서민들은 누구나 조물주 위에 건물주를 꿈꾸곤 합니다. 그러나 일반인들이 수십억에서 수백억 하는 건물에 투자한다는 것은 녹록지 않습니다. 그러나 요즘은 소액으로도 이러한 부동산에 투자할 수 있는 <부동산 펀드> 및 <부동산 리츠>가 있다는 사실을 알고 계셨나요? 혹시 당신은 아직도 적금만 열심히 붓고 있으면서 부동산 투자는 남의 이야기라고 생각하고 계신가요?
부동산 펀드 시장의 규모는 급속도로 돈이 몰리면서 2020년 기준으로는 약 11조 원에 육박할 정도라고 합니다. 따라서, 오늘은 많은 사람들에게 관심을 받고 있는 <부동산 펀드>에 대한 이해부터 매달 연금처럼 돈을 받을 수 있는 <부동산 리츠>까지 자세하게 소개를 해드리겠습니다.
은행에서 부동산 투자를 한다고?
부동산 투자는 크게 "직접투자"와 "간접투자"로 나뉘게 됩니다. "직접투자"는 개인이 투자할 부동산을 고르고 매수한 후, 직접 사용하거나 또는 임대료를 받을 수 있습니다. 그러나 취득세, 재산세, 소득세, 종합부동산세 등의 세금 부담 및 시설관리에 대한 부담이 있습니다.
그러나, "간접투자"는 전문가에게 부동산 매입과 운용을 맡기고, 개인 투자자는 "부동산 펀드" 또는 "리츠(REIT's)에 투자해서 부동산에서 발생하는 수익을 받게 됩니다. 이러한 "간접투자"는 부동산 전문가의 노련한 자산운용을 기대할 수 있고, "직접투자"와는 다르게 소액으로도 우량 부동산에 투자할 수 있는 장점이 있습니다.
그래서 최근에는 금융시장에 대한 불안감이 커지고 저금리 기조로 인해 부동산펀드의 인기가 높아지고 있습니다. 일부 상품은 예약 단계에서 마감이 되기도 하고, 판매 시작과 동시에 완판이 되기도 합니다. 그 이유는 부동산 펀드는 개인의 목돈 또는 대출이 필요하지도 않고 우량 부동산을 고르기 위해 개인이 애쓸 필요도 없기 때문입니다.
그렇다면 <부동산 펀드>란 무엇일까요? 부동산 펀드는 여러 투자자들의 자금을 모아서, 전문가가가 엄선한 부동산을 운용 · 관리하면서 이로 인해 발생하는 수익금을 투자자에게 분배하는 '간접투자상품'입니다. 주식형 펀드는 기초자산이 되는 주식이 오르면 내 펀드가 따라서 오르게 됩니다. 이와 마찬가지로 부동산펀드도 기초자산인 부동산에서 발생하는 임대료가 많아지거나 매각차익이 발생하면 수익이 발생하게 됩니다. 투자대상이 주식에서 부동산으로 바뀐 것일 뿐 우리가 흔히 알고 있는 펀드 운영의 원리와 크게 다르지 않습니다.
▼ 이러한 부동산펀드에 투자를 하게 되면 다음과 같은 장점을 얻게 됩니다.
- 우량 부동산을 직접 고를 필요도 없고, 별도로 임차인과 임대료 계약을 하는 등 부동산 직접 관리가 필요도 없습니다.
- 적은 돈으로 수백억 원을 호가하는 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.
- 주식보다 변동성이 낮은 실물 부동산에 투자하므로, 상대적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
- 부동산에서 매월 발생하는 임대수익뿐만 아니라, 투자 대상의 부동산 가격이 상승하는 경우 매매 차익을 추가로 얻을 수 있습니다.
부동산 펀드의 종류
(1) 자금을 모으는 방식에 따른 분류
부동산 펀드는 자금을 모으는 방식에 따라 "공모펀드"와 "사모펀드"로 나누게 됩니다.
| 구분 | 사모펀드 | 공모펀드 |
| 투자자수 | 49인 이하 | 50인 이상 |
| 모집절차 | 자산운용사 또는 위탁판매사가 비공개 모집 | 위탁판매사(은행, 증권사 등)가 공개모집 |
| 상장의무 | 없음 | 설정일로부터 90일 이내 한국거래소에 상장 |
| 공시의무 | 없음 | 있음 (자산운용사 또는 판매회사 홈페이지에 정기/수시공시) |
| 회계감사 | 투자자가 요청하면 실시 | 매기 결산마다 회계감사 실시 후 배당 |
| 투자금액 | 1억원 이상 | 특별한 제한 없음 |
그동안 부동산펀드 상당수가 국내 연기금, 공무원 연금, 교직원 공제회 등 기관투자자들을 대상으로 판매되는 "사모펀드" 형식으로 운영되어 왔습니다. "사모펀드"는 "공모펀드"에 비해서 금융 당국의 인가를 더 쉽게 받을 수 있고, 자금 모집의 절차, 운용제도, 투자 관리 등이 비교적 간결하기 때문입니다. 대략 99% 정도가 사모펀드로 이루어져 있다고 보시면 됩니다.
