이번 시간에는 원룸 건물 투자 시 주의사항을 소개해 드릴 텐데요. 전문가의 경험을 바탕으로 아주 세밀한 부분까지 핵심을 관통하는 정보를 제공해 드리겠습니다.
그러므로 원룸 건물 투자에 관심이 많은 분들은 이 글을 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.
참고로 저는 은행원(대출팀장)으로 근무했으며, 퇴사 후 원룸 건물 등을 직접 신축한 후 통매매를 하는 건축사업을 오랜 기간 해왔는데요.
게다가, 직접 원룸 건물을 보유하면서 많은 임대 경험을 쌓았습니다. 그러므로 제가 지금부터 설명드리는 내용을 참고해서 원룸 건물 투자(매매)를 하신다면, 실패 없는 투자를 할 수 있을 것이라고 자신 있게 먼저 말씀드리겠습니다.
그러므로 저의 오랜 기간 경험 및 노하우를 녹인 이 글을 끝까지 꼼꼼하게 여러 번 읽어 보시기 바랍니다. 그러면 이미 지어진 원룸 건물을 매수하고자 하는 분들 뿐만 아니라 토지를 매수한 후 원룸 건물을 직접 건축하고자 하는 분들에게도 많은 도움이 되실 겁니다.
목차 (Contents)
원룸 건물 투자 시 주의 사항
1. 원룸 건물 투자의 핵심은 공실률
원룸 건물 투자 시 가장 신경 써야 하는 부분이 무엇일까요? 그것은 당연히 '공실률'일 것입니다. 그 이유는 '공실률'은 실제로 원룸 건물 투자자들이 가장 두려워하는 부분이기 때문인데요. 그리고 원룸 건물을 직접 운영 중인 건물주들이 가장 애를 먹는 부분이기 때문입니다.
즉, 원룸 건물 투자의 성공 여부는 어떻게든 공실(놀리는 방)을 줄여서 안정적인 임대수익을 꾸준하게 얻는 것에 있다고 할 수 있습니다.
그렇다면 어떻게 '공실률 제로'에 가까운 원룸 건물을 찾을 수 있을까요? 해답은 '입지', '구조' , '원룸 방 크기'에 있습니다.
즉, 원룸 건물 내부 전자제품 등의 옵션사항이나 도배 · 장판 · 욕실 등이 노후화가 되었을 때는 리모델링을 통해 개선이 가능합니다.
그러나 '입지' , '구조' , '원룸 방 크기'는 개선하기가 힘든 사항입니다. 따라서 이 부분은 다음과 같이 꼼꼼하게 체크해야 합니다.
1-1. 입지
모든 부동산 투자는 입지가 90% 이상인 것은 많은 분들이 이미 잘 알고 계실 겁니다. 즉, 무조건 임대가 꾸준하게 될 지역을 잘 골라서 매수해야 합니다.
참고로 저는 원룸 건물 매매를 목적으로 건물을 지을 때도 항상 이 건물이 팔리지 않아 제가 보유해야 되는 상황을 항상 염두하고 원룸 건물을 건축했습니다. 쉽게 말해서, 원룸 건물이 팔리지 않으면 내가 보유한다는 마음가짐으로 모든 원룸 건물을 지었습니다.
즉, 건축 시에 건물이 잘 팔릴만한 지역에 건축을 하는 것도 중요하지만 저는 항상 임대가 잘 되는 지역을 우선시하여 건축을 하였습니다.
원룸 건물 투자는 대부분 대출을 이용하게 됩니다. 따라서, 임대가 원활하게 이루어져 임대수익이 안정적으로 발생되야만 대출이자 및 건물 관리비 등의 투자 리스크를 제거할 수 있습니다.
이와 마찬가지로 임대수익을 목적으로 원룸 건물에 투자한 사람들도 최대한 공실 없이 월세가 잘 나와야만 위축되지 않고 불안해하지 않을 수 있습니다.
따라서 임대 수요가 풍부한 좋은 입지를 선정하는 것이 가장 중요한데요. 좋은 입지의 조건은 어떤 것인지 여러분들도 이미 잘 아실 겁니다. 물론 입지가 좋을수록 당연히 가격은 비쌀 것입니다.
하지만 이렇게 가격이 비싸다고 너무 가격이 저렴한 입지의 물건을 구매하시는 것은 지양하시기 바랍니다.
- 즉, 가격이 조금 높더라도 1인 가구의 수요가 탄탄한 기업 밀집지역, 대학가 그리고 교통이 편리한 지역 등에 투자하시기 바랍니다.
1-2. 구조
'공실률'에 있어서 '입지' 다음에 가장 중요한 것이 '원룸 내부의 구조'입니다. 즉, 세입자(임차인)들이 오래 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 원룸 건물에 투자를 하셔야 합니다.
