세입자(임차인)의 주거 안정을 개선하기 위한 (전세) 계약 갱신 청구권으로 인해, 최근 집주인과 세입자 간의 분쟁이 잦아지고 있는 것 같습니다. 그래서 이번 시간에는 철저하게 세입자 입장에서, 최대한 임대인과 분쟁을 일으키지 않고, 현명하게 (전세) 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
(전세) 계약 갱신 청구권이란?
- 기존 임대차 계약이 끝났을 때, 세입자가 계약의 연장을 원할 경우, 한 차례 더 연장해서, 최대 4년 (기존 2년 + 연장 2년)을 보장해준다는 것입니다. 계약 갱신 요구는 법이 개정되어, 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전에 계약을 연장한다고 꼭 통보를 해야 합니다.
(전세) 계약 갱신 청구권 행사방법
1. 사용 횟수
- 임대차 계약을 체결한 주택에 대해서 총 1회만 사용이 가능합니다.
2. 계약 갱신 청구 가능한 기간
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구가 가능합니다. (법 개정 내용)
- 다만, "2020년 12월 9일" 이전에 체결한 임대차 계약이거나, "2020년 12월 9일" 이전에 갱신(묵시적 갱신 포함)된 임대차의 경우에는, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
3. 계약 갱신 청구 시 주의할 점
- 청구가 가능한 기간을 계산할 때 "초일 불산입 원칙"을 적용합니다. 즉, 기간을 계산할 때, 첫날은 산입 하지 않는다는 것입니다. 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
- 예를 들어, "2023년 4월 20일"에 만료되는 임대차의 경우에는 2023년 2월 19일 24시(2023년 2월 20일 0시)까지 집주인에게 계약갱신 청구의 의사가 도달해야 합니다.
- 즉, 계약 만료일인 "2023년 4월 20일"의 2개월 전까지 청구권을 행사하면 된다고 생각하여, "2023년 2월 20일"에 청구권을 행사하면 안 됩니다. 하루 차이이지만 쉽게 생각하면 큰일 납니다.
(전세) 계약 갱신 청구권 행사할 때 임차인의 현명한 대처 방법
1. 계약갱신 행사하는 방법
- 계약갱신 청구권을 행사하는 방법에는 특별한 제한이 없습니다. 그러나, 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 증거를 남기는 것이 좋은 방법입니다.
- 증거를 남기는 방법은 핸드폰 문자, 핸드폰 통화 녹음 등이 있습니다. 그러나 이 방법은 주인이 이 내용을 확인했다는 것을 추후에 입증하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 따라서, 읽었으면 표시가 나는 카톡으로 통보를 하는 것도 좋은 방법이지만, 제일 좋은 것은 임대인에게 회신 문자 등을 받는 것이 가장 좋은 방법입니다.
- 가장 확실한 계약 갱신 청구의 방법으로, "내용증명"을 보내는 방법이 있습니다. 그러나 이 방법은 상대방으로 하여금 매우 큰 불쾌감을 유발하므로, 최후의 수단으로만 활용하시길 바랍니다.
2. 보증금 5% 증액
- 계약갱신청구권으로 인해 계약을 2년 연장하는 경우에도, 보증금 5% 증액하는 부분은 임대인과 협의해야 합니다. 다만, 보증금을 5% 증액해주는 것은 "임의규정"이기 때문에, 임차인이 반드시 올려줘야 하는 것은 아닙니다. 즉, 임대인과 협의 사항입니다. 그러나, 계약갱신청구권은 임대인이 반드시 임차인의 요구를 들어줘야 하는 "강행규정"입니다.
- 임차인과 임대인 사이에 보증금액을 5% 증액시켜주는 부분에 대해서 협의가 안되면 "분쟁조정위원회"의 조정을 받아 결정을 해야 합니다.
3. 월차임의 연체
- 반전세 형태의 보증금과 월세가 있는 계약이라면, 2개월치 이상에 해당하는 월세를 절대 연체하면 안 됩니다. 세입자가 월세를 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체하면, 임대인은 계약기간 중 언제라도 계약을 해지할 수 있기 때문입니다.
여기서 말하는 2기의 차임액에 해당하는 금액이란, 연속적으로 2번 월세를 연체하는 것을 말하는 것이 아닙니다. 계약기간 중 총 연체한 금액이, 한 달 월세 금액의 두배에 해당하는 금액일 경우를 말하는 것입니다.
