부동산 권리의 큰 줄기를 파악하기 위해서는 "물권"과 "채권"의 개념 및 그 차이점을 명확하게 이해하고 있어야 합니다. 물권과 채권의 개념은 경매뿐만 아니라, 전세권 및 임차권 등 일반 서민들의 보증금 등을 보호하는 핵심 권리들을 이해하는데 필수 개념이므로, 이번 시간에 최대한 쉽게 핵심만 설명해드릴 테니 명확하게 이해하시길 바랍니다.
물권과 채권의 개념
- 물권 : '물건'과 직접적으로 관련된 권리입니다. 즉, 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리입니다.
- 채권 : '채권'은 물건이 아닌 '특정한 사람'의 행위를 대상으로 합니다. 즉, 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다.
물권과 채권의 공통점
1. "권리"이다.
물권과 채권의 뒤에 '권'자가 붙어 있는 것에서 알 수 있듯이 둘 다 "권리"입니다. 그렇다면, 흔히 듣게 되는 '권리'는 도대체 무엇일까요?
"권리"는 일정한 이익을 향유하기 위해서 '법(국가 + 강제력)'적으로 인정된 힘을 말합니다. 그렇다면 여기서 '법'이란 무엇일까요? 꼬리에 꼬리를 무는 질문들이지만, 이것들은 매우 기초적이고 중요한 개념이므로, 이들을 매우 쉽게 먼저 설명해보겠습니다.
"권리"를 설명드리기에 앞서 여러분들은 "법"이라는 용어를 듣게 된다면, 항상 먼저 "국가의 강제력을 동원할 수 있는 힘이다"라는 것이 반드시 먼저 떠올라야 합니다. 즉, "법"이라는 단어를 볼 때마다 제일 먼저 "국가" + "강제력" 이 두 단어가 떠올라야 합니다.
이렇게 법률 용어만 들으면 무슨 말인지 이해하기 힘들기 때문에, 예를 들어 아주 쉽게 설명해보겠습니다. 만약, 토지 A의 소유권을 '유비'가 가지고 있다고 가정을 해봅시다. 그런데 '관우'가 소유자인 '유비'에게 허락도 받지 않고 토지 A위에 창고를 지어 사용하고 있다면 어떻게 될까요?
당연히, 토지 A 소유자인 '유비'는 '관우'에게 본인 토지에서 나가라고 할 것입니다. 그런데 '관우'가 나가지 않고 버틴다면 '유비'는 어떻게 할까요? 그때, 바로 '유비'는 "국가"에 도움을 청하는 것입니다. 즉, '관우'가 내 땅에 허락도 없이 들어와서 나의 소유권을 방해하고 있으니 나 좀 도와달라고 국가에 요청하게 됩니다.
그러면, 국가는 '유비'가 토지 A에 대한 정당한 권리(소유권)가 있는지 확인을 한 후, 권리가 있다면 이때 "국가"가 "강제력"을 동원하여 토지 위에 있는 창고 건물을 철거하고 그 토지를 '유비'에게 원래 상태로 반환을 해주게 됩니다.
즉, 여러분들은 권리(물권, 채권 등)가 있다는 것은, 결국 이렇게 "국가"로부터 "강제력"을 동원하여 도움을 받을 수 있는 힘이 있다는 것을 이해하시면 됩니다.
- 여기서 국가가 강제력을 동원하는 모든 절차를 "강제 집행"이라고 합니다. 따라서, 단어 끝에 "~권"으로 끝나는 [권리]들은 "강제집행"을 할 수 있다고 이해하시면 됩니다.
- 또한, '유비'가 국가에게 도움을 요청하는 것을 '소(訴)'를 진행한다고 합니다. 따라서, 단어 끝에 "~권"으로 끝나는 [권리]들은 "소송"을 진행할 수 있다고 보면 됩니다.
