내 집 마련의 시작은 "주택청약종합저축"(청약통장) 가입부터라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 요즘 부모님들은 미성년자 명의로도 청약통장을 가입해주는 경우가 많이 있습니다. 그러나 대부분 청약통장의 효율적인 가입시기와 적정 가입금액을 모른 채 마구잡이로 가입하는 경우가 많이 있습니다. 그래서 이 부분에 대해서 핵심적인 내용만 알아보도록 하겠습니다.
1. 청약통장(주택청약종합저축)이란?
- 우선, <청약통장>이란 정확하게 무엇인지부터 알아보도록 하겠습니다. "청약 통장"은 한마디로 무주택자가 내 집을 마련함과 동시에 합법적인 방법으로 자산을 크게 늘릴 수 있는 수단입니다.
예전에 <청약통장>은 '청약저축', '청약예금', '청약부금' 이렇게 세 가지로 나누어져 있었습니다. 각 통장마다 청약할 수 있는 주택의 종류가 모두 달랐습니다. 그러나 종류가 다양하다 보니 복잡해서 이런 제도를 없애고, 하나의 통장으로 합쳐진 것이 <주택청약종합저축>입니다. 이제는 이 통장만 가지고 있으면 주택 유형에 상관없이 모두 청약이 가능합니다. 그래서 "만능통장"이라고도 불리고 있습니다. 따라서 현재 <청약 통장>은 일반적으로 <주택청약종합저축>을 의미하는 것입니다.
2. 청약통장은 어디에 사용하는가?
- 기존에 있는 좋은 아파트를 구입하는 것은 이미 시세 반영이 되어 있어서 가격이 매우 비쌉니다. 그러나 "청약통장"을 이용하면 새 아파트를 기존 아파트에 비해 저렴한 가격으로 구입할 수 있는 것이 바로 "청약"입니다. 이 "청약"에 꼭 필요한 것이 바로 "청약통장"입니다.
"청약통장"으로 분양받을 수 있는 것은 "국민주택"과 "민영주택"입니다. 특히, "국민주택"은 공공기관 주도의 주택이므로 "민영주택"보다 더욱 저렴하게 분양을 받을 수 있습니다. 따라서, 청약통장 제도를 정확하게 이해하고 미리 준비를 한다면 매우 저렴하게 주택을 분양받아 재산을 크게 늘릴 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 뿐만 아니라, 부모님이 조금만 더 신경 써서 자녀를 위해 청약 통장을 미리 가입해 준다면, 자녀들은 성인이 되어 큰 도움을 받을 것입니다.
3. 효율적인 청약 통장 가입시기(가입나이)는?
- "청약통장"을 가입하는 것은 연령에 관계없이 누구나 가입이 가능합니다. 그러나, 너무 어릴 때부터 가입하는 것은 크게 효율적이지 않습니다. 그냥 묻어두는 돈으로 아이를 위해 저축금액을 늘려준다는 개념으로는 적절할 수는 있으나, 청약을 위한 효율적인 방법은 아닙니다.
"국민주택" 및 "민영주택" 모두 일찍 가입을 한 사람이 유리한 건 사실입니다. 그러나 무조건적으로 청약통장의 전체 가입기간을 인정해 주지는 않습니다. 따라서 어느 정도 기준을 잡고 효율적인 "청약통장" 가입전략이 필요합니다.
(1) "국민주택"의 경우
- "국민주택"은 '납입회차'가 매우 중요합니다. '납입회차'를 인정해줄 때 미성년자가 납입한 회차는 "24회 차"까지만 인정을 해줍니다. 현재 민법상 미성년자 기준이 만 19세입니다. 그래서 만약에 '1살' 때부터 성인이 될 때까지 매월 꾸준하게 납부를 하였어도, 만 17세 이전에 납부한 것은 인정을 받지 못한다는 것입니다. 그래서, [1살 때부터 납입을 한 미성년자]와 [17세부터 납입한 미성년자] 모두 매월 꾸준하게 24개월 납부를 했다면 조건은 똑같다는 것입니다.
