양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리

최근 양도소득세는 징벌적 과세라고 불릴 정도로 많은 세금을 부과하고 있습니다. 특히, 2021년 6월 1일 이후부터는 다주택자가 조정대상지역의 주택 등을 양도하게 될 때는 어마 무시한 양도소득세가 나오게 됩니다. 따라서, 이번 시간에는 양도소득세란 무엇인지 정의 및 계산방법 그리고 양도소득세율 등 기본적이고 핵심적인 내용만 최대한 간결하게 알려드리도록 하겠습니다.

 

양도소득세란?

  개인이 [소득세법]에서 열거하는 토지, 건물 등 부동산이나, 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을, 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다. 즉, 등기 또는 등록에 관계없이, 매도 및 교환 등을 통해서 유상으로 이전하는 경우에는, 양도소득세 과세대상이 됩니다.

• 다만, 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우, 국민 주거생활의 안정 등을 위하여 일정한 요건을 갖추면, 양도소득세를 과세하지 않습니다. (양도소득세 비과세)

 

 

양도소득세 과세대상 여부 판단

  양도소득세가 도대체 어디에 세금을 매기는 건지 그 과세대상 여부를 판단하기 위해서는, 일단 양도소득세가 "열거주의"라는 것을 알고 계셔야 합니다. 여기서 말하는 "열거주의"의 반대 개념은 "포괄주의"입니다. 

 

  즉, 양도소득세는 모든 대상에 양도차익이 발생했다고 해서 세금을 걷는 것이 아닙니다. [소득세법]에서 열거되어(나열되어) 있는 해당 목적물에 대해서만 양도차익 발생 시 양도소득세를 과세하게 됩니다.

• 예를 들면, 부동산 및 주식 등은 소득세법에 열거되어 있는 항목이므로 양도차익이 발생했을 때 양도소득세를 납부해야 합니다.
• 그러나, 금, 화폐(외환 투자), 중고거래(한정판, 가치 상승한 중고품) 등의 거래를 통해 양도차익이 발생을 해도 양도소득세 과세 대상이 아닙니다. 그 이유는 소득세법에 열거되어 있는 목적물이 아니기 때문입니다. 

 

양도차익 발생 시 유상 또는 무상으로 양도했을 경우 구분

  양도소득세는 앞서 설명했듯이 열거된 상품군에 한하여 양도차익이 발생했을 경우에만 양도소득세를 과세한다고 하였습니다. 그런데 여기서 한 가지 더 생각해볼 필요가 있는 부분이 있습니다. 양도차익이 발생했다고 하더라도 이러한 양도를 "무상으로 했으냐 또는 유상으로 했느냐"를 구분할 필요가 있습니다.

 

  예를 들어 아버지가 아들에게 20억짜리 아파트를 준다고 가정을 해봅시다. 그러면 이때는 다음 3가지의 경우가 있을 수 있습니다.

1. 무상 양도

  무상 양도의 대표적인 경우는 '증여'입니다. 아버지가 아들에게 무상으로 아파트를 양도를 했다면, 아버지는 아들에게 어떠한 대가를 받은 것이 없습니다. 따라서 이런 경우에는 양도차익도 발생하지 않고, 양도소득세 과세대상도 되지 않습니다. 그래서 이때는 증여를 받은 아들이 증여세를 납부하게 됩니다.

 

2. 유상 양도

  아버지가 아들에게 매매거래를 통해 아파트를 매도했다고 한다면, 양도차익이 발생 시에 아버지는 양도소득세를 납부해야만 합니다. 물론 특수관계자 사이의 매매거래는 증명 및 증빙이 완벽해야 인정을 받습니다. 

 

3. 부담부 증여

  부담부 증여는 '양도' 또는 '증여'로 판단할 수 있습니다. 예를 들어 아버지가 아들에게 20억 아파트를 증여하는데, 15억 전세금액을 안고 있는 아파트를 증여하게 된다면 어떻게 될까요? 즉, 부담부 증여란, 부동산을 증여하면서 임차인에게 전세보증금을 반환해야 하는 의무까지 함께 넘기는 것을 말합니다.

