종합부동산세 과세대상은 [지방세법] 제104조 제3호에 의한 주택 등을 말합니다. 최근 세금 부과의 기준금액인 '공시가격' 상승과 함께 세율이 대폭 상향 조정되었기 때문에, 보유세인 종합부동산세 세금폭탄이 우려되고 있는 상황입니다. 따라서, 종합부동산세에 대해서 명확하게 이해한 후, 절세를 위해 미리 대비할 필요가 있습니다.
그래서 이번 글에서는 종합부동산세 과세대상 등 핵심 내용들을 정리해보고 추가로 종합부동산세 절세 방법까지 모두 한방에 정리하여, 현명하게 세금을 납부할 수 있는 방법을 제시해 보겠습니다. 끝까지 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다.
종합부동산세 과세대상 및 과세기준
| 과세대상 | 과세기준 | |
| 주택 | 1주택자 | 주택 공시가격 9억 초과 부분에 과세 |
| 다주택자 | 주택 공시가격 6억 초과 부분에 과세 | |
| 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) |
공시지가 5억 초과 부분에 과세 | |
| 별도합산토지 (상가 등 부속토지) |
공시지가 80억 초과부 분에 과세 | |
※ 다만, 상시 주거용이 아닌 휴양 및 피서 용도로 사용하는 "별장"의 경우에는 주택임에도 불구하고, 재산세를 고율의 단일세율(4%)을 부과하기 때문에 종합부동산세 과세대상에서 제외합니다.
종합부동산세 과세기준일 및 납부 대상자
1. 과세기준일
- 종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 과세기준일은 "매년 6월 1일"입니다. 즉, 6월 1일 딱 하루 보유하고 있었던 소유자에게, 모든 재산세와 종합부동산세를 부과합니다.
- 종합부동산세는 재산세에 비해 금액이 크며, 잔금 청산일을 언제로 하느냐에 따라, 종합부동산세 납부대상 여부가 판가름 납니다. 따라서, 부동산 거래 계획이 있는 분들은 반드시 "6월 1일"을 꼭 기억하셔야 합니다.
- 매도자라면, 5월 31일 이전에 소유권 이전등기까지 매도절차를 마무리를 해야 합니다. 반면에 매수자라면, 6월 2일 이후에 매수를 해야 그 해의 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
2. 납부 대상자
- 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자로서, 국내 주택의 공시가격 합계액이 "6억 원"을 초과하는 자
- 다만, 1세대 1 주택자는 9억 원을 초과하는 자
- 법인은 공시가격 전체에 대해 과세 (즉, 공제 배제)
종합부동산세 계산방법
- 우선 종합부동산세 계산 구조를 통해 큰 흐름을 파악한 후, 세부적인 내용들을 살펴보도록 하겠습니다.
종합부동산세 과세표준 및 세율
1. 과세표준
- 종합부동산세는 "인별(人別)"과세가 원칙인 것을 머릿속에 항상 기억하고 있어야 합니다. 따라서, 위 계산구조에서 볼 수 있듯이 과세표준은 인별로 전국에 보유하고 있는 부동산의 공시가격의 합산한 금액에 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 수식으로 나타내면 다음과 같습니다.
- "과세표준 = (인별 전국 합산 부동산 공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율"
- 이 수식을 통해 우리들은 '공시가격', '공제금액', '공정시장가액비율'이 무엇인지 알아볼 필요가 있습니다.
1-1. 공시가격
- 공시가격은 부동산 세금을 이야기하고자 할 때 자주 등장하는 부동산 가격 용어입니다. 왜냐하면, 정부가 세금을 부과할 때는 우리가 흔히 알고 있는 "시세"를 기준으로 부과하지 않기 때문입니다. 즉, 세금을 부과할 때는 공시가격이라는 부동산 가격을 기준으로 세금을 부과하게 됩니다. 통상 공시가격은 실거래가보다는 낮은 가격입니다.
