주택 매수 후 누수 등 매도인의 하자담보책임은?

이번 시간에는 부동산 거래 후 발견된 누수 등의 하자에 대해서 어떻게 대처를 해야 하는지, 매도인의 하자담보책임에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

매도인-하자담보책임

매도인의 하자담보책임이란?

- 매도인의 매매 목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우에는, 매도인이 매수인에 대해서 부담할 책임이 있다는 것입니다. 여기서 말하는 "하자"부분은 '권리'의 부분과 '물건'의 부분으로 나눌 수가 있습니다. 이 중에서 '물건'에 대한 하자가 실제 우리 실생활에서 많이 발생하는 분쟁일 것입니다.

 

'물건'에 대한 하자는 예를 들면, 주택을 매수 후 이사를 하려는데 매도인의 모든 짐이 빠진 상태에서 결로현상이 발견되었거나, 파손이 되어 있는 것을 발견한 경우입니다. 또는 입주 후 보일러가 고장 나있다거나 누수가 발생하는 등 부동산 물건에 하자가 발생한 경우를 말합니다.

 

 

 

매도인의 하자담보책임 내용은?

- 다음과 같이 "계약을 해제"할 수 있는 경우와 "손해배상 청구"할 수 있는 두 가지 경우가 있습니다.

 

1. 계약해제권

- 매매목적물의 하자가 너무 중대해서 잔금을 치르지 못할 정도로 심각한 하자라면 계약을 해제할 수 있습니다. 

 

2. 손해배상청구권

- 매매목적물의 하자가 잔금을 치르는 데는 문제가 없을 정도이거나, 이미 잔금을 치렀다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

매도인 하자담보책임 청구 기준

- 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해선 다음의 네 가지 요건을 충족해야만 합니다.

 

1. 매매계약이 유효하게 체결

- 매매계약이 유효하게 체결되었어야 합니다. 계약이 유효하게 성립이 되지 않았다면 당연무효입니다. 따라서, 법률 효과가 유효하게 발생하지 않습니다.

 

2. 계약시점에 하자 존재

- 부동산 계약시점에 하자가 있어야 합니다. 여기서 말하는 "계약시점"은 계약 체결일로부터 잔금일까지로 봅니다.(판례)

 

3. 매수인의 악의, 과실 여부

- 매수인은 선의이어야 하며, 과실이 없어야 합니다.

 

4. 6개월 이내

- 매수인은 "그 사실을 안 날로부터 6월 이내"에 행사하여야 합니다.(민법 제582조) 매도인의 하자 담보책임 하면 "6개월"이라는 말은 많이 들어보셨을 겁니다. 

 

그러나, 대부분 알고 계신 내용은 하자의 내용을 안 날로부터 "6개월"이 아니라, 잔금일로부터 "6개월"로 많이 알고 계실 겁니다. 그 이유는 공인중개사분들이 계약 시에 실무상 잔금일로부터 6개월 이내로 하자담보책임을 많이 활용하고 계십니다. 그렇다면 왜 실무상 잔금일로부터 6개월이라고 할까요?

• 첫째, 하자를 발견하는 시점은 대부분  짐을 빼고 입주하는 시점일 때가 많습니다.
• 둘째, 입주하고 나서 몇 년이 지나고 나서 실제로 하자 책임을 묻는 경우는 실무상 거의 없습니다.
• 셋째, 실제로 몇 년 후에 매도인에게 하자담보책임을 묻고 싶어도 매도인에게 입증을 해서 손해배상금을 청구하는 것이 매우 힘든 방법이기 때문입니다. 즉, 소송을 해도 소송 당사자가 이득을 보는 것이 아니라, 변호사들만 승리자로 만들 수 있는 상황이 올 수 있기 때문입니다.

 

이런 이유들로 공인중개사분들이 대부분 잔금일로부터 6개월 이내에 매도인의 하자담보책임이 있다는 말들을 많이 해서, 일반인들도 이렇게 알고 있는 경우가 많이 있습니다. 그러나 정확하게 법률로는 민법에서 "하자의 사실을 안 날로부터 6개월 이내"라고 정하고 있습니다.

 

매도인 하자담보책임은 임의규정?

- 우리나라 법규정에는 '강행규정'과 '임의규정'이라는 것이 있습니다. 이 중에서 "임의규정"이라는 것을 쉽게 설명드리면, 규정이 있어도 계약 당사자간에 "상호 협의"가 있다면 그 협의의 내용을 우선시해주는 규정을 말합니다. 즉, 임의적으로 만든 규정이라고 생각하시면 편합니다. 