하지만, 국내 부동산 투자기회가 좁아지고 부동산 투자에 대한 개인들의 관심이 높아짐에 따라 최근에는 적은 금액으로 투자할 수 있는 공모펀드상품이 잇달아 출시되면서 규모가 늘어날 것으로 보입니다.
(2) 운용하는 형태에 따른 분류
부동산 펀드는 운용하는 형태에 따라 "대출형", "임대형", "개발형" "경 공매형" 등이 있습니다. 이 중에 우리가 흔히 은행에서 쉽게 볼 수 있는 상품들은 "대출형"과 "임대형"입니다.
"대출형"은 부동산 개발사업을 영위하는 법인(시행사) 등에 필요한 자금을 빌려주고 이자를 받는 것을 목적으로 운용하는 "프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 방식 부동산 펀드"를 의미합니다. 즉, 개인 및 기관투자자로부터 모은 돈을 부동산 개발에 중요한 자금으로 사용하는 것입니다. 대출형 펀드는 분양 시장 침체로 부동산 공사가 중단되거나, 분양 실적이 저조한 경우, 투자금 회수에 문제가 생길 수 있는 위험이 있습니다.
"임대형"은 부동산 편드로 모은 자금으로 직접 업무용 부동산(오피스 빌딩 등) 또는 상업용 부동산(상가 등)을 매입하여 임대하는 것을 주된 운용방법으로 하고 있습니다. 즉, 임대수익과 시세차익을 수익으로 얻은 후 이를 다시 배분하는 구조입니다. 이러한 임대형 펀드는 투자 부동산의 공실률이 높아지면 수익률이 큰 폭으로 하락할 수 있습니다. 따라서, 펀드에 가입하기 전에 해당 부동산의 입지에 대한 분석을 하는 것이 좋습니다.
해외부동산펀드
해외 부동산에 투자하는 해외부동산 펀드도 많은 인기를 끌고 있습니다. 물론 투자하는 부동산 상품을 직접 눈으로 확인하기 어렵다는 단점이 존재합니다. 그러나, 국내 주식형 편드상품들이 마이너스 수익률을 유지할 때에도 해외부동산펀드는 지속적으로 수익을 내고 있다는 점과 국내 부동산에 대한 정부의 지속적인 규제 정책 등을 감안하면 분산 투자의 관점에서 매우 매력 있는 상품이 될 수 도 있습니다.
그러나, 해외부동산펀드는 투자 시에 환율 변동 리스크를 꼭 확인해야 합니다. 그 이유는 해외부동산펀드는 대부분 현지 국가의 통화로 거래와 배당이 이루어 지기 때문에 현지 통화가 약세일 경우 손해를 볼 수 있습니다. 이러한 환율 변동에 대한 위험을 피하기 위해서는 "환헷지"가 되는 상품을 선택하여 변동성을 최소화해야 합니다.
부동산 펀드 투자 시 주의사항
(1) 중간 환매 제한 기간 확인
펀드는 중도 환매 가능 여부에 따라 "개방형 펀드" 및 "폐쇄형 펀드"로 나뉘게 됩니다. 이 둘의 차이점은 다음과 같습니다.
- <개방형 펀드> : 정해진 기간 없이 언제든지 가입과 해지가 자유로운 펀드를 말합니다.
- <폐쇄형 펀드> : 수시로 환매(해지)가 불가능한 펀드를 말합니다. 즉, 일정 기간이 지나야 만 환매가 가능하거나 만기까지 의무적으로 가입을 유지해야 하는 펀드를 말합니다.
위 두 가지 형태의 펀드 중 '부동산 펀드'는 일정기간 안정적인 자금운용을 해야 하므로, 대부분 '폐쇄형 펀드'입니다. 즉, 대부분 3~7년간 중도에 환매가 불가능합니다. 따라서, 투자 시에는 '중도 환매 제한 기간'을 반드시 확인해야 합니다.
(2) 높은 수수료
- 부동산 펀드는 일반적으로 주식형 펀드보다 높은 수수료를 부담하게 되므로 이 부분을 주의해서 꼼꼼하게 확인을 해야 합니다.
(3) 리스크
부동산 펀드가 주식보다 낮은 위험성이 있다고는 하지만, 은행 예·적금 상품처럼 원금을 보장하는 상품은 아닙니다. 이점을 꼭 인지하시고 투자에 임해야 합니다.