그런데 이 공시가격의 명칭이 세금마다 매우 다양합니다. 예를 들면, '시가표준액', '기준시가', '개별주택 가격', '공동주택 가격', '공시지가' 등이 있습니다. 이 부분에 대해서 정확하게 알고 싶은 분들은 아래 링크되어 있는 글을 먼저 읽고 보시길 바랍니다. 공시가격의 정의 및 공시가격 확인 방법에 대해서 정리해놓았습니다. 이 글을 읽어보시면 앞으로 세금에 대한 이해도가 깊어지실 것입니다.
▶ [공시지가 조회, 부동산 실거래가와 공시가격의 차이]
1-2. 공제금액
- 위에서 공시가격을 구했으면, 공제액을 인별로 차감해주어야 합니다. 공제금액은 다음과 같습니다.
| 구 분 | 공제금액 | |
| 개인 | 1주택자 | 9억 |
| 다주택자 | 6억 | |
| 법인 | 없음 | |
※ 인별 공제액은 기본 6억입니다. 그러나 단독명의 1 주택자라면 9억을 공제해 줍니다. 법인의 경우에는 종합부동산세가 징벌적 과세의 성격이 강합니다. 그래서 법인은 공제를 받을 수 없습니다.
1-3. 공정시장가액비율
- 과세표준 계산 시에 '공정시장가액비율'을 곱해주어 과세표준 금액을 낮추어주게 됩니다. 용어 자체가 어려운데 쉽게 생각하면, 공정시장가액비율을 "할인율"로 이해를 하시면 됩니다.
그러나, 이 할인율이 [2018년 9.13] 대책으로 인해 매년 5%씩 증가하여, 2021년 올해는 95%가 되고, 2022년에는 100%가 되어, 세금의 부과기준 금액인 과세표준이 매우 올라가게 됩니다. 즉, 세금이 매우 큰 폭으로 증가하게 될 것입니다.
| 연도 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| 공정시장가액비율 | 85% | 90% | 95% | 100% |
2. 세율
- 앞선 내용을 통해 "과세표준"까지 구했다면, 이제 이 과세표준에 세율을 곱해서 "종합부동산세 세액"을 구할 수 있습니다. 종합부동산세 세율은 "일반세율"과 "중과세율"로 나눌 수 있습니다.
2-1. 일반세율
- 조정대상지역 1 주택 + 비조정대상지역 1 주택
- 비조정대상지역 2 주택
2-2. 중과세율
- 조정대상지역 2 주택 이상
- 비조정대상지역 3 주택 이상
2-3. 세율 표로 정리
| 과세표준 | 일반(2주택 이하) | 다주택자(3주택 등) 또는 조정대상지역 2주택 |
||
| 개인 | 법인 | 개인 | 법인 | |
| 3억 이하 | 0.6% | 3% | 1.2% | 6% |
| 6억 이하 | 0.8% | 1.6% | ||
| 12억 이하 | 1.2% | 2.2% | ||
| 50억 이하 | 1.6% | 3.6% | ||
| 94억 이하 | 2.2% | 5.0% | ||
| 94억 초과 | 3.0% | 6.0% | ||
재산세액 공제
- 종합부동산세 세액을 산출했다고 바로 이 금액 전체를 납부하게 되는 것이 아닙니다. 우리들은 부동산을 보유하게 되면 재산세도 납부를 하게 됩니다. 그런데 종합부동산세까지 납부를 하게 되면 동일 재산에 대하여 이중과세가 될 수 있습니다. 따라서 이중과세가 되는 구간 부분에 대해서는 재산세를 공제해줍니다.
즉, 과세대상 주택의 재산세로 부과된 세액 중에 종합부동산세와 과세표준이 중복되는 금액에 해당하는 재산세액을 종합부동산세 세액에서 공제해 주는 것입니다. 예를 들어 공시 가격 15억 원을 소유하고 있는 1세대 1 주택자의 경우 다음과 같이 재산세액 공제를 받게 됩니다.
공시가격 15억 원의 주택에 대하여 재산세는 15억 전체에 부과를 하게 됩니다. 종합부동산세는 9억을 공제를 해주고 9억 초과금액인 6억 부분에 대해서만 종합부동산세를 과세해주게 됩니다.