 

"매도인의 하자담보책임"은 '임의규정'이기 때문에 계약 당사자간의 상호 합의가 매우 중요하고, 우선 적용된다는 것을 알고 계셔야 합니다. 따라서 계약서 작성 시에 매도인의 하자담보책임에 대해서 특약사항 등으로 상호 합의 내용을 꼼꼼하게 작성할 필요가 있습니다.

 

 

 

하자를 발견 시 매도인에게 하자담보를 묻는 진행 절차

1. 협의가 우선

-위에서 살펴보았듯이 매도인의 하자담보책임은 임의규정이기 때문에 협의가 우선입니다. 제일 좋은 방법은 계약서 작성 시에 상호 간에 협의를 합리적으로 하는 것이 추후에 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다. 즉, 계약을 앞두고 있는 분들은 이 글에서 설명하고 있는 내용들을 명확하게 알고 계셔야 협의를 현명하게 잘 이끌어낼 수 있습니다.

 

2. 내용증명

- 계약서 작성 시에 협의가 잘 안되었을 뿐만 아니라, 추후에 하자를 발견하여 손해배상을 청구하는 부분에서 협의가 잘 안될 때는 매도인에게 "내용증명"을 보내는 것입니다. 즉, 매도인에게 약간의 심리적 압박감을 주는 것입니다.

 

3. 손해배상 청구 소송

- "내용증명"까지 보냈는데도 일정기간 아무런 진척이 없다면, 최후의 수단으로 "손해배상 청구소송"을 하여야만 합니다. 이 방법은 매우 어렵고 실익이 양쪽 모두 없는 경우가 많으니, 웬만하면 협의를 통해서 문제를 해결하는 것이 제일 좋습니다.

 

노후화된 건물 등 매도인의 하자담보책임이 예상되는 부동산 계약서 작성 방법

- 계속 말씀드리지만 매도인의 하자담보책임은 상호 간의 협의가 매우 중요한 부분입니다. 따라서 계약서 작성 때 이 부분을 정확하게 따져서 작성할 필요가 있습니다.

 

1. 매도인 유리한 상황으로 작성 방법

- 특약사항 등에 다음의 두 가지 내용 중 한 가지를 계약서에 작성하시면 됩니다.

• 거래대상 주택은 오래된 건물로 균열과 누수 등이 예상되는 건물임을 확인하고 충분히 설명을 듣고 매수하는 것이다. 따라서, 이로 인한 매도인의 담보책임은 묻지 않기로 한다.
• 건물의 하자와 누수 등이 없음을 매수인(임차인)이 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것으로 추후에 이러한 사실로 매도인의 담보책임을 묻지 않기로 한다.

 

2. 매수인 유리한 상황으로 작성 방법

- 예를 들어 잔금 치르고 실입주를 한참 뒤에 하는 경우 등 매수인 입장에서 계약서를 작성하고 싶다면 다음의 내용을 작성하시면 됩니다.

• 매수인이 실입주한 후에 발견되는 하자에 대해서 매도인이 책임을 진다. 또는 수리를 보장한다.

 

3. 기타 특약사항

- 위의 방법 이외에도 협의를 계약 당사자간에 하기 나름입니다. 따라서, 특정 하자에 대해서 어느 기간까지만 매도인이 하자담보책임을 진다거나, 또는 책임을 지지 않는다는 등 서로 협의한 내용대로 기재를 하면 됩니다. 이런 식으로 명확하게 매도인 하자담보책임 부분을 정해야 추후에 분쟁을 예방할 수 있고 유리한 위치에 설 수 있습니다.

 

 

 <요약정리>

- 지금까지 "매도인의 하자담보책임"에 대해서 알아보았습니다. 정리하면, 매도인의 하자담보책임은 '계약해제권'과 '손해배상청구권'이 있으며, '하자'를 안 날로부터 6개월 이내에 청구가 가능하다는 것입니다.

 

그러나 실무에서는 대부분 매수인이 입주 후 누수, 결로, 곰팡이, 보일러 등 이런 문제들로 인한 '손해배상청구권'이 문제가 될 것입니다. 따라서 매매계약 시 이런 부분들을 서로 협의를 통해서 명확하게 작성을 하여 추후 분쟁을 예방하는 것이 제일 좋은 방법입니다.

 

따라서 "부동산 매매계약"을 진행할 예정인 분들은, 지금까지 설명드린 "매도인의 하자담보책임"의 내용을 명확하게 이해하시고 계약에 임하시길 바랍니다.

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