정부에서는 앞으로 우리에게 큰 영향을 미칠 대규모 주택 공급대책을 <공공주도 3080+>라는 이름으로 발표를 하였습니다. 그래서 이번 시간에는 <2.4 부동산 대책>의 핵심 내용과 정책 기조가 무엇인지 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
1. <2.4 부동산 대책>의 정책 기조
- 이번 <2.4 부동산 대책>은 부동산 시장에 매우 강한 메시지를 전달하고 있습니다. 이번 부동산 대책의 정책 기조는 다음과 같습니다.
- 우선, 그동안 정부의 "규제 중심의 부동산 정책"에서 "대규모 공급 위주의 정책"으로 돌아섰다는 것입니다. 그동안 정부의 부동산 정책기조는 "주택문제는 절대 공급으로 해결할 문제가 아니다"였습니다. 그러나 정부의 이런 정책기조가 이번 정책을 계기로 완전히 바뀌게 된 것입니다.
- 그러나, 아무리 공급을 획기적으로 늘린다 하더라도 "민간의 재건축과 재개발의 규제는 풀어주지 않겠다. 그대로 유지하겠다."입니다. 즉 "공공으로 가겠다. 공공사업으로 공급을 늘려나가겠다."라는 것입니다.
- 결론적으로, <2.4 부동산 대책> 정부의 핵심 기조는 "주택공급의 필요성을 크게 실감하고, 그에 상응하는 과감한 공급정책을 펼치려고 한다는 것"입니다.
2. <2.4 부동산 대책>의 핵심 내용
- 이번 부동산 대책의 핵심 내용인 큰 줄거리만 정리해서 알아보도록 하겠습니다. 이번 정책의 핵심 내용은 <"획기적 규제 완화" + "절차는 대폭 간소화" + "이익은 함께 공유">입니다. 정부는 관계부처 합동으로 정부 · 지자체 · 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호 주택 부지를 추가 공급한다는 것입니다. 이 정책의 세부내용을 살펴보도록 하겠습니다.
(1) "압도적 물량 공급으로 수급 불안 심리 해소"
- 여기서 가장 눈여겨볼 부분은 "압도적 물량 공급"입니다. 거의 광고 카피에서나 볼듯한 문구를 사용하여 보도 자료를 내보냈습니다. 지금까지의 정부 부동산 정책은 "주택임대사업자"를 양성화하는 정책을 계속 시도하였습니다. 주택을 임대하는 '임대인'들에게 인센티브를 제공해서 '주택임대등록'을 하도록 하고 '임대사업'을 음지에서 양지로 올리려는 정책과 주택 투기를 근절하기 위한 정책들을 펼쳐나갔습니다.
정부는 부동산 시장의 문제를 "부동산 투기"로만 보고 "투기"를 잡겠다는 것이 기본 정책기조였습니다. 그래서 정부의 초반 부동산 정책은 다주택자들이 자신의 집을 팔게 하도록 하여, 부동산 공급을 늘리는 정책을 펼쳤습니다. 즉, "전체 주택 수"를 늘리는 것이 아니라, 이미 있는 기존 주택 중에서 더 가진 사람들이 가지고 있는 주택들을 부동산 시장에 내놓게 하는 것에 집중을 하였습니다. 그러나 부동산 시장은 주택공급이 늘어나지 않았습니다.
그래서 이번에 정책기조를 바꾸어 "압도적인 물량 공급"이라는 표현을 사용한 것입니다. 이렇게 부동산 정책기조의 큰 틀은 바뀌어가고 있는 것 같습니다.
1) 건설 물량
- 서울에만 분당신도시 3개, 강남 3구 APT 수와 유사한 32만 호를 공급하며, 전국적으로는 엄청나게 많은 83만 호 주택 부지를 공급한다고 합니다.
2) 진행 속도
- 건설 기간을 획기적으로 단축하여 정비사업의 경우 평균 13년 걸리는 것을 5년 이내로 단축한다는 것입니다. 이 말은 "정부 주도"로 진행한다는 말입니다. 즉, "공공 위주의 공급정책"이 될 거라는 것을 의미합니다. 정부 주도하에 이루어지기 때문에 정부 각 기관에서 유기적으로 협조하면 기간이 상당히 단축될 것으로 보입니다.
