전세 또는 월세로 거주 중인데 세입자가 강아지 · 고양이 등 반려동물을 키운다고 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 할까요? 이번 시간에는 전세 · 월세집에서 거주하는 경우, 집주인과 세입자 간에 반려동물로 인한 분쟁과 관련된 정확한 법률관계 및 그에 대한 현명한 대처방법을 제시해 드리겠습니다.
<이 글의 주제>
- 세입자가 반려동물 키우는 것이 계약해지 사유인가?
- 세입자는 반려동물 키우는 것을 집주인에게 반드시 고지해야 하는가?
- 고지를 하지 않은 경우 집주인은 손해배상 청구가 가능한가?
- 분쟁을 예방하기 위한 현명한 대처방법
세입자가 반려동물 키우는 것이 계약해지 사유인가?
우선, 가장 중요한 핵심 포인트는 아파트 · 다세대 · 연립(공동주택) 및 원룸 건물(단독주택)에서 강아지 · 고양이 등 반려동물을 키우는 것이 계약해지 사유에 해당하느냐입니다. 결론부터 말씀드리면, 법적으로 정해진 바는 없으므로 일반적인 경우에는 해지 사유에 해당되지 않습니다. 그 이유는 대표적인 특별법인 임대차 보호법 상에도 반려동물 관련 계약해지에 대해 명시된 것이 없습니다. 따라서, 차선책으로 민법에서 해당 규정을 찾아봐야 합니다.
- <민법 610조 (차주의 사용수익권)> : 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 · 수익 한다.
위 법조문을 근거로, 주택 임대차 계약에 있어서, 전·월세는 주거용으로 사용 · 수익 해야 한다는 전제가 깔려 있습니다. 또한 그것을 목적으로 계약을 한 것이어야 합니다. 그렇다면, 우리가 반려동물을 키우는 것이 주거용으로 사용 · 수익 하는데 위반이 되는 것인가를 따져볼 필요가 있습니다. 결론적으로는 위반이 되지가 않습니다.
즉, 강아지 · 고양이 등 반려동물을 키우는 것 자체만으로는 해당 주택을 주거 용도로 사용하는 것에 벗어나지 않는 것으로 보기 때문에, 계약해지 사유가 되지는 않습니다. 따라서, 집주인이 무리하게 세입자를 내쫓거나 계약해지를 주장할 수는 없습니다.
세입자는 반려동물 키우는 것을 집주인에게 고지를 해야 하는가?
결론부터 말씀드리면 집주인에게 고지의무가 없습니다. 이 내용을 뒷받침해줄 만한 최근 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다. <서울지방법원 2017나 63995>
※ "사건 개요"는 다음과 같습니다.
- 반려견 3마리와 함께 살 집을 구하던 세입자(A)는 집주인(B)과 전세보증금 4억 원에 임대차 계약을 체결합니다.
- 계약 당시에는 반려동물 사육 여부에 관련된 내용을 세입자(A)가 집주인(B)에게 고지를 하지 않았습니다.
- 집주인(B)은 계약금 4천만 원을 받았습니다.
- 그런데, 잔금일이 다가오는 상황에서, 집주인(B)은 세입자(A)가 반려견을 키우는 것을 알게 되었습니다. 그래서 집주인(B)은 임대차 계약을 취소하자면서 세입자(A)에게 내용증명을 우편으로 보냈습니다.
- 집주인(B)은 반려동물과 함께 거주한다면 주택을 인도할 수 없으므로, 계약금을 돌려받을 계좌번호를 알려주지 않으면 계약금을 공탁하겠다고 했습니다.
- 그런데 이때, 세입자(A)가 집주인(B)을 상대로 소송을 제기한 사건입니다.
※ "소의 내용"은 다음과 같습니다.
- 세입자(A)의 주장은 다음과 같습니다. 집주인(B)의 일방적인 계약해지 통지는 해약금에 기한 해제의 의사표시입니다. 그러므로 이 효력이 발생하기 위해서는 기존 계약금 4천만 원의 2배인 8천만 원을 줘야 하는데, 원래 계약금인 4천만 원만 상환했기 때문에 4천만 원을 더 줘야 한다는 주장입니다.
- 이에 대해, 집주인(B)은 다음과 같은 주장을 하게 됩니다. 세입자(A)가 반려견을 키운다는 사실을 고지했어야 했는데, 그러지 않았기 때문에 이는 "계약상 고지의무 위반"이라며 합법적으로 임대차 계약을 해제한 바 이행거절에 따른 손해배상 의무는 부담하지 않아도 된다는 주장을 펼쳤습니다.