4. 임대차 계약 기간 중 임대인(집주인)이 주택을 다른 사람에게 매도하는 경우
- 임대차 계약 기간이 6개월 이상 남은 기간에 미리 매도를 하여 새로운 소유자에게 소유권 이전등기를 마쳤다면, 새로운 소유자에게 임차인이 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. 그러나 이때 새로운 매수인이 실 거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
즉, 임차인이 기존 소유자에게 계약갱신청구권을 행사하기도 전에, 새로운 매수인이 소유권 이전등기까지 하고, 실거주를 한다고 하면, 임차인 입장에서는 계약갱신청구권을 행사하지 못합니다.
5. 임차인이 계약갱신청구권 사용 여부를 번복하는 경우
- 임차인이 임대인에게 계약갱신을 하지 않겠다고 이미 통보를 하였어도, 추후에 임대차 계약기간 6개월 전부터 2개월 전이라면, 언제든지 기존에 의사를 번복하고, 계약갱신청구권을 다시 요구할 수 있습니다.
그러나, 위의 경우에는 임대인이 계약갱신을 하지 않겠다는 임차인의 말을 믿고, 실입주할 새로운 매수인에게 부동산을 매도할 수 있습니다. 이때 손해배상책임 등이 발생할 수 있으니, 임대인에게 계약갱신 여부를 통보할 때는 신중하게 하시는 것이 좋습니다. 확신이 서지 않는다면, 임대인에게 즉답을 피하고 생각할 시간을 달라고 하셔야 합니다.
- 여기서 주의할 점은, 만약에 집주인이 새로운 매수인과 매매계약을 할 때, 기존 세입자가 새롭게 매수할 사람에게 계약갱신청구권을 행사하지 않을 것이라고 미리 확인서 등을 작성해 준 경우에는, 임차인은 계약만료일에 집을 비워주어야 합니다.
많이 궁금해하는 상담사례 Q & A
Q. 묵시적 갱신도 계약갱신요구권 행사로 보나요?
A. 계약이 묵시적 갱신(=자동연장)이 된 경우에는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 2년간 계약갱신청구권을 추가로 사용할 수 있습니다.
- 즉, 기존 임대차 계약에서 계약 만료일이 다가올 때마다, 임대인과 임차인 쌍방이 계약에 관련하여 특별한 의사표시를 하지 않아서, 기존 임대차 조건으로 계속 자동 연장(묵시적 갱신)이 된 경우에는, 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 본다는 것입니다. 따라서, 기존에 묵시적 갱신으로 6년간 살았다고 하더라도, 임대인이 집을 비워달라고 하면, 1회에 한하여, 계약갱신 청구권을 사용하여, 추가로 2년간 거주할 수가 있습니다.
Q. 집주인과 합의하여 1년 임대차 계약했을 때, 계약갱신 청구가 가능한가요?
A. 집주인과 기존 임대차 계약을 1년만 거주하기로 하고 계약을 하였다고 하더라도, [주택임대차 보호법] 제4조에서 최소 2년을 보장해줍니다. 따라서 임차인이 원한다면 기존 임대차 계약 조건으로 2년을 거주한 후, 계약갱신청구권을 행사하여 추가로 2년 거주가 가능합니다. 즉, 최초 계약일로부터 총 4년 거주가 가능합니다.
Q. 계약갱신청구권을 행사했다면, 세입자는 무조건 2년을 거주해야 하나요?
A. 아닙니다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 해지의 효력은 집주인이 계약 해지를 통지받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다.
Q. 임대차 계약 시 임차인에게 불리한 특약사항 등을 작성한 경우?
A. 결론부터 말씀드리면, [주택임대차 보호법] 제10조(강행규정)에 따라, 이 법에 위반된 약정으로서, 임차인에게 불리한 것들은, 아무리 계약 당사자들끼리 협의하여 특약사항으로 작성을 하였다고 하더라도, 효력이 없습니다. 예를 들면 다음과 같은 특약사항들은 효력이 없습니다.
- 계약 만기 시에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 한다.
- 세입자는 1년 뒤에 퇴거한다.
- 세입자가 월세를 연체한 경우에는 집주인이 세입자의 짐을 처분한다.
- 보증금과 월세는 1년마다 시세에 따라서 증액할 수 있다.
Q. 재계약을 한 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보나요?
A. 아닙니다. 재계약은 새로운 임대차 계약에 합의가 시작된 것입니다. 따라서, 종전 계약과 무관하게 2년 후에 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 권리가 1회 남아 있습니다.
