다가구 다세대 차이점 핵심만 비교 총정리

여러분들은 다가구 · 다세대 차이점을 알고 계신가요? 만약 모르고 계신다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그 이유는 다가구 · 다세대 주택은 우리 일반인들이 매우 많이 거주하고 있으며, 실제로 많이 투자하고 있는 상품이기 때문에 이에 대한 구분은 정확하게 할 줄 알아야 합니다.

그런데 '다가구 주택'과 '다세대 주택'은 겉으로 보기에는 비슷해 보이지만, 실제로는 '투자', '건축', '세금' 그리고 '세입자들의 보증금 보호를 위한 전입신고' 등 엄청난 차이가 있습니다. 그래서, 오늘은 이러한 차이점을 정확하고 간결하게 핵심만 총정리해드리겠습니다. 아마도 이 글을 모두 읽고 나면, 차이점이 너무 많아서 깜짝 놀라실 겁니다.

주택의 종류에 따른 차이점

다가구 · 다세대 주택의 첫 번째 가장 큰 차이점은 아마도 "주택의 종류"일 것입니다. 우리나라 모든 건축물은 <건축법 시행령 별표 1>에서 정확하게 용도별로 건축물의 종류를 분류하여 정리해놓았습니다. 이중에 어려운 내용은 빼고, 다가구 및 다세대 주택이 포함되는 주택부분만 설명드리면 다음과 같습니다.

구분	주택의 종류
단독주택	단독주택
	다중주택
	다가구 주택
공동주택	아파트
	연립주택
	다세대주택
	기숙사
	도시형생활주택

위 표에서 볼 수 있듯이, '다가구 주택'은 <단독주택>에 포함이 되어 있고, '다세대 주택'은 <공동주택>에 포함이 되어 있습니다. 그렇다면, 건축법상에서 이렇게 <단독주택>과 <공동주택> 각각 따로 구분하고 있는데 이 차이점은 무엇일까요?

다가구(단독주택) : 소유자가 한 명
다세대(공동주택) : 소유자가 여러 명(각 호수별로 소유자가 존재)

즉, <다세대(공동주택)>는 일반 아파트처럼 101호, 201호, 301호 등등 각 호수별로 각각의 소유자가 존재합니다. 이 <다세대 주택>도 마찬가지입니다. 공동주택이기 때문에 소유자가 호수별로 모두 다르다는 것입니다. 그래서, 한 세대씩 분양하거나 매매를 할 수 있습니다.

그러나, <다가구(단독주택)>의 경우에는, 소유주가 한 명입니다. 즉, 가구 수(세대수)는 많이 있지만, 이 건물 전체 소유자는 한 명이라는 것입니다.

구분소유 및 개별매매(분양) 차이점

다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유' 및 '개별 매매 · 분양'이 불가능
다세대(공동주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유' 및 '개별 매매 · 분양'이 가능

층수 · 연면적 · 세대수 차이점

1) 층수 차이

다가구 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하
다세대 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하

여기서 자세하게 보셔야 하는 부분은 "주택으로 쓰이는"이라고 되어 있는 부분입니다. 요즘 건축하는 다가구 다세대는 대부분 <주차장법> 때문에 1층에 '필로티 형태'로 주차장을 만듭니다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 정합니다.

그러므로, 예를 들면 다세대의 경우에는 대부분 총 5층(1층 필로티, 2~5층은 주거로 사용하는 층)으로 되어 있는 경우가 많이 있습니다. 이에 반해 다가구의 경우에는 대부분 총 4층(1층 필로티, 2~4층은 주거로 사용하는 층)으로 되어있습니다.

※ 참고로 우리가 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라는 용어를 자주 사용합니다. 그런데 상가주택(점포주택)이라는 용어는 정확하게 건축법상에 없는 용어입니다. 그냥 우리 일반인들이 부르는 용어입니다. 여기서 알고 계셔야 하는 것은, 우리가 흔히 부르는 상가주택(점포주택)이 건축법상으로 정확하게는 <다가구> 또는 <다세대> 일수 있습니다.

