 - 10억 = 10억원
과세대상 양도차익	10억원 × [ (20억원 - 9억원) / 20억원 ] = 5.5억원
장기보유특별공제 적용한 공제액	5.5억원 × 48% = 2.64억원 [장기보요특별공제 : 거주 8% + 보유 40% 적용]
양도소득금액	5.5억원 - 2.64억원 = 2.86억원
양도소득세 (세율 38%, 누진공제액 1,940만원 적용)	(2.86억원 - 250만원) × 38% - 1,940만원 = 88,330,000원
지방소득세	8,833만원 × 10% = 8,833,000원
총 납부세액 (양도소득세 + 지방소득세)	97,163,000원

일시적 1세대 2 주택 비과세 특례

1세대 1 주택인 사람이 이사 등의 사유로 새로운 주택 등을 매수할 수 있습니다. 그러면 이때 일시적으로 2 주택이 되는데 이것 때문에 비과세 혜택이 안된다고 하는 것은 불합리하다고 할 수 있습니다. 그래서 정부는 아래 3가지의 요건을 갖춘 경우 1세대 1 주택으로 보아 비과세를 적용해줍니다.

종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후에 신규주택을 취득할 것
양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유했을 것 (단, 조정지역 지정 후 취득 시에는 2년 거주요건 추가)
신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

조정대상지역 내 일시적 2 주택 비과세 요건

1. 조정대상지역 내 일시적 2 주택 비과세 요건

기존에는 위 3가지 요건만 갖추면 일시적 1세대 2 주택 비과세 적용을 받을 수 있었습니다. 그러나 [2018. 9. 13. 부동산 대책] 및 [2019. 12. 16. 부동산 대책]으로 인해 "조정대상지역"안에서의 1세대 2 주택인 경우 그 요건이 매우 강화되었습니다. 즉, 기존에 보유하고 있던 종전주택도 조정지역 안에 있으면서, 새롭게 취득하는 신규주택도 조정지역 안에 있다면 아래와 같이 강화된 비과세 요건을 적용받게 됩니다.

종전주택	신규주택	일시적 2주택 기간
조정지역	조정지역	'18. 9. 13 이전 취득	3년 이내 종전주택 매도
		'18. 9. 14 ~ '19. 12. 16 취득	2년 이내 종전주택 매도
		'19. 12. 17 이후 취득	1년내 종전주택 매도 및 1년내 신규주택 전입
비조정지역	조정지역	3년 이내 종전주택 매도
조정지역	비조정지역
비조정지역	비조정지역

※ 위 표에서 알 수 있듯이, 종전주택 및 신규주택 중 어느 하나 또는 모두가 조정대상지역에 있지 않은 경우에는, 강화된 비과세 요건을 적용받지 않기 때문에, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 매도하면 됩니다.

2. 조정대상지역 내 일시적 2 주택 비과세 강화 조건 적용 예외

2-1. 부동산 대책 이전에 매매계약 체결

조정대상지역 안이라도 [2018. 9. 13. 부동산 대책] 및 [2019. 12. 16. 부동산 대책] 이전에 신규 취득을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 종전 규정을 적용합니다. (분양권, 조합원 입주권 포함)

'18. 9. 13일 이전 취득한 경우 : 3년 이내 매도하면 비과세 적용
'19. 12. 16일 이전 취득한 경우 : 2년 이내 매도하면 비과세 적용

그렇다면 여기서 궁금한 점이 한 가지 생길 수 있습니다. 만약, 조정대상지역에 1 주택을 보유한 A 씨가 비조정대상지역의 주택을 구입하기 위해 계약을 했는데, 잔금 치르기 전에 해당 주택이 조정대상지역으로 지정되었다면, 일시적 2 주택 허용기간은 어떻게 될까요?

이런 경우에는, 취득 당시에 '비조정지역'이었기 때문에, 기존 규정대로 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에만 종전주택을 처분한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2-2. 신규로 매입한 주택에 임차인이 거주하는 경우

앞서 살펴보았듯이, 조정지역 내 주택을 신규 취득을 하였다면, 원칙은 신규주택을 구입한 날로부터 종전 주택을 1년 이내 매도하고, 신규주택에 1년 이내 전입을 해야 합니다.

그러나, 기존에 임차인이 거주를 하고 있는 경우에는 1년 이내에 입주하고 전입을 하지 못하는 경우가 있습니다. 따라서, 표준임대차 계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 임차인의 임대차 기간이 확인되는 경우에는, 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로, 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료 시까지, 종전주택 양도 기간과 신규주택 전입 기간 요건이 연장됩니다.

단, 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약 기간은 인정되지 않습니다.

2-3. 처음부터 적용 제외되는 경우

아예 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득하거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 강화 규정 자체가 처음부터 미적용됩니다. (분양권 및 조합원 입주권 포함)

지금까지 양도소득세 1세대 1 주택 비과세 및 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건에 대해서 모두 알아보았습니다. 정부는 계속되는 부동산 대책 발표를 통해 양도소득세 및 보유세인 재산세, 종합부동산세를 강화하고, 취득세율 등을 상향 조정하여 부동산 전반에 걸쳐 세금을 강화하고 있습니다. 그러므로, 그 어느 때보다 절세를 위해 부동산 세금에 관련된 정보를 꾸준하게 습득하여 절세를 위한 준비를 미리미리 하시길 바랍니다.