다만, 정부 주도하에 진행을 한다면 "초과이익 환수" 그리고 "이익 공유제"의 문제들을 해결해야 합니다. 이런 것들은 "사유재산 침해"에 대한 논란이 될 수도 있습니다. 그러나 이번 부동산 대책에서는 이 부분에 대한 보완책이 일부분 포함되어 있습니다.
3) 품질
- "특별 건축구역" + "민간의 창의적 설계 · 시공" + "충분한 생활 SOC"
4) 가격
- 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 "Affordable Housing"을 공급한다고 합니다. 즉, 적당한 가격에 주택을 공급하겠다는 내용입니다.
5) 청약
- '3040 세대' 실수요자를 위한 청약제도를 개편합니다. ["분양주택중심(70~80%)" + "일반 공급 비중 (15->50%)" + "추첨제 도입(일반공급 30%)"]
청약통장 가입기간이 짧고 저축총액이 적을 수밖에 없는 젊은 층들은 그동안 상대적으로 "85제곱미터 이하의 공공분양 일반공급"에서 당첨될 기회가 적었습니다. 그래서, 젊은 층들의 당첨 확률을 높이기 위해 추첨제 비율을 30%로 올리겠다는 것이 핵심 내용입니다.
(2). "과감한 규제 혁신과 개발이익 공유"
1) 도시 · 건축규제 완화
- "용도지역 변경" + "용적률 상향" + "기부채납 부담을 완화"
2) 재건축 초과 이익 환수 미부과
- 공공 시행을 전제로 "재건축 초과이익 환수"를 부과하지 않겠다는 것입니다. 이 말은 정부 주도의 이번 공급대책에 해당하는 재건축에 한해서만 초과이익을 환수하지 않겠다는 것입니다. 단, 모든 재건축을 의미하는 것이 아닙니다.
3) 인허가 신속지원
- "중앙정부 또는 지자체 지구지정" + "지자체 인허가 통합심의"
4) 개발이익 공유
- 토지주 추가 수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가 · 임대
- 토지주 추가 수익 : 토지주에게 기존보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가 · 개발비용 · 주택 경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담한다는 것입니다. 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜 기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회 그리고 다가구 주택 월세 수입에 의존하는 어르신들에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 "리츠 주식" 등 다양한 대안을 제시한다는 것입니다.
- 생활 SOC 확충 : 생활 국민 생활 편익시설을 확충해줍니다. 즉, 전기, 가스, 상하수도와 같은 기초 인프라와 문화, 체육, 의료 등의 시설을 확충한다는 것입니다.
- 세입자 보호 : 개발이 시행되어 외곽으로 내몰릴 수 있는 취약계층 세입자 등에게 임시 영업공간과 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택 등을 제공한다는 것입니다. 그리고 사업을 동시에 진행하지 않고 순차적으로 진행하여 이주수요도 효과적으로 대응한다는 내용입니다.
- 공공자가 · 임대 : '공공임대'나 '공공자가 주택'을 만든다는 내용입니다.
(3) "파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출"
1) 토지주
- "10 ~ 30% 추가 수익" + "사업기간 단축" + "공공이 리스크 부담"
2) 민간
- 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출( 민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)
< 한 줄 요약>
- 지금까지 <2.4 부동산 대책>의 큰 줄거리인 세 가지 핵심 내용과 정부의 부동산 정책 기조의 변화에 대해서 살펴보았습니다. 개인적으로 이번 부동산 정책은 집 없는 서민들에게 큰 도움이 될만한 정부의 훌륭한 부동산 정책이라고 생각합니다.
다만, 이 정책을 앞으로 제대로 시행하기 위해서는 관계부처 간의 협력과 법률을 수정하는 입법부 그리고 해당 토지주 등 모두가 아주 유기적으로 협조가 잘 이루어져야 합니다. 즉, 개발 과정에서 아주 강력한 통제와 이해관계인들에게 통제를 하는 만큼 충분한 인센티브를 제공해주어야 합니다.
지금이라도 정부에서 주택공급의 필요성을 인지하고, 그에 상응하는 과감한 주택공급정책을 펼치려고 하는 것은 국민들이 굉장히 잘한다고 응원해주고 격려해줘야 하는 정부 정책입니다. 부디 <2.4 부동산 대책>이 제대로 시행되어, 사유재산의 침해를 최대한 막으면서 많은 국민들에게 편하게 거주할 수 있는 주택을 저렴한 가격으로 많이 공급해주었으면 합니다.
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