집합건물이란 무엇인가?

이번 시간에는 부동산 용어 중에 많이 쓰이고 중요한 개념이지만, 많은 분들이 제대로 이해하지 못하고 있는 "집합건물"에 대해서 알아보겠습니다.

집합건물이란?

- 집합건물은 1동의 건물 중에, 구조상 구분된 여러 개의 부분이, 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는, 그 각 부분들은, 이 법에서 정하는 바에 따라, 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 이때 이 각각의 구분소유권으로 독립할 수 있는 건물의 집합체를 "집합건물"이라고 합니다. 쉽게 설명드리면, 아파트나 다세대, 연립처럼 각 호수별로 소유권이 분리되어, 각각 소유자가 있는 것을 집합건물이라고 합니다. 즉, 각 호수별로 주인을 다르게 해서 개별 등기가 되어 있는 건물이라고 생각하시면 편합니다. (개별, 구분등기)

반면에, 우리가 주변에 흔하게 볼 수 있는 원룸 건물(다가구, 다중 주택 등)은 실제 부동산 물건이 각 호수별로 나누어져 있지만, 소유권은 각 호수별로 분리되어 있지 않습니다. 원룸 건물 전체의 토지와 건물만 분리하여 각각의 소유자가 존재하게 됩니다. 즉, 원룸 건물 전체 호수를 다 아울러서 소유자가 한 명인 것입니다. 건물의 호수와 상관없이 모두 같은 주인인 건물을 말합니다. 물론, 공동명의 등 예외적인 경우를 제외하고 말씀드리는 것입니다. 따라서 이런 원룸(다가구, 다중 주택 등) 건물들은 각 호수별로 소유권을 분리하는 집합건물이 아닙니다.

"집합건물" VS "단독주택, 공동주택"의 차이점?

- 많은 분들이 "집합건물"과 "단독주택, 공동주택"의 개념에 대해서 혼동을 많이 하시는 것 같아서 이 부분을 정리해드리겠습니다.

1. 단독주택, 공동주택

- 단독주택 및 공동주택은 [건축법 시행령 별표 1]에 의해 용도별로 건축물을 분류해 놓은 건축물의 한 가지 종류입니다. 예를 들면, '단독주택', '공동주택', '제1종 근린생활시설', '제2종 근린생활시설', '종교시설' 등 용도별로 건축물들을 분류했을 때 그중에 한 가지를 의미합니다. 즉, 주택을 분류하기 위한 개념으로 쓰입니다.

(1) 단독주택

- 건축물을 용도별로 분류했을 때 '단독주택'과 '다가구(원룸) 주택' 등을 많이 혼동하시는 경우가 많이 있습니다. '다가구 주택'은 '단독주택' 안에 포함되는 개념입니다. 단독주택을 용도별로 분류하면 다음과 같습니다.

단독주택 : 한 가구 혹은 19가구 이내의 가구가 거주하며, 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택
다중주택 : 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이지만, 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 주택.
다가구주택 : 다가구 주택은 우리가 흔히 원룸이라고 부르는 건물입니다. 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가가 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말합니다.
공관

(2) 공동주택

- 공동주택에는 대표적으로 다음과 같은 주택이 있습니다.

아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 주택
연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택
기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조이며, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.

2. 집합건물

- 집합건물은 공동주택처럼 주택 건축물을 분류하기 위한 개념이 아니라, 건물의 권리관계(소유권 등)를 공시(등기) 하기 위한 개념으로 이해하셔야 합니다.

따라서, 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)은 구분소유관계를 전제로 하기 때문에, 당연히 "집합건물"에 속하지만, 단독주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택 등)은 "집합건물"에 속하지 않습니다.

여기서 "집합건물"에 관해 중요하게 생각해야 할 부분이 있습니다. 그것은 바로 임차인의 보증금을 확실하게 보호받기 위한 장치인 "전입신고"와 "확정일자"를 받는데 매우 중요한 상관관계가 있기 때문입니다. 집합건물이 아닌 원룸(다가구주택)은 "전입신고 + 확정일자"를 받을 때 계약한 '동·호수'까지 정확하지 않아도 됩니다. 임대차 계약서 상에 '지번'까지만(현재는 도로명) 일치한다면 '동·호수'가 계약서 상에 잘못 기재되어 있다고 하더라도 '대항력'과 '우선변제권'의 효력을 얻어 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

그러나, "집합건물"의 경우에는 각 호수별로 소유권이 각각 구분되어 등기가 되어 있는 건물이므로, 임대차 계약서 상에 '지번'뿐만 아니라 '동·호수까지 정확하게 일치해야 합니다. 따라서, 본인이 임차하려는 건물이 만약에 집합건물이라면, "등기사항 전부증명서"와 "건축물 관리대장"을 꼭 확인한 후, 정확한 '지번'과 '동·호수'를 기재한 계약서로 "전입신고 + 확정일자"를 받아야 임차보증금 보호를 받을 수 있습니다.

임대인들이 임대수익을 늘리기 위해 실제 건축물 관리대장 및 등기부와 다르게 방을 쪼개서 호수를 늘린 건물들이 많이 있습니다. 이렇게 쪼개기로 늘어난 '호수' 들은 등기부에 기재가 되지 않은 부동산들입니다. 그래서, 이런 '호수'에 주택에 임대차 계약을 하였다면, 아무리 "전입신고 + 확정일자"를 받았다고 하더라도, 보증금 보호를 받을 수 없으니 꼭 이점 주의하시길 바랍니다.

하단에 "전입신고"와 "확정일자"에 대한 내용을 상세하게 정리해 놓았으니, 반드시 꼼꼼하게 모두 읽어보시길 바랍니다. 전 재산과 마찬가지인 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 핵심 권리 내용들입니다. 반드시 숙지해야 하는 내용들입니다.

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집합건물 용어 정리

1. 구분소유권

- 1동의 건물 중에 구조상 구분된 수개의 부분이, 독립된 건물로 사용될 수 있을 때, 각 건물 부분을 목적으로 하는 소유권입니다. 즉, 집합건물에 속한 독립된 각 가구의 구분된 공간에 대한 소유권을 말합니다. 추가로 '구분소유자'란 '구분소유권의 소유자'를 말합니다.