(2) "민영주택"의 경우
- "민영주택"은 "청약가점"이 매우 중요합니다. 이 "청약가점"중에 중요한 요소가 바로 "청약통장 가입기간"입니다. 그런데 이것도 무조건적으로 모든 청약통장 가입기간을 인정해주지 않고 "한도"가 정해져 있습니다. 최장 15년에 최고 17점을 부여합니다.
예를 들어, 어린아이가 자라서 성인이 된 후 청약을 한다고 해봅시다. 어렸을 때부터 청약 통장을 가입하여 30년 동안 가입을 유지했어도, 청약가점을 30년에 해당하는 점수를 주는 것이 아닙니다. 15년만 인정을 해준다는 이야기입니다. 즉, 성인이 돼서 청약을 할 때쯤부터 역으로 계산하여 15년 전쯤 가입하면 되는 것입니다. 아이가 자라서 30세 전후에 내 집 마련을 준비한다고 가정하면, 아마도 고등학교 입학할 때쯤이면 적당할 것 같습니다.
결론적으로, "국민주택"과 "민영주택" 두 가지 제도 모두 다 내 자녀의 가장 합리적인 청약통장 가입시기는 고등학교 입학하는 시점 근처가(만 16~17세) 제일 좋을 것 같습니다. 이 시점이 모든 경우의 수를 고려했을 때 가장 합리적입니다.
만약 이 시기에 청약통장 가입을 하지 못했더라도 이 글을 읽고 계신 분들이라면 지금이라도 당장 청약통장을 개설하시길 바랍니다. 왜냐하면, 일반분양 당첨은 어려울 수 있지만 "특별공급"에 도전해볼 수 있기 때문입니다.
4. 청약통장의 적정 가입금액
- 청약통장의 저축 가능금액은 각 회차당 "2만 원 ~ 50만 원"이하의 범위 내에서 10원 단위로 자유롭게 납입이 가능합니다. 그래서 가입자들은 고민에 빠지게 됩니다. "2만 원"은 너무 적은 금액인 것 같고, "50만 원"은 너무 부담스러운 금액이라는 생각이 들기 때문입니다. 더군다나 청약통장은 출금이 자유롭지 못하기 때문에 가입할 때 신중하게 금액을 정해야 할 필요가 있습니다. 중간에 급히 돈을 사용해야 하는 상황이 오면 "해지"를 해야만 통장의 돈을 출금할 수 있기 때문입니다.
따라서 합리적인 기준을 정한다면 다음과 같습니다.
(1) "만 17세" 이전의 경우
- 월 2~5만 원 정도 납입하시면 됩니다.
(2) "만 17세"부터
- 월 10만 원씩 납입하시면 됩니다. 이렇게 10만 원씩 납부해야 하는 이유는 다음과 같습니다.
- 매월 납부하여 쌓인 저축금액을 "국민주택"에서는 "저축총액"이라고 하며, "민영주택"에서는 "예치금"이라고 합니다.
- "국민주택"과 "민영주택" 모두 총 저축한 금액이 많을수록 유리합니다.
- 다만, "국민주택"의 경우 "저축총액"을 계산할 때 1회에 10만 원까지만 인정을 해줍니다. 즉, 국민주택에 청약을 할 때 매월 [10만 원 납입한 사람]과 [50만 원 납입한 사람]을 동급 취급한다는 이야기입니다. 따라서, 부담 가는 금액인 50만 원을 납입할 필요가 없습니다. 괜히 초반에 욕심부려서 부담 가는 금액으로 가입을 했다가, 추후에 해지할 일이 생기면 그동안 가입했던 청약 가입기간이 모두 사라지고 새롭게 가입을 해야 합니다. 그러므로, 최대로 인정받을 수 있고 부담이 가지 않는 금액인 10만 원을, 빼먹지 않고 꾸준하게 납입하는 것이 합리적입니다.