- 즉, 정리하면 이 글에서 설명드린 채권이나 물권 등 [권리]들은 국가에 도움을 요청하는 "소송"을 제기할 수 있고, 국가의 도움을 받아 강제 집행을 할 수 있다고 보면 됩니다. 이것이 핵심입니다.
2. 재산권
앞서 '물권'과 '채권'은 둘 다 "권리"라고 하였습니다. 이 둘의 또 다른 공통점은 "재산권"이라는 것입니다. 이것들의 관계를 조금 이해하기 쉽게 표로 나타내면 다음과 같습니다.
| 대분류 | 중분류 | 소분류 |
| 권리 | 재산권 | 물권 |
| 채권 | ||
| 신분권 |
※ 위 표에서 볼 수 있듯이, 물권과 채권은 가장 큰 틀에서 볼 때 "권리"이면서, 권리 중에 "재산권"에 속한다고 볼 수 있습니다. 이를 좀 더 쉽게 예를 들어 설명드리면 다음과 같습니다. 만약 '갑돌이'의 재산이 10억인데 다음과 같은 종류의 재산이 있다고 가정을 한 후, 이를 물권과 채권으로 분류를 해보겠습니다.
| 재산의 종류 | 내 용 | |
| 건물 5억 | 특정한 "물건"을 지배하면서 재산상 이익을 취합니다. | 물권 : 물건을 직접적으로 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리 |
| 토지 2억 | ||
| 자동차, 금 등 1억 | ||
| 타인에게 빌려 준 금액 1억 (금전소비대차계약) |
"특정인"에게 일정한 행위를 청구하여 재산상 이익을 취합니다. | 채권 : 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리 |
| 은행에 예치한 금액 1억 | ||
물권과 채권 차이의 핵심
여러분들이 반드시 알아야 하는 물권과 채권 차이의 핵심은 다음 3가지입니다. 다른 것은 몰라도 반드시 이 세 가지 만은 반드시 기억하시길 바랍니다.
| 구분 | 배타성 | 대항력 | 양도성 |
| 물권 (절대권) |
○ | ○ | ○ |
| 채권 (상대권) |
× | × | △ |
1. 배타성
물권에는 배타성이 있고 채권에는 배타성이 없다고 하였습니다. 그럼 우선 물권이 배타성이 있다는 것을 예를 들어서 쉽게 설명해보겠습니다. 앞서 '권리'를 설명할 때 사용했던 예제에서, 토지 A의 소유권(물권)을 가지고 있는 '유비'의 토지에, '관우'는 무단으로 창고를 지어 사용하고 있다고 하였습니다. 이때, 토지 A에 대한 소유권(물권)을 가지고 있는 '유비'는 '관우'에게 나가라고 할 수 있습니다.
즉, '관우'와 같은 타인의 간섭이 본인 소유권에 있을 때, 나가라고 할 수 있는 것을 "배타성"이 있다고 이해하시면 됩니다. 이때, '관우'뿐만 아니라 정당한 권원이 없는 자의 간섭이 있다면 누가 되었든 간에 모두 나가라고 할 수 있는 것을 "배타성"이라고 합니다.
이와는 반대로 "금전소비대차계약"처럼 특정인에 돈을 빌려주는 일반 채권은 "배타성"이 없기 때문에, 누구에게나 주장하지 못하고, '돈을 빌려준 자' 또는 '돈을 빌린 상대방'에게만 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, 타인의 간섭이 있을 때 이를 배제할 수 없습니다.
2. 대항력
위의 예시에서 '유비'가 '관우'에게 나가라고 본인의 권리를 '주장'할 할 수 있는 것을 '대항'할 수 있다고 말합니다. 즉, '대항력'이 있다고 할 수 있습니다. 법률 용어 중에 자주 보게 되는 '대항력'이라는 것은 쉽게 '주장할 수 있다'라고 이해하면 조금 편할 겁니다. 이 대항력도 누구에게나 주장을 할 수 있습니다. 따라서, 이렇게 "물권"은 대항력이 있기 때문에 "절대권"이라고 합니다.
