용도구역이란?

용도구역은 용도지역과 용도지구의 행위제한을 강화 또는 완화하는 지역으로, 대부분 자연환경 또는 수자원을 보전하고 고 무질서한 시가화를 방지하기 위해서 토지이용행위를 극도로 제한하는 구역입니다. 따라서 용도구역으로 지정된 토지를 투자할 때는 신중하게 접근을 해야 합니다. 이번 포스팅에서는 용도구역 정의, 용도구역 종류 및 행위제한 등의 핵심을 알아보겠습니다.

1. 용도구역이란?

- 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지 및 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모 그리고 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위하여 '도시 · 군 관리계획'으로 결정하는 지역을 말합니다.

2. 용도구역의 종류 및 행위제한

(1) 개발제한구역

1) 구역지정

'국토교통부 장관'이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 지정하는 용도구역을 말합니다.
'국방부 장관'의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 '도시 · 군 관리계획'으로 결정할 수 있습니다.

2) 행위제한

[개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법]으로 따로 정하여 행위를 제한합니다.
'농어가주택' 신축 불가합니다. 단, '개발제한구역' 지정 전(1972년 8월 25일) 대지만 제한적 신축이 가능합니다.

(2) 도시자연공원구역

1) 구역지정

'시· 도지사' 또는 '대도시 시장(서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 명 이상의 대도시 시장)'이 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 · 휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우에 지정하는 용도구역을 말합니다.

2) 행위제한

[도시공원 및 녹지 등에 관한 법률]로 따로 정하여 행위를 제한합니다.
원칙적으로 공원 조성계획에 의한 '공원시설'만 설치가 가능합니다.

(3) 시가화조정구역

1) 구역지정

'시 · 도지사'가 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적 · 단계적인 개발을 도모하기 위하여 '5년' 이상 '20년' 미만의 일정기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 '도시 · 군 관리계획'으로 결정하는 용도구역을 말합니다.
다만, 국가계획과 연계하여 시가화 조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 '국토교통부 장관'이 직접 시가화 조정구역의 지정 또는 변경을 '도시 군 관리계획'으로 결정이 가능합니다.

2) 행위제한

법에서 시행하는 특별한 사유를 제외하고 토지를 1차적으로만 이용이 가능한 지역입니다.
매우 강력한 규제가 적용되는 지역이기 때문에 현재 우리나라 국토에 지정된 구역은 없습니다.

(4) 수산자원보호구역

1) 구역지정

'해양수산부 장관'이 수산자원의 보호 · 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대해 지정하는 용도구역을 말합니다.

2) 행위제한

[수산자원관리법]으로 행위를 제한합니다.
'농어가주택' 신축이 가능합니다.
'근린생활시설' 신축이 가능합니다.(단, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소는 제외)

(5) 입지규제최소구역

1) 구역지정

- '도시 · 군 관리계획의 결정권자(시장 및 군수는 제외)'가 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 경우 지정하는 용도구역을 말합니다. 다음의 어느 하나라도 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 '입지규제 최소구역'으로 지정할 수 있습니다.

'도시 · 군 기본계획'에 따른 도심 부도심 또는 생활권의 중심지역
철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역
[도시 및 주거환경정비법]에 따른 노후 · 불량 건축물이 밀집한 주거 지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
[도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법]에 따른 도시재생 활성화 지역 중 도시경제기반형 활성화 계획을 수립하는 지역

2) 행위제한

- 용도지역 및 용도지구에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화하여 따로 '입지규제 최소구역 계획'으로 정합니다.

3. 용도지역, 용도지구, 용도구역 비교

구분	용도지역	용도지구	용도구역
대상	- 전국의 모든 토지에 지정 - 중복지정 불가	- 일부 토지에 지정 - 중복지정 가능	- 일부 토지에 지정 - 중복지정 불가
목적	- 토지를 경제적이고 효율적으로 이용 - 공공복리의 증진	- 용도지역의 기능 증진 - 경관 및 안전 등을 증진	- 시가지의 무질서한 확산 방지 - 계획적, 단계적 토지 이용 - 수산자원 보호 - 지역거점 육성
규제내용	- 건축물 종류 제한 - 건물 크기(건폐율, 용적률 등)제한	- 건축물 종류 제한	- 개발행위 제한