부동산 계약 전에 확인해야 하는 부동산 관련 공부서류에는 수십 가지가 있습니다. 그런데 이 많은 것들을 모두 담고 있는 서류가 있습니다. 그것은 바로 <부동산 종합증명서>입니다. 이번 시간에는 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 <부동산 종합증명서>에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
<목차>
- 공부서류란?
- 부동산 종합증명서란?
- 부동산 종합증명서 열람 및 발급방법
- 부동산 종합증명서 서류 내용 해설
공부서류란?
- <공부서류>는 부동산 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 서류입니다.
- 매수하고자 하는 부동산의 소유자가 맞는지 확인
- 매수하고자 하는 부동산의 정보(면적, 용도, 위치 등)를 확인
- 매수하고자 하는 부동산의 공법상 제한 사항 등을 확인
부동산 종합증명서란?
- 부동산 물건지의 정보를 얻기 위해 2014년 이전에는 총 18종의 공부서류들을 확인해야 했습니다. 그러나, 2014년부터는 이 많은 공부서류들을 <부동산 종합증명서> 하나로 모두 통합이 되었습니다. 즉, 개별적으로 제공되었던 18종의 부동산 증명서류들을 하나로 통합하여, 서비스 사용자들에게 한눈에 부동산 정보를 파악할 수 있게 해주는 서류입니다.
부동산 종합증명서 열람 및 발급 방법
- 부동산 종합증명서는 "일사편리(https://karas.go.kr:444/) 사이트"에서 열람 및 발급을 받을 수 있습니다. 열람 및 발급절차는 다음과 같습니다.
- STEP 01. 일사편리 홈페이지 사이트로 이동을 합니다.
- STEP 02. 화면 상단에 [부동산 종합증명서] 탭을 클릭합니다.
- STEP 03. [개인정보 처리 방침 및 이용약관 동의]를 한 후, [공동 인증서 인증]을 통해 로그인을 합니다.
- STEP 04. 본인이 검색하고자 하는 부동산의 [지번주소]를 입력 후 [보안 문자]를 입력해 줍니다.
- STEP 05. 하단에 [열람] 탭을 클릭합니다. "열람"의 경우에는 무료로 이용이 가능하여 매우 경제적입니다.
부동산 종합증명서 서류 내용 해설
1. 부동산 종합증명서로 확인할 수 있는 18가지 서류
- 집합건물 등기사항 전부증명서
- 건물 등기사항 전부 명령서
- 토지 등기사항 전부 명령서
- 총괄 표제부 건축물대장
- 일반 표제부 건축물대장
- 집합 표제부 건축물대장
- 집합 전유부 건축물대장
- 토지대장
- 임야대장
- 지적도
- 임야도
- 토지이용계획 확인원
- 개별공시지가 확인서
- 개별주택 가격확인서
- 공동주택 가격확인서
- 공유지연명부
- 대지권등록부
- 경제점 좌표 등록부
2. 부동산 종합증명서 서류 내용 해설
- <부동산 종합증명서>는 18개의 공부서류의 내용을 포함하고 있기 때문에, 한눈에 부동산 관련 정보 확인이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 세부내용을 모두 담을 수는 없습니다. 따라서, 부동산 종합증명서로 전체적인 부동산 정보를 파악하신 후, 세부 상세 내용 파악이 필요한 중요 사항은 추가적으로 확인하시길 권장드립니다.
부동산 거래 시 공인중개사분의 설명을 듣고 거래하는 것도 좋은 방법이지만, 매우 기초적인 내용은 일반 거래당사자들도 파악을 하고 있어야 합니다. 하단의 설명 내용을 참고하셔서 거래하는 부동산의 기본적인 내용은 파악해 보시길 바랍니다. 다음의 예시는 일반 아파트 내용을 기준으로 설명드리겠습니다.
(1) 소재지
- 건물의 정확한 주소(지번)를 나타냅니다. 부동산의 가장 기본적인 정보이며, 가장 중요한 정보라고 할 수 있습니다.
(2) 토지 표시(대지권의 비율)
- 토지가 속해 있는 지번, 지목, 토지의 면적, 개별공시지가 등의 내용을 포함하고 있습니다. 게다가, 해당 토지 위에 아파트(집합건물)가 있다면, 각 호수별 토지지분의 비율인 "대지권 비율"도 함께 정보를 제공합니다.
(3) 1동 건축물의 표시
- 각 층 면적의 합계인 연면적, 주 사용용도, 부속건물의 동수와 면적, 건물구조, 지상층과 지하층의 층수, 건물의 사용승인일자 등의 정보를 제공합니다.
