말도 많고 탈도 많은 가계약금 효력! 이 글 하나로 논쟁 종결해 드리겠습니다.
<목차>
- 가계약금이란?
- 통상적인 가계약 절차는?
- 가계약금 효력 - 가계약금 돌려받을 수 있나? 없나?
- 가계약금도 계약금으로 볼 것인가?
- 분쟁을 피할 수 있는 핵심 방법
1. 가계약금 이란?
- 부동산 계약 실무에서는 <가계약금>을 널리 사용하고 있습니다. 그러나 우리 법률에는 가계약금이라는 용어 자체가 없습니다. 그래서 혼란스러운 부분이 많이 발생합니다.
법률 용어 중에 앞에 "가"자가 붙으면 대부분 "임시"라는 의미로 사용이 되고 있습니다. 예를 들면 '가압류', '가등기' 같은 것입니다. 따라서 <가계약>을 정식 계약에 앞서 진행하는 '임시계약'이라고 볼 수 있습니다. 즉, 매도인(또는 임대인)과 매수인(또는 임차인)이 정식적으로 만나서 매매(또는 임대차) 계약을 작성하기 전에, 해당 부동산 물건에 대해서 남들보다 우선적으로 매수하거나 임차할 수 있는 권리를 확보하는 차원에서, 계약금의 일부를 매도인(또는 임대인)에게 송금하는 것을 <가계약>이라고 합니다. 그리고 이때 송금한 금액을 <가계약금>이라고 부릅니다.
2. 통상적인 가계약 절차는?
- STEP 01. 매수인은 계약을 원하는 집을 공인중개사를 통해 찾게 됩니다.
- STEP 02. 마음에 드는 집을 발견하여 공인중개사에게 이야기를 하면, 공인중개사는 매도인에게 전화를 해서 매도의사 여부를 물어봅니다.
- STEP 03. 이때 매도금액과 잔금 일자 등에 대해서 합의가 이루어지면 바로 계약서를 작성하고 정식 계약을 하면 됩니다. 그러나, 통상적으로는 <가계약금>을 먼저 받고 추후에 정식 계약서를 작성하자고 합니다.
- STEP 04. 이때 공인중개사는 통상적으로 "매매목적물", "매매금액", "계약금" 그리고 "매매계약 작성 예정일" 등을 매도인과 매수인에게 문자로 보내게 됩니다. 이 부분에서 추후에 정상적으로 정식 계약을 하면 상관이 없습니다. 그런데 양쪽 상대방 중에 한쪽이 사정이 생겨 계약을 하지 않는다고 할 때 분쟁이 많이 발생하게 됩니다.
3. 가계약금 효력 - 가계약금 돌려받을 수 있나? 없나?
- 결론부터 말씀드리면 돌려받을 수 도 있고, 없을 수도 있습니다. 가계약 입금 전에 <계약의 중요 부분>을 계약 상대방이 사전에 협의를 하였다면, 가계약도 "유효한 계약"으로 봅니다. 따라서 유효한 계약으로 인정되면 매수인(또는 임차인)은 <가계약금>을 돌려받을 수 없습니다. 이와 반대로 "유효한 계약"으로 보지 않는다면, <가계약금>을 다시 돌려받을 수 있습니다. 그렇다면 <가계약금>을 유효한 계약으로 보기 위한 <계약의 중요 부분>은 무엇일까요? 그 내용은 다음과 같습니다.
- 부동산 계약을 하고자 하는 대상 목적물이 특정되어야 합니다.
- 계약의 "대금"에 대한 확정에 관한 합의 내용이 포함되어야 합니다.
- 부동산 대금에 대한 "지급방법"에 대한 합의내용이 포함되어야 합니다.
위의 내용에 대해 "가계약" 전에 쌍방이 이미 합의를 했다면 '매수인' 또는 '임차인'은 <가계약금>을 돌려받지 못합니다. 예를 들어, 매매계약의 경우 "서울 XX구 XX동 XX아파트 101동 101호 부동산 매매계약을 진행합니다. 계약서는 언제 작성하며, 매매대금은 얼마이며, 계약금은 얼마이고, 잔금은 얼마이며, 언제 지급을 하겠다"라는 내용들을 미리 합의한 상태에서 가계약금을 걸었다면, "유효한 계약"으로 봅니다. 따라서 매수인 또는 임차인은 <가계약>을 파기했을 때 <가계약금>을 돌려받지 못합니다.
이와는 반대로 특정 물건을 확정하지 않고 매수인이 와서 "이 아파트 단지에 5억 정도 금액의 30평대 아파트가 나온다면 매수할 테니, 매매 물건이 나오면 일단 물건을 잡아주세요"라는 취지로 <가계약금>을 송금한 경우라면, 추후에 매수인은 <가계약금>을 돌려받을 수 있습니다.
또한, 서로 합의에 의해서 <가계약> 당시에 특약을 걸었다면, 그 내용에 따라 <가계약금>을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어 <가계약> 시에 "3일 정도만 생각을 해보고 계약을 진행하지 않을 경우, 가계약금을 돌려받기로 한다."라는 식의 특약사항을 <가계약> 시에 걸었다면 당연히 매수인 또는 임차인은 <가계약금>을 돌려받을 수 있습니다.
따라서 매수인 또는 임차인 입장에서는 아직 마음의 결정이 확고하지 않다면, 어렵더라도 이런 식의 특약사항을 요청해야 추후에 <가계약금>을 받을 수 있습니다. 그러나 실무에서는 이 방법이 쉽지 않은 건 사실입니다.
