조정대상지역 이란? (현황 및 확인방법, 지정효과)

  강력한 규제를 적용하는 <조정대상지역>이 전국으로 확대되고 있으며, 앞으로도 조정대상지역은 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 따라서, 이번 시간에는 조정대상지역이란 도대체 무엇이며, 현재 조정대상지역 현황 및 확인방법 그리고 조정대상지역으로 지정되면 어떤 효과들이 발생하는지 핵심만 총정리하여 소개해드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 여러분의 재산을 더욱 효율적으로 관리하는데 많은 도움이 되실 겁니다. 

 

 

조정대상지역 이란?

  조정대상지역이란, 아주 쉽게 설명드리면, 집값이 급격하게 상승하는 것을 막기 위해 국가가 지정하는 지역이라고 생각하면 편합니다. 조정대상지역의 지정은 다음의 2가지 조건을 만족하는 지역을 지정하게 됩니다. 

• ① {3개월 주택 가격 상승률 > 해당 시도 물가상승률 1.3배}
• ② {2개월 청약경쟁률 > 5:1} OR {3개월 전매 거래량 > 전년 동기 대비 30%} OR {주택보급률 등이 전국 이하}

 

  즉, 위 ①의 조건을 충족하는 지역 중, ②의 세 가지 요건 중 하나를 충족하는 지역을 조정대상지역으로 지정을 하게 됩니다. 

 

조정대상지역 현황 및 확인방법

(1) 조정대상지역 현황 

• 서울 : 전 지역
• 경기 : 과천, 성남, 하남, 동탄 2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지 · 기흥, 수원 영통 · 권선 · 장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주 
• 인천 : 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서
• 부산 : 해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
• 대구 : 수성, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군
• 광주 : 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
• 대전 : 동, 중, 서, 유성, 대덕
• 울산 : 중구, 남구
• 세종 : 세종
• 충북 : 청주
• 충남 : 천안 동남 · 서북, 논산, 공주
• 전북 : 전주 완산 · 덕진
• 전남 : 여수, 순천, 광양
• 경북 : 포항남, 경산
• 경남 : 창원 성산

 

※ 단, 위 지정지역 안에 있는 모든 읍·면·동 지역이 해당하는 것은 아닙니다. 위 지역 중에 일부 읍·면·동 지역은 제외되는 곳이 있습니다. 따라서, 좀 더 세부적인 지역 확인은 다음에 설명드릴 "조정대상지역 확인방법"을 통해 확인해보시길 바랍니다.

 

(2) 조정대상지역 확인방법

• SETP 01. [국토교통부 홈페이지]에 접속 (www.molit.go.kr)
• STEP 02. 상단 좌측 메뉴 중에 [뉴스 · 소식] 메뉴를 클릭
• STEP 03. 좌측 메뉴 중에 [공지 사항] 메뉴를 클릭
• STEP 04. 가운데 [주제어] 란에 있는 네모 박스 검색창에 [조정대상지역]을 입력 후 [검색] 버튼 클릭
• STEP 05. 검색된 문서 중에 [조정대상지역 지정 및 해제]를 클릭하여 문서 확인

 

 

조정대상지역 지정 효과 (규제 내용)

(1) 금융(대출 규제)

• 2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(즉, 세대당 1건만 가능)
• 주택 구입 시 실거주 목적 제외 '주담대' 금지 (예외사항 : 무주택세대가 구입 후 6개월 이내 전입하는 경우, 1 주택 세대주가 기존주택을 6개월 이내 처분 및 전입하는 경우)
• LTV : 9억 이하 →  50% 적용, 9억 초과 → 30% 적용 (단, 서민 및 실수요자 10% p 우대)
• DTI : 50% 적용 (단, 서민 및 실수요자 10% p 우대)
• 사업자대출의 경우 : 주택 매매업 · 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입 목적의 주택담보 및 기업자금 대출 신규 취급 금지

 

(2) 세금(세제 강화)

  조정대상지역 지정 효과의 핵심은 세금(세제 강화) 부분에 있다고 할 수 있습니다. 특히 "양도소득세" 부분에서 세제 강화가 광범위하게 적용되고 있습니다. 이 부분은 우리 실생활과 매우 밀접한 관련이 있는 부분이므로, 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다. 쉽게 생각하고 접근하면 추후에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.

