용도지역 확인방법 - 용도지역이 땅 팔자를 결정

사람들에게도 '사주팔자'가 있듯이 땅에도 '땅 팔자'가 있습니다. 토지의 용도지역에 따라서 모든 사람들이 갖고 싶어 하는 '금수저' 땅이 되기도 하고 관심 밖의 '흙수저' 땅이 되기도 합니다. 따라서, 토지의 용도지역이 무엇인지 파악하고 그 용도지역이 의미하는 바를 정확하게 이해하는 것은 매우 중요한 일입니다. 토지 가치 판단의 핵심이 되는 '용도지역 정의', '용도지역 확인하는 방법', 그리고 '용도지역을 확인해야 하는 이유'에 대해서 차근차근 알아보겠습니다.

1. 용도지역

(1) 용도지역 정의

- 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 즉, 토지의 용도지역은 쉽게 말해 "그 해당 토지에 어떤 행정규제가 있는지를 보여주는 것"입니다. 땅에 종류에 따라서 국가가 규제를 한다는 점에서 '지목'과 유사하지만, 규제의 강도나 토지의 가치에 미치는 영향은 지목보다 훨씬 강력합니다.

(2) 용도지역의 구분

1) 도시지역

- 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발 · 정비 · 관리 · 보전 등이 필요한 지역.

주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익 증진을 위하여 필요한 지역
공업지역 : 공업의 편익 증진을 위하여 필요한 지역
녹지지역 : 자연환경 · 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

2) 관리지역

- 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하는 관리가 필요한 지역

3) 농림지역

- 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

4) 자연환경보전지역

- 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호 · 육성 등을 위하여 필요한 지역

(3) 용도지역의 세부 분류

- 국토계획법에 의한 용도지역은 위에 설명한 분류처럼 9가지로 나누어져 있지만, 그중에서 '도시지역'은 시행령에 의해 16가지로 세분되어 총 21개의 용도지역이 있습니다.

대분류 (4개)	중분류 (9개)	소분류 (21개)	비고
도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	단독중심 & 양호한 주거환경
		제2종 전용주거지역	공동중심 & 양호한 주거환경
		제1종 일반주거지역	저층중심 & 편리한 주거환경
		제2종 일반주거지역	중층중심 & 편리한 주거환경
		제3종 일반주거지역	중고층형 중심 & 편리한 주거환경
		준주거지역	주거 + 업무 + 상업
	상업지역	중심상업지역	도심과 부도심 상업기능 및 업무기능
		일반상업지역	일반적인 상업기능과 업무기능
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품과 서비스 공급
		유통상업지역	도시 안 및 지역 간의 유통기능 증진
	공업지역	전용공업지역	주로 중화학공업, 공해성 공업
		일반공업지역	환경을 저해하지 않는 공업의 배치
		준 공업지역	경공업 & 주거 + 상업 + 업무기능 보완
	녹지지역	보전녹지지역	자연환경지역에 준하는 관리지역
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위해 개발 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역	불가피한 경우 제한적 개발이 가능한 지역
관리지역	보전관리지역		자연환경지역에 준하는 관리지역
	생산관리지역		농림에 준하는 관리지역
	계획관리지역		도시지역으로 편입이 예상되는 지역
농림지역	농림지역		농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경 보전지역	자연환경 보전지역		자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전, 수산자원의 보호 및 육성 등을 위해 필요한 지역

2. 용도지역 확인방법

(1) 전체적인 지역을 색깔별로 쉽게 확인하는 방법

- 네이버 지도를 활용하면 넓은 지역의 부동산을 전체적으로 거시적인 관점에서 색깔별로 쉽게 용도지역을 파악할 수 있습니다.

STEP 01. <네이버 지도> 사이트로 이동을 합니다.
STEP 02. 검색창에 여러분이 검색하고자 하는 지역을 입력 후 검색을 합니다.
STEP 03. 하단의 이미지와 같이 우측 상단에 [지적 편집도] 탭을 클릭 후 하단에 [용도] 탭을 클릭합니다.
STEP 04. 하단의 이미지와 같이 색깔별로 토지의 용도지역을 한눈에 직관적으로 확인할 수 있습니다.

(2) 용도지역 · 용도지구 · 용도구역 등 세부내용 확인하는 방법

STEP 01. <토지 이음> 사이트로 이동하여 로그인을 합니다. (기존 "토지이용 규제정보서비스"사이트)
STEP 02. 검색을 원하는 토지의 지번 등을 입력하고 [열람] 탭을 클릭합니다.
STEP 03. 용도지역, 용도지구뿐만 아니라 토지의 지목, 면적 등 토지의 가치를 파악할 수 있는 필수 정보들을 확인할 수 있습니다.
"토지 이음" 사이트를 활용하여 토지 지목 종류 및 용도지역 등을 확인하는 방법을 추가로 알고 싶은 분들은 하단의 링크를 통해 관련 글을 보시면 됩니다.

