오늘은 <불법건축물 강제이행금>, 정확하게는 <위반건축물 이행강제금>에 대해서 자세하게 알아보겠습니다. 특히, "2019년 4월 23일" 관련 법률이 대대적으로 변경이 되었기 때문에 이 내용을 중심으로 정확한 정보를 전달해 드리겠습니다.
목차
- 불법(위반) 건축물 대표적인 형태
- 불법(위반) 건축물로 적발되는 과정
- 불법(위반) 건축물 확인 방법
- 불법(위반) 건축물 강제이행금 핵심 내용
- 불법(위반) 건축물 개정사항 적용시기
- 불법건축물 주의사항
- 불법건축물 양성화 방법
불법(위반) 건축물 대표적인 형태
1) 베란다 확장
일반적으로 주택가를 돌아다니다 보면 쉽게 확인이 가능한 형태입니다. 건축을 할 때는 "일조권 사선 제한"이라는 것이 있는데요. "일조권 사선제한"을 쉽게 설명하면, 주변 주택들에게 남쪽으로부터 햇빛을 받을 권리를 보장해주기 위해 만들어진 규정으로 이해하시면 됩니다.
그래서, 건물들을 보면 건물이 위로 똑바로 올라가는 것이 아니라, 건물 윗부분이 계단 형태로 꺾이면서 올라가는 것을 많이 보았을 겁니다. 이렇게 건축을 함으로써 건축물 주변 주택들이 햇빛을 잘 받을 수 있도록 일조권을 보장해주는 것입니다.
그런데 이러한 규정이 주변 주택 소유자한테는 좋겠지만, 건물주 입장에서는 이 꺾인 부분을 활용하지 않는 것이 매우 아깝게 느껴질 것입니다. 그래서 건물주가 이 부분을 준공 이후에, 새시 등을 설치하여 확장해서 불법적으로 베란다로 활용하는 경우가 많이 있습니다.
※ 베란다 관련 참고 글
2) 무단 용도변경
근생이나 주택부분을 혼용해서 건물을 지은 경우, 근생 부분을 준공 후에 주택 용도 등으로 바꾼 후에, '분양' 또는 '매각'하는 경우가 많이 있는데요. 뿐만 아니라, 건물주가 임대수익을 높이기 위해, 불법으로 주택으로 변경하여 임대를 놓는 경우도 많이 있습니다.
3) 시설물 변경
고시원 및 다중주택 등은 각 호실 별로 개인 취사시설 설치가 불가능합니다. 그런데 개별 호실에 불법으로 개인 취사시설 들을 집어넣은 경우입니다.
4) 세대(방) 쪼개기
흔히 택지지역 같은 곳은 다가구 주택 등을 지을 때 양호한 주거환경을 위해 '가구수'를 따로 제한하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 건축주 입장에서는 가구수가 너무 적다 보니 본인이 지불한 토지비 및 건축비에 비해 임대수익이 적을 수밖에 없습니다. 그래서 건축주는 기존 투룸이나 쓰리룸 등을 준공 이후에, 방을 여러 개로 만들기 위해 원룸 등으로 방을 쪼개는 불법행위를 하는 경우가 많이 있습니다.
※ 다가구(원룸 건물) 관련 참고 글
5) 면적의 초과
다가구 및 다세대는 연면적 660㎡ 이하, 다중주택은 연면적 330㎡ 이하로 건축을 해야 합니다. 그런데 이러한 면적 기준을 초과하여 건축한 경우입니다.
6) 무단 증축
옥상에 옥탑방 등을 추가로 만들거나 1층 필로티 주차장 부분에 샌드위치 패널 등을 사용하여 원룸, 창고, 사무실 등을 추가로 증축하여 임대를 주는 경우입니다.
불법(위반) 건축물로 적발되는 과정
1) 담당공무원이 직접 조사 · 발견
- 담당공무원이 현장을 직접 둘러보고 조사하여 발견한 경우입니다.
- 최근에는 신축건물에 대해서 다른 시군구 공무원들이 교차적으로 검사를 하기 때문에, 위반건축물 적발이 더욱 잘 되고 있다고 봐야 합니다.
2) 위성사진
- 매년 건물에 대해서 전국적으로 위성촬영을 하게 됩니다. 그 이전 연도와 비교해서 달라진 건물들을 적발합니다.
3) 불법건축물 민원 제기 및 신고
- 내부 및 외부의 주변 사람들이 불법건축물로 직접 민원 신고하는 경우입니다. 대다수의 불법건축물이 민원 및 신고에 의해 적발이 된다고 보시면 됩니다.
불법(위반) 건축물 확인 방법
불법 건축물 확인은 "건축물대장"을 열람하면 확인이 가능한데요. 아래 이미지 보면 건축물대장 맨 앞부분 우측 상단에 노란색으로 <위반건축물>이라고 기재가 되어 있는 것을 확인할 수 있을 것입니다. (참고 : 빨간색 ①표시 부분 확인)
세부적으로 확인하고 싶다면 그 건축물대장 뒷장을 보면 됩니다. 그러면, 어느 시점에 어떤 부분이 적발되었는지 상세하게 확인이 가능합니다. (참고 : 빨간색 ②표시 부분 확인)
- 즉, 현재 상태의 불법(위법) 건축물 확인은 건축물대장을 통해서 명확하게 확인할 수 있습니다.