그러므로, 베테랑 공인중개사들이 계약을 유도하기 위한 그들의 현란한 브리핑에 잠시라도 현명한 결정을 하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 유의해야 합니다. 반드시 실제 계약에서는 <가계약금>도 계약금의 일부로 보아서, 계약을 진행하지 않을 경우, 돌려받지 못한다는 생각으로 계약에 임해야 합니다. 앞에 "가"자가 붙었다고 쉽게 생각하시면 안 됩니다.
4. 가계약금도 계약금으로 볼 것인가?
- 이 부분은 중요하게 살펴봐야 하는 부분입니다. <가계약>을 진행하고 계약을 해지할 때 단순하게 매수인(또는 임차인)이 <가계약금>만 포기하고 계약을 해지할 수 있느냐입니다. 반대로 매도인(또는 임대인)이 <가계약금>의 두배를 반환하고 계약을 해지할 수 있느냐입니다. 이게 무슨 소리인가 싶지요? 깔끔하게 <가계약금>만 포기하든지, 아니면 <가계약금> 두배만 반환하면 계약해지할 수 있을 것이라 생각할 수 있습니다.
그러나, 우리가 여기서 살펴보아야 할 중요한 [대법원 판례]가 한 가지 있습니다. [대법원 판례] 중에 실무상 주고받은 <가계약금>이란 것은 따로 인정하지 않고, "계약금의 일부"로 본다는 것입니다. 그래서 <가계약금> 주고받은 상태에서 계약을 파기한다면, <가계약금>만으로는 파기가 안됩니다. 즉, 본계약에서 정하려고 했던 "전체 계약금"을 포기하거나, "전체 계약금"의 두배를 상환해야 된다고 판결을 하였습니다. 물론 <가계약>이라도 "계약의 중요 부분"을 미리 합의한 경우를 말합니다.
그러나 여기서 살펴보아야 할 것이 또 있습니다. 이런 [대법원 판결]에도 불구하고, 최근 [하급심]에서는 다른 해석들 하고 있습니다. 단순하게 <가계약금>만 포기하거나, <가계약금>의 배액만 상환하면, 계약이 해지된다고 하고 있습니다.
어떠신가요? <가계약금>에 대해서 많이 헷갈리시고 힘드실 겁니다. 따라서 이런 분쟁들을 없애기 위해서는 계약 당사자 모두 <가계약금>에 대해서 명확하게 이해를 한상태에서 계약에 임해야 합니다. <가계약금>을 가볍게 생각하고 송금해줘도 안되고 받아도 안 됩니다.
특히, 매수인(=임차인)들이 주택 등을 빨리 구하기 위해서, 급한 마음에 쉽게 <가계약금>을 송금하는 경우가 많이 있습니다. 물론 공인중개사분들이 매수인 또는 임차인들의 조급한 심리를 꿰뚫어 보고, 더욱 조급하게 만들어 계약을 무리하게 체결시키기 위해, 일단 가계약금을 송금부터 요구하는 경우도 분명히 존재합니다.
게다가, 베테랑 공인중개사분들은 변심으로 인한 가계약금 반환을 주장하지 못하도록, 계약서의 중요 부분을 계약 당사자 양쪽에 문자 등으로 통보를 합니다. 그러면 어떻게 될까요? 그럼 일단 매수인 또는 임차인 쪽에서 법적으로 <가계약금>을 돌려받을 수 있는 확률은 0%가 됩니다. 거기에 더해 잘못하면 <가계약금> 포기만으로 끝나지 않고, 매도인에게 추가로 "전체 계약금액"만큼 손해를 배상해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
5. 분쟁을 피할 수 있는 핵심 방법
- 지금까지 설명드린 피해를 줄이고, 처음부터 분쟁을 만들지 않기 위해서는 다음과 같이 계약을 하시면 됩니다.
- STEP 01. 우선, <가계약>이라고 하더라도 위에서 언급한 <계약의 중요 부분(매매 목적물, 매매금액, 지급방법 등)>을 미리 서로 합의합니다.
- STEP 02. "특약사항"으로 다음 사항을 추가합니다. "매도인(또는 임대인)은 <가계약금>의 두배를 반환하고, 매수인(또는 임차인)은 <가계약금>을 포기하고 계약을 무효로 한다"라는 특약사항을 추가하시면 됩니다.
- STEP 03. 위 두 가지 내용을 정리해서 매도인과 매수인에게 문자 등을 보내고 회신을 받아서 증거를 남기면, 추후에 분쟁의 소지가 없습니다.
<핵심정리>
- 계약 시에는 마음 편하게 <가계약금>도 계약금으로 인정하고 접근하시는 것이 좋습니다. 특별한 약정이 없는 한 <가계약금>을 한번 송금하면 매수인(=임차인) 입장에서는 계약을 진행하지 않을 시에 <가계약금> 포기하셔야 합니다. 신중하게 생각하고 <가계약금>을 송금하시길 권장드립니다.
결론적으로, 공인중개사 그리고 계약 쌍방 당사자 모두 <가계약>을 진행할 때, "계약의 중요 내용"과 "특약사항"을 사전에 합의를 하고 그 증거를 남기시길 바랍니다. 그러면, <가계약금 효력>에 대한 논쟁을 많이 줄어들 것이라고 생각합니다.
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