- 그리고 집주인(B)은 계약 체결 당시에 세입자(A)에게 몇 명이 거주하느냐고 물었는데, 이때 A는 2명이 거주한다고 대답을 했습니다. 그래서 집주인(B)이 집이 넓은데 2명만 거주하냐고 다시 묻자, 세입자(A)는 그렇다고 대답을 하였습니다.
- 이에 따라, 세입자(A)가 도의적으로 반려견을 키운다는 사실을 말할 수 있었는데, 그렇게 하지 않은 점에 대해 집주인(B)이 문제를 제기합니다.
위 판례 내용을 종합해보면, 반려견의 존재를 집주인이 몰랐다가, 추후에 그 사실을 알게 되어 계약을 파기하는 것입니다. 이렇게 계약을 파기하면 민법 규정에 따라 계약금 2배를 돌려주는 것이 맞습니다. 그렇다면 결론은 어떻게 되었을까요? 우선, 법원은 재판에서 세입자(A)의 손을 들어줬습니다. 그럼 판결 내용을 세부적으로 알아보겠습니다.
※ 판결 내용
-> 재판부는 세입자(A)가 다음과 같은 사유로 고지의무를 위반하지 않았다고 판결하였습니다.
- 임대차 계약서에 반려견에 대한 기재내용이 전혀 없었다는 점
- 집주인(B)이 임대차 계약을 체결하면서 공인중개사 및 세입자(A)에게 반려동물을 키우지 않는 것이 조건임을 고지하지 않은 점
- 사회 통념상 공동주택이라도 반려견을 기르는 것이 문제가 되지 않는 점
- 세입자(A)가 기르는 반려동물 3마리 모두 소형견이라는 점
위의 판결 내용을 종합해보면, 세입자는 결국 집주인에게 고지의무가 없는 것입니다. 다만, 이와 함께 법원은 다음과 같은 판단을 하게 됩니다.
- 임대인이 금전적인 목적으로 하는 계약 파기가 아니라 반려동물 거부에 대한 진정성이 보였기 때문에, 4,000만 원 중 30%인 1,200만 원만 배상하라고 하였습니다.
고지를 하지 않은 경우 집주인은 손해배상 청구가 가능한가?
위의 대법원 판례에 따르면, 전세 · 월세 계약 시 세입자는 반려동물 키우는 것을 고지를 할 필요도 없으며, 추후에 집주인이 반려동물 키우는 것을 발견하였다고 하더라도, 이를 근거로 임대차 계약을 해지하고 세입자를 내보낼 수 없습니다. 그렇다면, 법을 믿고 세입자는 그냥 "배 째라"식으로 집주인에게 고지를 하지 않고 몰래 반려동물을 키워도 될까요?
결론은 그렇지 않습니다. 만약, 세입자가 거주하는 곳이 다가구 · 다세대 등의 건물일 경우 같은 집주인의 다른 세입자들도 함께 살고 있는 경우도 있습니다. 그런데 이때 반려동물의 소음 및 냄새 등 때문에 다른 세입자들이 집주인에게 컴플레인을 걸 수 있습니다. 반려동물을 키우는 세입자 때문에 계약기간을 못 채우고 나가겠다고 주장을 할 수 있습니다. 이러한 경우에는 집주인 입장에서도 반려동을 키우는 세입자에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
뿐만 아니라, 최근 법 개정된 <임대차 3 법>에 의해 세입자(임차인)는 계약갱신청구권이라는 강력한 권리를 가지게 되었습니다. 그러나 이때 무조건 계약갱신을 청구할 수 있는 것이 아니라, 임대인에게도 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 있는 계약갱신청구권 예외 규정을 두고 있습니다. 여러 가지 예외 규정 중에 다음과 같은 규정은 반려동물을 키우는 세입자에게 불리하게 적용될 수 있습니다.
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우
- 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
따라서, 집주인 입장에서는 위 두 가지 사유를 근거로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있으므로, 이는 반려동물을 키우는 세입자에게 불리하게 작용할 여지가 있습니다. 반려동물을 키우는 분들은 잘 아시겠지만, 강아지 · 고양이만 키우더라도 바닥 장판 및 도배 등 임대인의 주택을 파손할 여지가 많이 있습니다.
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그러므로, 법적으로는 집주인에게 고지의 의무가 없지만, 사전에 미리 알리는 편이 좋습니다. 추후에 집주인과 분쟁이 생기면 거주하면서도 심적으로 매우 불편한 상황이 발생합니다. 법을 떠나 편안하게 지내야 할 집에서마저도 스트레스를 받는다면 삶 자체가 매우 피곤해집니다.