따라서, 펀드를 가입할 때는 아래의 6가지 등급을 확인한 후, 본인의 투자성향을 파악하여, 본인에게 제일 적합한 투자상품을 골라서 투자하시길 바랍니다. 참고로 1등급이 가장 공격적인 상품이고, 6등급이 가장 보수적인 상품입니다.
| 위험등급 | 기준 | |
| 1등급 | 매우높은위험 | 변동성 25% 초과 |
| 2등급 | 높은위험 | 변동성 25% 이하 |
| 3등급 | 다소높은위험 | 변동성 15% 이하 |
| 4등급 | 보통위험 | 변동성 10% 이하 |
| 5등급 | 낮은위험 | 변동성 5% 이하 |
| 6등급 | 매우낮은위험 | 변동성 0.5% 이하 |
리츠(REIT's)
(1) 리츠란?
"리츠"에도 부동산 펀드와 마찬가지로 "공모 리츠"와 "사모 리츠"로 나뉘게 됩니다. 이 중에 최근 개인투자자들에게 가장 큰 관심을 갖고 있는 투자상품은 "공모 리츠"입니다.
여기서 <리츠(REIT's : Real Estate Investment Trusts)>란, 소액투자자들이 부동산에 투자하기 위해 만든 금융상품을 말합니다. 이것을 좀 더 쉽게 설명하면 한마디로 "부동산 공동구매"라고 보시면 됩니다. 즉, 리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자 · 운영하고, 거기서 발생하는 수익을 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.
(2) 리츠의 장점
1) 리스크는 낮게, 배당수익은 안정적으로 수령
리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 '배당수익'을 제공한다는 것입니다. 즉, 연금처럼 안정적인 수익 창줄이 가능합니다. 일반적인 수익형 부동산은 임대 과정에서 공실에 대한 위험부담이 큽니다. 그러나, 리츠의 경우에는 전혀 공실 위험이 없는 것은 아니지만, 복수의 부동산 포트폴리오를 구성하고, 전문적인 관리회사가 우량 부동산에 투자를 함으로써 이러한 리스크를 줄일 수 있습니다.
2) 소액으로 우량 부동산 투자
우량 부동산 직접투자를 위해서는 거액의 목돈이 필요하게 됩니다. 이러한 목돈이 있더라도 개인이 투자할 수 있는 범위는 소형 부동산만 가능할 것입니다. 도심지 대로변 등 입지가 좋은 대형 빌딩 투자는 불가능할 것입니다.
그러나, 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 투자하는 방식이므로 일반 소액투자자들도 이러한 우량 부동산에 투자를 할 수 있습니다. 참고로 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5,000원 안팎입니다. 즉, 아메리카노 커피 한 잔 값 정도로 빌딩 일부를 매수할 수 있게 해주는 것입니다.
3) 주식처럼 간편 매매 가능
수익형 부동산 투자의 주된 목적은 임대수익 창출일 것입니다. 그러나, 살다 보면 상황은 언제든지 변할 수 있습니다. 따라서 부동산을 처분해야 하는 상황도 고려를 해야 합니다. 그런데 부동산 직접투자는 적당한 거래 상대방이 나타날 때까지 오랜 기간이 소요될 수 있습니다. 게다가, 시간이 촉박하다면 급매물로 매도를 해서 금전적으로 큰 손해를 감수해야 할 수도 있습니다.
이에 반해, 리츠는 주식처럼 본인이 원하는 시점에 언제나 쉽고 간편하게 매매가 가능합니다. 또 유동성이 좋고, 필요한 만큼만 분할 매도가 가능합니다.
(3) 개인이 리츠에 투자하는 방법
리츠에 투자하는 방식은 주식투자와 동일한 방식입니다. 즉, 우리가 일반 삼성전자 주식을 사고팔 때처럼 거래가 가능합니다. 게다가 새롭게 만드는 리츠에 대해서는 공모를 실시할 때 참여를 하면 됩니다. 이러한 리츠에 투자하는 방법은 크게 다음과 같이 세 가지 방법이 있습니다.
- <국내 직접투자> : 국내 주식시장에서 리츠 주식 매수
- <해외 직접투자> : 해외 주식시장에서 해외리츠 매수
- <펀드 / ETF 투자> : 리츠 재간접 펀드 또는 ETF 매수
지금까지 <부동산 펀드> 및 <부동산 리츠>란 무엇이며, 투자하는 방법 및 투자 시 주의사항 등에 대해서 소개해드렸습니다. 앞서 설명드린 대로 부동산 펀드 시장은 저금리 기조에 따라 많은 돈이 몰리고 있는 상황입니다. 더군다나 최근에 새롭게 당선된 서울시장이 재개발 등을 활성하기 위해 <주거정비 지수제 폐지> 등을 발표하면서 부동산 매매 가격 및 임대 가격 상승에 대한 기대감이 더욱 커지고 있는 상황입니다. 이에 따라 간접적인 소액 투자를 통해 수익을 내려는 투자자들도 많이 늘어날 것으로 보입니다.
이번 기회에 은행 예·적금보다는 리스크가 크겠지만, 부동산 펀드 및 리츠 등 투자 포트폴리오를 다양하게 하여 수익을 극대화해보시길 바랍니다.
