전세 월세 도배 장판 등 수리비용 누가 부담해야 하나?

전세 · 월세 등 임대차 계약을 할 때나, 계약 종료 후 임대인과 임차인 사이에 분쟁들이 많이 발생하게 되는데요. 오늘은 많은 분쟁 중에 전세 · 월세 임대차 계약 시에 도배 · 장판 등 수리비용을 누가 부담해야 되는지 명확하게 정리해 드리겠습니다.

그리고 추가적으로 전·월세 계약 만료 시 원상회복 의무 및 이와 관련된 분쟁을 예방하기 위한 방법까지 소개를 해드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다.

목차 (Contents)

전세 월세 도배 장판 비용 부담 - 관례상 부담의무
전세 월세 도배 장판 비용 부담 - 법률상 부담의무
도배 장판 비용 부담 총정리
전세 월세 계약 만료 시 원상복구 의무
분쟁예방법
맺음말

전세 월세 도배 장판 비용 부담 - 관례상 부담의무

전·월세 계약 시 도배 · 장판 비용 부담 부분에 대해서 대다수의 분들이 관례상(관행적으로) 알고 있는 내용은 다음과 같습니다.

"전세"의 경우 : "세입자"가 비용을 부담하여 도배 · 장판을 해야 함
"월세"의 경우 : "집주인"이 비용을 부담하여 도배 · 장판을 해줘야 함

공인중개사를 포함하여 많은 분들이 위와 같이 알고 있을 텐데요. 그런데, 과연 앞서 설명드린 관행이 법적으로 맞는 것일까요?

정답은 전혀 그렇지 않습니다. 법률에서는 정하고 있는 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

전세 월세 도배 장판 비용 부담 - 법률상 부담의무

법률상 도배 · 장판 부담의무를 설명드리기 전에 우선 여러분들이 명확하게 이해하셔야 할 부분이 있는데요. 그것은 우리가 임대차 계약을 통해 남의 집을 빌리는 방법에는 어떤 것이 있으며 그 차이점은 무엇인지 알고 있어야 합니다.

즉, 월세나 보증금을 주고 다른 사람의 집을 빌리는 방법은 크게 다음 세 가지의 경우로 구분할 수 있는데요. 부동산 초보에게는 약간 어려운 내용일 수 있으나 매우 중요한 내용이니 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

구 분		내 용
① 전세	일반적인 임대차 계약 (전입신고 + 확정일자)	"채권"인 전세
② 월세
③ 전세권설정계약 + 전세권 등기		"물권"인 전세

위의 표에서 중요한 것은 전세 · 월세의 임대차 계약으로 발생하는 임차권은 "채권"에 속한다는 것인데요. 이에 반해 전세권 설정계약을 통해 등기부에 전세권 설정 등기를 하는 전세권의 경우에는 "물권"에 해당한다는 것입니다.

하지만 실무에서는 임대인에게 보증금을 건네주고 계약서에 "전입신고 + 확정일자"만 받고 거주하는 <채권인 전세>와 직접 등기부에 "전세권 설정등기"를 하는 <물권인 전세권>을 잘 구분하지 않고 그냥 모두 똑같은 "전세"로 이해하고 있습니다.

그러나, 실제로는 <채권인 전세>와, <물권인 전세>가 구분되어 있다는 것을 알고 있어야 합니다.

대다수의 분들은 위에서 설명드린 "물권"과 "채권"의 차이를 이해하는 것이 어렵게 느껴지실 텐데요. 그래서, 이번 글 주제의 내용을 이해할 수 있을 정도로, 이를 간략하게 비교하여 설명드리면 다음과 같습니다.

구분	내용
임차권 (채권)	임대인에게 그 집에서 살 수 있는 상태를 유지해달라고 요구 할 수 있는 청구권 -> [민법 제623조(임대인의 의무)] 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다.
전세권 (물권)	전세권자가 스스로 관리하고 통상적인 수선을 하면서 그 집에서 살 수 있는 지배권 -> [민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)] 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

위 표의 내용을 기준으로 "임차권(채권)"과 "전세권(물권)"인 경우 각각 도배 · 장판 등 수리비용을 누가 부담해야 하는지 법률에서는 정확하게 어떻게 규정하고 있는지 각각 자세하게 살펴보겠습니다.