저의 경험에 비추어 보면 세입자들이 가장 선호하는 구조는 '베란다 분리' 및 '주방 분리' 형태로 되어 있는 구조인데요. 이해를 돕기 위해 아래의 사진을 참고해 보시기 바랍니다.
아래 사진은 제가 몇 년 전에 실제로 대학 인근에 원룸 건물을 건축한 후 오랜 기간 보유하면서 임대사업을 했던 원룸 내부 구조의 모습입니다.
위 사진에서 볼 수 있듯이, 원룸 현관문을 열면 싱크대, 신발장, 냉장고, 화장실 등이 있고 '주방 분리 중간문(①)'이 하나 있습니다.
그리고 생활공간인 방이 나오고 방과 베란다를 분리시키는 '베란다 분리 중간문(②)'이 하나 더 있습니다.
즉, 원룸 내부 구조가 그냥 통으로 방만 크게 한 개 있는 것이 아니고 '주방을 분리해 주는 중간 문' 및 '베란다를 분리해주는 중간문'을 설치해주는 것인데요. 이러한 구조의 장점은 다음과 같습니다.
▣ 주방 분리 장점
- 원룸에 실제로 거주하다 보면 현관 복도에서 사람들이 지나가는 소리, 엘리베이터 소리, 다른 세입자 현관문 열고 닫는 소리 등이 크게 울려서 소음이 상당한데요. 주방 분리 문이 이러한 소음을 차단해주는 역할을 합니다.
- 냉장고 돌아가는 소음을 차단해 줍니다. 만약 '주방 분리 중간문'이 없어서 냉장고가 세입자의 주 생활공간인 방안에 있다고 가정을 해봅시다. 그러면 낮에는 소음을 크게 느끼지 못하지만 밤에 잘 때는 주변이 조용하여 냉장고 소음도 크게 느끼는 세입자들이 상당수 있습니다. 그런데 중간문은 이러한 소음을 차단해줍니다.
- 마지막으로 주방 및 화장실 냄새를 차단해주고 겨울에는 단열에 도움을 줍니다. 단열에 도움이 된다는 것은 세입자가 추운 계절에 거주할 때 도시가스 비용 등 유지비용이 적게 든다는 것을 의미합니다. 즉, 세입자들에게는 월세도 부담이 큰데 도시가스 비용마저도 많이 나오고 방도 따뜻하지 않다면 세입자가 오랜 기간 거주하지 않을 것입니다.
▣ 베란다 분리 장점
- 베란다 쪽에는 대부분 세탁기를 놓아주고 빨래 건조대 등을 설치해주는데요. 이렇게 해주면 단열에 도움이 되고 빨래 등 지저분한 것을 정리할 수 있는 창고 개념으로 활용할 수 있어 세입자들의 주거에 도움을 주게 됩니다.
1-3. 원룸 방 크기
공실률 최소화를 위한 마지막 조건은 '원룸 방 크기'입니다. 그런데 방 크기가 왜 중요할까요? 예를 들면 다음과 같습니다.
다가구(원룸) 건물은 건축법상 최고 19가구까지 건축할 수 있으니 다음과 같은 건물 두 개가 있다고 가정을 해보겠습니다.
| 비고 | 가구수 | 원룸 방크기 (전용면적) |
원룸건물 한달 총월세 수입 |
| 건물 A | 19가구 | 6평 | 570만원 |
| 건물 B | 17가구 | 8평 | 510만원 |
위 건물 A, B를 비교해 볼 때 많은 분들은 방 두 개가 더 많아서 매월 월세가 60만 원씩 더 나오는 건물 A를 선호할 것입니다. 그러나 저는 건물 B를 선택할 확률이 높습니다. 왜 그럴까요?
제가 오랜 기간 원룸 건물을 관리해본 결과 요즘 세입자들은 개인 짐이 생각보다 많은 편입니다. 그래서 조금이라도 큰 방을 선호하는 경향이 강합니다.
특히 여성 세입자들의 경우 신발 및 옷 등 정말 짐이 많기 때문에 '원룸'보다는 '투베이(1.5룸)' 및 '투룸'까지 거주하는 분들이 많이 있습니다. 그러나, 이러한 방은 원룸보다 월세가 비싸기 때문에, 최대한 큰 원룸을 선호합니다.
그러므로, 같은 조건이라면 원룸의 방이 클수록 공실률이 적고 세입자들에게 인기가 많을 확률이 높습니다. 물론 서울 인기지역은 공급물량이 별로 없기 때문에 당연히 월세가 많이 나오는 건물 A를 선택해야 합니다.
그러나, 통상적으로 원룸 건물이 밀집되어 있는 지역이라면 다른 원룸 건물들과 필연적으로 경쟁을 할 수밖에 없습니다.
따라서, 공실률을 최소화하기 위해서는 해당 지역에서 세입자들이 살기 좋은 원룸 건물로 최소한 10위 안에 들 정도의 원룸 건물이어야만 합니다.
