최근에 부동산 중개수수료에 대한 논란이 많아지고 있는 것 같습니다. 그래서 이번 시간에는 부동산 중개수수료 요율표, 계산방법, 협의 방법 그리고 주의사항 등 부동산 중개수수료 지급 시에 필요한 꿀팁 등을 총정리해서 알려드리도록 하겠습니다.
부동산 중개수수료율
- 부동산 중개수수료는 '주택'과 '주택 외'의 중개대상물로 크게 나누어서 규정을 하고 있습니다. 이 중개수수료를 법률에서는 좀 더 상위법인 [국토교통부령]이 정하는 범위 내에서 하위 법령인 [시 ·도 조례]에서 세부적인 내용을 정하고 있습니다. 따라서 수수료 범위의 큰 틀을 제시해주고 있는 [국토교통부령]부터 살펴보도록 하겠습니다.
1. [국토교통부령]에서 정하는 중개수수료
| 거래 종류 | 중개수수료 상한요율 |
| 매매 또는 교환 | 거래금액의 1천분의 9 이내 |
| 임대차 | 거래금액읜 1천분의 8 이내 |
2. [시 · 도 조례]에서 정하는 부동산 중개수수료 요율표
- 위 표에서 알아본 [국토교통부령] 중개수수료 범위 내에서, 지역별로 세부적인 부동산 중개수수료율을 정하고 있습니다. 따라서 거주하는 지역에 따라서 약간의 차이가 있을 수 있기 때문에, 세부적인 내용은 각 지역의 [시·도조례]를 살펴보아야 합니다.
그러나 이 방법은 일반인 분들에게는 힘들 수 있습니다. 그래서 지역별로 부동산 중개수수료율을 쉽게 확인하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- STEP 01. [한국공인중개사협회] 홈페이지로 이동합니다.
- STEP 02. 상단 메뉴 중에 [정보마당] 탭을 클릭하여 하위 항목 중에 [중개보수 요율표]를 클릭합니다.
- STEP 03. 좌측 메뉴 중에 [시 · 도별 중개보수 요율]을 클릭합니다.
- STEP 04. 본인이 거주하는 지역의 [부동산 중개보수 요율]을 클릭해서 확인하시면 됩니다.
부동산 중개수수료 계산방법
- 서울시 '주택'을 기준으로 부동산 중개수수료를 설명드려보겠습니다. 부동산 물건 종류별 그리고 매매 또는 임대차 별로 나눠서 수수료를 정하고 있습니다.
1. 매매 및 교환 부동산 중개수수료 계산방법
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 9억원 이상 | 0.9% | 없음 |
- 위 부동산 중개수수료율 표에서 주의해서 보셔야 할 것은 "상한 요율"이 이라는 것입니다. 이 부분 때문에 분쟁이 있는 것입니다. 이 "상한 요율"과 "한도액" 범위 내에서 공인중개사와 협의해서 부동산 중개수수료를 결정하는 것입니다. 중개수수료 요율이 명확하게 정해지지 않고 "상한 요율"만 정해져 있기 때문에 부동산 거래 시 협의를 잘하셔야 합니다.
예를 들어 서울시에서 1억 9천만 집을 매매를 한다면, 중개수수료는 [1억 9천만 원 × 0.5% = 95만 원] 이 됩니다. 상한 요율 0.5%를 적용했을 때의 수수료입니다. 그런데 "한도액"이 80만 원으로 정해져 있기 때문에, 법정수수료는 최고 80만 원까지만 공인중개사가 수수료를 받을 수 있습니다.
즉, 이 경우에는 최고 80만 원 범위 내에서 공인중개사와 부동산 거래자가 중개수수료를 협의하여 정할 수 있는 것입니다. 그러나 "한도액"이 표시되지 않은 거래금액의 중개수수료는 "상한 요율" 범위 내에서 협의를 하시면 됩니다.