(4) 건축물의 표시(전유/ 공유 부분)
- 전유 부분과 공유 부분이 주 건물인지 또는 부속건물인지 여부, 몇 층인지, 어떤 구조인지, 사용용도와 면적의 정보를 제공해 줍니다.
(5) 토지(대지권) 및 건축물 소유자 현황
- 토지 대지권의 내용 및 소유권 변동 일자, 변동원인, 소유자 성명 등의 정보를 제공하고 있습니다. 이 정보는 매우 중요한 정보입니다. 해당 부동산의 정확한 소유권의 내용을 확인할 수 있는 부분이기 때문입니다.
실제 계약에서는 등기부 등본을 계약일, 잔금일 등 모두 확인해야 합니다. 계약시점뿐만 아니라, 권리관계 변동사항 등이 있는지 잔금일에도 꼭 확인을 하셔야 안전한 부동산 거래를 할 수 있습니다. 그리고 실제로 매도인을 만났을 때도 신분증 등을 정확하게 확인해야 합니다. 신분증 진위여부 확인은 "행전안전부 제공 ARS 1382 서비스" 또는 "정부 24 홈페이지 서비스"등을 통해 확인할 수 있습니다.
(6) 등기 특정 권리사항
- 등기기록의 권리정보 중에서 소유권, 용익권, 담보권, 기타(압류, 가처분 등)의 정보를 제공합니다. 이 부분도 해당 부동산의 소유권 정보와 함께 부동산 거래 시에 매우 중요하게 살펴보아야 하는 부분입니다. 그러나, 이 부분에 대해서는 부동산 종합증명서류로는 완벽한 정보를 파악하는 것이 불가능합니다. 따라서, 추가로 등기부등본을 열람하여 세부적인 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.
(7) 토지이용계획
- 토지이용계획 확인서에서 확인이 가능한 내용을 간략하게 표시해주고 있습니다. 이 부분도 대략적인 내용만 확인하시고 세부적인 내용은 반드시 "토지이용계획 확인서"를 통해 공법상 행위제한 내용들이 있는지 반드시 추가 확인을 하셔야 합니다. 토지이용계획 확인원은 "토지 이음"사이트(기존에는 "토지이용 규제정보서비스")등을 통해 확인이 가능합니다.
(8) 건축물의 표시(전유/공유 부분)
- 건축물의 전유 부분과 공유 부분에 대한 정보를 제공하고 있습니다.
(9) 층별 현황
- 각층의 정보를 제공해 주고 있습니다.
(10) 토지 소유자 공유현황
- 토지 소유자와 공유자 및 지분 정보를 제공합니다.
(11) 건축물 소유자 공유 현황
- 건축물 소유자와 공유자 및 지분 정보를 제공합니다.
(12) 토지표시 연혁
- 토지에 분할, 합병, 지목 변경 등 변동 사항이 발생했던 경우 그 내용들을 표시해 줍니다.
(13) 건축물 전유 변동 연혁
- 건축물의 신축, 개축, 증축 등의 변동 사항들을 확인할 수 있습니다.
(14) 토지 부분 소유자 연혁
- 토지 소유자의 변동 내역을 확인할 수 있습니다.
(15) 건축물 전유 부분 소유자 연혁
- 건축물 소유자의 변동 내역을 확인할 수 있습니다.
(16) 토지이용계획 확인 도면
- 토지의 위치와 모양을 확인할 수 있습니다. 그리고 토지의 색상 등으로 용도지역 등을 파악할 수도 있습니다.
(17) 지적(임야)도
- 토지의 모양 경계, 위치 등을 확인할 수 있습니다.
<요약정리>
- <부동산 종합증명서>는 18가지의 부동산 관련 서류를 모두 담고 있는 "부동산 서류의 종결자"라고 볼 수 도 있습니다. 그래서, 통합적으로 한 번에 확인을 하는 데는 매우 유용합니다. 그러나, 계약 시 꼭 확인해야 하는 중요 부분 중에 소유권 이외의 권리사항(근저당, 전세권, 가압류, 가등기, 가처분 등)과 용도지역, 용도지구, 용도구역에 의한 공법상 행위제한 등의 세부내용 등을 파악하는 데는 한계가 있습니다. 부동산 거래 시에 <부동산 종합증명서>는 빠르고 쉽게 한 번에 전체적인 내용을 파악하는데만 활용을 하시길 바랍니다.
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