최근 프롭 테크 기업(직방, 다방, 직방 등)들이 직접 부동산 중개시장에 뛰어들기 시작하면서 전통적인 오프라인 공인중개업계와 충돌이 발생되고 있습니다. 이번 시간에는 이에 대한 저의 생각과 그중에 눈에 띄는 <집토스>라는 부동산 기업에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
집토스란?
- 부동산 중개 스타트업 <집토스>는 평범한 대학생들이 직접 방을 구하는데 어려움을 느끼게 되어, 본인들이 직접 해결책을 찾기 위해 작게 시작한 회사입니다. 현재 "직방"과 "다방"과 다르게 직접 부동산 중개사무소를 운영하고 있는 <기업형 중개사무소>라고 볼 수 있습니다. 물론 최근 소식에 따르면 "직방"과 "다방"도 직접 중개업에 나설 것으로 보이긴 합니다만, 집토스가 제일 먼저 중개업을 직접 시작한 건 사실입니다.
<집토스>는 공인중개업법상 법정 중개수수료 상한선 안에서 '집주인'에게만 받고 있습니다. 공인중개사가 집주인과 세입자 양쪽에 모두에게 수수료를 받는 상식을 깬 것입니다.
그리고, <집토스>는 현재 부동산 시장의 문제점이 부동산의 과도한 '광고시장'이라 보고 있습니다. 그래서 그들은 직접 수집한 매물을 직접 세입자들에게 정보를 제공하고 있습니다. 그래서 광고비등의 중간 비용을 절감하여, 세입자에게 "중개 수수료"를 받지 않고 수익을 내는 구조입니다.
<집토스>는 현재 서울에만 13곳의 부동산 중개사무소 직영점을 운영하고 있습니다. 그리고 각 지점에는 공인중개사와 중개 매니저들을 4대 보험, 기본급, 최저시급 등을 모두 적용한 정직원 형태로 고용하고 있습니다. 현재 대부분의 기존 공인중개사무소들이 소속 공인중개사와 중개보조원들이 프리랜서 개념으로, 중개사무소 대표와 수익을 나누는 100% 성과급제인 것에 비하면, 이 부분도 파격적이라고 볼 수 있습니다. 이렇게 소속 공인중개사들에게 안정적으로 일할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 고객들에게 더 안전한 중개서비스를 제공할 수 있을 것이라 생각합니다.
<집토스>는 총 거래대금 8,000억 원을 달성하며 매년 급성장하고 있습니다. 부동산 거래 가능 매물도 계속 성장하고 있으며, <집토스 앱> 누적 다운로드 수는 80만 2,000건에 달한다고 합니다. 이렇게 <집토스>는 올해 상반기에 총 거래금액이 1조 원을 육박할 정도로 급성장을 하고 있는 기업형 부동산 회사입니다.
왜 집토스가 급성장했을까?
- 집토스의 급성장 비결은 "중개의 본질"에 충실하여 집주인 및 세입자들의 만족도를 높였다는 데 있습니다.
1. 믿을 수 있는 매물
- 현재 부동산 시장 광고 플랫폼을 보면 허위 매물들이 많아서 집을 구하고자 하는 사람들을 많이 힘들게 하고 있습니다. 그러나, <집토스>는 직접 집주인으로부터 수집한 매물정보만으로 <집토스 앱>에 물건을 올리고 있습니다. 가짜 매물이 아닌 실제 존재하는 매물을 정보로 제공했을 뿐만 아니라, 직접 그들이 유통했다는 것입니다. 이 부분만으로도 고객들에게 믿음을 주기에 충분합니다.
2. 거래비용(중개수수료)
- 세입자한테는 중개수수료를 받고 있지 않습니다. <집토스>의 현재 주력 매물이 사회초년생이나 학생들이 거주할 수 있는 원룸 형태입니다. 그래서 경제적으로 여유롭지 못한 학생과 사회초년생들에게는 몇십만 원의 중개수수료를 절약할 수 있다는 점도 크게 부각이 되었던 것 같습니다.