1. 월세, 전세 등 임대차 계약의 경우(채권)

앞서 설명했듯이, 「민법 제623조(임대인의 의무)」에 의해 임대인은 임차인의 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선의무를 부담해야 합니다.

그런데 여기서 우리들은 흔히 관례상 알고 있는 부분과 다르다는 것을 알 수 있는데요. 우리가 흔히 전세권 설정등기를 하지 않는 일반적인 전세의 경우에는 세입자가 도배 · 장판 등의 비용을 부담하는 것으로 알고 있습니다.

그러나, 그 전세가 등기부에 직접 전세권을 설정하는 것이 아니고, 일반 채권인 전세계약(임차권)이라면, 세입자가 아닌 집주인이 비용을 부담해야 한다는 것이 법률에서 규정하고 있는 내용입니다.

즉, '전입신고 + 확정일자'만 받고 거주하는 전세의 경우에는 집주인이 도배 장판 비용을 부담해야 합니다.

다만, 여기서 임대인이 어느 범위까지 수선의무를 부담하는지 살펴볼 필요가 있는데요. 이 부분에 대한 내용은 이미 명확한 <대법원 판례>가 있습니다. 그 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

[대판, 2010다 89876]

→ 임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중에 사용 · 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.

따라서, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에는 그것이 임차인이 큰 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서, 임차인이 사용 · 수익을 방해할 정도가 아니라면, 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.

그러나, 그것을 수선하지 않으면, 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 · 수익 할 수 없는 상태의 정도의 것이라면, 임대인은 수선의무를 부담합니다.

위의 내용을 알기 쉽게 정리해보면 다음과 같습니다.

[사소한 수선] : 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다. (예 : 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지 등)
[심각한 수선] : 임대인(집주인)이 비용을 부담해야 합니다. (예 : 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등)

이렇게 '사소한 수선' 및 '심각한 수선'에 따라 법에 규정이 있다고 하나, 현실에서는 수리할 대상 자체가 '사소한 수선이냐' 또는 '심각한 수선이냐'를 놓고 또 다른 분쟁이 생길 수도 있습니다.

그래서, 실무에서는 수리비용이 얼마 이상이 나오면 집주인이 부담하고, 얼마 이하인 경우에는 세입자가 부담하기로 정하는 경우도 있습니다.

뿐만 아니라, 세입자와 집주인이 수리비용에 대해 아예 부담해야 하는 비율로 정하기도 합니다.

지금까지 설명드린 내용을 근거로 "도배 및 장판"에 한정하여 문제를 살펴본다면, 결국 "관행"보다는 "법률"을 우선시하여 다음과 같이 적용을 해야 한다는 것입니다.

관행적으로 : '월세'는 집주인이 비용 부담을 해야 하고, '전세'는 세입자가 비용 부담
법률적으로 : '전세'든 '월세'든 임대차 계약(채권)의 경우에는 집주인이 비용을 부담 (즉, 등기부에 직접 전세권 설정등기를 하지 않는 전세의 경우에는 '세입자'가 아닌 '집주인'이 부담하는 것이 원칙)

2. 등기부에 등기되어 있는 전세권 설정계약의 경우(전세권, 물권)

앞서 설명드린 「민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)」에 따라 전세권자(세입자)가 스스로 알아서 그 집을 수선하면서, 현상을 유지하고 살아야 합니다. 따라서, 집주인에게 수선해달라고 요구할 권리가 없습니다.