즉, 이런 원룸 건물을 투자한다면 계약을 연장해서 거주하는 세입자들도 늘게 되어 공실률 최소화 및 중개수수료 등을 줄일 수 있습니다.
2. 원룸건물 수익률
원룸 건물 투자 시 주의해야 할 두 번째는 '수익률'인데요. 투자가 경제적 이익을 얻기 위해 원룸 건물을 투자하는 것이기 때문에 수익률은 당연히 중요한 요소일 것입니다.
그런데 이때 함정이 있다는 것을 알고 계시나요? 실제로 건축업자나 중개업자 그리고 부동산 고수들은 건물 매도 시에 가장 많이 장난치는 부분이 수익률 부분입니다. 따라서 이 부분은 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.
2-1. 대출 마법을 조심
원룸 건물을 매수하고자 한다면 대부분 공인중개사 등으로부터 '수익률 분석표' 등의 종이를 한 장 얻게 될 텐데요. 그 종이에는 다음과 같은 정보가 포함되어 있습니다.
- 원룸 건물 각 세대별 보증금 및 월세 내역
- 건물 매매금액(매매가)
- 원룸 건물을 담보로 대출을 받은 금액
- 원룸 매수자가 실제로 투자해야 하는 금액
- 수익률
그런데 이때 수익률 분석표에 있는 표면적인 수익률이 몇 프로인지만 보면 안 되는데요. 그 이유는 이 수익률은 얼마든지 조절이 가능하기 때문입니다.
좀 더 쉽게 설명하면 대출을 최대한 많이 받고 건물에 있는 총 보증금액과 대출이율 등을 조절하여 어느 정도 이 수익률을 높게 만들 수 있다는 것입니다.
아마도 직접 엑셀로 계산을 해보시면 제가 하는 말을 이해할 수 있을 텐데요. 특히 대출을 최대한 받은 건물은 이 대출 마법을 더욱 조심해야 합니다.
- 즉, 지금 현재 기준금리가 계속 인상되고 있기 때문에 대출금리 인상에 따른 수익률 변화도 고민을 해봐야 합니다.
따라서, 수익률이 낮게 나오더라도 총 매매금액을 실제 투자금으로 보고 해당 건물에서 나오는 월세금액을 기준으로 수익률을 한번 따져보시길 바랍니다.
- 즉, 보증금액과 대출금액 등의 조건을 제외한 채 수익률을 따져보시길 바랍니다.
2-2. 가짜 수익률 조심
이 부분은 정말 사기에 가까운 내용이므로 정말 조심해야 하는 부분인데요. 특히, 신축 원룸 건물의 경우 이렇게 사기를 치는 경우가 많이 있으니 주의하셔야 합니다.
일부 악덕 건축업자, 공인중개사, 기존 건물주 등이 건물 매매를 위해 수익률을 일부러 높이는 행위를 하는 것입니다. 그럼 이들이 어떤 방법을 사용할까요?
대표적인 방법은 건물을 팔 때 중개업자 등이 브리핑하는 수익률 분석표에 실제 받는 임대료보다 높게 기재를 하는 것입니다. 그런데 이게 어떻게 가능할까요? 정답은 가능하다는 것입니다.
예를 들어 300/30짜리 시세의 원룸이 있는데 세입자를 구하지 못해 공실 상태라고 해보겠습니다.
그런데 이 때 방을 구하러 오는 세입자가 온다면 세입자에게 1 ~ 2개월의 월세 부분을 입주 시에 처음부터 공제를 해 주는 것입니다.
- 즉, 기존 건물주가 세입자에게 입주 초기 첫 달과 두 번째 달 월세를 지원하여 공실을 채워 넣는 것입니다.
특히, 신축 원룸의 경우 주변 원룸 건물보다 시세가 매우 높다면 이 부분을 의심할 필요가 있습니다. 물론 실제로 높은 가격에 임대가 될 수 도 있지만 건축업자와 부동산 중개업자가 서로 짜고 장난쳤을 확률도 높습니다.
- 그 이유는 '신축건물 월세를 올리는 것'과 '대출을 최대한 많이 그리고 낮은 금리로 받는 것'이 해당 원룸 건물의 수익률을 높일 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문입니다.
- 이러한 방식으로 건축업자가 수익률을 높인다면 건축업자는 해당 건물의 매매가를 수익률에 맞춰서 몇억 도 쉽게 높일 수 있게 됩니다.
따라서 건축업자는 높은 월세로 원룸 건물이 임대가 된 것처럼 포장하기 위해서 여러 가지 방법을 동원하게 되는 것입니다.
즉, 앞서 설명드린 것처럼 주변시세는 '300/30'인데 신축 원룸의 월세가 '300/45'로 임대가 되어 있다면 실상은 월세나 관리비 일부를 건축주가 세입자에게 지원해준 경우가 많습니다.
