용도지구 종류 , 지정목적 및 건축제한

용도지구는 용도지역에서 건폐율, 용적률 등으로 정한 규제를 추가적으로 다시 한번 규제하는 것입니다. 즉, 용도지역이 도시의 밑그림을 그리는 작업이라면 용도지구는 그 밑그림에 색을 칠하는 작업이라고 생각하시면 됩니다. 용도지구는 용도지역, 용도구역과 함께 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소 중에 하나입니다. 따라서, 용도지구 종류, 지정목적 및 건축제한에 대해서 집중적으로 살펴보겠습니다.

1. 용도지구란?

용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다. 즉, 용도지역은 국토 전체를 대상으로 보편적인 규제를 하기 때문에 특정 지역의 개성과 특징을 잘 반영하기 힘듭니다. 따라서 용도지역에 용도지구를 추가 지정하여 용도지역의 기능을 강화시키는 것입니다.

2. 용도지구 종류 및 지정목적

(1) 경관지구 : 경관을 보호 · 형성하기 위하여 필요한 지구

자연경관지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구
수변경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호 · 유지하기 위하여 필요한 지구
특화경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구

(2) 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 고도 이용과 그 증진을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

(3) 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

(4) 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 및 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

시가지 방재지구 : 건축물 · 인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
자연 방재지구 : 토지의 이용도가 낮은 하천변, 해안변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구

(5) 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적 · 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

역사문화환경보호지구 : 문화재 · 전통사찰 등 역사 · 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
중요시설보호지구 : 중요한 시설물의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
생태계 보호지구 : 야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

(6) 취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 또는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구

자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

(7) 개발진흥지구 : 주거기능 · 상업기능 · 공업기능 · 유통물류기능 관광기능 휴양기능 등을 집중적으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구
산업유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통 · 물류 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구
관광휴양개발진흥지구 : 관광 · 휴양 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구
복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통 · 물류기능 및 관광 · 휴양기능 중 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구
특정개발진흥지구: 주거기능, 공업기능, 유통 · 물류기능 및 관광 · 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발 정비할 필요가 있는 지구

(8) 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등이 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

(9) 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위하여 특정 시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

(10) 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구

※ 용도지구도 용도지역과 마찬가지로 1차로 큰 틀에서 <국토계획법 시행령> 범위 안에서 규제내용을 확인한 후, 세부적인 내용은 각 지역의 <도시계획 조례>을 통해 2차로 확인해야 합니다.

3. 용도지구 건축제한

- 용도지구의 건축제한은 <국토계획법 시행령>등으로 국토 전체를 규제하는 것이 아니라 <도 · 시 · 군 계획조례>로 건축행위를 제한하고 있습니다. 즉, 이 말은 지방자치 단체별로 각자의 조례를 만들어서 "각 지역별로 알아서 건축행위를 제한한다"는 의미입니다.

예를 들어, '자연경관지구'가 서울, 부산, 대전 등에 모두 있을 것입니다. 이때, 서울의 경관지구는 서울시 도시계획조례로, 부산은 부산시 도시계획조례로 건축행위를 제한하라는 의미입니다. 따라서, 여러분들이 건축을 짓고자 하는 토지에 용도지구 행위제한이 있다면 해당 토지가 속한 건축과에 방문하여 그 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 살펴보고 담당공무원에게 건축이 가능한지 물어보는 것이 제일 좋습니다.

그러나, 방문 전에 미리 알아보고 싶거나, 온라인을 통해 해당 정보를 얻고 싶으신 분들은 다음 하단의 절차에 따라 확인하시면 됩니다. 일단 1차적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령>을 통해 건축행위 제한의 큰 틀을 파악하셔야 합니다. 그러고 나서, 해당 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 찾아 건축행위제한의 세부내용을 확인하시면 됩니다.

STEP 01. [국가법령정보센터] 사이트로 이동합니다. [▶"국가법령정보센터" 사이트 바로가기]
STEP 02. 화면 중앙 검색 창에 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령"을 입력 후 우측에 [검색] 탭을 클릭합니다.
STEP 03. 해당 법률이 검색되면 "제80조 ~ 83조" 사이에 용도지구 안에서의 건축제한에 관련된 법률 조항이 있으니 확인하시면 됩니다.
STEP 04. 이렇게 1차적으로 용도지구 안에서의 건축행위 제한을 살펴 보신 후, 여러분이 원하는 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 확인하시면 됩니다. 방법은 다음과 같습니다.
STEP 05. [자치법규 정보시스템] 사이트로 이동합니다. [▶"자치법규 정보시스템" 사이트로 바로가기]
STEP 06. 화면 중앙 검색창에 여러분이 원하는 지역의 도시계획조례를 입력 후 [검색] 탭을 클릭합니다. (예 :아산시 도시계획조례)
SETP 07. 여러분들이 원하는 지역의 '도시계획조례'가 검색이 됩니다. 조례 내용 중에 '용도지역 · 용도지구 · 용도구역 안에서의 건축제한' 조항들을 찾아서 건축행위제한 내용을 살펴보시면 됩니다.