2. 임대차 부동산 중개수수료 계산방법
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만원 미만 | 0.5 | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4 | 30만원 |
| 1억원 이상~ 3억원 미만 | 0.3 | 없음 |
| 3억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.4 | 없음 |
| 6억원 이상 | 0.8 | 없음 |
- 전세의 경우에는 위에 매매에서 계산했던 방식으로 전세보증금에 상한 요율을 곱해서 수수료를 계산하시면 됩니다. 한도액이 정해져 있는 경우에는 최고 한도액 범위 내에서만 수수료를 지불하시면 됩니다. 그러나, 월세의 경우에는 다음과 같이 계산을 해야 합니다.
- 월세의 거래금액 계산 방법 : [거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)]으로 계산합니다.
- 단, 이때 계산된 거래금액이 5천만 원 미만이라면 : [거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)]으로 계산합니다.
예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 30만 원인 월세의 중개수수료를 계산하면 다음 순서와 같습니다.
- STEP 01. [거래금액 = 보증금 1,000만 원 + (월차인 30만 × 100)]으로 계산합니다. 즉, 거래금액은 4,000만 원이 됩니다.
- STEP 02. 여기서 부동산 중개수수료를 계산하려면, 거래금액에 상한 요율을 곱해줘야 합니다. 그런데 이 경우에는 거래금액이 5천만 원 미만이므로, 다시 거래금액을 계산해야 합니다.
- STEP 03. 다시 계산하면, [거래금액 = 보증금 1,000만 원 + (월차임 30만 원 × 70)]으로 계산합니다. 즉, 거래금액은 3,100만 원이 되는 것입니다.
- STEP 04. 거래금액을 계산했으니 상한 요율을 곱해서 부동산 중개수수료를 계산하면 됩니다. [중개수수료 = 거래금액 3,100만 원 × 상한 요율 0.5%]입니다. 즉, 15만 5000원이 중개수수료입니다. 한도액인 20만 원을 넘지 않습니다. 따라서, 원칙적으로는 법정수수료인 15만 5000원 범위 내에서, 공인중개사와 협의한 금액이 최종 부동산 중개수수료가 되는 것입니다.
부동산 중개수수료 주의 사항
1. 오피스텔 계약 시 주의사항
- [건축법 시행령 별표 1]에서 정하고 있는 건축물 종류를 잘 모르시는 분들은 '오피스텔'과 '주택' 구분을 잘하지 못하는 분들이 계실 겁니다. 그러나 오피스텔의 경우, 주택보다 중개수수료가 높게 책정이 되어 있습니다. 따라서 사회초년생 등이 계약을 할 때 용도가 오피스텔인데 주택으로 생각하고 중개수수료를 계산하는 경우가 있는데, 이러면 추후에 공인중개사와 분쟁이 발생할 수 있습니다.
건축법상의 용도를 잘 모르겠으면, 계약 전에 건축물 관리대장을 공인중개사분에게 요구하여, 해당 부동산의 정확한 건축물 용도를 확인하는 것이 좋습니다.
뿐만 아니라, 오피스텔이라도 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받으면, 중개수수료 상한 요율을 0.9%가 아닌 0.4%를 적용받을 수 있다는 것도 알고 계셔야 합니다. 주거용 오피스텔은 업무용 오피스텔 0.9%보다 중개보수가 매우 저렴하니 계약 전 꼭 확인하시길 바랍니다. 주거용 오피스텔의 조건은 다음과 같습니다.
- 오피스텔 가운데 전용면적이 85제곱미터 이하여만 합니다.
- 전용 입식부엌과 전용 수세식 화장실, 목욕시설 등을 갖추고 있어야 합니다.
