농림지역 이란?

이번 글에서는 우리나라 국토의 50% 정도를 차지하고 있는 농림지역에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다. 추가로 농림지역에서 할 수 있는 행위와 농림지역 투자 시 유의사항들도 핵심만 총정리해보겠습니다.

- 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 [농지법]에 의한 "농업진흥지역" 또는 [산지관리법]에 의한 "보전산지" 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 말합니다. 즉, 대부분의 "농림지역"은 '농지'와 '산지(임야)'로 이루어져 있습니다.

농림지역은 [국토계획법]에 의한 용도지역 중에 하나입니다. 따라서 농림지역을 이해하기 위해서는 우선 용도지역이 무엇이며, 용도지역을 어떻게 분류하는지 살펴볼 필요가 있습니다.

용도지역은 쉽게 말하면 토지를 토지 소유주 마음대로 활용을 하는 게 아니라, 국가가 용도지역별로 건축행위 제한 등을 하여, 용도에 맞게만 활용할 수 있도록 지정해놓은 지역이라고 생각하시면 편합니다. 용도지역은 세부적으로 나누면 21개 지역으로 나누지만 크게 대분류로 분류를 해보면 다음과 같이 9개의 지역으로 나눌 수 있습니다.

도시지역
- 주거지역
- 상업지역
- 공업지역
- 녹지지역
관리지역
- 보전관리지역
- 생산관리지역
- 계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역

농림지역에서 할 수 있는 행위

- 다른 용도지역과 달리 농림지역에서 건축행위 등의 제한을 [국토계획법 시행령] 및 [지자체 도시계획조례]로만 행위제한을 받는 것이 아닙니다. 예를 들어 설명을 드려보겠습니다. 여러분들이 건축이 가능한지 알고 싶은 농림지역의 토지가 있다고 가정을 해봅시다. 그러면 일단 우선 "토지 이음 사이트"(구 "LURIS 토지이용 규제 서비스"사이트)에서 해당 토지의 "토지이용계획 확인원"을 검색해봅니다. 그럼 다음과 같이 토지의 지목 및 용도지역에 관련된 정보를 확인할 수 있고 하단에 관련 법률 등을 확인할 수 있습니다.

아래 토지이용계획 확인원을 보면 [용도지역]은 "농림지역"으로 되어 있고, [다른 법령 등에 따른 지역·지구 등] 부분에 보면 "농업보호구역 <농지법>"이라고 기재되어 있습니다. 그리고 우측 스크롤바를 더 내려서 하단에 보면 법조문들이 나오게 됩니다. 이런 경우에는 해당 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 등 행위제한을 판단할 때, 국토계획법 및 그 지자체 도시계획조례로 확인을 하는 것이 아닙니다. [농지법] 또는 [산지관리법] 또는 [초지법]을 확인하셔야 하는 것입니다. 아래의 예제의 경우에는 [농지법]을 확인하셔야 합니다.

위의 예제에서 살펴보았듯이, '농림지역'의 '농업보호구역'이라면 그 행위제한은 [농지법]에만 있다는 것입니다. 그 근거는 다음과 같습니다.

[국토계획법] 제76조 제5호 제3항에 에 따르면 "농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 [농지법], [산지관리법], 또는 [초지법]에서 정하는 바에 따른다"라고 규정하고 있습니다.

농림지역에서 건축할 수 있는 용도는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다른 용도지역처럼 각각의 지자체 도시계획조례로 따로 정하고 있지 않습니다. 즉, [산지관리법] 및 [농지법]의 허용행위는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다만, '산지전용허가기준'에 있어서, 경사도 및 임목축적 등이 지자체마다 다를 수 있으므로 사전에 토목설계사무소와 협의를 하는 것이 좋습니다.

1. 농림지역 안의 "보전산지"

- 보전산지는 산지관리법에 의해 "보전산지"와 "준보전산지"로 나누어지게 됩니다.

