[2021년 5월 26일] 서울시는 재개발 활성화를 위한 "주거정비 지수제" 폐지 등 6대 규제완화 방안을 보도자료를 통해 발표하였습니다. 이러한 발표는 재개발 시장에 엄청난 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 따라서, 이번 시간에는 "주거정비 지수제" 폐지 등 이번에 서울시가 보도한 자료의 구체적인 내용 및 파급효과 그리고 앞으로 이를 바탕으로 어떻게 투자계획을 세워야 하는지 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
서울시 보도자료 핵심 내용(6대 방안)
- ① "주거정비 지수제" 폐지
- ② "공공기획" 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간을 5년에서 -> 2년으로 단축
- ③ 주민동의 등 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
- ④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규 구역 지정
- ⑤ 2종 일반주거지역 "7층 규제완화"를 통한 사업성 개선
- ⑥ 매년 "재개발구역 지정 공모"를 통한 구역 발굴
지난 2021년 4월 21일 [서울시 토지거래허가구역 추가 발표 (압구정, 여의도, 목동, 성수)]를 하였을 때, 저는 이 조치가 규제를 강화하고자 하는 것이 아니라, 오히려 재개발 · 재건축 규제를 풀기 위한 서울시장의 사전 포석이라고 포스팅을 하였습니다. 즉, 규제를 강화하고자 하는 것이 아니라, 규제를 완화하기 위해 투기 수요를 사전에 차단하기 위한 조치라고 말씀드렸습니다.
저의 예상대로, 이번에 서울시는 2025년까지 24만 호 주택 공급하기 위해, 앞서 설명드린 대로 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안을 발표하였습니다. 6대 규제 완화 방안의 핵심 내용을 하나씩 자세하게 살펴보면 다음과 같습니다.
① "주거정비 지수제" 폐지
"주거정비 지수제" 폐지는 이번 정책 발표 내용 중에 가장 핵심적인 내용이라고 볼 수 있습니다. 그렇다면 "주거정비 지수제"라는 것이 도대체 무엇이길래 이 제도 폐지를 가지고 이렇게 큰 난리가 난 것처럼 호들갑을 떨까요?
원래는 [법령] 및 [지체제 조례] 등에 재개발 구역 지정에 대한 규정 및 절차 등이 있었습니다. 그런데 전 서울 시장은 재개발에 대해 우호적이지 못하다 보니, 기존에 있던 재개발 구역도 해제를 해버렸습니다. 게다가, 신규로 재개발 구역을 지정하지 못하도록, 추가적으로 강력한 규제를 했었던 것이 바로 "주거정비 지수제"입니다.
2015년에 도입된 "주거정비 지수제"의 요건들이 워낙 까다롭기 때문에, 이 요건을 충족해서 새롭게 재개발 구역이 지정된 지역이, 최근 6년 동안 지금까지 단 한 곳도 없었습니다. 특히, "노후도가 연면적 60% 이상" 되어야 한다는 요건을 충족하기가 매우 힘들었습니다.
- 즉, 그동안 정비구역 지정에 강력한 진입장벽의 역할을 했던 "주거정비 지수제"가 이번에 폐지가 되는 것입니다.
기존에는 아래의 이미지와 같이 "법적 요건" + "주거정비 지수제" 두 가지 요건을 모두 충족해야 했습니다. 그러나, 이제는 "법적 요건"만 충족한다면, 재개발 구역 지정이 가능해집니다.
앞으로는 "법적 요건"중에 첫 번째 단계인 '필수항목'을 충족하여 통과 후, 그다음 두 번째 단계인 '선택항목' 중 1개를 충족한다면 재개발 구역 지정이 가능해집니다.
현재 서울시 발표에 따르면, 재개발이 필요한 노후된 주거지 중에 "법적 요건"만 충족되는 지역은 '50%'에 달하지만, "주거정비 지수제"까지 충족하는 지역은 '14%' 정도밖에 안된다고 합니다. 따라서, "주거정비 지수제" 폐지는 재개발 사업 활성화 및 진행에 매우 긍정적인 역할을 할 것으로 보입니다.
저의 개인적인 생각으로는 "주거정비 지수제"가 폐지되어, "법적 요건"만 충족한 지역을 따진다면, 이제는 웬만한 지역은 재개발이 가능하다고 할 정도로 이번 발표 내용은 매우 획기적인 내용이라고 생각합니다.
② 정비구역 지정기간 단축
서울시가 주도하는 "공공기획"을 전면 도입하여, 정비구역 지정까지 소요되는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축하였습니다.
- "공공기획" 이란 : 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지, 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것을 말합니다. "공공기획"을 통해 정비구역 지정절차가 원활해질 것으로 기대하고 있습니다.
③ 주민동의 등 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
현재의 주민동의율 확인 절차는 다음 3단계로 이루어져 있습니다.
- 1단계 : 주민제안 단계(10%)
- 2단계 : 사전 타당성 조사 단계(50%)
- 3단계 : 정비구역 지정 단계(2/3 이상)
"공공기획"을 도입함으로써, 2단계인 "사전 타당성 조사 단계"는 생략합니다. 대신, 사업 초기에 주민 동의율을 기존에 10%에서 -> 30%로 높여서 주민 간에 갈등을 최소화하였습니다.