예를 들어 설명드리면, 다가구 · 다세대 주택으로 건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 "용적률"이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가 등을 집어넣을 수 있습니다.
즉, '다가구' 이든 '다세대'이든 근생(상가)을 함께 넣어서 건축할 수 있습니다. 이렇게 지어진 것들을 우리는 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라고 부르고 있는 것입니다.

2) 연면적 차이

다가구 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하
다세대 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600㎡(200평) 이하

여기서 각층의 연면적 이란, "각층의 바닥면적의 합계"를 말합니다. 이글에서 계속 설명드리고 있는 '용적률'과 '건폐율' 그리고 '연면적'에 대한 개념은 부동산 필수 상식이므로, 아직 잘 모르시는 분들은 하단의 글을 참고하여 이해하시길 바랍니다.

용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률

국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 '용적률'과 '건폐율'로 해당 지역의 밀도를 관리합니다. 밀도를 관리하는 이유는 '도시의 기반시설'에는 일정한 수용능력이 있기 때문입니다. 건축물의

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3) 세대수 차이

다가구 : 19가구 이하
다세대 : 19세대 이하

만약, 다가구 · 다세대 주택이 20가구 이상이라면, '쪼개기' 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물입니다. 그러므로, 다가구 · 다세대 주택을 매수 또는 분양을 받을 때는, 반드시 건축물 관리대장으로 불법 부분이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 매수 여부 등을 결정하시길 바랍니다.

건축에서의 차이점

1) 일조권 사선 제한 차이

"일조권 사선제한"이란, 쉽게 설명하면 건물을 지을 때 주변 주택의 주거환경을 고려하여 일조권(햇빛 받을 권리)을 고려하여 건축을 해야 하는 것을 말합니다. 즉, 내가 건물을 지을 때 주변 집에 햇빛을 받을 권리를 빼았으면 안 된다는 것입니다.

그래서 우리가 흔히 주택가를 보면, '다가구 주택'이든 '다세대 주택'이든 건물이 똑바로 올라가지 못하고 건물 꼭대기 부분에서 계단 형태처럼 꺾이면서 올라가는 것을 많이 보았을 겁니다. 즉, 이런 식으로 건물을 지어야, 햇빛이 비췄을 때 주변 집이 햇빛을 받을 수 있기 때문입니다.

이러한 "일조권 사선 제한"은 주변 주택들 입장에서는 좋지만, 해당 토지에 건축을 하고자 하는 사람 입장에서는 건축할 수 있는 면적이 줄어들어 매우 큰 단점이 됩니다. 그래서 우리가 흔히 북쪽에 도로를 낀 토지가 좋다고 하는 말은, 이러한 토지가 일조권 사전 제한을 덜 받기 때문입니다.

다가구 · 다세대 주택은 일조권 사선 제한을 받을 때 다음과 같은 차이점이 있습니다. 그래서, 집을 건축할 때는 '다세대 주택'이 '다가구 주택'에 비해서 좀 더 불리합니다.

다가구 : 도로 끝선에서 일조권 사선제한 적용
다세대 : 도로 중심선에서 일조권 사선제한 적용

다가구-다세대-일조권-사선-제한-차이 — 다가구-다세대-일조권-사선제한-차이

위 예제 이미지를 보시면 일조권 사선제한이 어디를 기준으로 하여, 적용을 받는지 확인할 수 있습니다. 만약 건축물의 높이가 12m라고 가정을 한다면, '다가구'는 '도로 끝선'을 중심으로 6m를 띄어 건물을 짓는 것을 확인할 수 있습니다. 이에 반해 '다세대'는 '도로 중심선'으로부터 6m를 띄어 건물을 짓기 때문에, 대지 안으로 3m를 안쪽으로 더 들여서 건축물을 지어야 합니다.

즉, 다가구 주택이 건축물을 지을 때, 북쪽에 도로를 끼고 있다면, 다세대에 비해 토지 활용 측면에서 좀 더 유리합니다.