그런데 위 그림에서 보듯이 6억 부분은 종합부동산세도 부과를 하고, 재산세도 부과를 하게 됩니다. 따라서, 중복 과세되는 6억 부분에 대해서는 재산세액 공제제도를 적용해줍니다. 즉, 재산세 상당액에 해당하는 금액을 공제해줍니다.
1세대 1 주택자에 대한 세액공제
- 납세의무자가 1세대 1 주택자인 경우, 고령자이거나, 장기보유를 했다면 최대 80% 한도 내에서 중복하여 공제를 받을 수 있습니다.
| 연령별 공제(고령자) | 보유기간별 공제(장기 보유) | ||
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% | 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% | 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
※ 중복 적용되는 세액공제 합계의 최대한도는 80%입니다. (ex. 70세 이상 + 15년 이상 = 90%가 아니라 80%가 됩니다.)
종합부동산세 세부담 상한선
- 이제 종부세 계산 구조에서 마지막 단계에 도달했습니다. 이제는 종부세 최종 납부할 세액을 산출할 때, 세부담 상한제도만 따져보면 됩니다.
세부담 상한선이란, 부동산 가격 상승에 따라 보유세 역시 급격하게 상승하게 되면 납세자에게 큰 부담이 되므로, 이를 방지하기 위해 만든 제도입니다. 즉, 올해 아무리 많은 종합부동산세가 나오더라도 작년에 낸 금액 대비 일정 비율까지만 종부세를 내고, 초과하는 부분에 대한 세금은 납부를 하지 않는 것입니다.
| 구 분 | 세부담 상한 비율 |
| 일반적인 경우 | 전년대비 150% |
| 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자 | 전년대비 300% |
※ 세부담 상한 비율이 있지만, 이 비율을 세법 개정을 통해 상향조정을 하였습니다. 그래서, 늘어난 종부세 세금을 그대로 모두 납부할 가능성이 있습니다.
앞으로 종합부동산세 전망
1.공시가격 상승
- 공시가격이 급속하게 상승하여 종부세가 큰 폭으로 늘어날 것으로 보입니다. 앞에서 설명했듯이 종부세는 실거래가를 기준으로 세금을 부과하지 않습니다. 공시가격을 기준으로 세금을 부과하는데 이 기준금액이 매우 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 실제로 서울 아파트 공시가격은 최근에 20% 정도 상승하였습니다.
- 공시가격의 상승으로 인하여, '증여세, '양도세', '보유세(재산세, 종부세)', '건보료' 등도 상승할 것으로 보입니다.
2. 공정시장가액비율 상향
-공정시장가액비율을 상향 조정(2022년 100% 적용)하여 할인율이 줄어들게 됩니다. 그래서 종부세 증가의 원인이 됩니다.
3. 법인은 종부세 세금 폭탄
- 법인은 종부세 세금폭탄이 예상됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 법인 보유 주택 공제금액(6억)을 폐지하였습니다.
- 법인 보유 주택 종부세 최고 세율을 단일 세율로 적용합니다.
- 법인은 세부담 상한도 폐지를 하였습니다.
종합부동산세 절세 방법
- 종부세 절세 방법은 단 한 가지만 기억하시면 대부분 쉽게 해결이 됩니다. 그것은 바로 "인별 과세"입니다. 그 이유는 한 사람당(인별로) 각각 기본공제액 6억씩 있기 때문입니다. 즉, 가능한 명의를 분산해서 부동산을 보유해야만 종부세에 유리합니다. 이 기준을 바탕으로 각 상활별로 절세 방법을 알아보도록 하겠습니다.
1. 1세대 1 주택자
- 단독명의보다 공동명의가 유리합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 종부세는 인별로 6억 원을 공제해줍니다.
- 종부세는 누진세율 구조입니다. 따라서 명의를 분산하면 과세표준도 같이 분산이 되기 때문에, 더 낮은 세율을 적용받게 됩니다.
