청약통장 1순위 자격요건은 "국민주택"과 "민영주택"에 따라서 달라진다는 것을 먼저 이해해야 합니다. 이번 시간에는 이 둘을 비교하면서 <청약통장 1순위 조건(요건)>에 대해서 확실하게 정리해 드리겠습니다.
1. 국민주택이란?
- <국민주택>은 국가, 지방자치단체, LH 또는 SH와 같은 지방공사 등이 직접 건설하거나, '주택도시기금'으로부터 자금을 지원받아 건설하는 주택을 말합니다. 예전에는 '국민주택기금'이라고 했지만 지금은 '주택도시기금'으로 명칭이 바뀌었습니다.
국민주택은 정부나 지자체에서 공급을 하기 때문에 "이윤"을 추구하기보다는 "저렴한 공급"에 초점을 맞춰 공급을 합니다.
국민주택은 인구가 밀집되어 있는 지역에서는 전용면적 85제곱미터 이하로 건설을 합니다. 다만, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역에서는 전용면적 100제곱미터까지 건설이 가능합니다.
2. 국민주택의 1순위 조건(요건)
- 우리나라 전체 인구의 절반 정도가 이미 청약통장에 가입되어 있다고 합니다. 그러므로 1 순위자가 매우 많을 것입니다. 특히, 국민주택은 민영주택에 비해서 분양가가 저렴하기 때문에 경쟁률이 더욱 높을 것입니다. 따라서 국민주택에 청약을 할 때는 1순위가 아니라면 의미가 없습니다.
(1) 국민주택 청약 시 1순위 요건
| 구분 | 청약통장 가입기간 | 청약통장 납입횟수 | 추가 요건 |
| 수도권 | 12개월 이상 (단, 필요한 경우 24개월까지 연장가능) |
12회 이상 (단, 필요한 경우 24회로 연장가능) |
무주택 세대주 또는 세대원 |
| 수도권 이외의 지역 | 6개월 이상 (단, 필요한 경우 12개월까지 연장가능) |
6회 이상 (단, 필요한 경우 12회로 연장가능) |
무주택 세대주 또는 세대원 |
| 투기과열지구 | 24개월 이상 | 24회 이상 | 무주택 세대주 중, 과거 5년 당첨이력이 없고 해당지역 1년 이상 거주한 자 |
| 청약과열지구 | |||
| 위축지역 | 1개월 이상 | 1회 이상 |
- 위 표를 풀어서 설명드리면 다음과 같습니다.
- 수도권 지역의 경우 국민주택 청약 1순위가 되기 위해서는 청약통장 가입기간은 12개월 이상, 청약통장 납입 횟수는 12회 이상 그리고 무주택 세대주 또는 세대원이 "1순위"가 됩니다.
- 수도권 이외의 지역은 가입기간 6개월 이상, 납입 횟수 6회 이상 그리고 무주택 세대주 또는 세대원이 "1순위"가 됩니다.
- "투기과열지구 / 청약과열지구 / 위축지역"은 따로 좀 더 강화된 1순위 요건을 정하고 있습니다.
- [투기과열지구]는 "주택 가격의 안정을 위해 국토부 장관이나 시·도지사가 지정하는 지구"를 말합니다. [청약과열지구]는 "청약 또는 분양시장이 과열될 우려가 있는 지역"을 말합니다. 이 두 지역의 1순위 요건은 가입기간은 24개월 이상, 납입 횟수는 24회 이상 납입해야 합니다. 그리고 여기서 중요한 것은, <세대원>에게는 1순위 자격을 주지 않습니다. 세대원 중에서 과거 5년 동안 당첨된 사람이 없어야 하며, 해당 지역에 1년 이상 거주한 세대 중에서 그 세대원의 <세대주>한테만 1순위 자격을 줍니다.
- 위축 지구는 "청약 또는 분양시장이 위축될 우려가 있는 지역"을 말합니다. 따라서 이 지역은 조건을 완화하여 1순위 자격을 부여합니다.
- "투기과열지구 / 청약과열지구 / 위축지역"등은 따로 알아보셔도 되지만, 기본적으로 여러분들이 청약하고자 하는 아파트 "분양공고문"을 보면 모두 표시되어 있으니 잘 살펴보시길 권장드립니다.
