최근 [임대차 3 법]인 "계약갱신청구권", "전월세 상한제", "전월세 신고제" 시행으로 인해 임대인과 임차인 모두 분쟁이 많이 발생되고 있는 것 같습니다. 법이 명확하지 않고 경우의 수가 많으며, 임차인을 지나치게 보호하려는 취지의 법이다 보니 임대인 입장에서는 여러 가지로 어려운 부분이 많이 있을 것이라 판단되는데요. 그래서 준비를 해봤습니다. 이번 시간에는 철저하게 임대인 입장에서 임차인의 "계약갱신청구권"을 어떻게 거절하여, 임대인 본인의 부동산 권리행사를 제대로 할 수 있는지 실질적으로 도움이 되는 모든 방법들을 정리해서 소개해 드리겠습니다.
목차
- [주택임대차 보호법]에서 정하고 있는 계약갱신청구권의 거부 사유 9가지
- 임대차 기간 중에 대처방법
- 새롭게 임대차 계약 체결 시 대처방법
- 임대차 기간 중 주택 매도 시 임대인의 현명한 대처방법
[주택임대차 보호법]에서 정하고 있는 계약갱신청구권의 거부 사유 9가지
- [주택임대차 보호법]에서는 기본적으로 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 조항을 다음과 같이 9가지 만들어 임대인의 권리를 보호하고 있습니다. 이 내용은 법 조항 9가지를 계속 나열해야 하기 때문에 지루해할 만한 내용일 수도 있지만, 임대인의 권리를 보장받을 수 있는 가장 기본이 되는 내용이기 때문에 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다.
1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
→ 해설 : 이 조항에서 꼭 알아야 할 내용은 '2기의 차임액에 해당하는 금액'인데요. 이 말은 월세를 2회 연체했다는 것을 의미하는 것이 아닙니다. 예를 들어 한 달 월세가 50만 원이라면 2기의 차임액에 해당하는 100만 원(한 달 월세의 2배 금액)을 연체했을 때 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 즉, 금액을 기준으로 보는 것입니다.
- 단, 여기서 월세를 연체한 것이 연속적으로 2회 연체할 필요는 없습니다. 그리고 계약기간 중 언제라도 총 100만 원을 연체했다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
뿐만 아니라, 월세를 연체하고 있는 중에 밀린 월세를 모두 지급하였다고 하더라도, 과거에 연체한 사실이 있다면 그것을 근거로 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
- 그러나, '관리비'는 월세가 아니므로 2회 이상 연체하였다고 하더라도 갱신거절 사유가 되지 않습니다.
2) 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
→ 해설 : 임차인이 허위의 신분으로 계약하거나, 주택 본래의 용도로 사용하지 않는 경우를 말합니다.
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
→ 해설 : 여기서 주의해야 할 사항은 '상당한 보상을 제공한 경우'라는 것입니다. 단순하게 '합의'만 한 상태는 해당이 되지 않습니다.
- 따라서, 이 부분은 임차인이 최초로 합의한 사항을 차후에 말을 바꿔 합의금액을 더 올려달라고 할 수 있는 분쟁의 소지가 많이 있습니다.
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
→ 해설 : "전대차"라는 것은 임차인이 임대주택의 일부를 또 다른 세입자에게 임대를 하는 행위를 말하는데요. 임차인이 임대인 동의도 받지 않고 "전대차"를 통해 수익을 얻는 경우에는 갱신거절의 사유가 됩니다.
5) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
→ 해설 : 임차주택을 임대인 동의 없이 무단 증 · 개축하거나 개조하고 고의로 파손하는 경우입니다. 또한, 임차인의 중과실로 인한 화재 등이 발생하여 주택이 파손된 경우를 말합니다.
6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우
7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우
- 나. 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8) 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)의 목적 주택에 실제 거주하는 경우
9) 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유
임대차 기간 중에 대처방법
1) 임대차 계약 기간을 숙지하고 꼭 미리 계약 갱신 여부를 임차인에게 통보
- 기존 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 아무런 통보가 없다고 임대인도 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우에는 '묵시적 갱신'이 되어 버립니다.
'묵시적 갱신'은 쉽게 설명드리면 임대인과 임차인 쌍방 모두 계약기간 만료 2개월 전까지 아무런 의사표시를 하지 않으면, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 연장하여 다시 임대차 계약을 한 것으로 보는 것입니다. 즉, 기존에 2년 임대차 계약을 그대로 유지하는 것입니다.
이렇게 되면 어떻게 될까요? 임차인 입장에서는 '계약갱신청구권'을 사용하지도 않고 묵시적 갱신으로 계약기간을 2년 연장한 것이 되어버립니다. 이렇게 "최초 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 = 총 4년"을 거주한 이후에 임차인이 '계약갱신청구권'을 요구한다면 "최초 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년 = 총 6년"동안 임대인의 부동산에 거주를 할 수 있게 되는 것입니다.
즉, 임차인은 단 한 번의 계약 청구권이 있지만 '묵시적 갱신'은 '계약 청구권'을 사용한 것으로 보지 않기 때문에 임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 꼭 이 부분을 신경 쓰셔야 합니다.