1-1. 단독명의 VS 공동명의 비교
- 1세대 1 주택자가 공시가격이 14억(실거래가 20억)인 아파트를 "단독명의"와 "부부 공동명의"로 보유하고 있을 경우, 예를 들어 종부세를 직접 비교해보겠습니다.
| 소유형태 | 공시가격 | 공제금액 | 과세표준 | 세율 |
| 단독명의 | 14억 | 9억 | 5억 | 0.8% |
| 공동명의 | 7억 | 6억 | 1억 | 0.6% |
| 7억 | 6억 | 1억 | 0.6% |
위 표에서 볼 수 있듯이, 공동명의로 하게 되면 종부세 부과의 기준이 되는 공시가격 14억을 반으로 나누고, 각각 6억 씩 공제를 하게 됩니다. 그러면 과세표준도 줄어들고, 그에 따른 세율도 줄어들게 때문에 종부세를 많이 줄일 수 있습니다.
- 다만, 2020년까지는 1세대 1 주택자의 경우, 단독명의가 더 유리한 경우도 있었습니다. 그 이유는 '1세대 1 주택 단독명의'에만 고령자 공제 및 장기보유공제를 적용했기 때문입니다.
- 그러나 2021년부터는 부부 공동명의 경우에도 '1세대 1 주택 단독 명의자'들처럼 '고령자 공제' 및 '장기보유공제'를 통해 세액 공제를 받을 수 있도록 세법이 개정되었습니다.
- 따라서, 여러분이 부부 공동명의라고 하더라도, 고령자이면서 부동산을 장기 보유하고 있다면, 1세대 1 주택 단독 명의자가 신고하는 방식으로 신고를 선택해서 할 수가 있습니다.
- 이 신고의 선택은 매년 '9월 16일부터 9월 30일까지' 관할 세무서장에게 신청을 해야 합니다. 한번 신고를 하면 그다음 해에 변경 신청을 하지 않는 한 그대로 유지가 됩니다.
1-2. 실제 납부 세금 금액 비교
- 위 사례를 바탕으로 실제 계산했을 때, 어느 정도 금액 차이가 발생하는지 알아보겠습니다. 단, 공시가격은 매년 10% 상승한다고 가정하였습니다.
| 구분 | 단독명의 | 공동명의 | 단독명의 (80% 세액감면) |
| 2021년 | 340만원 | 115만원 | 68만원 |
| 2022년 | 555만원 | 181만원 | 111만원 |
| 2023년 | 750만원 | 264만원 | 150만원 |
위의 표에서 볼 수 있듯이, 공동명의가 단독명의보다 많은 세금을 절세 할 수 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다만, 공동명의자가 "65세 이상(30%) + 15년 이상 보유(50%)"조건을 충족하여 80% 세액공제를 받는다면, 단독 명의자로 신청하는 것이 공동명의로 신청하는 것보다 더 많은 세금을 절세할 수 있습니다. 따라서, 이에 해당이 된다면 9월에 세무서를 통해 '단독 명의'로 신고를 하시길 바랍니다.
2. 다주택자(3 주택 이상) 및 조정대상지역 2 주택
- 이 경우에는 매우 높은 중과 세율을 적용받게 됩니다. 따라서 다주택자의 명의를 최대한 분산하는 것이 좋습니다. 다만, 인별로 단독명의를 하셔야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 주택의 수를 계산할 때, 공유 지분만 가지고 있어도 주택수 한 채로 계산을 합니다.
- 즉, 조정대상지역 2채 주택 전부를 부부 공동명의로 가지고 있다면, 남편 및 부인 모두 각각 조정대상지역 2 주택자로 보기 때문에 중과세율을 적용받습니다.
- 따라서, 조정대상지역에 2채의 주택을 보유하고 있는 경우에는 남편 1 주택, 부인 1 주택 각각 단독 명의로 하는 것이 유리합니다. 즉, 이렇게 인별로 단독명의를 해야만, 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받습니다.