 

1)  취득세 중과세율

• 2 주택인 경우 : 8% 중과세율 적용 (단, 일시적 2 주택인 경우에는 1 주택 세율인 "1~3%" 적용)
• 3 주택 이상인 경우 : 12% 중과세율 적용
• 증여 취득세율 : 12% 중과세율 적용 (단, 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 무상취득(증여 등)하는 경우 적용)

 

▼ 취득세 중과세율에 관해 좀 더 자세하게 알고 싶다면 아래 글을 확인하시길 바랍니다.

2021년 취득세율 알아보기, 보기 쉽게 정리

 

2) 양도소득세 비과세 거주요건 추가

  양도소득세에는  1세대 1 주택자의 경우 '비과세'를 받을 수 있습니다. (단, 실제 거래가액이 9억 원 이하인 경우) 그런데, 이 부분에서 '조정대상지역'과 '비조정대상지역' 간에 다음과 같은 차이가 있습니다.

• 취득 당시에 '비조정지역'인 경우 : "2년 이상 보유"만 하면 비과세 적용
• 취득 당시에 '조정지역'인 경우 : "2년 이상 보유 + 2년 이상 거주" 요건 모두 충족해야 비과세 적용

 

※ 단, 조정지역으로 지정되었지만, 종전의 규정인 '2년 보유' 요건만 충족하면 되는 경우는 다음과 같습니다.

• 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택(분양권)
• 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택(분양권)
• 2017년 8월 2일 이전 또는 조정지역 지정 전에 "매매계약 + 계약금 지급" 사실이 입증되는 경우 (단, 이 경우에는 계약 당시에 주택이 없는 "무주택자"에 한함)

 

▼양도소득세 비과세 요건 정리한 글 보러 가기

양도소득세 비과세 요건, 세법 개정된 내용 핵심 정리

 

3) 양도소득세 일시적 2 주택자의 종전주택 양도 기간 강화

  1세대 1 주택자인 사람이 이사 등의 사유로 새로운 주택 등을 매수할 수 있습니다. 그래서 이런 경우에는 일시적으로 2 주택이 되었지만, 1 주택자로 보아 양도소득세를 비과세 해주는 특례를 제공해 주고 있습니다. 

 

  그런데, 이때 '조정대상지역'의 경우 종전주택(기존에 보유하고 있던 주택)을 양도할 때, '비조정대상지역'보다 더욱 까다로운 조건을 적용하고 있습니다.

• 즉, 조정대상지역 내 일시적 2 주택의 경우 <"1년 이내 기존 주택 처분" + "1년 이내 신규주택 전입"> 조건을 모두 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

4) 양도소득세 다주택자 중과세율

• 2 주택자인 경우 : 기본세율 + 20% 적용
• 3 주택자 이상인 경우 : 기본세율 + 30% 적용

 

▼ 양도소득세 계산방법 및 세율에 대해서 추가로 확인하고 싶다면 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리

 

5) 양도소득세 다주택자 '장기보유 특별공제' 적용 배제

  양도소득세를 많이 줄일 수 있는 부분 중에 하나는 '장기보유 특별공제'를 적용받는 것입니다. 일반적인 경우에는 15년 최대 30%의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있었습니다. 그러나, 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 이러한 '장기보유 특별공제'를 적용받지 못하기 때문에, 세금이 매우 크게 증가하게 됩니다.

 

6) 종합부동산세 2 주택 이상 보유자 추가과세

  2 주택 이상자인 경우에는 '조정대상지역'의 경우 '비조정대상지역'보다 더 높은 세율로 종합부동산세를 부담하게 됩니다. 즉, 종부세 세율 적용 시 비조정대상지역의 세율보다 "0.6 ~ 2.8%"를 추가로 더 부담하게 됩니다.