이와 반대로, 채권은 '제3 자'에게 자신의 권리를 주장도 할 수 없으므로, 대항력이 없는 것이 기본 원칙입니다. 이렇게 채권은 자기와 법률관계를 맺은 상대방에게만 주장할 수 있기 때문에 "상대권"이라고 합니다.
3. 양도성
예를 들어 물권인 '소유권'은 마음대로 타인에게 자유롭게 양도를 할 수 있습니다. 그러나, 채권의 경우에는, 채권도 재산권이기 때문에 기본적으로 양도를 할 수 있습니다. 그러나, 양도를 하고 나서 권리를 제대로 주장하기 위해서는 '대항요건(통지 등)'을 갖추어야만 제대로 된 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 채권은 추가요건인 "대항요건"이 반드시 필요합니다.
전세권과 임차권의 차이
위에서 설명드린 '물권'과 '채권'의 차이점을 이용하여, 실생활에서 많이 헷갈려하는 전세권(물권)과 임차권(물권)을 쉽게 설명을 해보겠습니다.
사례 : 주택 A에 전세권을 설정한 전세권자 '철수'와 주택 B에 임차권자인 '영희'가 있을 때, 이 주택 A, B가 경매로 넘어가서 "갑돌이"가 모두 낙찰을 받아 정당한 소유권을 취득하였다고 가정을 합시다. 그래서 새로운 소유자인 갑돌이는 '철수'와 '영희'에게 집을 비워달라고 요구한다고 해봅시다. 이때 '철수'와 '영희'는 집을 비워줘야 할까요?
1. 전세권(물권, 물권적 전세)인 경우
물권적 전세인 "전세권"은 '물권'으로서 효력을 가지고 있는 전세를 말합니다. 물권이기 때문에 '절대권'이며 '대항력'이 있습니다.
- 따라서, 물권의 효력을 가지고 있는 철수는 낙찰자인 갑돌이가 집을 비워달라고 해도 쫓겨나지 않습니다. 즉, 대항력이 있다는 것은 '제3 자'에게도 자신의 권리를 주장할 수 있다는 것입니다.
2. 임차권(채권, 채권적 전세)인 경우
채권적 전세인 "임차권"은 '채권'으로서 효력을 가지고 있는 전세를 말합니다. 채권이기 때문에 '상대권'이며 '대항력'이 없습니다.
- 따라서, 채권의 효력을 가지고 있는 영희는 낙찰자인 갑돌이가 집을 비워달라고 하면 쫓겨나가게 됩니다.
- 그러나, 이러한 문제점으로 인해 임차인들이 많은 어려움을 겪게 되자, 정부에서는 법률로 [주택임대차 보호법]과 [상가건물 임대차 보호법]을 통해 채권인 이 임차권을 물권화 시켜서 임차인들을 보호해준다고 보면 됩니다. 즉, "주택의 점유 + 전입신고 + 확정일자" 등을 통해 "대항력"과 "우선변제권" 등을 인정해 주었습니다.
물권과 채권의 종류
1. 채권의 종류
- 금전채권
- 비금전 채권
2. 물권의 종류
물권은 크게 "민법에서 인정하고 있는 물권"과 "관습법에서 인정하고 있는 물권" 이렇게 두 가지로 나눠볼 수가 있습니다.
1) 민법에서 인정하고 있는 물권
- ① 소유권 : 특정 물건을 '사용' · '수익' · '처분'할 수 있는 권리
- ② 제한물권: 위 소유권의 3가지 권능(사용 · 수익 · 처분)중 일정 권능을 제한하는 권리
- ㉮ 용익물권 : 소유자가 가지고 있는 "사용" 권능과 "수익" 권능을 제한하는 권리
- 지상권
- 지역권
- 전세권
- ㉯ 처분 물권(담보물권) : 소유자가 가지고 있는 "처분" 권능을 제한하는 권리
- 유치권
- 질권
- 저당권
- ㉮ 용익물권 : 소유자가 가지고 있는 "사용" 권능과 "수익" 권능을 제한하는 권리
2) 관습법에서 인정하고 있는 물권
- 분묘기지권
- 법정지상권
물권과 채권 충돌 시 순위
1. '물권'과 '물권'이 충돌할 경우 순위
- 물권은 원칙적으로 "일물일권 주의"이므로, 하나의 물건에 2개 이상의 물권이 성립되지 못합니다. 그러나, "제한물권"은 병존적 양립이 가능합니다.