따라서, 전세권자(세입자)는 사소한 수선이든 심각한 수선이든 전세권자가 스스로 알아서 수리를 해야 합니다. (단, 통상의 관리에 속한 수선의무 부담)

즉, 도배 · 장판도 전세권자가 스스로 알아서 해야 합니다. (전세권자인 세입자가 비용 부담)

도배 · 장판 비용 부담 총정리

구분		내용
일반 임대차 계약	관행적으로	월세 : '집주인'이 비용 부담 전세 : '세입자'가 비용 부담
	법적으로	특약이 없다면, 전세든 월세든 모두 '집주인'이 비용 부담
등기부에 전세권 설정계약		특약이 없다면, '전세권자(세입자)'가 비용 부담

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전세 · 월세 계약 만료 시 원상복구 의무

전세나 월세 계약이 끝나는 시점에도 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등 수리나 원상회복의 문제로 집주인과 세입자 간의 분쟁이 많이 발생하게 됩니다. 그래서 이러한 원상회복의 문제도 역시 계약서, 법조문, 판례 등을 종합적으로 따져봐야 하는데요.

우리나라 법원 판례(서울 중앙지법, 05가합 100279)에 따르면, 임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면, 임차인에게 원상회복 의무는 없습니다.

즉, 이러한 통상의 '손모(써서 닳고 없어짐)'에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담을 해야 합니다.

이에 따라, 계약 기간 중에 정상적이었던 방문 한쪽이 떨어져 나갔거나, 못질로 인해 벽체가 크게 손상되었다면, 임차인이 원상회복을 해주어야 합니다.

그러나, 디지털 도어록 건전지가 떨어졌다거나, 벽지가 누렇게 변했다거나, 벽에 못 자국 몇 개 발생한 것은 임대인은 임차인에게 원상회복을 요구할 수 없습니다.

참고로 이러한 문제는 반려동물을 키우고 있는 분들에게 특히 많이 발생되고 있는데요. 이와 관련된 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.

> 전세 월세 계약 반려동물 몰래 키우다 걸리면? 계약파기, 손해배상 청구?

분쟁 예방법

지금까지 설명을 통해 그동안 우리가 도배 · 장판의 비용을 부담해야 하는 주체를 잘못 알고 있었다는 것을 깨달았을 것입니다.

즉, 법적으로는 전세든 월세든 임대차 계약(채권)이라면, 모두 집주인이 비용을 부담해야 합니다.

그러나, 여기서 한 가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 있는데요. 그것은 위에서 근거법령으로 설명드린 「민법 제623조」와 「민법 제309조」 모두 "강행규정"이 아니라 "임의규정"이라는 것입니다.

"임의규정"을 쉽게 설명드리면, 법 조문에 적혀 있는 내용보다 임대인과 임차인 간 계약이 우선이라는 것입니다.

즉, 당사자 사이에 "특약"이 있다면 그 내용을 우선한다는 것입니다.

법무부에서 제공하는 "주택임대차 표준계약서"를 봐도, 임대주택의 수리와 비용에 대해서는 임대인과 임차인이 우선 합의하도록 되어 있습니다.

> 월세계약서 양식 무료(표준계약서)

따라서, 분쟁을 최소화하기 위해서는 '관행'과 '법조문'의 내용을 정확하게 알고 있어야 합니다.

그러나, 더 좋은 방법은 계약 시에 누가 봐도 명확하게 이해할 수 있을 정도로, 다음과 같은 특약사항을 계약서에 기재를 해 놓는 것이 좋습니다.

"도배 · 장판 비용을 누가 부담할 것인가?", "도배 · 장판을 전체적으로 할 것인가?", "부분적으로 할 것인가?"를 기재합니다.
현재 세입자가 살고 있는 경우에는, 현재 세입자의 물건 들로 인해 도배 및 장판 상태를 정확하게 파악하기 힘이 듭니다. 따라서, 도배 · 장판을 새롭게 해야 할지 여부를 세입자가 이사 가는 날 정하기로 합니다. 그리고 이때 도배 · 장판을 새롭게 해야 된다면 그 비용을 누가 부담할 것인가를 계약 시에 미리 특약사항으로 기재를 합니다.
추가적으로, 도배·장판뿐만 아니라, 기타 수선 비용 및 그 비용 부담 비율 및 집주인과 세입자의 수선 범위 그리고 원상회복 범위 등을 미리 꼼꼼하게 특약사항을 기재를 합니다.
마지막으로, 계약서 작성 후, 애매한 부분들은 집안 곳곳 모두 사진을 찍어 두는 것이 번거롭더라도, 추후에 많은 부분에서 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.