3. 신뢰
- 집토스는 100% 실제 매물로 상담과 계약까지 직접 진행을 하면서 많은 고객들에게 신뢰를 쌓아가고 있습니다.
집토스의 단점
1. 집주인한테만 받는 수수료
- 사실 중개수수료를 세입자에게 받지 않고 집주인에게만 받는 일이 <집토스>가 최초는 아닐 것입니다. 아마도 계약을 성사시키기 위해 많은 중개업자들이 해왔던 방법입니다. 실제로 제가 거주하는 지역도 15년 전쯤 S기업의 영향으로 원룸시장의 열풍이 불었던 지역입니다. S기업이 공장들을 이전하기 시작했습니다. 그래서 지자체에서는 택지를 조성하고, 비어 있는 토지에는 전국에서 모인 건축업자들이 원룸들을 빽빽하게 건축되기 시작했습니다. 새롭게 원룸 건물(다가구)들이 늘어날수록 '부동산 중개업소'들도 폭발적으로 늘어나기 시작했습니다.
수없이 늘어난 부동산에는 '무자격 중개업자'들이 넘쳐났습니다. 그래서 중개사무소에는 대여한 공인중개사 자격증 하나 걸어 놓고, 무자격자 부동산 직원들이 가방에 계약서를 수십 장씩 넣고 다니며, 길거리에서 부동산 계약서를 쓰고 다녔습니다.
네이버 광고 시장에 부동산 원룸 키워드 광고는 더욱 치열해져서, 중개업소의 광고비 지출은 늘어갔습니다. 시내에 있는 전봇대에는 원룸 광고 전단지들이 도배가 되어 온 도시가 광고 전단지로 몸살을 앓아야만 했습니다.
원룸을 건축해서 매매를 목적으로 하는 건축업자들이, 원룸 한 개 임대하는데 수수료로 100만 원 또는 200만 원씩 뿌리다 보니, 서울 강남지역의 기업형 부동산들도 내려오면서 경쟁은 더욱 치열해지고 부작용들이 속출했습니다.
수수료에 눈이 먼 무자격 중개업자들이 건물 전체가 전세인 건물에 세입자들을 계약시키기 시작했고, 세입자들에게는 수수료를 받지 않는 게 당연한 것으로 여기어졌습니다. 물론 제가 거주한 지역뿐만 아니라, 똑같이 원룸시장이 과열되었던 다른 지역 사정도 마찬가지였습니다. 원룸 과잉공급으로 물건을 많아지고 세입자들은 줄어들면서, 세입자들에게 수수료를 받는 중개업소는 거의 없었습니다.
결론적으로, 이렇게 임대인 쪽에서만 수수료를 받을 수 있다 보니, 심각한 문제들이 속출하기 시작했습니다. 무자격 중개업자들이 수많은 건물 중에, 임대인이 수수료를 많이 주는 건물만 중개를 하기 시작했습니다. 그런데 수수료를 왜 임대인이 많이 줄까요? 그것은 다른 부동산 물건에 비해 부족한 점이 있다는 것입니다. 단순하게 건물의 품질이 떨어지는 것이라면 그나마 다행입니다. 일정기간 참고 거주하다가 세입자가 다른 집으로 옮기면 되니까요.
그런데, 더욱 큰 문제는 건축업자들이 건물에 최대로 대출을 받은 건물에, 호수 전체를 전세로 임대를 하는 "올 전세 건물"에 중개를 했던 것입니다. 수수료 200만, 300만 원씩 받기 위해 중개업자들이 좋은 물건 대신에 이런 물건들을 중개했던 것입니다. 결국 수많은 세입자들이 재산상의 큰 피해를 입었습니다.