④ 재개발 해제구역 중 노후지역 신규 지정
서울시가 재개발 해제구역 중에 노후화 · 슬럼화가 진행되어 주거환경개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 재개발 신규 구역으로 지정하게 됩니다.
서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면, 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각합니다. 또한, 이들 구역은 모두 "법적 요건"을 충족하고 있는 것으로 분석되었습니다. 즉, 이들 지역은 주민들의 의사에 따라 다시 재개발 진행이 가능할 것으로 보입니다.
그런데, 여기서 투자 시 주의하셔야 할 점이 있습니다. 일반적으로, 이번 서울시 6대 방안 보도자료를 통해 가장 크게 반사이익을 볼 수 있는 지역은 아마도 재개발해제구역일 것입니다. 그러나, 위의 자료에서 알 수 있듯이, 재개발해제구역 중 54%만이 "법적 요건"을 충족하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
그러므로, 이를 반대로 생각해보면, 재개발 해제구역 중 46%는 "법적 요건"도 충족하지 못하고 있다는 이야기입니다. 따라서, 재개발해제구역이라고 해서 다시 무조건 재개발 구역이 지정되는 것이 아니므로, 투자 시에 신중하셔야 합니다.
- 즉, 재개발 구역으로 지정되기 위해서는, "주거정비 지수제"가 폐지되었다고 하더라도, 최소한 "구역 전체 동수의 2/3 이상은 노후화되어야 한다" 등의 "법적 요건"은 만족을 해야 한다는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.
따라서, 재개발 해제구역 중에 '신축빌라'들이 난립하여, 노후화가 많이 개선된 지역은, 아무리 "주거정비 지수제"가 폐지되었다고 하더라도, 기존 "법적 요건"도 충족하지 못할 가능성이 크므로 투자 시에 신중을 기해야 합니다.
⑤ 2종 일반주거지역 7층 규제 완화
[2종 일반주거지역] 중에 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은, 일반적인 [2종 일반주거지역]의 행위제한으로 완화를 해줍니다. 즉, 그동안 [2종 일반주거지역] 중에 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해, "재개발" 추진 시에는 "7층 층고 제한 규제를 완화" 한다는 것입니다.
- 이렇게 되면, 정비계획 수립 시에 일반적인 [2종 일반주거지역] 수준으로 용적률을 적용받아, 7층 이상으로 건축이 가능해지므로 사업성이 크게 개선될 것으로 보입니다.
⑥ 매년 "재개발구역 지정 공모"를 통해 새로운 구역을 발굴
- 구역 지정 활성화를 위해 매년 "재개발구역 지정 공모"를 실시하여, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획입니다.
※ 추가 중요 내용 (투기 방지대책)
- 후보지 선정 전 : 재개발 구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때에는, "공모일"을 주택 분양 권리가 결정되는 "권리산정 기준일"로 고시합니다. 따라서, 투자를 하고자 하시는 분들은 "공모일(권리산정 기준일)" 이전에 구분등기가 되어야 하며, 가급적이면 소유권 이전등기까지 완료하는 것이 안전할 것으로 보입니다.
- 후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한 및 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 "토지거래허가구역" 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정입니다.
이 글을 마치며 (투자 시 주의사항 등)
지금까지 서울시가 발표한 "주거정비 지수제" 폐지 등 6대 방안에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 주거정비 지수제 폐지로 인해 "공공 재개발 2차 후보지"로 발표했던 많은 지역들이 아마도 일반 재개발로 전환될 가능성이 높아 보입니다. 또한, 수많은 재개발해제구역 중에서도 다시 재개발을 진행할 가능성이 많아 보입니다. 이로 인해 재개발 투자에 대한 인기는 높아질 것으로 예상됩니다. 하지만, 재개발 투자가 처음이시라면 다음의 사항을 꼭 당부드리고 싶습니다.
- 최소한 "조합설립 인가" 이후로 투자하시길 바랍니다. 그 이유는 정비구역 지정도 어렵지만, 정비구역 지정 후 조합설립인가까지도 매우 긴 시간이 소요될 수 있기 때문입니다.
- 현재 서울시장의 임기는 1년이 남은 상태입니다. 그러나 오세훈 서울시장이 재선에 실패하여, 다음 서울 시장이 재개발 시장에 부정적인 생각을 가지고 있다면, 현재 진행되고 있는 재개발 활성화 정책들이 다시 시들해질 수도 있습니다. 그러니, 이러한 리스크를 생각하고 재개발 구역 투자에 접근하시길 바랍니다.
그러나, 이러한 리스크가 있음에도 불구하고, "주거정비 지수제" 폐지는 재개발 투자를 통해 큰 수익을 얻을 수 있는 기회가 온 것은 확실해 보입니다. 이번 기회를 잘 활용하여 많은 분들이 큰 수익을 얻기 바랍니다.