(2) 국민주택 1순위 요건에서 주의해야 할 사항
- 국민주택 1순위 요건의 기본은 "무주택자"이어야 합니다. 그런데 여기서 "무주택자"의 기준에서 혼동하시는 분들이 많이 있습니다. 그래서 [청약에서 무주택자의 기준]에 대해서 정리하면 다음과 같습니다.
| 비 고 | 내 용 |
| 수도권 | 1. [주택이 아예 없는 자] 또는 2. ["전용면적 60 제곱미터 이하" + "공시가격 13,000만원 이하" 주택 보유자] |
| 수도권 외 | 1. [주택이 아예 없는 자] 또는 2. ["공시가격 8,000만원 이하" 주택 보유자] |
- 위 표를 보시면 수도권과 비수도권을 나눠서 요건이 다른 것을 볼 수 있습니다. 이렇게 일정한 소형주택을 보유한 사람은 청약 시에 "무주택자"로 인정을 해줍니다.
그러나 여기서 주의하셔야 할 것은, <민영주택>을 청약할 때만 위의 표의 요건에 맞는 사람만 "무주택자"로 인정을 해준다는 것입니다. 즉, <국민주택>을 청약할 때는 위에서 언급한 소형주택을 보유하고 있더라도, 무조건 이미 주택을 보유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택자로 인정을 해주지 않으니 이점 꼭 주의하시길 바랍니다. 이 부분에 대해서 잘못된 정보들이 많이 있으니 이점 꼭 유의하시길 바랍니다. 즉, 국민주택 1순위 자격요건에서 말하는 무주택자는 아무리 작은 주택이라도 보유하고 있으면 안 됩니다.
(3) 국민주택 당첨자 선정방법
- 위에서 언급한 조건대로 국민주택 1순위 자격요건을 갖추었다면, 이제서야 다른 경쟁자들과의 당첨경쟁에서 동일한 출발선상에 서 있는 것과 마찬가지입니다. 워낙 많은 사람들이 1순위 자격요건을 가지고 있기 때문에, 이 1 순위자 중에서 우선순위를 정해서 당첨자를 선정하게 됩니다. 국민주택의 당첨자 선정방법은 매우 단순하게 순위 순차제에 따라 선정을 합니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 순차 | 전용면적 40제곱미터 초과 | 전용면적 40제곱미터 이하 |
| 1 | 3년 이상의 무주택세대 구성원 중에서 "저축총액"이 많은 순! |
3년 이상의 무주택세대 구성원 중에서 "납입횟수"가 많은 순! |
| 2 | "저축총액"이 많은 순! | "납입횟수"가 많은 순! |
위의 표에서 "순차 1"에 해당되는 사람이 먼저 당첨이 되고 미달 시에만 "순차 2"에서 입주자를 선정합니다. 위의 표에서 추가로 알고 계셔야 하는 내용들이 있습니다. "납입 횟수"를 따질 때 만 19세 이전에 납입을 한 것은 최고 24회까지만 인정을 해준다는 것입니다. 또한, "저축총액"을 따질 때는 1회 납입 금액 중 최고 "10만 원"까지만 인정을 해줍니다. 즉, 50만 원씩 10년 넣은 사람보다는 10만 원씩 11년, 12년 등 이렇게 납입한 사람이 더 유리한 것입니다. 이 부분에 대한 상세 설명은 하단에 링크되어 있는 글을 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
▶ [가장 효율적인 청약통장 가입나이 및 적정 가입금액은?]
이렇게, 국민주택의 당첨자 선정방식은 매우 간단하며 깔끔합니다. 혹시 여러분들이 복잡하게 생각하시는 "가점" 계산방식을 생각하고 계신다면, 그것은 <민영주택>에서 당첨자를 선정하는 방식입니다. <국민주택>과 혼동하지 마시길 바랍니다. <국민주택>은 당첨자를 선발할 때 "청약가점제"를 이용하지 않습니다. 단순하게 순차별로 공급을 합니다.
3. 민영주택이란?
- <민영주택>이란 민간 건설사가 주도해서 건설하는 아파트를 말합니다. 즉, 우리가 흔히 알고 있는 브랜드 있는 아파트들이 민영주택이라고 생각하시면 됩니다. (예 : 래미안, 현대, 푸르지오, 자이 등)
4. 민영주택 1순위 요건(조건)
- 민영주택의 1순위 요건은 기본적으로 국민주택 1순위 요건보다 완화된 요건을 적용합니다.
(1) 민영주택 1순위 요건
| 구 분 | 청약통장 가입기간 | 청약통장 납입횟수 | 추가 요건 |
| 수도권 | 12개월 이상 (단, 필요한 경우 24개월까지 연장가능) |
조건 없음 | 유주택자도 가능 기준 예치금 이상자 |
| 수도권 외 | 6개월 이상 (단, 필요한 경우 12개월까지 연장가능) |
조건 없음 | 유주택자도 가능 기준 예치금 이상자 |
| 투기과열지구 | 24개월 이상 | 조건 없음 | 1주택자도 가능. 과거 5년이내 당첨이력 없어야함. 해당지역 1년 이상 거주자. 기준예치금 이상자. |
| 청약과열지구 | 조건 없음 | ||
| 위축지역 | 1개월 이상 | 조건 없음 |
- 위 표에서 보듯이 민영주택에서는 "청약통장 납입 횟수"는 1순위 요건에 따지지 않습니다. "가입 기간"요건만 충족하면 됩니다. 또한 "국민주택"에서는 "무주택자"만 가능했지만 "민영주택"은 "유주택자"도 가능합니다.
