이번 시간에는 "2021년 6월"부터 본격 시행을 앞두고 있는 <전월세 신고제>에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
전월세 신고제란
- 최근 정부에서는 임대차 3 법의 마지막 퍼즐인 <전월세 신고제>의 세부내용을 만들기 시작했다고 합니다. 전월세 신고제의 핵심 골자는 임대차 계약일로부터 30일 이내에 임대차 신고를 의무화하겠다는 것입니다.
1. 신고내용
- 계약금액
- 계약일, 계약기간
- 목적 부동산의 면적, 층수
- 계약갱신청구권 행사 여부
2. 신고기간
- 신규, 갱신, 변경 계약일로부터 30일 이내 ("정부 24"에서 온라인으로 신고 가능)
3. 신고대상
- 지역별 순차 도입을 검토 중입니다. 즉, 특정지역을 우선해서 신고대상으로 정하고, 추후에 순차적으로 신고대상 지역을 늘려나간다는 의미입니다. (단, 무상 임대 등 소액 임대료, 묵시적 계약 등은 예외를 검토 중입니다.)
4. 위반 시 과태료
- 임대료 등을 거짓 신고 또는 미신고 등에 따라 최대 100만 원 과태료(단, 제도 도입 초기에는 과태료를 유예 검토)
전원세 신고제 도입 배경
- <전월세 신고제>는 '국토교통부' 실거래가 공개시스템의 한계 때문에 도입이 되는 것입니다. 현재까지 국토교통부는 세입자가 '확정일자'를 받는 과정에서 얻는 정보만을 수집할 수가 있습니다. 이 정보는 전체 거래의 약 20%에 불과한 정보입니다. 즉, 현재의 시스템으로는 실제로 거래되는 모든 임대차 거래의 실거래가 정보를 수집할 수가 없습니다.
그래서, 국토교통부는 지금까지 정확한 시세를 파악하는데 어려움을 겪어 왔습니다. 그리고 집주인이 전입신고 등을 거부하게 되면, 임차인(세입자)은 보증금을 법적으로 보호받기 힘들어집니다. 이러한 제도적인 한계 때문에 <전월세 신고제>의 도입이 필요한 것입니다.
전월세 신고제 효과
- 기본적으로 예상되는 효과는 다음과 같습니다.
- 전입신고, 확정일자 신고 '원스톱'으로 가능.
- 모든 세입자 보증금 보호 기능 강화.
- 정확한 전·월세 실태 파악이 가능
- 향후 '표준 임대료' 도입도 가능.
- 집주인 임대료 수입 100% 노출이 되어, 세부담이 임차인에게 전가 가능성 있음.
임대인 입장에서 바라본 전월세 신고제 파급효과
- 임대인 입장과 임차인 입장으로 각각 나누어서 전·월세 신고제가 미치는 파급효과에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 임대인 입장에서 바라본 파급효과는 다음과 같습니다.
1. 임대료 수입 100% 공개로 세부담 증가
- 현재 세무서 주택임대사업자 등록은 의무사항인 데다가, 앞으로 계약 정보를 모두 신고하게 되기 때문에 임대인의 임대료 수입이 모두 노출이 되게 됩니다.
2. 임대주택 공급 감소 가능성
- 보유세나 임대소득으로 인해 증가된 세금으로 인해 임대사업을 그만두는 현상이 나타날 것으로 보입니다. 따라서, 민간 전·월세 공급은 감소할 가능성이 커 보입니다.
3. 국민건강보험 지역가입자로 전환 가능성
- 임대인들 중에 사업자등록 유무에 상관없이 일정 소득 발생 시에 피부양자 자격 유지가 박탈되고, 지역가입자로 전환될 가능성이 있습니다.
임차인 입장에서 바라본 전월세 신고제 파급효과
1. 임차인 보증금 보호 강화
- 전월세 신고를 하게 되면 전입신고, 확정일자 신고도 '원스톱'으로 가능해집니다. 이를 통해 임차인의 보증금을 보호해주는데 큰 역할을 할 것으로 보입니다. 물론, 기존에도 세입자들이 본인들의 보증금 보호를 위해 "전입신고 + 확정일자"를 받아 "대항력"과 "우선변제권"을 획득하여 보증금 보호 조치를 해왔습니다. 그러나, 임대인들이 본인들의 세금 문제 등의 이유를 내세워 전입신고 등을 못하게 막는 경우도 많이 있었습니다. 따라서, 그동안 이렇게 사각지대에 있던 세입자들의 보증금 보호하는 데는 상당 부분 도움이 될 것으로 보입니다.
2. 인기지역 및 원하는 지역 임차할 가능성 감소
- 집주인의 거주 강화 요건과 민간 부분에서 임대인 들의 공급이 줄어들 가능성이 높기 때문에 임차인들 입장에서는 인기지역에 거주할 가능성이 감소하게 됩니다.
3. 임차인에게 세부담 전가 가능성
- 임대인들에게 늘어나는 세부담 일부를 임차인에게 전가할 가능성이 높아집니다. 임대인들은 월세 없이 전세만 주더라도 경우에 따라서 '간주임대료'에 대한 소득세를 부과하게 됩니다. 따라서 임대인 입장에서는 이런 세부담을 덜어내기 위해 전세물건을 월세나 반전세 형태로 전환을 하게 될 것입니다. 이렇게 전환이 되면, 임차인 입장에서는 월세 부담이 증가할 수밖에 없습니다. 즉, 임대인은 임차인에게 월세를 받아서 세금을 납부하려고 할 것입니다.
전월세 신고제 시행시기
- "2021년 4월"부터 일부 지역을 대상으로 전월세 신고제 사전 시범운영을 실시한다고 합니다. 11월에는 임대차 실거래 정보 시범 공개도 추진이 예정되어 있습니다. 그러나 올해 11월도 시범 공개이기 때문에, 제대로 된 시행은 아마도 2012년이 되어야 가능할 것으로 보입니다.
<요약정리>
- 지금까지 <전월세 신고제>에 대해서 알아보았습니다. 앞으로 시행될 전월세 신고제는 부동산 시장에 미칠 파급력이 상당히 클 것으로 예상됩니다. 미리미리 준비하셔서 본인의 재산을 더욱 현명하게 관리하시길 바랍니다.
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