이번 시간에는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 다른 곳으로 이사를 가도 내 보증금을 보호받을 수 있는 "임차권 등기명령" 신청방법에 대해서 핵심만 정확하게 정리해서 알려드리겠습니다.
임차권등기명령 이란?
임차권 등기명령 이란, 한 마디로 임차인(세입자)이 다른 곳으로 이사를 가야 해서, 짐을 빼고 주소를 이전해도, 기존의 '대항력'과 '우선변제권'을 그대로 유지해주는 제도입니다.
임차인(세입자)은 특별법인 [주택임대차 보호법]에 의하여 강력한 주거생활의 보호를 받습니다. 임차인은 "주택의 인도 + 전입신고"를 통해 대항력 요건을 갖춘 후, 확정일자까지 받는다면, 후순위 권리자보다 먼저 우선적으로 보증금 보호를 받을 수 있습니다. 게다가, 보증금이 일정 금액 이하의 소액이라면, 선순위 권리자가 있더라도, 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 "최우선변제권"의 권리도 가지고 있습니다.
그러나, 이러한 권리를 얻기 위해서는 반드시 조건이 필요합니다. 바로 "주민등록"을 옮기지 않고 유지를 해야 한다는 것입니다. 만일 집주인이 임대차 계약기간이 끝났는데도, 보증금을 돌려주지 않은 상태에서, 세입자가 임의로 주민등록을 옮기게 되면 "대항력"과 "우선변제권"을 잃게 되기 때문입니다. 즉, 현실적으로는 세입자가 보증금을 포기하지 않는 한 이사가 불가능합니다.
이렇게 세입자를 보호하기 위해 만든 법이, 오히려 서민들의 바지를 붙잡는 꼴이 되어버리게 되는 것입니다. 그래서 이러한 문제를 해결하기 위해 "임차권등기명령 제도"를 도입하게 된 것입니다.
- 즉, 임차권등기명령 이란, 임차인(세입자)이 임대차기간이 만료된 후, 임대인(집주인)으로부터 그 보증금을 반환받지 못했을 때, 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 해주는 제도입니다. 이렇게 임차권등기를 함으로써 그 대항력과 우선변제권을 유지하게 하여, 임차인이 자유롭게 이사할 수 있도록 하는 제도입니다.
임차권등기명령 신청 조건, 신청절차, 신청서류, 신청비용 등
1. 신청 조건
- 임대차 기간이 종료되어야 하며, 임차보증금을 반환받지 못해야 신청이 가능합니다. 여기서 중요하게 생각해야 할 부분은, 임차인이 정확하게 임대인에게 계약해지 의사표시를 하여야 한다는 것입니다. 그래야 임대차 기간이 종료된 것으로 보기 때문입니다. 따라서 임차인이 계약해지를 원한다면, 최소한 계약만료일 2개월 전까지는, 임대인에게 계약해지 통보를 하여야 합니다. 증거력이 남을 수 있도록 문자나 카톡 등을 보낸 후, 임대인에게 회신 문자나 카톡을 받는 것이 좋습니다.
- 임대차기간이 정상적인 기간 만료로 종료된 경우뿐만 아니라, 해지 통보(통고)에 따라 임대차가 종료 또는 합의 해지가 된 경우에도, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 임차보증금은 전부를 돌려받지 못했을 뿐만 아니라, 일부라도 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.
- 신청이 가능한 임차주택은 기본적으로 '등기'가 되어 있어야 합니다. 즉, '미등기'나 '무허가 건물'의 임차인은 신청이 불가능합니다.
- 주택의 일부분을 임차한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 예를 들어 다가구주택(원룸) 일부분에 신청이 가능합니다. 다만, 이때에는 임대차의 목적이 되는 부분의 '도면을 첨부'해서 신청을 해야 합니다.
- 임차목적물이 등기부등본상에 '주거용도'가 아니라더라도, 실제 주거용으로 임차하여 사용하였다면, 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우에는 임대차 계약 체결 시부터 임차권등기명령 신청 시까지, 주거용으로 사용하고 있었다는 증명 서류를 첨부해야 합니다.
- 임대차가 종료할 때 대항력이 있는 임차인뿐만 아니라, 대항력을 상실한 임차인도, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인은, 양수인(새롭게 주택을 매수한 사람)에게는 임차권등기명령을 신청할 수가 없습니다.
