도시계획 이란? - 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 개념 해설

도시계획 이란, 도시 내 사람들의 주거 및 각종 활동과 관련하여 공간의 배치 및 제도 그리고 규칙을 세우는 일을 말합니다. 즉, 도시 생활에 필요한 도시의 바람직한 미래상을 정립해, 이를 시행하려는 일련의 과정이라고 할 수 있습니다.

도시계획이 필요한 이유

우리나라는 급속한 산업화와 도시화로 지금의 경제성장을 이루었습니다. 그러나 2000년대 들어서는 이로 인한 부작용에 대한 반성과 우려가 높아졌습니다. 즉, 인구가 도시로 집중되면서 도시가 과밀화되고 무질서하게 확산이 된 것입니다. 이에 따라 각종 도시문제가 발생하여, 도시계획을 통해 더 먼 미래에 발생할 수 있는 도시문제들을 사전에 예방하기 위해 필요한 것입니다.

우리나라의 모든 도시계획은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭 : 국토계획법)]에 근거해 시행하고 있습니다. 그렇다면 우리나라 국토 · 도시계획 체계상 도시계획은 어느 위치에 해당이 될까요?

국토 · 도시계획의 체계는?

위에서 볼 수 있듯이 국토 · 도시계획체계 중 도시계획에 해당하는 것은 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 3가지입니다. 도시계획을 적용대상 및 범위 그리고 성격에 따라 3가지로 구분한 것입니다.

① 광역도시계획 : 장기적인 발전방향을 제시한다는 점에서 도시기본계획과 유사하지만, 광역도시계획은 2개 이상의 행정구역에 대한 계획이라는 점에서 차이가 있습니다.
② 도시기본계획 : 기본적인 공간구조와 사회경제적인 측면까지 미래상을 제시합니다. 일반시민에게는 직접적인 구속력이 없고 행정청에만 구속력을 가지는 도시계획입니다.
③ 도시관리계획 : 도시기본계획이 제시한 방향을 도시 공간 상에 구체적으로 구현하는 방법을 제시합니다. 일반시민의 건축활동 등을 규제하는 법적 구속력을 가진다는 점에서 도시기본계획과는 차이점이 있습니다.

광역도시계획

1. 개념

광역도시계획이란, 인접한 두 개 이상의 특별시 · 광역시 · 시 또는 군(수도권의 경우 서울, 인천, 경기)을 대상으로 광역계획권으로 지정된 지역에 대해, 공간 구조 및 기능을 상호 연계시키고, 환경을 보전하며, 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해, 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.

광역도시계획은 도시계획의 위계상 최상위 계획입니다.
도시계획 수립 시점부터 20년 내외를 기준으로 수립되는 장기계획입니다.
도시기본계획 및 도시관리계획 등 하위계획에 대한 지침이 됩니다.

2. 광역도시계획의 내용

광역시설 : 지역 간 상수공급 격차 해소, 합리적이고 보완적인 폐기물 처리체계 구축
공간 구조 구상 : 거점도시 중심을 다양하게 구성, 남북통일과 세계화 시대에 대응하는 공간구조 개편
기능 분담 : 각 지역의 특성에 맞는 인구 규모 수준에서 도시성장 관리, 지역별 차별화된 개별 밀도로 성장관리
녹지관리체계: 도시내 녹지 창출과 광역녹지축과의 연계, 도시녹지관리체계 구축
방재 : 재해위험도에 따른 지역 관리와 광역적 방재정보 전달체계 구축
교통 및 물류유통 체계 : 다핵 분산형 공간체계에 부합하는 광역교통망 체계 구축, 이용자 중심의 종합 환승 체계 구축
경관계획 : 자연경관 우수지역의 보전 강화, 개성 있는 농촌 및 도시경관의 보전과 형성
문화여가공간 : 여가 관광권역의 설정과 관광벨트 구축, 지역별 지자체별 관광상품 개발
환경 보전 : 토지이용 교통계획이 연계된 종합적 대기관리대책 수립, 핵심 보전지역 설정 및 보전

3. 광역도시계획 수립절차

① 기초조사 및 입안 (시장 · 군수 공동)
② 공정회 개최
③ 주민 및 지방의회 의견 청취
④ 승인 신청 (시장 · 군수 공동)
⑤ 절차 검토
⑥ 관계 중앙행정기관 협의
⑦ 중앙도시계획위원회 심의
⑧ 광역도시계획 승인 (도지사)

도시기본계획

1. 개념

도시기본계획은 '국토종합계획' · '광역도시계획' 등 상위계획의 내용을 수용하여 도시가 지향해야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.

도시기본계획은 도시의 물적 · 공간적 측면뿐만 아니라 환경 · 사회 경제적인 측면을 모두 포괄하여 주민의 생활환경의 변화를 예측하고 대비하는 종합계획입니다. 도시행정의 바탕이 되는 주요 지표와 토지의 개발 및 보전, 기반시설의 확충 및 효율적인 도시관리 전략을 제시함으로써, 하위계획인 '도시관리계획' 등 관련 계획의 기본이 되는 전략계획입니다.