(1) 보전산지(산지 중 77%)

- 보전산지는 "임업용 산지"와 "공익용 산지"로 나누어지게 됩니다.

임업용 산지 : 임업생산기능의 증진을 위한 산지
공익용 산지 : 재해방지, 자연보전, 보건증진 등의 공익기능을 위한 산지

(2) 준보전산지(산지 중 23%)

- 보전산지 이외의 산지

(3) 보전산지와 준보전산지 행위제한

보전산지 : [산지관리법] 행위제한을 받습니다.
준보전산지 : [국토계획법] 시행령 및 [지자체 조례]의 행위제한을 받습니다.

(4) 산지란?

- 위에서 말하고 있는 "산지"란 다음과 같습니다.

지목이 임야인 토지
임야가 아니더라도 '입목(서 있는 나무)', '죽(대나무)'이 집단적으로 생육하고 있는 토지
집단적으로 생육한 '입목(서 있는 나무)', '죽(대나무)'이 일시 상실된 토지
'임도', '작업로' 등 산길
'암석지' 및 '소택지'

즉, 산지는 지목이 임야인 토지와 입목이 집단적으로 있는 토지를 말합니다.

2. 농림지역 안의 "농업진흥지역"

- 농업진흥지역은 "농업진흥구역"과 "농업보호구역"으로 나눠지게 됩니다.

(1) 농업진흥지역의 종류

농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로 농지조성사업 또는 농업 기반 정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다. 또한 상기 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농지(전 · 답 · 과수원)는 물론 경지정리가 되지 않은 농지도 지정이 가능합니다.
농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 임야, 잡종지, 대지 등 농지(전 · 답 · 과수원) 이외의 지목도 지정이 가능합니다.

(2) 농업진흥지역 행위제한

농지가 농업진흥지역 안에 있다면 [농지법]의 행위제한만 받습니다.
농지법에서 허용되는 건축물의 용도는 전국이 비슷하고, 각각의 지자체에 위임이 되어 있지 않습니다.
단, 농지전용허가기준 및 개발행위허가 기준은 지자체마다 다를 수 있기 때문에 반드시 시·군·구청 담당공무원과 토목설계사무소 등에 확인하는 것이 좋습니다.

3. [국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]에 의한 행위제한

- 위에서 살펴보았듯이, 농림지역 중에 농업진흥지역과 보전산지는 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 행위제한을 받습니다. 그러나 준보전산지 등은 [국토계획법] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]의 행위제한을 받습니다.

이때, 상위법인 [국토계획법]으로 1차적인 허용 범위 내용을 파악한 후, 추가적으로 1차적인 허용 범위 내에서 [지자체 도시계획조례]를 통해 2차적 허용 가능한 범위를 살펴보아야 합니다.

(1) [국토계획법] 시행령에 의해 할 수 있는 건축행위

단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실
교육연구시설 중 초등학교
창고시설(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한함)
동물 및 식물 관련 시설 중 작물재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 식물과 관련된 시설 중 위와 유사한 것(단, 동물원 및 식물원은 제외)
발전시설

(2) [지자체 도시계획조례] 의해 할 수 있는 건축행위

제1종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 제조업, 수리점, 세탁소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소는 제외)
문화 및 집회시설 중 동식물원
종교시설
의료시설
수련시설
위험물 저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스 충전·저장소
동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
교정 및 군사시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장

[농지법] 및 [산지관리법] 확인 방법

- 농림지역의 행위제한내용을 자세하기 살펴보기 위해서는 [농지법]과 [산지관리법]을 확인해야 합니다. 위에서 설명드린 대로, "토지 이음"홈페이지에서 "토지이용계획 확인원"을 열람 후 하단에 링크를 통해서 관련 법률을 확인해도 되지만 전체 법률을 확인하고 싶다면 다음의 절차대로 따라 하시면 됩니다. 각종 법률과 시행령들을 확인할 수 있습니다.