2) 보증금의 일부라도 월세로 전환
- 위에 [주택임대차 보호법]에서도 살펴보았듯이 임차인의 월세 2회분에 해당하는 금액을 연체하면 계약갱신을 거절할 명분이 생기므로 최초 계약 시 보증금 일부라도 월세로 전환해놓는 것이 임대인에게는 유리할 수 있습니다.
3) 임차인이 '계약갱신청구권'을 행사하는 경우 대처방법
임대인(집주인)은 본인 또는 직계 존속 또는 직계 비속이 직접 거주할 목적으로 임차인(세입자)의 '계약갱신청구권'을 거절할 수 있습니다. 임대인 입장에서 실거주는 어려운데 새로운 임차인을 입주시키고 싶다면 어떻게 해야 할까요?
- 우선 임대인이 실거주할 것이라는 사항을 내용증명 등을 통해 통보를 합니다. 통보를 했는데도 계속 갱신 요구를 하는 임차인이라면 적당한 금액으로 '이사비용' 등을 주고 합의하여 내보내는 방법을 선택하셔야 합니다.
- 합의 후에는 신속하게 새로운 임차인을 구해서 그 사실을 기존 임차인에게 통지합니다.
새롭게 임대차 계약 체결 시 대처방법
- [임대차 3 법] 시대를 맞이하여 새롭게 임대차 계약을 체결할 때 매도인은 다음 사항을 고려하여 계약을 체결하시길 권장드립니다.
1) 적정한 보증금액 산정
- 새로운 임차인과 계약을 할 때는 어차피 2년 후에 보증금을 5%까지만 인상이 가능한데요. 따라서 최초 계약 시 계약기간이 4년 유지될 것을 감안하여 적절한 보증금액을 산정하여 계약을 체결해야 합니다.
2) 계약서에 특약사항 첨가
- 2년 뒤에 임대인이 직접 거주하고 싶다면 계약서 작성 시에 다음의 '특약사항'을 첨부하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 좋습니다. '특약사항' 내용은 다음과 같습니다.
- 특약사항 : "임차인은 계약기간 만료 후 임대인이 실거주해야 한다는 사실을 임차인이 인지한 상태에서 체결하는 계약이다. 따라서 임차인은 계약기간 만료 시에 계약갱신청구권을 행사하지 아니하고 이사 가기로 한다."
임대차 기간 중에 주택 매도 시 임대인의 현명한 대처방법
- 현재 [국토부 유권해석]에 따르면 집주인이 만약 입주를 원하는 매수인에게 주택을 매도했을 때, 새롭게 부동산을 매수한 매수인은 기존에 살고 있는 임차인에게 직접 거주한다는 것을 내세워 세입자를 내보낼 수가 없습니다. 임대인이 바뀌어도 기존에 있는 임대인에게 계약갱신 청구를 하였다면, 새로운 매수인(현재 임대인)에게까지 계약갱신청구권의 효력이 미치고 있다는 것입니다.
- 즉, 쉽게 말해 매수인이 실거주하기 위해 집을 매수했는데, 기존에 살고 있는 세입자를 내보낼 수 없다는 이야기입니다.
따라서, 기존 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 방어하면서 주택을 매도하고 싶다면 다음 3가지 방법을 활용할 수 있습니다. 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
1) 기존 임대차 계약 만료 6개월 이전에 새로운 매수인이 소유권 이전등기까지 완료하는 방법
- 이 방법은 현금을 많이 보유하고 있는 분이 가능한 방법인데요. 기존 임대차 계약 만료 6개월 이상 남은 부동산을 매수해서 잔금 치르고 소유권 이전까지 완료를 하는 방법입니다.
- 즉, 기존 임대인(매도인)에게 '계약갱신청구권'을 행사하기 전에 새로운 매수인은 소유권 이전등기까지 완료를 하는 것입니다.
그러나, 현실적으로 이 방법은 대다수의 서민분들에게는 거의 불가능에 가까운 방법일 텐데요. 그 이유는 새로운 집을 매수할 때는 대부분 기존 살고 있는 보증금을 빼고, 대출 등을 포함해야 새롭게 매수한 주택의 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 할 수 있을 것입니다. 그런데 새롭게 들어갈 집을 6개월 전에 미리 잔금까지 치르고 소유권 이전등기까지 완료한 후, 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절한다는 것은 금전적으로 매우 힘든 방법임에는 틀림없습니다.
2) 매수인이 매수하고자 하는 주택의 기존 임차인에게 '퇴거 확인서'를 받는 방법
- 임차인(세입자)에게 '계약갱신청구권'을 포기한다는 확인서를 받아야 합니다. 그런데 이 확인서는 매도인이 기존 세입자에게 받는 것보다 주택을 새롭게 매수할 매수인이 기존 세입자에게 받아두는 것이 좋습니다. 그 이유는 새로운 매수인과 기존 임차인 둘 사이에 새로운 계약을 맺는 것이 분쟁을 예방하는 데는 더욱 효율적인 방법이기 때문입니다. 따라서 계약서를 작성할 때 다음의 특약사항을 첨가하시길 바랍니다.