게다가 건축주는 신축 원룸 건물을 높은 가격으로 임대하기 위해서 부동산 중개업소에 원룸 방 하나 계약해주는데 중개수수료로 100만원 ~ 200만원 까지 초과 수수료를 지불하는 경우도 많이 있습니다.
따라서 신축 원룸 건물을 매수할 때 주변 시세에 비해 임대가가 매우 높게 책정이 되어 있다면 이 임대료가 정말 적정한 임대료인지 꼼꼼하게 따져보시길 바랍니다.
만약, 건축업자 및 공인중개사 등의 장난질 없이 실제로 높은 가격에 임대가 되었다고 하더라도 1년 뒤에 새롭게 다른 임차인을 받을 때 그 임대 가격을 받을 수 있을지 진지하게 고민해보셔야 합니다.
3. 기존 대출금 유지
앞선 설명에서 이야기했듯이 해당 건물에서 대출을 최대한 많이 저렴한 금리로 받는 것이 수익률 개선에 정말 많은 도움이 됩니다.
따라서, 원룸 건물 매수 시에는 자금에 여유가 있더라도 기존 건물에 설정되어 있는 대출금액은 상환하지 않고 그대로 유지하는 것이 좋은데요. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 기존 건물을 보유하다가 매도할 때에 실투자금이 많은 건물보다는 적은 상태에 있는 것이 매도하는데 유리하기 때문입니다. 즉, 투자금액이 많아지면 매수할 가능성이 있는 수요층이 많이 줄어들기 때문입니다.
- 대출금이 당장 필요 없다고 상환을 한다면 추후에 처음 받았던 금액만큼 다시 대출받기가 힘듭니다. 즉, 선순위 임차인 등을 고려하여 은행에서는 처음 받았던 대출금액만큼 다시 해주지 않을 가능성이 높기 때문에 최초에 받았던 금액을 그대로 유지하시기 바랍니다.
만약 본인에게 자금의 여유가 있는데도 불구하고 대출이자를 계속 납부하는 것이 싫다면 한도거래(마이너스통장) 형태로 대출을 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
그리고 대출금은 모두 상환했지만 근저당권을 해지 않지 않고 그대로 유지하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 그러면 은행 근저당권이 계속 선순위를 유지할 수 있기 때문에 추후에 대출을 받을 때 기존 근저당권을 설정한 은행에서 좀 더 많이 받을 수 있습니다.
4. 불법(위반) 건축물 여부 확인
예전에는 위반건축물로 적발이 되어도 이행강제금을 5년만 내면 추가적인 불이익 없이 원룸 건물을 운영해도 괜찮았습니다.
하지만 2019년 4월 23일 '불법(위반) 건축물 이행강제금'과 관련하여 건축법이 매우 강화되었습니다. 그래서 법률이 개정되어 원상복구 할 때까지 이행강제금(벌금)을 계속 부과하게 됩니다.
따라서 해당 건물을 온전하게 사용 · 수익 하는데 많은 제한을 받게 됩니다. 그러므로 절대 불법건축물에는 투자를 하지 않는 것이 좋은데요. 불법건축물 이행강제금에 대해서 더욱 많은 정보를 얻고 싶다면 하단의 글을 참고하시길 바랍니다.
5. 세금 확인
기존 정부의 부동산 정책은 규제 중심의 정책인데요. 대표적으로 세금을 통해 부동산 시장을 안정시키고자 했습니다. 특히, 양도소득세, 취득세 등 다주택자들에 대한 세금 중과에 대한 정책들이 대부분입니다.
그러므로 원룸 건물 투자 시에는 세금 부분을 세밀하게 살펴보셔야 합니다.
예를 들면 일반인 분들은 다가구와 다세대의 차이를 잘 구별하지 못하는 분들이 많이 있습니다. 왜냐하면, 겉으로 보기에는 매우 유사하기 때문입니다.
그러나, 이 둘 사이에는 아주 큰 차이점이 있습니다. 대표적으로 다가구(원룸) 건물은 '단독주택'이므로 건물 한동에 한 명의 소유자가 존재합니다.
그러나, 다세대는 '공동주택'이므로, 일반 아파트처럼 각 호수별로 여러 명의 소유자가 있을 수 있습니다. 즉, 개별 호수별로 소유권을 달리 하여 등기가 가능하다는 점입니다.
이해를 돕기 위해 예를 하나 들어보겠습니다. 만약 12세대가 있는 '다가구 주택(원룸 건물)'을 구입한 사람과 '다세대 주택'을 구입한 사람을 비교하면 결론적으로 다음과 같다고 볼 수 있습니다.
- 다가구(원룸) 건물 12세대를 매수한 경우 : 주택 1채를 구입한 것과 동일함
- 다세대 건물 12세대를 매수한 경우 : 주택 12채를 매수한 것과 동일함.