- 전차인은 임대인에게 승낙을 받은 경우에도, 신청이 불가능합니다.
2. 신청절차
- 임차인은 아래의 사항을 기재한 "임차권등기명령 신청서"를 작성하여 첨부서류와 함께, 임차주택 소재지를 관할하는 관할법원에 접수를 하면 됩니다. 법원 심사는 통상적으로 2주 정도 걸립니다.
- 사건의 표시
- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호
- 임대차 목적인 주택 또는 건물의 표시
- 반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임
- 신청취지 : 임대차 계약일자, 임차 보증금액, 주민등록일자, 점유 개시일자, 확정일자 받은 날
- 신청 이유 : 임차권등기명령의 타당성 여부를 판단하는 부분이므로, 임대차 계약 체결 사실 및 계약내용 등을 간결하고 구체적으로 기입을 해야 합니다. 공란이 부족할 경우 "별지"를 첨부하여 작성하면 됩니다.
3. 신청서류
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 주민등록 등본과 초본
- 등기사항 전부증명서(등기부등본)
- 위 네 가지 기본 서류 이외에 필요에 따라 추가 첨부서류를 제출해야 합니다.
4. 신청비용
- 인지세 : 2,000원
- 등기수입증지 : 한 개의 부동산 당 3,000원
- 등록면허세(지방교육세 포함) : 7,200원
- 송달료 : 1회 송달료 3,550원 × 6회분 = 21,300원 (단, 임대인과 임차인이 각각 1명 일 때 기준 / 1명당 3회씩 송달하여 총 6회 비용 발생)
- 총금액 : 33,500원
5. 임차권 등기명령 신청 후 등기부에 임차권 등기가 되기까지 진행 절차
- STEP 01. 임차권등기명령을 법원에 신청
- STEP 02. 법원에서 심사
- 모든 요건을 갖추어 적법하게 신청을 한 경우라면, 3~4일 내에 임차권등기명령이 나오게 됩니다. 그러나, 신청방법 등에 문제가 있다면, 법원에서 보정명령을 내리게 됩니다. 그러면 다시 미비된 부분을 보완하여야 합니다.
- STEP 03. 법원에서 임차권등기명령 나왔다면, 이것을 법원에서 집주인에게 송달합니다. 그러나, 집주인의 주소가 불분명하여, 송달이 지연이 될 수 있습니다. 이때에는 법원에서 '공시송달'을 하게 됩니다. 이렇게 '공시송달'을 하게 되면 시간은 더욱 지체가 됩니다.
- STEP 04. 임차권등기명령이 송달이 되면, 법원에서는 결정문을 등기소로 보내게 됩니다. 마침내 등기부에 임차권등기가 기재됩니다. 이 기간은 통상적으로 3일이면 됩니다.
임차권등기명령 신청방법
1. 나 홀로 직접 관할 법원에 방문하여 신청
- 미리 신청에 필요한 서류를 준비한 후, 해당 주택을 관할하는 법원에 방문하여 직원의 안내에 따라서 신청이 가능합니다.
2. 나 홀로 인터넷으로 신청
- [대한민국 법원 전자소송] 사이트를 통해 인터넷으로 신청이 가능합니다. 절차는 다음과 같습니다.
- STEP 01. [대한민국 법원 전자소송] 사이트에 접속하여 로그인을 합니다.
- STEP 02. 메인 홈페이지 화면 왼쪽 상단에 [서류제출] 탭을 클릭합니다.
- STEP 03. 하위 메뉴 항목 중에 [민사 서류]를 클릭합니다.
- STEP 04. 화면 상단 중간에 있는 메뉴 중에 두 번째 메뉴인 [민사신청] 네모 박스를 클릭합니다.
- STEP 05. [주택임차권등기명령 신청서]를 클릭하여 신청하시면 됩니다.
3. 법무사 등 전문가에게 위임
- 전문가인 법무사 등에게 임차권등기명령을 위임하는 방법입니다. 개인적으로는 이 방법을 강력 추천드립니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- [주택임대차 보호법] 제3조의 3 제8항에 의거하여 임차권등기명령에 들어가는 모든 비용은 임대인에게 청구가 가능합니다. 따라서, "임차권등기"를 말소해주기 전에, 임대인에게 등기 설정 비용 및 말소비용까지 모두 청구하여 받으면 됩니다. 물론, 이런 비용을 주지 않는다면, 세입자는 임차권등기를 말소해주지 않으면 됩니다.