즉, 도시기본계획은 도시개발 방향, 도시에 대한 기본 구상, 행정 · 재정계획, 인구배분계획, 토지이용계획, 교통계획, 통신 계획, 공공시설계획, 산업개발계획, 공원녹지계획, 환경계획 등을 포함한 종합계획입니다.
20년(5년마다 보완 수정)을 내다보는 미래상과 기본골격을 제시하는 장기계획입니다.
따라서, 도시기본계획은 부동산 투자 시에 매우 중요한 나침반 및 이정표라고 볼 수 있습니다.

2. 투자 시 도시기본계획이 중요한 이유?

토지투자의 성패를 결정짓는 요소 중에, 개발계획에 대한 '정보 선점'이 가장 중요하다는 것을, 모든 사람들이 알고 있는 내용일 것입니다. 정부 등이 대분분의 개발 정보를 독점하고 있는 상황에서, 일반 개인이 남들보다 조금 더 빠르게 정보를 얻을 수 있다면, 높은 수익을 올릴 수 있는 확률은 당연히 올라가게 될 것이다.

즉, 토지의 가치는 정부 및 지자체의 개발계획에 따라 크게 영향을 받을 수밖에 없습니다. 그 이유는 지금 당장은 가치 없는 토지라고 해도, 미래에 개발예정지 등에 포함이 된다면 토지 가격은 급등하기 때문입니다. 따라서, 토지 매수 등을 고려하고 있다면 반드시 먼저 "도시기본계획"을 정확하게 분석할 필요가 있습니다.

3. 도시기본계획 활용 방법

'도시기본계획'은 시 · 군 · 구 등 지자체의 중장기 개발계획을 담은 기본적인 큰 틀이라고 할 수 있습니다. 즉, '도시기본계획'을 꼼꼼하게 살펴보면 장래에 개발이 될만한 곳을 한눈에 파악이 가능합니다. 그래서 많은 전문가들은 다른 사람보다 먼저 개발정보를 선점하기 위해서 지자체가 자체적으로 수립하는 '도시기본계획'을 상세하게 확인해볼 것을 권장하고 있습니다.

그러나, '도시기본계획'내용을 현실적으로 미리 알아낸다는 것이 쉽지 않습니다. 만약 개발계획이 미리 알려지면 해당 지역에 투기가 일어날 것은 불 보듯 뻔한 일이기 때문입니다. 그래서, 원칙적으로 지자체들은 수립 중인 '도시기본계획'을 공개하지 않습니다.

그렇다면, 평범한 일반인들은 '도시기본계획'을 어떻게 미리 확인할 수 있을까요? 그것은 도시기본계획 수립절차에 대해서 알고 있다면, 이 부분을 해결할 수 있는 방법이 생길 수 있습니다.

대부분의 지자체는 '도시기본계획'을 확정하기 전에 주민들의 의견을 수렴하는 '공청회'절차를 거치게 됩니다. 바로 이때가 신규 개발 예정지 등이 어디 인지 파악할 수 있는 좋은 기회입니다.
따라서, 관심을 가지고 있는 지역이라면 우선 해당 지역의 '도시기본계획' 수립 일정을 먼저 파악하시는 것이 좋습니다.
공청회는 보통 15일 전에 공고됩니다. 요즘에는 공보뿐만 아니라, 지자체 홈페이지를 통해 함께 공고합니다.
공청회를 통해 중점적으로 파악해야 하는 내용은 '시가화 예정용지 지정계획' 및 '도로교통계획'입니다.

3-1. 시가화 예정용지

시가화 예정용지란, 그린벨트 등을 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 개발하기에 앞서 '도시기본계획'상 개발예정지로 지정하는 것을 말합니다. 따라서 시가화 예정용지로 지정되면 해당 지역의 토지 가격은 몇 배 오르게 되어 있습니다.

따라서, 지자체에서는 투기를 막기 위해 '시가화 예정용지'를 보통 황토색 점으로만 표시를 하여, 일반인들이 정확한 위치를 확인할 수 없게 합니다.

그러나 해당 지자체는 '도시기본계획' 수립을 위한 사전절차로 측량 등을 실시하므로, 이때 비교적 정확한 위치가 노출이 됩니다. 따라서, 해당 지역의 오래된 현지 부동산 중개업소 등을 방문하면, 보다 정확한 위치를 파악하여 토지 매수가 가능할 수 있습니다.

3-2. 도로교통계획

공청회를 통해 '시가화 예정용지'와 함께 '도로교통계획'도 꼼꼼하게 살펴봐야 할 사항입니다. 도시기본계획에는 해당 지자체가 자체적으로 추진하는 도시계획 도로 및 광역교통계획 등이 담겨 있습니다. 따라서, 이를 참고하면 향후 어느 곳에 어떤 도로 등이 설치될지 어느 정도 미리 파악이 가능합니다. 도로 등은 토지 상승의 직접적인 재료가 되므로 반드시 함께 확인해야 되는 부분입니다.