 

  종합부동산세는 기본적으로 '인별'과세입니다. 따라서, 만약 A 씨가 서울에 50% 지분의 아파트를 소유하고, 천안에 50% 지분의 아파트를 소유하고 있다고 가정한다면, 종부세에서는 A 씨는 조정대상지역에 2채를 소유한 것으로 판단합니다. 그러므로, 이러한 경우에는 종합부동산세 추가과세 대상이 되므로, 이 점을 유의하시길 바랍니다.

 

▼종합부동산세 총정리한 글 확인

종합부동산세 과세대상 한방에 정리(절세 방법 포함)

 

7) 2 주택 이상 보유자, 보유세 '세부담 상한선' 상향 조정

  '세부담 상한선'이란, 부동산 가격 상승 등으로 보유세가 갑자기 늘어나게 되면 납세자에게 큰 부담이 되기 때문에, 작년에 낸 금액 대비 일정 비율까지만 세금을 부담하는 것을 말합니다.

 

  쉽게 예를 들어 설명하면, 일반적인 경우 종부세 세부담 상한선은 150%입니다. 따라서, 작년에 종부세가 100만 원이 나왔다면, 올해 아무리 부동산 가격이 올라서 종부세가 많이 나와도, 100만 원의 150%인 150만 원 이상은 납부하지 않는다는 것입니다.

 

  그런데 이러한 세부담 상한선을, 조정대상지역의 2 주택 이상 보유자인 경우에는, 150%가 아닌 상향 조정된 300%를 적용하게 됩니다. 따라서, 위의 예제의 경우 작년에 100만 원 종부세를 납부했다면, 올해는 300만 원까지 납부를 할 수 있다는 것을 의미합니다.

 

8) 1 주택 이상자 신규 취 · 등록 임대주택 세제혜택 축소

• 양도세 중과 및 종합부동산세 합산과세를 합니다.

 

(3) 분양권 전매제한

• "1 지역" : 소유권 이전등기 시까지 전매제한
• "2 지역" : 1년 6개월 전매제한
• "3 지역" : 공공택지 1년 및 민간택지 6개월 전매제한

 

(4) 자금조달계획서

• 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

 

이 글을 마치며

  지금까지 <조정대상지역>이란 무엇이며, 조정대상지역 지정으로 인한 지정 효과가 무엇인지 자세하게 소개해 드렸습니다. 앞서 살펴본 대로 조정대상지역으로 지정이 된다면, 엄청난 세금 규제가 적용이 됩니다.  

 

  만약, 이러한 조정대상지역이 계속 확대되어 간다면, 신규로 편입되는 지역은 당연히 대출 및 세금 규제로 인해 부동산 시장이 침체가 될 것입니다. 하지만, 기존의 조정대상지역은 오히려 상대적으로 규제가 완화되는 효과가 나타납니다. 

 

  예를 들어, 서울은 2017년도부터 조정대상지역이었습니다. 따라서, 서울의 경우에는 조정대상지역이 늘어나면 늘어날수록 상대적으로 규제의 효과가 미미해집니다. 즉, 예전에는 지방 등이 비조정대상지역이었기 때문에 이 곳에 투자할까라는 고민을 했었겠지만, 지방도 새롭게 조정대상지역으로 포함이 된다면, 굳이 지방에 투자를 하지 않을 것이기 때문입니다. 

 

  결론적으로, 추후에는 조정대상지역이 전국적으로 늘어나게 됨에 따라 조정대상지역끼리 입지 싸움이 될 것입니다. 즉, 결국에는 '똘똘한 한 채'를 보유하고자 하는 심리가 더욱 강하게 작용할 것으로 보입니다. 여러분들도 이러한 조정대상지역 지정 효과의 내용들을 참고하여 미리 현명하게 대처하시길 바랍니다.