그러면, 실제 예제를 통해 한번 살펴보겠습니다. 일단 조정대상지역 내에 2021년 공시가격이 14억 인 아파트와 11억 인 아파트 두 채를 보유하고 있다고 가정을 하면 종부세 납부세액은 다음 표와 같습니다. (단, 공시가격은 10%씩 매년 증가한다고 가정)
| 구분 | 2채 모두 한명이 단독 명의로 보유 |
2채 모두 공동명의로 보유 |
부부 각각 한 채씩 단독명의로 보유 |
| 2021년 | 5705만원 | 2311만원 | 986만원 |
| 2022년 | 7252만원 | 3140만원 | 1382만원 |
| 2023년 | 8473만원 | 3852만원 | 1761만원 |
3. 이미 주택 등을 소유하고 있는 경우
- 위에서 알아본 종부세 절세의 팁은 새롭게 주택 등을 매수할 때 활용할 수 있는 방법입니다. 그러나, 이미 주택 등을 절세에 불리한 형태로 보유를 하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 그 방법들에 대해서 한번 알아보겠습니다.
우선, 종부세 세금폭탄이 두려우신 분들은 과세기준일인(매년 6월 1일) 이전에 증여 등을 통해 종부세를 줄이는 방법에 대해서 생각해 보셔야 합니다. 계속 말씀드리지만, 종부세는 "인별 과세"가 핵심입니다. 따라서, 명의를 분산하면 과세표준과 세율을 줄일 수 있어서 매년 큰 금액의 종부세를 줄일 수 있습니다.
- 다만, 증여를 하게 되면 종부세는 줄일 수 있지만, 증여세와 취득세가 발생하게 됩니다.
- 증여세의 경우 배우자는 6억 공제, 성년 자녀는 5,000만 원 공제, 미성년 자녀는 2,000만 원 공제가 되어, 이 한도 내에서는 증여세가 부과 되지 않습니다.
- 그러나, 취득세의 경우 최근에 세율 등이 강화되어 많은 세금이 부과될 수 있습니다.
- 따라서, 이 부분은 본인의 상황에 따라 증여를 하는 게 유리한 지 세무사분들과 상담을 미리 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
- 통상적으로 장기 보유를 하실 경우에는 증여를 하는 방법이 유리할 것입니다. 그 이유는 증여세와 취득세를 한번 납부하더라도, 큰 금액의 종부세를 매년 줄일 수 있기 때문입니다.
▶ [2021년 취득세 감면 대상 및 중과세 대상 아시나요?]
종합부동산세 부과와 신고 · 납부
1. 고지 및 납부
- 국세청은 위와 같은 방법으로 결정된 종합부동산세 세액이 기재된 고지서를, 매년 11월 말에 납세의무자에게 발송을 합니다. 이 고지를 받은 납세의무자는 "12월 1일 ~ 12월 15일" 기간 안에 종부세를 납부해야 합니다.
2. 분납
- 종부세로 납부하여야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 6개월 이내에 분납할 수가 있습니다. 분납 가능한 금액은 다음과 같습니다.
- 납부세액이 250만원을 초과하고 500만원 이하인 경우 : 해당세액에서 250만원을 차감한 금액
- 납부세액이 500만원 초과인 경우 : 해당세액의 100분의 50 이하의 금액
3. 신고 및 고지세액의 취소
- 종부세 고지와는 별도로 납세자 스스로 당해 연도 12월 1일부터 ~ 12월 15일 사이에 종합부동산세를 신고·납부할 수 있습니다. 신고를 하게 되면, 기존에 부과되었던 고지는 없었던 것으로 봅니다.
종합부동산세 신고는 서면 방법 이외에 온라인으로도 가능합니다. 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 또는 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 가능합니다.
이번 글을 통해 종합부동산세 과세대상 및 관련된 모든 내용을 살펴보고, 종합부동산세 절세 방법까지 알려드렸습니다. 과세기준일인 6월 1일이 되기 전에 미리미리 종합부동산세에 대한 대비를 철저하게 하여 세금을 조금이라도 줄이셨으면 합니다.