▶[토지 지목 종류 및 확인 방법] 바로 가기

3. 용도지역을 확인해야 하는 이유

(1) 건축물의 건폐율

- 토지는 용도지역에 따라서 건폐율이 결정됩니다. 즉, 건물을 얼마나 넓게(수평적 개념) 건물을 지을 수 있는지 정해줍니다. 예를 들면 토지 100평에 "건폐율 20%인 A 토지" VS "건폐율 80%인 B토지"를 비교해보면 A 토지는 건물 지을 때 바닥면적을 20평밖에 활용을 못하지만 B토지는 80평을 활용할 수 있기 때문에 토지의 가치가 훨씬 높아 A 토지보다 비싼 토지가 되는 것입니다.

(2) 건축물의 용적률

- 토지는 용도지역에 따라서 용적률이 결정됩니다. 즉, 건물을 얼마나 높게(수직적 개념) 건물을 지을 수 있는지 정해줍니다. 용적률이 높으면 더 높은 층수로 건물의 연면적을 늘려 건물을 지을 수 있기 때문에 더 가치 있는 토지입니다.

▶ [용적률과 건폐율 계산방법 및 용도지역별 건폐율과 용적률] 바로 가기

(3) 건축물의 종류

- 용도지역은 해당 토지에 건물을 지을 수 있는 건축물의 종류도 규정하고 있습니다. 즉, 해당 토지에 창고도 못 짓거나 농가주택만 지을 수 있는 땅과 공장, 아파트, 근린생활시설 등을 지을 수 있는 토지의 가치는 많은 차이가 발생하게 됩니다. 용도지역별 건축할 수 있는 건축물을 찾는 방법은 두 단계를 걸쳐서 확인을 하셔야 합니다.

1) 1차적으로 큰 틀에서 [국토계획법 시행령]을 통해 용도지역별 건축이 가능한 건축물을 확인해야 합니다. 확인 방법은 다음과 같습니다.

STEP 01. <국가법령정보센터> 사이트로 이동을 합니다.
STEP 02. 화면 중앙에 검색 박스에 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령"을 클릭합니다. [▶ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 바로가기]
STEP 03. 검색 화면에서 스크롤 바를 내려 '제71조 용도지역 안에서의 건축제한'을 찾습니다.
STEP 04. "제71조" 내용 안에서 본인이 찾고자 하는 용도지역 옆에 "별표"들을 클릭하여 확인하시면 됩니다.

2) 큰 틀에서 1차적인 확인이 끝났다면 지역별로 세부적으로 건축이 가능한 건축물을 확인해야 합니다.

STEP 01. <자치법규 정보시스템> 사이트로 이동합니다. [▶"자치법규 정보시스템" 사이트로 바로가기]
STEP 02. 중간 부분에 [법규명] 탭에 "도시명+도시계획"으로 검색을 합니다. (예제 : 안산시 도시계획)
STEP 03. 검색 결과에서 [검색하고자 했던 해당 도시계획]을 클릭합니다.
STEP 04. 검색한 지역의 도시계획 조례 내용이 나오면 스크롤바를 내려 본인이 원하는 용도지역별 건축이 가능한 건축물을 확인하시면 됩니다.

3) 쉽고 간단하게 확인하는 방법

- 위 1)과 2) 방법들은 용도지역별 건축물 제한에 대한 내용을 매우 정확하게 파악할 수 있는 방법입니다. 하지만 부동산에 대한 지식이 깊지 않은 분들은 검색하는 방법도 어렵고 해당 내용을 이해하기 힘들 수 도 있습니다. 그래서 하단에 아주 쉽게 원하는 정보만을 간단하게 확인할 수 있는 방법을 소개해 드리겠습니다.

STEP 01. <토지이용 규제정보서비스> 사이트로 이동합니다.
STEP 02. 상단에 [행위제한 정보] 탭을 클릭합니다.
STEP 03. 위 이미지처럼 여러분이 검색하고자 하는 지역의 [주소] 탭에 '주소'를 입력합니다. [토지이용행위] 탭에는 건축이 가능한지 궁금한 건축물의 종류를 기재합니다.(예 : 창고, 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택 등)
STEP 04. 모든 내용 기재 후 오른쪽 돋보기 모양의 [열람] 버튼을 클릭하면 해당 건축물이 건축이 가능한지 쉽게 확인이 가능합니다.