주택임대차보호법 최우선변제금액 핵심을 정확하게 알려 드립니다

이번 시간에는 [주택임대차 보호법]을 통해 임차인이 누릴 수 있는 핵심 권리인 "대항력", "우선변제권", "최우선변제권" 중에 "최우선변제금액"에 대한 핵심 내용들을 정확하고 최대한 쉽게 알려드리겠습니다.

 

주택임대차보호법-최우선변제권

 

최우선변제권이란?

- "최우선변제권"이란 말 그대로 "최우선"적으로 "변제"를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 경매가 진행되었을 때 비록 후순위 임차인이라고 하더라도, "선순위 담보 물권자(=선순위 채권자)"보다 먼저 해당 주택의 경락 가격(낙찰금액)의 1/2 범위 안에서 배당받을 수 있는 제도를 말합니다.

 

즉, 최우선변제는 경매가 진행되었을 때, 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당해줌으로써, 임차인의 주거안정을 돕기 위해 만들어진 제도입니다. 결국 '소액임차인'들을 보호하기 위해서, '선순위 채권자'들의 권리를 제한하면서까지 보호를 해주기 때문에, 일정 요건을 갖춰야만 보호를 받을 수 있습니다. 그 조건들을 이제 하나씩 모두 알아보겠습니다.

 

 

임차인이 [주택임대차 보호법] 최우선변제금액 받을 수 있는 조건은?

- 임차인이 [주택임대차 보호법]에서 적용하고 있는 "최우선변제금액"을 받을 수 있는 조건은 다음 4개의 조건을 만족해야 합니다.

1. 주택임대차 보호법 적용대상 임차인과 건물

- 최우선변제권을 논하기 전에 가장 먼저 중요하게 따져봐야 할 부분이 있는데 이 부분을 놓치고 있는 경우가 많습니다. 그것은 바로 [주택임대차 보호법] 적용을 받을 수 있는 건물과 임차인인지 먼져 따져봐야 합니다. 그 이유는 [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아니라면, 최우선변제금액을 처음부터 따져볼 필요가 없기 때문입니다. 즉, 최우선 변제권에 관한 모든 내용은 임차인을 보호하기 위한 특별법인 [주택임대차 보호법]에서 규정하고 있기 때문입니다. [주택임대차 보호법] 적용대상 건물과 임차인을 살펴보면 다음과 같습니다.

(1) [주택임대차 보호법] 적용 대상

• 임차인 : 대한민국 국민, 외국인(출입국관리법 제88조의 2), 외국국적의 재외동포(재외동포법 제9조) 
• 주거용 건물의 전부 또는 일부
• 등기가 된 주택 또는 미등기 된 주택
• 무허가 건물, 가건물
• 비주거용 건물의 일부를 집주인이 주거용 건물로 개조한 후 세를 놓은 건물
• 비주거용 건물을 세입자(임차인)가 주거 용도로 개조하여 사용하는 건물 

 

(2) [주택임대차 보호법] 적용되지 않는 대상

• 임차인 : '자연인'이 아닌 '법인'이 임차한 경우는 적용 대상이 아닙니다. 다만, 전세임대주택을 지원하는 법인 (예: 한국 토지주택공사, 지방공사)이 주택을 임차한 경우에는 적용 대상이 됩니다. 그리고 [중소기업 기본법] 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에도 적용 대상이 됩니다.
• 일시적으로 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우(예, 여관, 호텔, 민박 등)
• 보증금 및 월세 등을 납부하지 않고 무료로 사용하고 있는 경우
• 비주거용 건물을 임차인이 임대인의 승낙 없이 주거용으로 개조한 경우

 

2. 대항력 유지

- 경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추고 있어야 합니다. 이 대항력 요건은 '배당요구 종기일'까지 대항력을 유지해야만 합니다. 대항력을 얻기 위해 '확정일자'까지 받을 필요는 없습니다.

 

3. 배당신청

- 대항력을 유지하고 있다면, '배당요구 종기일'까지 '배당 요구'를 해야 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 즉, 소액임차인이라도 법원이 알아서 금액을 주는 것이 아니기 때문에, 반드시 '배당신청'을 해야만 합니다.