2) 대지 안의 공지 차이

"대지 안의 공지"라는 용어는 조금 어렵고 생소하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 건축에서는 매우 중요한 용어이니 이번 기회에 간단하게라도 이해하시길 바랍니다. 쉽게 설명드리면, 우리가 흔히 주택가 건물들을 보면, 나 홀로 주택이 있지는 않을 것입니다. 즉, 주변에도 주택들이 있을 것입니다. 그렇게 때문에 건축을 할 때 본인 대지와 접한 이웃집과의 경계에서 어느 정도 공간을 띄워놓아야 한다는 것입니다. 모든 주택이 빽빽하게 대지 안에 꽉 건축을 짓는다면 매우 답답하겠죠?

이렇게 대지 안의 통풍, 개방감 확보, 피난통로 확보 등을 통해 주거환경을 개선하기 위해 건축선과 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분 간의 이격으로 확보되는 공지를 "대지 안의 공지"라고 합니다. "대지 안의 공지"에 있어서 다가구와 다세대는 다음과 같은 차이점이 있습니다.

다가구 : 0.5m 확보
다세대 : 1m 확보

위 예제 이미지에서 볼 수 있듯이, 다세대 주택(녹색선)의 경우에는 인접 대지 경계선(이웃집 경계선)으로부터 1m를 띄운 후 건물을 지어야만 합니다. 즉, 위 인접대지 각 3면이 1m 떨어져야 합니다. 이에 반해, 다가구 주택의(파란선) 경우에는 인접 대지 경계선으로부터 0.5m만 후퇴해서 건축을 하면 됩니다.

즉, 다가구 주택이 다세대 주택에 비해 좀 더 넓게 건축할 수 있는 장점이 있습니다.

3) 불법건축물 이행강제금 차이

건축물을 준공 후에 임대 수익 등을 올리기 위해, 방을 '쪼개기' 하거나, 상가 부분을 주택으로 개조하거나, 또는 베란다 부분을 불법으로 증축하는 경우가 많이 있습니다. 이렇게 불법으로 건축하여 관할 지자체에 적발이 된다면, 불법 건축물로 등재가 되고 "불법건축물 이행강제금"이라는 범칙금을 납부해야만 합니다. 그런데 이때 다가구와 다세대가 다음과 같은 차이점이 있습니다.

다가구 : 규정 없음
다세대 : 5회 미만(전용면적 85㎡ 이하)

지역마다 차이가 있을 수 있지만, 서울시의 경우에는 "다세대 주택의 경우 전용면적 85㎡ 미만이면, 이행 강제금을 5회 미만으로 부과할 수 있다"라는 시행령 규정이 있습니다. 실제로 이렇게 되는 경우가 많이 있습니다. 5년마다, 양성화 기간을 거쳐서 이런 불법 건축물들을 합법화시켜주기도 합니다.

이에 반해, 다가구의 경우에는 이러한 규정이 없습니다. 따라서, 똑같이 불법건축물로 걸렸다고 하더라도, 다세대의 경우에는 이행강제금을 좀 더 적게 내고, 5회 미만으로 낼뿐만 아니라, 추후에 합법화될 기회도 있습니다. 그러나, 다가구 주택은 이러한 규정이 없다는 것에 유의하셔야 합니다.

세금, 대출, 임대차에서 차이점

1) 세금 차이

일반적으로는 각 세대별 소유권이 분리되어 있는 다세대 주택이 다가구 주택에 비해 과세표준이 적고, 임대사업자 혜택 등을 통해 세금을 절세할 수 있는 부분이 많았습니다. 그러나, 최근 정부에서 다주택자에 대한 중과세 정책이 많이 발표되고 있습니다.

즉, 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 다주택자들에게 불리한 세금 정책들이 많이 발표되고 있으므로, 본인 여건에 따라 어떤 것이 더욱 유리한지 꼼꼼하게 따져 볼 필요가 있습니다.