STEP 01. [국가법령정보센터]를 검색하여 해당 홈페이지 사이트로 이동합니다.
STEP 02. 가운데 검색 창에 "농지법" 또는 "산지관리법"등 본인이 검색하고자 하는 법령을 입력한 후 [검색] 버튼을 클릭합니다.
STEP 03. 좌측에 법률 및 시행령 등 중에서 본인이 원하는 것을 클릭해서 검색하시면 됩니다.

농림지역 투자 시 유의사항

1. 건축물 건축 사실상 불가

- 도시인은 농림지역의 토지에 건축물을 건축하는 것이 사실상 불가능에 가깝습니다. 따라서 상속이나 이미 매수를 한 상황이 아니라면, 매수 전에 시·군·구청과 토목설계사무소에 미리 개발행위가 가능한지 여부를 이중으로 확인하신 후 토지 구입을 하셔야 합니다.

간혹 기획부동산 등이 농림지역의 임야를 분할한 후, 전원주택을 조성할 것처럼 도로 등 토목공사를 하여 매도를 하려는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 반드시 시·군·구청 담당공무원 및 전문가 등에게 건축 가능 여부를 반드시 확인을 하셔야 합니다.

2. 농림지역은 보전이 원칙

- 비도시지역 중에 하나인 농림지역은 국토를 효율적으로 이용하기 위한 "개발"이 목적이 아니라, "보전"이 원칙입니다. 또한 농림지역은 대부분 인·허가 리스크가 커서, 담당공무원 및 전문가들도 간단하게 개발인·허가 부분을 파악할 수 없습니다. 따라서, 농림지역 토지를 매수하고자 한다면 시간을 두고 여러 번 확인하는 것이 좋습니다.

3. 환금성

- 농림지역은 우리 국토의 대부분을 차지하고 있습니다. 즉, 공급이 수요보다 많다는 이야기입니다. 그러므로, 농림지역을 투자하실 때는 환금성을 중요하게 생각하고 투자를 하셔야 합니다. 가격이 싼 토지보다는 비싸도 환금성이 높은 토지를 매수하는 것이 좋습니다.

4, 접근성, 경관 및 인허가

- 접근성이 좋고, 경관이 수려하고, 인·허가가 쉬운 곳의 토지를 매수해야 추후 매각이 수월합니다.

5. 개발 진흥지구 신청

- 산업형 개발 진흥지구의 경우에는 예외적으로 일반인이 농림지역에 개발 진흥지구 지정을 신청하여 농업 · 어업 · 축산업 또는 수산업을 위한 시설을 할 수가 있습니다.

개발행위 허가를 통해서 개발할 수 있는 면적은 주거 · 상업 · 녹지지역은 "1만 제곱미터"입니다. 그러나, 관리지역 및 농림지역은 "3만 제곱미터"까지 가능합니다. 더 넓은 면적의 개발이 가능합니다. 다만, 이 면적 제한은 추가적으로 각각 지자체 조례 및 [농지법]과 [산지관리법]을 살펴봐야 합니다.

6. 건물 신축 및 증축

- 농림지역 내 다른 용도의 건물을 신축하거나 현 건물의 일부를 증축하려면, [농지법]의 농업진흥구역 및 [산지관리법]의 보전산지에서 허용되는 건축물만 지을 수 있습니다.

정리해보면, 농림지역은 기본적으로 수요보다 공급이 많은 지역입니다. 게다가, 농림지역은 대부분 농업진흥지역과 보전산지로 구성이 되어있기 때문에, 건축행위 제한 등을 [국토계획법]의 적용을 받지 않고, 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 제한을 받습니다. 즉, 강력한 행위제한으로 개발행위 인·허가 등이 매우 어려우니 꼭 구입해야 하는 부동산이라면 사전에 전문가와 시·군·구청 담당공무원에게 여러 번 확인 절차를 거친 후 구입하시기를 권해드립니다.

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