 

4. 보증금이 소액일 것

- 보증금이 최우선 변제금을 받을 수 있을 정도로 소액 보증금 범위 내에 있어야 합니다. 주택 임차인의 소액 보증금과 최우선 변제금 기간별, 지역별 변천 내용은 다음과 같습니다.

담보물권 설정일 (저당권 등 설정일)	대상지역	소액보증금 적용범위	최우선변제금
1990. 02. 19 ~ 1995. 10. 18.	특별시, 직할시	2,000만원 이하	700만원 이하
	그 밖의 지역	1,500만원 이하	500만원 이하
1995. 10. 19 ~ 2001. 09. 14	특별시, 직할시 (군지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원 이하
	그 밖의 지역	2,000만원 이하	800만원 이하
2001. 09. 15 ~ 2008. 08. 20	수도권 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원 이하
	광역시(인천광역시, 군지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원 이하
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원 이하
2008. 08. 21. ~ 2010. 07. 25	수도권 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	광역시(인천광역시, 군지역 제외)	5,000만원 이하	1,700만원 이하
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하
2010. 07. 26 ~ 2013. 12. 31	서울특별시	7,500만원 이하	2,00만원 이하
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원 이하
	광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 경기 광주시	5,500만원 이하	1,900만원 이하
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하
2014. 01. 01 ~ 2016. 03. 30	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원 이하
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원 이하
	광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외) 아난시, 용인시, 김포시, 경기 광주시	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원 이하
2016. 03. 31 ~ 2018. 09. 17	서울특별시	1억원 이하	3,400만원 이하
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원 이하
	광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외) 세종시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기 광주시	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하
2018. 09. 18 ~ 현재	서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원 이하
	수도권 과밀억제권역(서울시 제외), 세종시, 용인시, 화성시	1억원 이하	3,400만원 이하
	광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 파주시, 경기 광주시	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하

 

위에서 소액 임차인으로 인정받기 위한 지역 및 기간 그리고 금액들을 살펴보았습니다. 그런데 왜 최근 것만 표로 표시하지 않고 과거의 내용까지 표로 정리를 했을까요?

 

그 이유는 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인을 판단하는 기준시점이 임차인의 전입(또는 이사일)한 날짜가 아니라, "선순위 담보물권(근저당권 등)의 설정일"을 기준하기 때문입니다.

 

예를 들어, 세입자 A가 다음과 같이 "임대차 계약"을 했다고 가정을 합시다.

구 분	임대차 내용
건물의 종류	원 룸
지 역	서울특별시
임차 보증금	1억원
계약기간	2021년 4월 10일 ~ 2023년 4월 9일
"주택의 인도(이사 입주)" + "전입신고" + "확정일자" 받은 날	2021년 4월 10일
선순위 담보물권(은행 근저당권 등) 설정일	2015년 10월 1일

세입자 A는 계약 당시까지만 해도, 현재 [주택임대차 보호법] 소액임차인 결정기준에 따라, 보증금액이 서울시 기준으로 "1억 1,000만 원 이하"이기 때문에 "3,700만 원"은 최우선변제받을 수 있을 거라고 생각했습니다. 그런데 과연 그럴까요?

 

그러나, 실제로 경매가 진행이 된다면 세입자 A가 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 "0원"입니다. 그 이유는 앞에서 말했듯이 "최초로 설정된 담보물권 설정일"을 기준으로 하기 때문입니다. 이 사례의 경우에는 최초로 설정된 은행 근저당권 설정일이 "2015년 10월 1일"이기 때문에, 이 당시에 서울시 소액보증금 한도는 "9,500만 원"이하입니다. 따라서, 세입자 A의 보증금 "1억 원"은 소액보증금 한도인 "9천5백만 원"을 넘었기 때문에 소액임차인이 아닙니다. 즉, 최우선변제는 전혀 받을 수 없습니다. 