- 동일 물건에 '소유권'과 '제한물권'이 존재하게 된다면, 이들 상호 간에는 '제한물권'이 항상 '소유권'보다 우선하게 됩니다.
- 동일 물권에 제한물권이 병존할 수 있다고 하였습니다. 만약, 제한물권이 동시에 존재한다면, 상호 간에는 먼저 성립된 '제한물권'이 우선하게 됩니다.
2. '채권'과 '물권'이 충돌할 경우 순위
민법에서는 물권이 채권에 우선한다는 "물권 우선주의" 원칙을 채택하고 있습니다. 이는 채권은 물권처럼 등기부에 등기되지 않는 것이 대부분이기 때문입니다.
그러나, 등기되지 않은 채권이라도 "특별 우선 채권"과 "일반 우선 채권"이라면, 우선 특권이 있어서 물권과의 관계에서 우선할 수 있습니다.
또한, 우선 특권이 없는 "일반채권"이라도 '등기된 일반채권'이라면 물권과 선·후 등기 순위를 비교하여, ① 일반채권이 선순위인 경우에는 후순위 물권과 동순위로 안분 배당하고, ② 후순위인 경우에는 물권이 우선하게 됩니다.
3. 물권 우선주의 원칙에 대한 예외
1) 대항력
[주임법]과 [상임법]이 도입되면서 이 법을 통해 임차인들은 임차보증금의 보호를 받게 됩니다. 따라서 임차인 등이 "주택 점유 + 주민등록"을 통해 대항력을 갖추게 되면, 제3 취득자에게 대항력을 행사할 수 있습니다.
그러나, 경매 등으로 매각되는 경우에는 '말소기준 권리' 이전에 대항요건을 갖춘 경우에만 대항력이 있어서, 매수인(낙찰자 등)에게 대항력을 주장하거나, 배당을 요구하여 배당금을 받을 수 있습니다. 이렇게 배당을 받을 때 "미 배당금"이 발생한다면, 매수인이 인수하게 됩니다.
2) 우선변제권 및 최우선변제권
'말소기준 권리' 이후에 '대항요건'을 갖춘 경우에는 대항력이 없어서 배당금이 부족하거나 없어도, 매수인(낙찰자 등)이 인수하지 않고 소멸하게 됩니다.
이러한 임차인들을 보호하기 위해, 대항력이 있든 없든 간에 "주택의 점유 + 전입신고 + 확정일자"를 갖춘 임차인에게는 후순위 권리자들보다 먼저 우선변제를 받을 수 있는 "우선변제권"과 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 "최우선변제권"을 인정해줍니다.
3) 조세채권 등
조세채권 중 당해세와 일반 조세채권, 공과금 채권, 근로자의 임금채권 등과 채권이 가등기된 경우(담보가등기) 및 임대차등기를 한 경우에는 물권 우선주의에 대한 예외가 인정됩니다.
이번 시간에는 부동산 권리 분석의 큰 줄기인 "물권"과 "채권"의 차이점 및 공통점 그리고 개념 등에 대해서 자세하게 살펴보았습니다. 이 글에서 소개해드린 물권과 채권에 대한 개념을 정확하게 이해를 하신다면, 앞으로 부동산 권리분석을 상당 부분 수월하게 진행할 수 있을 것입니다. 그러므로, 다시 한번 이 글을 꼼꼼하게 읽어서 완벽하게 숙지하시길 바랍니다.