이렇게 기존 임대차 계약이 만기가 되었는데, 임대인이 재계약을 원한다면, 다음의 두 가지 경우로 임차인이 대처를 하면 됩니다.
- 재계약의 경우에는, 임대인과 임차인이 합의하여 보증금액 5%를 초과하여 증액하는 것도 가능합니다. 즉, 임차인은 보증금액을 5%를 초과해서 증액하고 재계약을 한 후, 추후에 계약갱신요구권을 1회 행사하여, 추가로 2년 더 거주할 수 있습니다.
- 재계약을 하지 않고, 바로 계약갱신청구권을 행사하는 것입니다. 이때는 5% 범위 내에서만 보증금액을 증액시켜준 후, 2년만 거주하고 이사를 가시면 됩니다.
Q. 집주인이 본인 또는 직계 존 · 비속의 직접 거주를 목적으로, 세입자의 계약갱신 청구를 거절하였습니다. 그런데 목적 주택에 거주하다가, 다른 사람에게 임대를 한 경우에는 어떻게 되나요?
A. 계약 갱신 요구가 거절이 되지 않았다면, 계약이 갱신되었을 기간(2년) 안에, 다른 사람에게 임대를 한 경우라면, 원칙적으로 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 집주인이 실 거주를 목적으로 세입자에게 계약갱신을 거부한 후 공실로 비워두면 손해배상 청구가 가능한가요?
A. 임대인이 허위로 계약 갱신을 거절한 것이라면, [민법] 제750조 일반 불법행위에 대한 책임을 지게 됩니다. 그러나, 제삼자에게 임대를 한 것은 아니므로, [주택임대차 보호법]의 손해배상책임의 대상이 되는 것은 아닙니다.
Q. 세입자가 나가기로 하고, 집주인에게 보증금 일부를 돌려받은 후 계약갱신청구권 행사가 가능한가요?
A. 보증금을 일부 되돌려 받았어도, 계약갱신 청구를 할 수 있는 기간이면 청구권 행사가 가능합니다.
Q. 법인이 임대인인 경우, 직접 거주를 목적으로 임차인(세입자)의 계약갱신청구권을 거절을 할 수 있나요?
A. 불가능합니다. 법인은 주택임대차 보호법에서 정하는 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵습니다.
계약 갱신청구권 예외
- 세입자(임차인)는 더 오랜 기간 거주를 위해 "계약갱신청구권"을 행사하기를 원하지만, 집주인(임대인) 입장에서는 상황에 따라 세입자를 내보내고자 할 것입니다. 따라서, 임차인(세입자) 입장에서는 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 예외사항들을 잘 알고 계실 필요가 있습니다. 만약, 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 예외 사항에 해당이 된다면, 세입자 입장에서는 계약갱신청구권 행사를 할 수 없기 때문입니다.
따라서, 하단에 제가 "임대인 입장에서 계약갱신을 거절할 수 있는 방법"들을 총정리한 글을 링크해 드리겠습니다. 이 글도 꼭 읽어보시길 바랍니다. 양쪽 모두의 입장에서 관련된 내용을 숙지하고 계셔야, 더욱 현명하게 대처를 할 수 있을 것입니다.
▶[계약갱신청구권 예외 - 철저하게 임대인 입장에서 거절 방법 총정리]
<요약정리>
- 지금까지 (전세) 계약갱신청구권에 대해서 자세하게 알아보았습니다. [임대차 3 법] 중에 "계약갱신청구권"과 "전월세 상한제"는 이미 시행이 되었고, 2021년 6월부터는 "전월세 신고제" 시행까지 앞두고 있습니다. 이 세 가지 법은 임대차 시장에 미치는 영향이 매우 큽니다. 이 관련법들을 이해한 후, 숙지하고 있어야만, 여러분들의 재산을 보호하고 증식시킬 수 있을 것이라 생각합니다. 하단에 제가 잘 정리한 글들을 링크 걸어드릴 테니 꼼꼼하게 모두 읽어보시기를 바랍니다.
<함께 읽으면 유익한 정보>
▶ 임대차 3 법이란? - 이해하기 쉽게 초간단 총정리!
▶ 주택임대차 보호법 최우선변제금액 핵심을 정확하게 알려 드립니다
▶ 전세권 설정이란? - "전입신고 + 확정일자"와 비교