 

그러므로, 임대차 계약을 할 때는 반드시 등기부등본(등기사항 증명서)을 발급받아서 확인을 해야 합니다. 등기사항 증명서 상의 "최초 담보물권 설정일"을 알아야 최우선 변제를 받을 수 있는 대상인지, 그리고 얼마를 최우선적으로 받을 수 있는지 알 수 있기 때문입니다.

 

이렇게 최우선변제의 기준시점을 선순위 담보물권 설정일로 하는 이유는 은행 등 선량한 채권자들도 예측 가능한 손실을 보호해줄 필요가 있기 때문입니다. 기준시점을 임차인이 전입한 시점 등으로 한다면, 은행 등 선순위 담보 물권자들은 예측할 수 없는 손실을 입을 수 있기 때문입니다.

 

마지막으로, 위 표의 "대상지역"에서 말하는 "수도권 과밀지역"을 정리하면  다음과 같습니다.

• 서울특별시
• 인천광역시(다만, 강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동국가 산업단지는 제외)
• 의정부시
• 구리시
• 남양주시(다만, 가운동, 금곡동, 도농동, 평내동, 호평동, 일패동, 이패동, 삼패동, 수석동 및 지금동만 해당) 
• 수원시, 과천시, 군포시, 의왕시, 하남시, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 광명시
• 시흥시(단, 반월 특수지역은 제외)

 

 

최우선 변제의 제한

- 최우선 변제는 선순위 다른 채권자들보다 일정 금액을 소액 임차인에게 최우선적으로 먼저 배당을 해주는 제도입니다. 그러나 최우선변제를 받을 소액임차인이 많다고 하여, 무한대로 무조건 모두 배당을 해준다면, 선량한 "선순위 채권자"들이 선순위임에도 불구하고 한 푼도 배당을 못 받을 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

따라서, 선의의 선순위 채권자들도 보호를 하기 위해, 해당 주택의 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 최우선변제가 가능하도록 인정을 하고 있습니다.  또한, 악의적으로 가짜 소액임차인들을 만들어내는 것을 방지하기 위해서이기도 합니다. 

 

예를 들어 설명하면 다음과 같습니다. 임차인 B가 다음과 같이 임대차 계약을 맺었다고 가정을 해봅시다.

구 분	임대차 내용
임대차 계약일	2021년 1월 1일
선순위 근저당권 설정일	2017년 1월 1일
선순위 근저당권 채권 최고액	3,000만원
계약한 보증금액	3,000만원
해당 부동산의 경매 낙찰금액	5,000만원

 

위에서 정리한 표를 다시 보면, 소액임차인 판단기준인 선순위 근저당권 설정일인 "2017년 1월 1일" "서울시" 기준을 보면 "1억 이하"의 보증금은 최우선변제로 "3,400만 원"까지 보호를 받는 것을 확인할 수 있습니다.

 

따라서, 임차인 B는 대항력(주택의 인도 + 전입신고)만 잘 유지하고 있다면, 선순위 채권자가 있더라도 본인의 보증금 3,000만 원 전부를 보호받을 수 있다고 생각을 했습니다. 

 

그러나, 해당 부동산이 경매가 진행되어 5,000만 원에 낙찰이 되었기 때문에, 이중 낙찰금액의 1/2 금액인 2,500만 원을 최우선변제금액으로 임차인 B가 배당을 받아갑니다. 그리고 나머지 2,500만 원을 은행이 배당을 받아가게 됩니다.

 

그래서 결론적으로 임차인 B는 최초 보증금 3,000만원에서 500만 원 손해를 보게 됩니다. 물론 선순위 채권자도 500만 원 손해를 보게 됩니다. 이렇게 해당 부동산이 경매가 진행되어 낮은 금액으로 낙찰이 된다면, 최우선 변제도 전부 받지 못할 수 있으니, 인기가 없는 지역 부동산에 임대차 계약을 할 때는 주의를 해야 합니다.

 

최우선 변제권에 관한 Q & A

Q. 소액임차인이 보증금 증액으로 소액임차인이 아니게 된 경우는?

A. 보증금을 증액해서 소액임차인 한도를 초과해버리면, 최우선 변제를 받지 못합니다.

 

Q. 보증금을 감액해서 소액임차인에 해당한 경우는?

A. 처음 임대차 계약을 체결할 당시 보증금액이 소액임차인에 해당하지 않았지만, 그 후 새로운 임대차 계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인이 된 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 소액 임차인인으로 보호받을 수 있습니다.