▶ [건축법 시행령 별표 1 - 용도별 건축물의 종류 완벽 해설] 글 바로 가기
2. 계약서 작성 시에 "중개대상물 확인 · 설명서" 확인
- 계약서를 작성하게 되면 계약서는 꼼꼼하게 확인을 하는데, 보통 "중개대상물 확인 · 설명서"는 제대로 확인을 하지 않는 경우가 대부분입니다. 물론 공인중개사들도 그냥 대충 넘겨버리는 경우도 많습니다. 그러나 "중개대상물 확인 · 설명서에" 보면 "중개보수" 기재하는 부분이 있습니다. 특히, 이 "중개보수" 부분에, 요율을 처음부터 "0.9%"로 계산해서 기재가 되어 있습니다. 이 부분을 확인하지 않고 그냥 계약 시에 서명을 했다면, 추후에 중개수수료 최고 상한 요율로 중개수수료를 지급해야 할 확률이 높습니다. 그러므로, 계약 시에는 "중개대상물 확인 · 설명서"를 자세하게 살펴보는 것이 좋습니다.
3. 현금영수증 발급
- 중개수수료에 대한 현금영수증을 꼭 받으셔야 합니다. 현금 영수증은 추후에 집을 매도할 때 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
4. 부가세 부담 여부
- 부가세를 누가 부담할 것인가에 대해서 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다. 원칙은 최종 소비자인 거래 당사자 부담이 원칙입니다. 그러나 이 부분도 해석하기 나름일 수 있습니다. 총 부동산 중개수수료 금액에 부가세가 포함된 금액이라고 보는 견해와, 아니면 별도라는 견해, 이렇게 두 가지 해석이 가능합니다. 그래서 이 부분도 서로 협의를 해야 하는 부분입니다.
특히, 이 부분에서 영세한 중개업소의 경우에는 "일반과세자"가 아니라 "간이과세자"인 경우도 있으니, 이런 경우에는 부가세를 납부할 필요가 없습니다. 일반과세자 또는 간이과세자 확인 여부는 공인중개사무소에 게시되어있는 사업자등록증을 확인해보시면 됩니다.
5. 공인중개사가 과도한 중개수수료를 요구하면?
- 법정수수료를 초과하는 중개수수료를 요구하는 몰상식한 중개업자도 존재를 합니다. 물론 이런 경우에는 공인중개사 자격증만 빌려서 하는 무등록 업자인 경우도 많이 있습니다. 따라서, 일단 과도한 수수료를 요구한 사람과 사무실에 걸려있는 "공인중개사 자격증" 및 "중개사무소 등록증"에 기재되어 있는 사람이 동일인인지 확인해보시길 바랍니다. 만약, 다른 사람이라면 계약이 불안한 상태일 수 있습니다. 이런 경우에는 계약 내용을 처음부터 다시 제대로 검토하는 것이 좋습니다. 부동산 시장에는 매매뿐만 아니라 임대차로도 장난치는 사람들이 많이 존재합니다. 금전적 피해 등을 입지 않도록 주의하셔야 합니다.
동일인인데도 불구하고 과도한 중개수수료를 요구하는 경우에는 "중개수수료 영수증"만 받으시면 됩니다. 영수증을 가지고 추후에 구청에 민원을 제기하면, 법정수수료 초과분에 대해서 돌려받을 수 있습니다. 따라서, 대부분 영수증 발급만 요구해도, 정상적인 공인중개사라면 과도하게 요청했던 수수료 부분은 포기할 것입니다. 누구보다 그들이 추후에 생길 법적 문제에 대해서 잘 알고 있기 때문입니다.
부동산 중개수수료 협의 방법
- 부동산 중개수수료 협의를 하는 가장 좋은 방법은 "계약서를 쓰는 단계"에서 협의를 하는 것이, 분쟁도 안 생기고 금액을 깎을 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 왜냐하면, 계약 체결을 눈앞에 두고 있는 시점에서는, 공인중개사가 어떻게든 계약을 성사시키기 위해 노력할 것이기 때문입니다. 따라서, 계약서를 쓰는 단계에서 중개수수료 딜(Deal)을 하신다면 적정한 금액으로 중개수수료를 협의할 수 있는 확률이 높아집니다.
<요약정리>
- 지금 까지 부동산 중개수수료 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의사항 등에 대해서 모두 알아보았습니다. 위 내용들을 정확하게 숙지하시고 부동산 계약에 임하셔서, 현명한 방법으로 합리적인 부동산 중개수수료를 지불하시기 바랍니다.
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