- 임차권등기명령은 임차인의 보증금을 보호하는 매우 중요한 업무입니다. 그러나, 개인이 임차권등기를 정확하기 하지 못해서, 추후에 보증금을 보호받지 못하는 상황이 발생을 수 있습니다.
- 임차권등기명령을 본인이 직접 법원에 신청했을 때, 신청서를 정확하게 작성하지 못했거나, 관련 첨부서류 등 여러 가지 요건들이 제대로 갖추어지지 않아서, 법원에서 계속 보정명령을 내릴 수 있습니다. 그러면, 계속 시간이 지체가 되어 실제 임차권 등기가 이루어지는 데까지 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 빨리 이사 가야 하는 임차인 입장에서는 시간을 아끼는 것도 매우 중요합니다.
임차권등기명령의 효력
1. 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지
- 임차권등기명령은 전세권과는 달리 집주인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 임차권이 등기되면 이미 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지가 됩니다.
- 따라서, 세입자가 임차권등기를 한 이후에는 이사를 가서 짐을 모두 빼도 되고, 주민등록을 이전해도 됩니다. 대항력과 우선변제권을 그대로 유지되기 때문에 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
2. 새로운 대항력과 우선변제권 취득
- 만약 임차인이 임차권등기명령 이전에는 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는, 임차권 등기를 새롭게 했을 때 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
- 다만, 대항력과 우선변제권을 취득하는 시점이, 새롭게 임차권등기를 한 시점으로 보기 때문에, 그 이전에 은행 근저당권 등이 있다면 이 담보권보다 우선하여 변제받을 수는 없습니다. 또한, 경매 진행 시에 새로운 낙찰자(매수인)에게 대항할 수 없습니다. 즉, 쉽게 설명하면, 새로운 낙찰자(매수인)에게 집을 비워줄 때 보증금을 받을 권리가 없습니다.
- 따라서, 임대차 계약을 맺은 후에는 반드시 "주택의 인도(이사, 점유) + 전입신고 + 확정일자"를 즉시 받아놓으시길 바랍니다. 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 핵심방법입니다.
3. 최우선변제권 배제
- 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자들은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수가 없습니다.
- 그 이유는, 새로 전입한 임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면, 주택임차권등기를 한 임차인 및 기존에 있는 선순위 채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다.
- 즉, 해당 주택에 이미 임차권등기가 되어 있다면, 기존 임차인의 권리를 우선 보호해야 하므로, 새롭게 들어오는 후임 임차인들은 법으로 보호하지 않는 것입니다.
- 따라서, 혹시라도 새롭게 집을 구해서 임대차 계약을 하려는 부동산에 "임차권등기"가 되어 있다면, 추후에 본인의 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
4. 배당요구가 필요 없습니다.
- 만약, 해당 주택이 경매가 진행이 되었다면, 임차권 등기는 '배당요구 종기일'까지 '배당요구'를 하지 않더라도 배당 과정에 참여할 수가 있습니다.
- 다만, 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기가 되어 있어야만, 자동 배당 대상이 됩니다.
임차권등기명령 주의사항
- 임차권 등기명령을 신청했다고, 바로 본인의 짐을 기존 임차 주택에서 모두 빼고, 전입신고를 다른 곳에 하시면 안 됩니다. 반드시 등기부에 임차권 등기가 되었는지 확인 후, 짐을 빼고 다른 곳에 전입신고 등을 하셔야 합니다.
- 임차권 등기가 등기부에 등기가 되기 전에, 부득이하게 이사를 가야 하는 경우에는, 이삿짐을 모두 빼지 마시고 이불 몇 개라도 집에 남겨두시길 바랍니다. 그리고 집 비밀번호 등을 절대 집주인 등에게 알려주시면 안 됩니다.
<요약정리>
- 지금까지 "임차권등기명령 신청방법"에 대한 모든 것을 총정리해서 알아보았습니다. 임차권 등기명령은 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 본인의 보증금을 보호받을 수 있는 매우 중요한 제도입니다. 추후에 이런 상황이 발생한다면, 이 내용들을 꼭 제대로 숙지하셔서, 본인의 보증금을 지키는데 활용하시길 바랍니다.
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