- 특약사항 : "본 계약은 매수인이 실입주를 하는 조건으로 매매계약을 체결하는 것이다. 따라서 매도인 책임하에 임차인이 직접 매수인에게 퇴거 확인서를 제출해야 한다. 만약 7일 이내에 퇴거 확인서를 제출하지 않는 경우에는 본 매매계약은 무효로 하며 계약금 등 수수한 모든 금액은 아무런 조건 없이 반환한다"
기존에 세입자가 있는 주택을 매매할 때에는 위의 "특약사항"을 반드시 기재를 하는 것이 좋은데요. 위 특약사항을 꼭 추가해야만 매도인, 매수인, 기존 임차인, 그리고 매수인이 기존에 살고 있는 집과 연결되어 있는 임차인과 임대인 등 많은 이해관계인들과 분쟁 없이 안전하게 부동산 계약을 할 수 있습니다.
이러한 특약 없이 계약하고 계약금을 지불한다면, 추후 법적 분쟁에 휘말리게 될 확률이 매우 높으니 계약 시 꼭 위 특약사항을 추가하시길 바랍니다.
3) 무조건 '실거주 목적' 주장하는 방법(가장 확실한 방법)
- 아마도 지금부터 소개해드리는 이 방법이 임대인에게 가장 현실적이고 강력한 방법일 텐데요. [국토부의 유권해석]들이 있지만 현실적으로 임대인 입장에서 최초 계약 2년만 인정하고 매도를 하고 싶다면, 무조건 임차인에게 계약기간 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주를 목적으로 집을 비워달라고 하면 될 것 같습니다.
임대인의 가장 강력한 방어수단은 '실거주 목적'만 기억하시면 될 것 같습니다. 이 부분은 저의 사견이 많이 첨가된 내용이므로 '참고용'으로만 이해해주시길 바랍니다. 법적인 명확한 효력은 없으므로 판단과 활용 여부는 여러분들의 몫입니다.
결론부터 말하자면, 어떠한 경우이든 임대인 입장에서는 '실거주 목적'으로 거절 후, 즉시 매매를 해도 충분히 방어가 가능할 것으로 보입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 임차인 입장에서 차후에 임대인이 실거주 목적이 없었다는 것을 입증하기가 쉽지 않습니다.
- 임차인이 실거주 목적이 없었다는 것을 입증을 한다고 하더라도 현재 손해배상금액을 산정할 기준도 없기 때문에, 임차인이 손해를 입은 금액을 입증하는 것도 쉽지 않을 것입니다.
- 만약, 실제 소송까지 진행하여 손해를 배상하라는 판결을 받았다고 하더라도, 그 금액은 매우 소액일 확률이 높습니다. 따라서, 임차인 입장에서 소액의 손해배상금액을 얻어내기 위해 소송비용과 시간을 들여가며 소송을 한다는 것은 실익이 거의 없어 보입니다. 그러므로, 감정적인 상황이 아니라면 실제 소송으로 이어질 확률은 거의 없다고 판단됩니다.
- 마지막으로 임대인 입장에서는 소송을 진행하여 소송에 패했다고 하더라도, 소액 몇백만 원을 기존 임차인에게 손해 배상하는 것이 이득일 확률이 높습니다. 기존 세입자를 내보내지 않고 매도를 하는 것보다, 세입자를 내보내고 매매계약을 통해 얻는 이득이 손해배상금액보다 금전적으로 훨씬 이득일 것이기 때문입니다. 그래서 최후의 수단으로는 소송을 각오하고 '계약갱신청구권'을 거절해도 괜찮을 것 같습니다.
<요약정리>
- 이번 글에서는 최대한 임대인의 입장에서 '계약갱신청구권'을 거절하는 방법에 대해서 이야기해보았습니다. 어떤 분들은 이 글을 읽으면서 너무 임대인의 입장에 치우친 것이라는 의견을 제시할 수 도 있을 겁니다. 그래서 제가 하단에 임차인 입장에서 현명하게 대처하는 방법의 글도 하단에 첨부를 하긴 했습니다.
그러나, [임대차 3 법]의 입법취지는 임대인이 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자와 더 높은 임대료로 계약을 맺는 경우를 막고자 하는 것입니다. 그런데 임대인 본인의 부동산을 매매하는 것까지 임차인의 '계약갱신청구권'으로 인해 방해를 받고 금전적 손해까지 입히는 것은 너무한 처사라고 생각합니다.
앞으로는 임대차 계약 만기가 되면 임대인과 임차인 모두 법대로 해야 하는 시대가 도래하였습니다. 그러나, 법도 좋지만 제일 좋은 것은 임대인과 임차인간에 합리적인 합의가 가장 좋은 방법일 것입니다. 부디 이 글 읽으시는 모든 분들은 계약 만료 시에 제가 지금까지 설명드린 법률을 기초로 하여 원만하게 합의하시길 바랍니다.
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