※ 공청회 등을 통해 확인한 개발계획 등은 추후에 국토부 등의 최종 심의 과정에서 변경될 수 있다는 점을 꼭 알고 계셔야 합니다. 따라서 100% 맹신하지는 말고, 공청회 내용을 참고하여 부동산 흐름 등을 종합적으로 판단하시길 바랍니다.

4. 도시기본계획 수립절차

기초조사 및 입안 (시장 · 군수 공동)
공청회 개최 (시장 · 군수)
주민 및 지방의회 의견청취
승인 신청 (시장 · 군수 공동)
관계기관 협의 (도지사)
심의 (도시계획위원회)
계획 승인 (도지사)

도시관리계획

1. 개념

도시관리계획은 광역도시계획 및 도시기본계획에서 제시하고 있는 도시의 장기적인 발전 방향을 도시 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획입니다.

도시관리계획은 용도지역 · 용도지구 · 용도구역, 지구단위계획, 도시계획시설 등의 계획내용에 의해 주민들의 사적인 토지 이용, 즉 건축에서의 건폐율, 용적률, 건축물의 종류 등과 도시계획시설의 저촉 여부에 직접적인 적용을 받게 되는 법정계획입니다. 그리고 광역도시계획 및 도시기본계획에서 제시된 도시의 장기적인 발전 방향을 공간에 구체화하고 실현하는 계획입니다. 도시관리계획의 내용은 크게 다음 4가지로 구분이 됩니다.

용도지역 · 용도지구 · 용도구역의 지정 및 변경에 관한 계획
기반시설의 설치 · 정비 · 개량에 관한 계획
[도시개발법]에 따른 도시개발사업 및 [도시 및 주거환경정비법]에 따른 정비사업에 관한 계획
지구단위계획과 지구단위계획 구역의 지정 · 변경

[▶ 용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률 ◀]

2. 도시관리계획 수립절차

① 기초조사 (시장 · 군수)
② 도시관리계획 입안 (시장 · 군수)
③ 주민의견청취 ( 2 이상의 일간신문 공고, 14일 이상 열람)
④ 시 · 군 의회 의견청취
⑤ 결정신청 (시장 · 군수 / 단, 입안권자와 결정권자가 동일한 경우에는 '결정신청'의 절차가 없음)
⑥ 관계 행정기관 협의 (사전환경성 검토)
⑦ 시·도 도시계획위원회 심의
⑧ 도시관리계획 결정 · 고시 (시 · 도지사)
⑨ 지형도면 고시

위의 수립절차에서 볼 수 있듯이 시장 · 군수는 도시관리계획 결정 고시와 동시 또는 2년 이내에 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획 사항을 표시하여 "지형도면"을 고시합니다. 그럼 이때 도시관리계획 결정 효력이 발생하게 됩니다. 해당 주민들은 지형도면 고시의 내용을 기반으로 작성된 [토지이용계획 확인서]를 민원으로 발급받거나, '토지 이음 사이트'를 활용하여 개별토지에 대한 각종 법적 규제 내용을 확인할 수 있습니다.

3. 도시관리 계획을 이해하기 위한 추가 개념 정리

3-1. 입안의 제안에 주민 참여 가능

도시관리계획은 필요에 따라 주민들이 제안할 수도 있습니다. 즉, [국토계획법] 제24조에 의하여 주민은 아래 2가지 사항에 대해서 도시관리계획을 지자체에 입안할 수 있습니다. 다만, 제안자는 대상 토지(국공유지 제외) 면적의 80% 이상을 확보하거나 동의를 얻어야 합니다.

① 기반시설의 설치 · 정비 또는 개량에 관한 사항
② 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

※ 용도지역 등의 지정은 주변 지역과의 관계를 종합적으로 판단해야 합니다. 이 부분은 재산권의 제한과 연관되기 때문에 제안 대상에서 제외됩니다.

3-2. 기반시설의 설치 정비 또는 개량에 관한 계획

기반시설이란, 시민의 공동생활과 도시의 경제 사회활동을 원활하게 지원하기 위하여 설치하는 물리적 시설들을 말합니다. 이 기반시설들은 도시 전체의 발전 및 여타 시설과의 기능적 조화를 고려하여 설치하게 됩니다.

3-3. 지구단위계획구역의 지정 · 변경과 지구단위계획

지구단위계획이란 도시계획 수립 지역 내 일부 지역의 토지이용을 합리화하고 기능 증진 및 미관개선을 통해 양호한 환경을 확보하고, 체계적이고 계획적인 관리를 위해 수립하는 도시관리계획을 말합니다. 도시의 정비 · 관리 · 보전 · 개발 등 계획의 목적과, 주거 · 산업 · 유통 · 관광휴양 · 복합 등 중심 기능 및 해당 용도지역의 특성을 고려하여 수립하게 됩니다.

※ 지금까지 정리한 국토계획법상 계획체계를 알기 쉽게 표현해보면 다음과 같습니다.