2) 대출 차이

다가구 : 건물 전체를 하나의 담보로 잡아서 대출 실행
다세대 : 각 세대 개별 단위로 담보를 잡아서 대출 실행

3) 임대차 차이

앞서 살펴본 대로 다가구는 건물 전체를 담보로 잡아서 대출을 받아야 하므로 임대차 부분에서 불리합니다. 즉, 세입자들이 임대차 계약을 할 때, 건물에 전체에 대한 융자금액 확인이 가능하므로, 임차인들이 계약 시 꺼려하는 부분이 있습니다.

즉, 임대차 계약 시 건물에 설정되어 있는 근저당 및 선순위 세입자들의 보증금을 모두 고려해야 하므로, 세입자들에게 받을 수 있는 전세금이 낮아질 수밖에 없습니다.

이에 반해, 다세대는 본인이 원하는 대로, 각 세대별로 융자 및 전세금액을 설정할 수 있기 때문에, 임대차 측면에서는 다세대가 유리합니다.

환금성 차이점

환금성이란, 내가 부동산을 팔고 싶을 때 얼마나 빨리 잘 팔려서 현금화시킬 수 있느냐를 말합니다. 통상적으로 매매금액이 커지면 커질수록 거래가 힘들기 때문에 환금성은 떨어지게 되어 있습니다. 왜냐면 그 큰 금액을 매수할 수 있는 사람이 더 적기 때문입니다.

따라서, 일반적으로 각 세대별로 각각 분양 및 매매가 가능한 다세대가 다가구에 비해서 환금성이 더욱 좋다고 할 수 있습니다.

재개발 진행 시 차이점

최근 '21년 5월 26일 서울시가 재개발 활성화를 위해 <주거정비 지수제 폐지 등 6대 규제 완화 방안>을 발표하면서 다시금 재개발에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다. 이렇게 재개발 등이 진행될 때 "조합원 자격" 측면에서 다세대가 유리할 수 있습니다. 물론 일정 요건을 충족해야 하지만, 다가구는 단독주택이므로 건물 전체를 하나로 보기 때문에, 조합원 자격을 한 개만 받을 수 있습니다. 그러나, 다세대는 조합원 자격을 여러 개 받아 큰 수익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

여기서 "조합원 자격을 얻는다"는 것은, 재개발을 통해 새롭게 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 권리를 얻을 수 있다는 것입니다.

전입신고에서 차이점

이 부분은 임차인에게 매우 중요한 부분입니다. 임차인은 본인의 보증금을 보호받을 수 있는 강력한 권리가 있습니다. 그러나, 이러한 권리를 인정받기 위해서는 반드시 "전입신고 + 확정일자"를 받아야 합니다.

이렇게 "전입신고+ 확정일자"를 받을 때 다세대주택은 공동주택이고 다가구는 단독주택이기 때문에 큰 차이점이 있습니다. 본인이 임대차 계약을 하고 거주하고 있는 세입자라면 이 차이점을 반드시 알고 있어야 합니다.

다가구 : 전입신고받을 때 동·호수 기재 필요 없고 지번까지만 기재가 되어 있으면 됩니다.
다세대 : 전입신고받을 때 동·호수까지 정확하게 기재가 되어 있어야 합니다.

이것이 왜 중요한지 의아하게 생각할 수 도 있겠지만, 실제 다세대 주택의 경우 불법으로 쪼개기를 하거나, 용도 변경을 통해 등기부 등본 등과 실제 건물 현황이 다른 경우가 많이 있습니다.

그런데 이때 만약, '등기부 등본' 및 '건축물 관리대장'과 다르게 동·호수를 기재하여 "전입신고 + 확정일자"를 받았다면, 추후 경매 시에 '대항력' 및 '우선변제권'을 인정받지 못해서 보증금 보호를 받지 못하게 됩니다. 이 부분은 매우 중요한 내용이니 본인이 세입자라면 하단의 글을 반드시 읽어보시길 바랍니다.

전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법

[주택임대차 보호법]에서 임차인은 여러 가지 권리를 누릴 수 있습니다. 그중 "대항력", "우선변제권" 및 "최우선변제권"이 가장 중요한 핵심 권리입니다. 이 중에서 이번 시간에는 "대항력"과 관