 

Q. 기존 채권 회수를 목적으로 소액임차인이 된 경우

A. 채권자가 실제 주택에 거주 목적이 아니고, 소액임차인으로 보호받아, 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이 주된 목적인 경우입니다. 이 경우에는 법을 악용하려는 경우이므로 소액임차인으로서 보호를 받을 수 없습니다.

 

Q. 방 쪼개기 등으로 동, 호수 잘못 기재하여 전입신고를 한 경우

- 다가구(원룸) 등과 다르게 공동주택 등 각 호수 별로 소유권이 분리되어 있는 집합건물의 경우,  전입신고를 할 때 동, 호수까지 정확하게 전입신고를 해야 합니다. 

 

예를 들어, 세입자 A는 임대차 계약 당시에 다세대 주택의 현관문에 호실 표시가 101호라고 되어 있어서, 101호로 임대차 계약을 작성하고 전입신고를 했는데도 최우선 변제를 받지 못할 수 있습니다. 

 

방 쪼개기 등으로 실제 부동산의 동, 호수들이 잘못 기재되어 있는 경우에는, 건축물 관리 대장 등 관련 서류에 기재되어 있는 것과 일치된 동, 호수로 전입신고를 정확하게 해야 보호를 받을 수 있습니다. 따라서, 집합건물 등에 전입신고를 할 때는 반드시 이 부분을 숙지하고 있어야 합니다.

 

우선변제권과 최우선변제권의 차이

- 지금까지 최우선 변제권에 대해서 자세하게 알아보았지만, [주택임대차 보호법]을 통해 임차인이 누릴 수 있는 핵심 권리는 "우선변제권"입니다. 우선변제권은 ["대항력(주택의 인도 + 전입신고)" + "확정일자"] 이 세 가지 요건을 갖추어야만 보호를 받을 수 있습니다. 이 둘을 비교하면 다음과 같습니다.

• 우선변제권은 대지를 포함한 주택의 환가대금 전부에서 배당을 받고 보증금의 제한이 없습니다. 하지만 소액임차인의 최우선 변제금액은 대지 포함 주택가액의 1/2안에서만 배당받을 수 있다는 점이 다릅니다.
• 확정일자 임차인은 경매개시 결정 등기 후에 대항력 요건을 갖추어도 우선변제권을 인정합니다. 그러나 소액임차인은 경매개시 결정 등기 전까지 대항력 요건을 갖추어야 최우선변제권이 인정됩니다.
• 나대지에 저당권이 설정된 후 주택이 신축된 경우 우선변제는 가능하나, 최우선 변제는 받을 수 없습니다. 

구 분	정 의	요 건	효 과
대항력	경매등으로 집주인이 바뀌더라도, 임차기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리	"주택의 인도(입주)" + "주민등록"	보증금 전액을 낙찰자에게 대항
우선변제권	후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리	"대항력 요건" + "확정일자"	보증금 전액을 순위에 따라 우선변제
최우선변제권	보증금액 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선하여 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리	소액임차인이 경매신청 전 대항요건을 구비	보증금 중 일정액을 최우선 변제

 

<요약정리>

- 지금까지 최우선변제권과 최우선변제금액에 대해서 모든 내용을 총정리해서 알아보았습니다. 최우선변제권과 더불어 우선변제권(주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자)도 임차인이 보증금을 보호하기 위해서는 반드시 알고 있어야 하는 내용이니 하단에 링크된 글을 반드시 모두 읽고 숙지하시길 바랍니다.

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<반드시 함께 읽어야 하는 글>

 

전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법

 

확정일자 효력 및 받는 방법

 

 

전월세 신고제 대상 확정 발표 내용 핵심 정리

 

 

임대차3법이란? - 이해하기 쉽게 초간단 총정리!

 

부동산중개수수료 - 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의 사항 총정리

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