분쟁을 예방하기 위한 현명한 대처방법
반려동물을 키우는 세입자 또는 세입자를 구해야 하는 집주인 입장에서는 어떻게 해야 이러한 분쟁들을 사전에 막을 수 있을까요? 우리들에게는 법률이라는 것이 있지만, 협의를 통해 분쟁을 예방하는 것이 좋겠지요?
가장 좋은 방법은 반려동물을 키우고자 하는 세입자는 계약 전에 임대인에게 이 내용을 고지를 하는 것이고, 집주인 입장에서는 세입자를 구해 임대를 놓기 전에 반드시 반려동물을 키울 것인지 여부를 물어보는 것이 좋습니다. 반려동물을 들이는 것이 싫다면, 미리 거절을 해야 합니다.
그런데 세입자가 반려동물 키우는 것을 숨기는 것이 걱정이 된다면 통상적으로 부동산에서 적어주는 "애완동물 사육금지" 이런 기본 특약에 만족하지 마시고, "반려동물을 키울 시 그로 인한 손해배상은 임차인 부담한다"라는 좀 더 강력한 조항을 넣기 바랍니다. 그래야 사전에 몰래 반려동물을 키우고자 하는 세입자들을 걸러낼 수 있고, 추후에 이를 근거로 계약을 해지할 수 도 있습니다.
만약, 집주인과 세입자 모두 반려동물을 키우는 것에 합의를 하였다면 어떻게 해야 할까요? 그렇다면, 계약서 작성 시 다음과 같은 내용을 협의하여 특약사항으로 기재를 해야 합니다. 특약사항은 항상 최대한 자세하게 기재를 하는 것이 집주인 및 세입자 모두에게 분쟁을 예방하는데 매우 좋은 방법입니다. 이렇게 특약을 자세하게 넣으면 많은 비용과 시간이 소요되는 "소송"도 피할 수 있으니 적극적으로 특약을 활용하시길 바랍니다.
1) 반려동물을 정확하게 기재
우선, 키우고 자는 하는 반려동물이 정확하게 무엇인지 기재를 합니다. 일반 부동산에서는 애매모호하게 "반려동물 키우는 것에 동의한다"이런 식으로 기재를 하는 경우가 많이 있습니다.
그러나, 요즘에는 반려동물의 범주도 매우 넓어지고 다양해졌습니다. (예: 대형견, 파충류, 곤충류 등등) 그러므로, 집주인 입장에서 생각하는 반려동물의 종류 및 개체수가, 실제 세입자가 키우고자 하는 반려동물과 차이가 매우 크다면 이미 협의를 하였다고 하더라도, 추후에 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서, 특약사항에 '소형견 2마리', '고양이 3마리' 이런 식으로 정확하게 기재를 하는 것이 좋습니다. 세입자 입장에서는 이런 것이 매우 번거롭게 느껴질 수도 있겠지만, 추후에 임대인과 분쟁 발생 시 오히려 더욱 당당하게 자신의 권리를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있으니, 꼼꼼하게 기재를 하시길 바랍니다.
2) 원상회복 의무 기재
기본 임대차 계약서에는 원상회복 의무가 기재되어 있습니다. 그러나, 다시 한번 특약사항으로 반려동물로 인해 발생되는 파손에 대해서, 어디까지 정확하게 원상회복을 할 것인지를 정해, 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들면, 도배 및 장판 그리고 냄새로 발생하는 청소비용 등등 최대한 자세하게 기재를 하는 것이 좋습니다.
이 글을 마치며
지금까지 전세 · 월세 계약 시 세입자가 반려동물을 키우는 것에 대해 고지를 해야 하는 것인지, 그리고 고지를 하지 않았다면 계약해지 사유가 되는지 알아보았습니다. 그리고 추가로 이러한 분쟁을 해결하는 방법까지 제시를 해드렸습니다.
지금까지 살펴본 대로 결론은 세입자가 고지를 하지 않아도 되고, 일반적인 방법으로 반려동물 키운다면, 계약해지 사유가 되지도 않습니다. 그러나, 반려동물을 키우고자 한다면 반드시 집주인과 협의를 하는 것이 좋습니다. 처음부터 공인중개사 등에게 이야기를 하여 반려동물을 키울 수 있는 집을 구한 후, 이에 대한 세부적인 내용을 특약사항에 기재를 하여 최대한 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다.
부디, 이 글을 통해 집주인과 분쟁 없이 반려동물과 함께 최대한 행복하고 편안하게 거주를 할 수 있는 해결 방안을 찾으셨기를 희망합니다.