그러나, "유주택자"에게 1순위 자격을 준다고 해도 "유주택자"들은 "민영주택" 당첨이 어렵습니다. 그 이유는 민영주택에서 당첨자를 선발하는 방식은 "가점제"와 "추첨제"가 있습니다. 이 중에서 "가점제"는 무주택 기간이 긴 사람이 제일 유리합니다. 그리고 "추첨제"에서는 추첨제 전체 물량의 75%를 "무주택자"에게 우선 배정을 하기 때문에, "유주택자"분들이 당첨되는 것은 실제로 확률이 높지 않습니다.
(2) 민영주택 예치 기준금액
- 위의 [민영주택 1순위 요건 표]를 보면 모두 <기준 예치금> 이상자를 그 요건으로 하고 있습니다. 이것이 바로 "민영주택" 청약 시 필요한 [청약통장의 잔액]입니다. 이 기준 예치금을 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구 분 | 서울 / 부산 | 그 밖의 광역시 | 그 외 지역 |
| 전용 85제곱미터 이하 | 300 만원 | 250 만원 | 200 만원 |
| 전용 102제곱미터 이하 | 600 만원 | 400 만원 | 300 만원 |
| 전용 135제곱미터 이하 | 1,000 만원 | 700 만원 | 400 만원 |
| 모든 면적 | 1,500 만원 | 1,000 만원 | 500 만원 |
예를 들어, 서울 지역에 전용면적 85제곱미터 이하의 민영주택에 1순위로 청약을 하고자 한다면 청약통장에 최소 300만 원이 있어야 한다는 것입니다.
그런데, 위의 표를 살펴보시면 예치금의 최고 금액이 "1,500만 원"인 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 가입기간을 만족한 상태에서 청약통장에 1,500만 원이 들어 있는 상태라면, 모든 지역에서 모든 민영아파트에 1순위로 청약 신청이 가능합니다.
즉, 가입한 지 24개월이 지난 청약 통장에 1,500만 원이 들어있다면 "민영주택" 청약에 있어서는 '만능통장'이 되는 것입니다. 그러나, 1,500만 원이 필요하다고 해서 매월 많은 금액을 청약통장에 납입할 필요가 없습니다. 그 이유는 민영주택 청약은 입주자 모집공고 전까지 일시불로 1,500만 원까지 납부가 가능하기 때문입니다. 필요하실 때 일시불로 부족한 금액을 납입하시면 됩니다.
추가로, 예치 기준금액에 대해서 주의하셔야 할 부분이 있습니다. 이 예치금액은 주택을 "공급하는 지역"을 기준으로 하는 게 아닙니다. 민영주택에 청약하고자 하는 사람이 "실제 거주하고 있는 지역"을 기준으로 합니다. 즉, 내가 서울시에 살고 있는데 평택시에 분양하는 민영주택(85제곱미터 이하)을 청약하고자 한다면 평택시 기준인 200만 원이 필요한 것이 아니라, 실제 거주하고 있는 지역 서울 기준인 300만 원이 필요하다는 것입니다.
<한 줄 요약>
"국민주택"에서는 가능한 한 빨리 청약통장에 가입한 사람이 유리합니다. 가장 유리한 청약통장 가입시기의 기준점은 만 17세입니다. 저축총액을 따질 때 한 번에 많은 금액을 납입하는 것보다는 매월 10만 원씩 밀리지 않고 꾸준하게 납입하는 사람이 유리합니다. 또한 "국민주택"에서는 "청약가점제" 등과 무관하니 신경 쓰지 않으셔도 되는 부분입니다.
"민영주택"의 경우에는 [청약통장 가입기간]과 [지역별 예치금액]이 중요합니다. [납입 횟수]는 고려하지 않습니다. "유주택자"도 1 순위자가 될 수 있지만 실제로 당첨은 어렵습니다. 민영주택 당첨 방식인 '가점제'와 '추첨제' 모두 "무주택자"가 유리합니다.
지금까지 "국민주택"과 "민영주택"의 <청약 통장 1순위 조건>에 대해서 모두 알아보았습니다. 이 글이 앞으로 여러분들의 청약 전략에 많은 도움이 되었으면 합니다.
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