그러므로 세금 측면에서 봤을 때 '다세대 건물'을 '다가구 건물(원룸)'로 오인하여 매수를 하였다면, 양도소득세 1가구 1 주택 비과세 혜택 등도 받지 못하게 되는데요.
게다가 오히려 취득세 및 양도소득세 등에서 다주택자로 인정되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그러므로 하단에 설명되어 있는 다가구와 다세대 차이점을 참고하여 앞으로는 명확하게 구분을 하시기 바랍니다.
6. 건물 유지 관리에 필요한 금액 확인
원룸 건물 관리 시 매월 고정비용처럼 빠져나가는 금액 등을 명확하게 파악해야 하는데요. 그 이유는 원룸 건물을 유지하기 위해서는 여러 가지 비용들이 들어가기 때문입니다.ㅏ
즉, 세입자들이 편하게 거주할 수 있도록 건물 내부에서 발생하는 하자들에 대해서 신속하게 처리를 해줘야 하며 건물을 주기적으로 청소해줘야 하는 등 관리비용이 매월 소요됩니다.
그리고 추가로 엘리베이터가 있다면 엘리베이터 유지비용, 공동전기료, 인터넷 사용료, 보유세(재산세, 종합부동산세) 등이 발생합니다.
물론 관리비 항목으로 세입자들에게 따로 받는 경우가 대부분이지만 건물마다 약간의 차이가 있습니다. 그러므로 기존 건물을 매수하는 것이라면 기존 건물주에게 꼼꼼하게 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.
7. 관리가 잘 된 건물에 투자하기
부동산 거래 혹은 중고차를 거래해 보신 분들이라면 이 부분을 잘 이해할 것이라고 생각합니다. 즉, 기존 소유주가 어떻게 관리를 했느냐에 따라서 해당 물건의 차이가 많이 발생할 수 있습니다.
평소에 건물을 깨끗하게 관리를 하고, 세입자들과의 유대관계도 좋고, 월세 체납 등 꼼꼼하게 관리가 된 건물에 투자를 하신다면 매수 후 좀 더 편하게 관리할 수 있는 확률이 높습니다.
그러나 이와 반대로 이전 건물주가 대충 관리업체에 맡겨놓고 월세만 받은 건물이라면 매수 후 관리할 때 여러 가지로 어려운 점이 많이 발생할 확률이 높습니다.
8. 건물 유지 · 관리 시 주의사항
이번에는 원룸 건물 투자 후, 유지 · 관리를 하면서 주의해야 할 점에 대해서 이야기해보겠습니다. 핵심은 아마도 세입자들이 살기 편한 환경을 만들어서 공실률을 최대한 줄이는 것이 핵심일 것입니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요?
8-1. 깨끗한 주거 환경 유지 및 빠른 민원 해결
기본 중에 기본입니다. 1층 출입문 및 주차장 부분 그리고 각 층 복도 등을 항상 깨끗하게 유지를 해줘야 합니다. 그리고 거주하면서 불편 사항이 발생한다면 즉각적으로 의견을 수렴하여 개선해주는 것이 좋습니다.
8-2. 감동적인 임대인
세입자와 유대관계를 꾸준하게 쌓을 수 있도록 노력하면 좋은 점이 많이 있습니다. 예들 들면, 저는 대학가 원룸 건물을 보유할 때 학생들이 처음 입주하면 휴지나 케이크를 선물하곤 했습니다. 그리고 중간고사와 기말고사가 끝났을 때 삼겹살 파티를 해주었습니다.
건물주가 인식하는 임차인은 언제나 '을'에 속하는 약자일 것입니다. 그러나 이것은 정말 잘못된 생각입니다.
즉, 개념을 완전히 바꿔서 우리 가게에 물건을 사러 온 고객으로 생각을 해야 합니다. 별것 아닌 것 같지만 이러한 인식의 차이가 원룸 건물 관리의 성패를 결정할 수도 있습니다.
건물을 관리하다 보면 속으로는 야멸차게 한마디 해주고 싶은 얄미운 세입자들도 참 많이 있습니다. 그러나, 내 마음대로 할 수만 없는 것이 사람과의 관계인데요. 세입자의 관계 또한 똑같습니다.
즉, 상대를 어르고 달래며, 조심조심 끌고 가다 보면, 상황도 좋아지고 일이 한결 수월하게 풀리는 경우가 많이 있습니다. 이렇게 건물주(임대인)로서 관록이 붙고 이력이 쌓인다면 원룸 건물로 월세 부자가 되는 목표에 한 걸음 더 나아갈 수 있을 것입니다.
그리고 먼저 지은 집은 결국 헌 집이 됩니다. 그래서 뒤에 나올 새로운 원룸 건물들에게 밀릴 수밖에 없습니다. 즉, 기존 세입자들이 방을 구할 때는 새집이 더욱 매력적인 것은 당연한 것입니다.