※ 그렇다면, 이렇게 불법건축물로 적발이 된다면 어떻게 될까요?
- ① 적발이 된다면, 일단 기간 내에 시정을 할 수 있도록 시정명령을 하게 됩니다.
- ② 그런데도, 건물주가 원상복구를 하지 않으면, 강제이행금(이행강제금)이 부과되어, 이를 납부해야 합니다.
불법(위반) 건축물 강제이행금 핵심 내용
위반건축물, 즉 불법건축물 강제이행금에 관련된 법은 <건축법>에서 규정을 하고 있기 때문에 이 부분을 자세하게 살펴봐야 합니다. (건축법 제79조, 제80조, 제80조 2)
그런데, "2019년 4월 23일" 이 부분에 대해서 대대적인 법률 개정이 있었는데요. 개정된 법률의 핵심 내용은 다음과 같습니다.
1) 이행강제금 5회 제한 폐지
- 기존 법률에서는 이행강제금을 최종적으로 5회까지만 이행강제금(벌금)을 부과했습니다. 즉, 기존에는 총 5회만 이행강제금을 납부하면 더 이상 이행강제금을 납부하지 않고 불법건축물 사용이 가능했습니다. 그러나, 이 조항이 개정되어 "시정될 때까지 계속 이행강제금이 부과"가 됩니다.
- 즉, 원상복구가 될 때까지 이행강제금을 부과한다는 것입니다. 그래서, 기존에는 불법(위반) 건축물로 이행강제금을 납부하더라도, 임대 수익 등이 더 크다면 버티면서 5회만 이행강제금을 납부하고 말았는데, 이제는 원상 복구될 때까지 이행강제금을 납부해야 하므로, 이 부분을 유의하셔야 합니다.
- 이러한 이행강제금은 통상적으로 1년에 1~2회 정도 부과가 되는데요. 부과 횟수는 각 지자체별로 따로 정하고 있으므로, 지역마다 약간의 차이가 있습니다.
2) 감면 규정
- 공동주택 세대 면적 60㎡ 이하는 이행강제금 1/2 범위 내에서 경감하여 지자체 조례로 정하는 금액을 부과합니다.
3) 가중처벌
- "영리 목적" 및 "상습 위반"의 경우에는 이행강제금 100% 가중을 합니다.
- 즉, 100만 원이 부과될 거면, 200만 원을 부과한다는 것입니다.
불법(위반) 건축물 개정사항 적용 시기
"2019년 4월 23일"을 기준으로 보시면 됩니다. 즉, 이날을 기준으로 이법이 시행되기 이전에 이미 이행강제금을 부과받았다면, 총 5회에 걸쳐 부과되는 종전의 규정을 따르게 됩니다.
그러나, "2019년 4월 23일" 이후에 최초로 시정명령을 받았다면, 개정된 법률에 따라 원상 복구될 때까지 이행강제금이 부과됩니다. 이점 유의하시길 바랍니다.
불법건축물 주의사항
1) 매매의 경우
매매의 경우, 매매 당시에는 위반건축물로 적발이 되지 않았다고 하더라도, 추후에 적발이 된다면 이전 매도인과 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서, 매매 시에는 위반건축물 여부를 정확하게 판단해야 하는데요. 만약 불법건축물인 것을 감안하고 매수를 하고자 한다면, 반드시 잔금일 전에 "원상회복 의무" 특약사항을 넣어 매수를 해야 합니다.
그리고, 불법건축물인지 모르고 매수를 한 후, 갑자기 불법건축물로 적발이 되었다면, 신규 대출 및 기존 대출 만기 시에 연장할 때도 불이익을 받을 수 있으니 주의하시길 바랍니다.
2) 전세의 경우
요즘 정부의 저렴한 전세대출 상품을 통해 전세 대출을 많이 받으실 텐데요. 그러나, 위반건축물의 경우 신규 대출 및 대출 연장에 제한이 될 수 있습니다. 그러므로, 전세를 구하는 분들도 입주 전에 위반건축물 여부를 반드시 따져봐야 합니다.
- 즉, 전세의 경우 위반건축물인 것을 미리 알았다면, 계약을 피하시는 것이 무조건 좋습니다.
불법건축물 양성화 방법
불법건축물은 양성화 기간을 통해 양성화를 하는 방법과 무허가 건축물 추인허가 제도를 통해 합법적인 건물로 변경이 가능한데요. 불법건축물 양성화 방법에 대해 추가적으로 궁금하신 분들은 아래의 글을 참고하시길 바랍니다.
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이 글을 마치며
지금까지 <불법건축물 강제이행금(위반건축물 이행강제금)>에 관련해서 개정된 법률 내용을 중심으로 핵심 내용을 소개해 드렸는데요. 앞으로는 부동산 등을 매수할 때 위반건축물 여부를 반드시 꼼꼼하게 확인을 해야만 재산상 손해를 피할 수 있습니다. 이 글을 통해 불법건축물 강제이행금을 정확하게 이해하여, 앞으로 부동산 거래 시에 현명하게 대처하시길 바랍니다.