• 아파트 가격 20억 중에 전세금액 15억을 뺀 5억만 실제로 아들이 증여를 받은 것이 됩니다. 따라서 아들은 5억 부분에 대해서만 증여세를 납부하면 됩니다. 
• 전세금액 15억은 원래 아버지가 전세기간 만료 시 임차인에게 갚아야 하는 금액인데 이것을 아들에게 넘긴 것이 되므로, 아버지 입장에서는 이익이 발생한 것으로 봅니다. 그래서 아버지는 이 넘긴 지분만큼 양도차익이 발생 시 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 

 

 

양도소득세 계산방법

 

양도소득세-계산방법-흐름도

 

양도소득세율

  양도소득세 산출에 가장 큰 영향을 미치는 양도소득세율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우선 과세표준 금액별로 적용되는 가장 기본이 되는 "기본 세율"부터 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 기본세율

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

2. 주택 외 부동산(토지 및 상가 등) 양도소득세율

구분		세율
보유기간	1년 미만	50%
	2년 미만	40%
	2년 이상	기본세율

※ 주택 외 부동산(토지 및 상가 등)은 2년 이상만 보유하면 위의 표에서 설명드린 기본세율(6~45%)을 적용받습니다.

 

3. 주택 · 조합원 입주권 양도소득세율

  과거에는 주택 외 부동산(토지 및 상가 등)의 양도소득세율이 주택보다 높았으나 최근 계속 발표되는 부동산 대책 등으로 주택부분에 대한 양도소득세율이 대폭 강화되었습니다. 특히, 미등기 양도 주택 또는 다주택자가 "조정대상지역"에 있는 주택을 양도하는 경우에는 매우 높은 중과세율을 적용받게 됩니다. 즉, 주택의 양도소득세 경우에는 "조정대상지역" 여부에 따라 엄청난 차이가 발생하게 됩니다. 해당 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분		세율
		'21년 5월 31일 까지	'21년 6월 1일 이후
주택 및 조합원입주권 보유기간별	1년 미만 보유	40%	70%
	1년 이상 ~ 2년 미만 보유	기본세율	60%
	2년 이상	기본세율	기본세율
조정대상지역 소재 주택	2주택자	기본세율 + 10%	기본세율 + 20%
	3주택 이상자	기본세율 + 20%	기본세율 + 30%
	분양권	50%	1년 미만 -> 70% 1년 이상 -> 60% (조정대상지역여부 상관없이 모두 적용)
미등기 양도주택		70%	70%

 

  만약 "2021년 6월 1일" 이후 다주택자가 양도차익(엄밀하게는 과세표준)이 10억을 초과하는 조정대상지역의 주택을 매도하게 된다면 양도소득세율은 어떻게 될까요?

• 일단 양도차익이 10억 초과인 경우에는 기본세율이 45%인 것을 확인할 수 있습니다. 
• 여기에 추가적으로 다주택자의 조정대상지역 세율은 "기본세율 + 30%"를 적용받습니다. 즉 "45+ 30% = 75%"를 적용받게 됩니다.
• 그리고, 지방교육세 10%까지 추가로 적용하게 되면, 양도소득세율 75%의 10%인 7.5%가 추가적으로 붙게 됩니다.
• 결론적으로 "75% + 7.5% = 82.5%"라는 어마 무시한 양도소득세율을 적용받게 됩니다.

 

  위의 예제에서 볼 수 있듯이, 다주택자라면 아무리 많은 양도차익이 발생했다고 하더라도, 세금 납부하면 얻게 되는 이익은 거의 없을 것입니다. 그러나 다주택자라도 무조건 이런 양도소득세율을 적용받는 것이 아니라 "조정대상지역"의 주택을 양도할 때 이런 중과세율을 적용받게 됩니다. 

 

  따라서, 만약 여러분이 2 주택을 보유하고 있는데 1 주택은 조정대상지역이고, 나머지 1 주택은 비조정대상지역에 보유를 하고 있다면, 비조정대상지역 주택을 일반세율로 먼저 매도하고, 조정대상지역 주택을 매도하게 된다면 중과세율을 피할 수 있습니다.

 

  지금까지 양도소득세의 개념 및 계산방법 그리고 양도소득세율까지 모두 핵심만 정리해서 알아보았습니다. 최근 양도소득세뿐만 아니라, 보유세인 재산세와 종합부동산세 등 전체적으로 세금이 대폭 강화되고 있습니다. 따라서, 여러분들은 세금에 많은 관심을 갖고 미리미리 세금 절세를 위한 준비를 해야 할 것으로 보입니다. 하단에 절세에 도움되는 "양도소득세 비과세 요건" 등을 정리한 글을 링크해 드릴 테니 반드시 읽어보시길 바랍니다.

 

 

 

양도소득세 비과세 요건, 세법 개정된 내용 핵심 정리