그러나 평소에 세입자와 인간적으로 돈독한 관계를 쌓을 수 있도록 노력해 보십시오. 이렇게 노력을 하다 보면 주인이 좋은 사람이라는 소문에 입주를 문의하는 전화가 끊이질 않는 상황이 올 수도 있습니다.
참고로 저는 이렇게 노력을 하다 보니 대학가 원룸 건물이라는 특수성도 있었지만 5년간 보유하면서 단 한 번도 공실이 발생하거나 중개업소를 통해 거래를 해본 적이 없습니다.
원룸 건물을 보유하는 동안 대학에서 대형 기숙사를 신축하는 악재도 있었지만 저는 임대하는 내내 기존 세입자들의 소개로 공실 없이 새로운 임대차 계약을 계속 유지할 수 있었습니다. 이러한 방법은 생각보다 별로 어렵지 않으니 여러분들도 한번 시도해 보시기 바랍니다.
8-3. 부동산 중개업자와 친해지기
임대를 기다리는 물량이 넘쳐나는 상황이라면 부동산 사무소를 끼지 않고서는 원활한 임대사업을 진행하는 것이 쉽지는 않습니다.
따라서, 부동산 사무소 직원들과 인간적으로 친해지는 것이 큰 도움이 됩니다. 물론 의식적으로 관리를 하는 것보다는 잦은 만남을 통해 교류를 하는 것이 상호 유대감 형성에 많은 도움이 됩니다.
식사를 같이 하는 것도 좋고, 작은 기념품 하나라도 선물을 한다든가, 자주 사무소에 들러 믹스 커피 한잔 먹으면서 수다를 떠는 것만으로도 많은 도움이 될 수 있습니다.
즉, 건물주가 얼마나 사소한 것에 신경을 쓰느냐에 따라 건물 공실률은 차이가 많이 날 수 있다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.
8-4. 관리업체 선정
원룸 건물 관리에 있어서 가장 어려운 점은 무엇일까요? 아마도 월세를 받는 부분일 것입니다. 즉, 월세를 체납하는 세입자들에게 월세를 받아내는 부분이 아마도 원룸 건물 관리 시에 가장 힘든 부분일 것입니다.
물론, 기본적으로 발생하는 건물 내부의 하자에 대해서도 어떻게 고쳐줘야 하나 하고 두려움을 갖고 있는 부분도 있을 것입니다.
이러한 어려움을 해결할 수 있는 방법이 전문적인 원룸 건물 관리업체에 맡기는 것일 겁니다. 그런데 이러한 부분에서도 확인해야 할 부분이 있습니다.
우선, 관리업체를 선정 시에 오랜 기간 해당 지역에서 관리를 한 업체를 선정하는 것이 안전한 방법입니다. 그러나 이때도 무작정 맡기는 것이 아니라 관리업체 선정기준이 있어야 합니다.
일단 관리업체가 건물주로부터 건물 관리비 명목으로 비용을 받을 때 지역마다 약간의 차이가 있겠지만 크게 두 가지 형태가 있습니다.
- 고정 금액을 받는 경우 : 매월 정한 금액을 관리업체에게 지불하고 관리를 맡기는 방식입니다. 그리고 추가로 발생하는 금액은 관리업체가 건물주에게 청구하여 건물주가 지급하는 방식입니다.
- 세입자에게 받은 관리비 전체를 관리업체에 위임하는 경우 : 원룸 건물은 통상적으로 월세 이외에 관리비를 따로 추가로 받게 됩니다. 이때 받게 되는 관리비 전체를 관리업체에 위임하는 것입니다. 즉, 관리비 전체를 관리업체에게 주고 알아서 관리를 하라고 하는 형태입니다.
위 두 가지 방식 중에 매월 고정 금액을 지급하는 형태로 계약을 해서 관리업체를 선정하시기 바랍니다. 그 이유는 관리비 전체를 관리업체에게 위임할 경우 관리업체는 세입자들에게 받은 관리비를 최대한 절약해야만 본인들이 가져갈 금액이 커지게 됩니다. 따라서 관리비용을 줄이려고 노력을 하게 됩니다.
그런데 이때 적당히 줄여야 하는데 야간에 현관 복도 및 1층 필로티 등의 공용전기도 아끼려고 불을 제대로 켜지 않은 업체들도 보았습니다.
만약 이렇게 관리를 한다면 세입자들의 주거환경이 악화될 텐데요. 이러한 피해는 모두 건물주에게 돌아오게 됩니다.
참고로 특수한 형태의 관리업체도 있는데요. 아예 처음부터 원룸 건물을 매수하면 매월 얼마를 보장해준다는 형태도 있습니다.
이러한 형태는 우리가 흔히 상가 등을 분양받을 때 분양업체들이 자주 하는 수법인데요. 즉, 1년 또는 2년 등 기간을 정해 해당 기간 동안 공실 상관없이 매월 일정 금액의 월세를 고정적으로 보장해주겠고 하는 방법입니다.