심지어, 강남에서 내려온 기업형 부동산이 본인들이 경매로 넘어가게 했던 건물을 다시 낙찰받아 그 건물에 똑같은 행동을 반복하는 행위를 보고 그 당시에 경악을 금치 못했습니다. 기업형 부동산에 근무하는 아무것도 모르는 직원을 바지사장으로 내세워 이런 행태를 지속하였습니다.
<집토스>는 직영점이 늘어날수록 얼마나 이런 부분 관리를 잘할지는 아직 모르겠습니다. 소형 주택 임대차를 주력으로 하는데, 얼마 되지 않은 중개수수료를 임대인에게만 받아, 수많은 직원들 고정급을 주고, 각종 고정비용을 지출하며, 사무실을 유지하는 게 쉽지 않을 수도 있습니다.
회사에 수익이 많이 발생하지 않아 직원들에게 충분한 급여가 지급되지 않는다면, 직원들은 세입자들에게 좋은 물건을 중개하기보다는, 임대인에게 수수료 협상을 하여 좀 더 많은 수수료가 나오는 물건을 중개할 가능성이 있습니다. 이런 상황이 온다면, 집을 구하는 고객들은 최상의 서비스를 받지 못하게 되는 것입니다. 즉, <집토스>가 원하지 않는 방향으로 충분히 흘러갈 수 있습니다.
또한, <집토스> 기업 자체에서 "세입자(=피분양자)" 쪽에서 수수료를 받지 못하는 점을 만회하기 위해, 분양이 잘 되지 않는 업체와 손을 잡고 중개를 할 가능성이 있다는 것입니다. 즉, 높은 분양가로 분양이 어렵거나, 기타 하자 등의 이유로 분양이 어려운 회사들이, 집토스에 고액의 수수료를 제공하며 분양을 의뢰할 가능성이 있다는 것입니다.
앞으로 <집토스>가 이런 부분을 얼마나 자체적으로 해결해나가며, 집주인 한쪽의 수수료만으로 사업체를 문제없이 이끌어 나갈지 잘 지켜봐야 하는 부분입니다.
2. 기존 공인중개업계와의 갈등
- 기존의 모빌리티 시장에서도 '택시'와 '카풀 앱'과의 분쟁이 있었습니다. 지금 <집토스>의 행동들은 중개 보수 부분을 건드리고 있기 때문에, 기존 중개업계에 몸 담고 계신 분들에게는 '눈엣가시'와 같은 존재일 것입니다.
물론, <집토스>가 변화를 강조하며 자신들의 행보가 결국엔 기존 공인중개사 분들에게도 도움이 될 것이라고 하지만, 이 부분은 좀 더 지켜봐야 하는 부분이 많이 있습니다. 지금 당장 이렇게 중개업법에서 정하고 있는 수수료를 받지 않는 방식으로 갈등을 일으키는 방법은 개선해야 할 부분이 많다고 봅니다.
'가격경쟁력'으로 영세 공인중개사무소를 누르겠다는 것이면, 대기업들이 영세상인들에게 횡포를 일삼는 것과 마찬가지이기 때문입니다.
만약 <집토스>의 경쟁력이 중개수수료를 세입자에게 받지 않는 것만으로 그친다면, 더 큰 자본의 기업이 가격경쟁력으로 <집토스>를 언제든지 제압할 수 있습니다.
<요약정리>
- 여러 가지 문제점도 많이 있지만, <집토스>와 같은 기업형 부동산이 생기기 시작하면 기존 공인중개사 업계가 변화하는 데는 도움이 될 것 같습니다. 그리고 소비자 입장에서는 저렴한 비용으로 더 좋은 서비스를 받을 수 있는 기회를 제공받을 수 있을 것입니다. 앞으로 <집토스>가 신뢰가 부족한 부동산 시장에서, 계약 당사자 쌍방 모두가 만족하며 믿고 맡길 수 있는 기업으로 성장하였으면 합니다.
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