- "민영주택"의 경우 "예치금"이 각 지역별로 요구하는 금액 이상이 될 때에만 <1순위 자격>을 얻게 됩니다. 이때, "민영주택"을 청약하고 싶은데 각 지역에서 요구하는 금액이 부족한 경우에는, '입주자 모집공고'이전까지만 부족한 금액을 추가로 납입하시면 됩니다. 즉, "민영주택"은 "국민주택" 청약할 때와는 다르게, 추후에 부족한 금액을 일시불로 입금해주는 것도 인정을 해줍니다. 따라서 "민영주택" 청약의 관점에서 살펴보아도 매월 10만 원 이상 부담스럽게 납입할 필요가 없습니다.
결론적으로, 여유가 있다면 많은 금액을 납입하는 것이 나쁘지는 않습니다. 그러나 효율적인 측면에서 볼 때 "국민주택"에서 인정해주는 상한선이 매월 10만 원입니다. 그래서 10만 원씩 꾸준하게 납입을 하다가, 혹시 "민영주택"에 청약할 일이 생기면, 그때 예치금의 부족한 부분을 일시불로 납입하고, "민영주택"에 청약을 하면 되는 것입니다. 즉, 굳이 무리한 금액으로 가입을 해서 돈이 부족한 달에 납입도 못하고 중간에 중도해지 마세요. 꾸준하게 넣을 수 있는 금액인 월 10만 원씩 납입하시길 바랍니다.
다만, 무주택세대의 세대주이면서 총급여가 7천만 원 이하인 근로소득자는 최대 96만 원까지 연말정산 소득공제 혜택이 있습니다. 따라서 본인이 이에 해당이 된다면, 소득공제 한도액인 연 240만 원(월 20만 원)까지 납입하는 것은 좋아 보입니다.
5. "청년 우대형 주택청약종합저축"이란?
- 청약통장의 기본 이율은 1.8%인데 일정 기준을 충족하는 청년의 경우 우대 이율을 추가로 연 1.5% 더 주는 청약통장입니다. 가입대상은 만 19세 ~ 만 34세(병역복무기간 인정)의 연 3천만 원 이하 신고소득이 있는 자로서 다음에 해당하는 사람입니다.
- 가입자 본인이 무주택이며, 가입일 기준 3개월 이상 연속하여 세대주인 자
- 가입자 본인이 무주택이며, 가입일로부터 3년 이내 3개월 이상 세대주가 될 예정자
- 가입자 본인이 무주택세대의 세대원인 자
여기서 주의해야 할 것은 기존에 청약통장 가입한 사람은 해지 후 이 상품을 가입하면 안 됩니다. 전환이 가능하므로 해당 조건에 충족이 되는 사람은 해지하지 않고 기존 청약통장을 "청년 우대형 주택청약종합저축"으로 전환을 해야 기존 통장 가입기간 등을 인정받을 수 있다는 점을 꼭 기억하고 계셔야 합니다.
< 한 줄 요약 >
- 서민들의 합법적인 내 집 마련 수단이자 자산 증식의 기회를 제공하는 "청약 통장"! 이 소중한 청약통장을 처음에 무리하게 가입을 하여 중간에 해지하면 어렵게 납입했던 청약통장 가입기간 등 모든 것이 사라지게 됩니다. 따라서, 내 아이를 위해 청약통장 가입을 계획하시는 분이든, 아직 청약통장에 가입을 하지 않으신 분이든 간에 가장 효율적인 청약통장 가입시기(나이)와 적정 가입금액을 확인하신 후 전략적으로 청약통장에 가입하시길 권장드립니다.
<함께 읽으면 유익한 정보>
▶ [임대차 3 법이란? - 이해하기 쉽게 초간단 총정리!]
▶ [2.4 부동산 대책 핵심 내용과 정책 기조만 쉽게 설명 - 공공주도 3080]
▶ [용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률]