신축 원룸 건물을 매수할 때도 이런 조건들을 달고 있는 물건들을 발견할 수 있을 텐데요. 이러한 관리업체는 대부분 건설사와 관리업체가 같은 곳이라고 보면 됩니다.
그런데 이런 말을 믿고 매수해도 될까요? 절대 안 됩니다. 그 이유는 반대로 생각해보시면 답이 나옵니다. 상가 분양이든 원룸 건물을 매도할 때 왜 이런 조건까지 걸면서 건물을 팔려고 할까요? 이 질문에 대한 대답을 곰곰이 생각해보면 답이 나올 겁니다.
물론, 이런 건물 100% 모두 나쁜 건물이라고 단정 지을 수는 없습니다. 그러나, 제 경험상 이런 건물들은 믿고 거르시는 것이 좋습니다.
마지막으로, 관리업체 선정 시 주의해야 할 사항 중에 가장 중요한 부분이 한 가지 남아있습니다. 바로 임대차 관리입니다. 대부분 시간 및 거리상의 문제로 세입자의 임대차 계약도 관리업체에 위임장을 써주고 위임하는 경우가 많이 있는데요.
그런데 이때 사고가 많이 발생합니다. 대표적인 사례는 집주인은 월세로 방을 내놓았는데 관리업체가 중간에 전세로 전환하여 세입자에게 전세보증금을 받고 건물주에게는 월세 보증금 및 월세만 입금해주는 경우인데요. 이런 식으로 관리업체가 여러 동의 건물을 작업한 후 잠적하는 사례는 생각보다 많습니다.
따라서 임대차 계약은 웬만하면 직접 계약하시기 바랍니다. 만약 직접 할 여유가 안된다면 계약 시 항상 세입자와 영상 통화를 하여 계약 내용을 확인하시기 바랍니다. 이 부분에 대해서 사건 · 사고가 끊이질 않으니 정말 주의하셔야 합니다.
8-5. 계약서는 꼼꼼하게
계약서 작성 시에 관리업체에 위임을 한다면 어느 정도 기본 틀은 잡아 작성을 해줍니다. 그러나 추가로 원상회복 의무, 반려동물 사육, 퇴실 시 청소비용 등 특약사항 등을 명확하게 기재를 하여 세입자들과의 분쟁을 최소화해야 합니다.
특히 반려동물 사육은 원룸 건물 유지에 매우 좋지 않으며 소음 및 냄새 등으로 인해 다른 세입자들의 주거환경에까지 악영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 이 부분에 대한 부분은 계약서에 꼼꼼하게 기재를 해야 하는데요. 좀 더 자세한 내용은 아래의 글을 참고하여 대처하시길 바랍니다.
> 전세 월세 계약 반려동물 몰래 키우다 걸리면? 계약파기, 손해배상 청구?
9. 원룸 건물 투자 시 추가 팁(Tip)
지금까지 원룸 건물 투자 및 보유 시에 필요한 주의 사항들에 대해 핵심적인 부분만 최대한 설명해 드렸습니다.
그런데 여기서 추가로 더 알고 계시면 도움이 될만한 내용을 알려드리겠습니다. 즉, 원룸 건물 투자 시에 추가적으로 참고하면 금상첨화라고 할 수 있는 사항들입니다.
9-1. 미래가치 판단
원룸 건물의 목적은 기본적으로 시세차익을 얻기 위한 투자는 아닙니다. 즉, 주된 목적은 월 안정적인 수익을 목표로 하는 상품입니다.
하지만, 원룸 건물이 천년만년 유지가 되는 것이 아니기 때문에 토지의 가치를 판단하지 않을 수 없습니다.
즉, 건물은 노후화가 되어도 토지의 가치는 영원불변하기 때문입니다. 그러므로 '도시계획' 등을 통해 개발수요가 있는 지역의 원룸 건물을 매수한다면 기본 임대수익 이외에도 토지 부분에서 시세차익을 얻을 수 있습니다.
그러나 미래가치를 일반인이 파악하기에는 쉽지 않습니다. 그렇지만 좌절할 필요는 없는데요. 그 이유는 일반적으로 토지의 가격은 지금까지 꾸준하게 우상향으로 가격이 상승해 왔기 때문입니다.
하지만 구축 원룸을 매수할 경우 향후에 기존 건물을 철거 후 새롭게 건물을 신축할 때 설계가 잘 나올만한 땅인지 미리 확인을 하면 좀 더 효율적인 투자가 될 수 있습니다.
즉, 땅의 가치만 따로 떼어내어 한번 살펴보는 것인데요. 확인방법은 건축설계 사무실에 해당 토지의 지번을 알려주고 가설계 등을 의뢰하면 됩니다.
이런 방법이 부담이 된다면 '벨류 맵'과 같은 부동산 앱 등을 활용해 보시기 바랍니다. 이러한 앱을 통해 가설계 서비스를 받을 수 있으니 참고용으로 활용해보시기 바랍니다.
9-2. 대학가 원룸 매수
많은 분들이 어느 지역의 원룸 건물을 매수할지 고민하고 계실 겁니다. 그렇다면 저는 개인적으로 대학가 원룸을 추천드리는데요. 그 이유는 다음과 같습니다.
저는 수많은 지역에 원룸 건물을 보유한 적이 있습니다. 그런데 제 경험상 임대 경험이 많지 않은 분들이라면 대학가 원룸이 가장 관리하기 편하기 때문입니다.
물론 대학가 건물이라고 하더라도 모두 추천하는 것은 아니고 '년세 '형태로 '방세(월차임)'를 받는 대학가 원룸을 추천드립니다.
원룸 건물은 대부분 매월 월세 형태로 방세(월차임)를 받게 됩니다. 그런데 대학가의 건물 중에는 '년세(1년 전체 월세)' 또는 '반년세(1학기 전체 월세)' 형태로 방세(월차임)를 받는 지역의 건물들이 있는데요. 이러한 건물은 다음과 같은 장점이 있습니다.
- 원룸 건물에서 가장 힘든 부분인 월세 밀리는 부분을 걱정할 필요가 없습니다. 즉, 일 년 또는 한 한기 전체분을 일시불로 방세를 받기 때문에 중간에 세입자가 방세 밀릴 것을 걱정할 필요가 없습니다.
- 특히 부모님들이 일시불로 대부분 년세 및 관리비를 모두 지불해주고 가시기 때문에 월세 밀릴 걱정도 없을 뿐만 아니라 연초에 목돈이 생겨서 그 돈을 활용할 수 있는 장점이 있습니다.
- 세입자들 관리가 수월한 편입니다. 대부분 임대차 계약 시에 부모님들의 연락처도 함께 기재를 합니다. 따라서 세입자들에게 문제가 생겼을 때 부모님에게 연락을 하면 대부분 모든 부분이 수월하게 해결되는 경우가 많습니다.
- 중개수수료를 절약할 수 있습니다. 대학가마다 차이가 있겠지만 방학 때 건물 앞에 건물주 연락처 현수막만 걸어놔도 학생들이 알아서 전화연락을 하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 제가 앞에서도 말했지만 세입자(학생)들에게 조금만 신경 써주면 좋게 입소문 나서 공실 걱정은 거의 하지 않으셔도 된다고 보면 됩니다.
- 일 년에 한두 달만 집중하여 신경 쓰면 됩니다. 세입자들이 나가고 들어가고 하는 것이 은근히 신경 쓸게 많을 수도 있습니다. 그런데 대학가 년세 건물들은 일 년에 한 두 달만 세입자들이 입주하고 퇴실하기 때문에 이때만 바짝 신경 쓰면 됩니다. 그러므로 관리측면에서 수월한 부분이 많이 있습니다.
10. 맺음말
원룸 건물 투자를 고려하고 계시다면 상대적으로 큰 금액이 투자되는 만큼 불안한 부분이 많이 있을 것입니다. 특히나 주변에 건물 산다고 말하면 단점을 부각하면서 부정적인 의견을 대부분 쏟아내기 때문에 더욱 걱정이 많아질 것입니다.
그러나 저는 오랜 기간 원룸 건물을 보유하면서 단점보다는 장점이 더욱 많았습니다. 물론 아파트나 빌라보다는 계약기간 전에 이동이 좀 있는 편이라서 번거로운 점은 있습니다. 하지만, 그 지역에서 경쟁력 있는 물건으로 만든다면 공실 걱정 없이 바로 방을 채울 수 있습니다.
마지막으로 제가 이 글을 다시 읽어보니 아쉬운 부분이 많은 것 같습니다. 특히 혹시라도 여러분들이 원룸 건물에 투자하면서 큰 손해를 입을까 하는 조바심에 조심하라는 측면에서 원룸 건물 투자에 대한 부정적인 면을 많이 보여드린 것 같습니다.
그러나 지금까지 제가 설명드린 부분이 모두 정답은 아닙니다. 즉, 같은 사항이라도 모든 사람에게 적용되는 진리는 아니기 때문입니다. 따라서 더 안전하고, 더 많은 수익을 내고, 더 좋은 방법이 분명히 있을 것입니다.
그러나 제가 마지막으로 한 가지는 자신 있게 말씀드리겠습니다. 이 글에서 설명드린 원룸 투자 시 유의해야 할 사항들을 참고하여 여러분이 감당할 수 있는 부분에서 최선의 선택을 하신다면 원룸 건물 투자 시 실패는 없을 것입니다.
지금까지 원룸 건물 투자 및 보유 시 주의해야 할 사항들에 대해서 핵심적인 부분만 정리해서 소개해 드렸는데요. 부디 좋은 원물 건물 매수하시기 바랍니다.
