전세권 설정이란? - "전입신고 + 확정일자"와 비교

임차인의 소중한 보증금을 지키는 방법은 주민센터에서 "전입신고 + 확정일자"를 받는 방법과 등기소에 직접 "전세권 설정 등기"를 하는 방법이 있습니다. 대중적인 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 방법이지만, 최근에는 전세권 설정등기를 하는 사람들도 많이 늘어나고 있습니다. 이번 시간에는 전세권 설정 등기를 중심으로 이 둘의 차이점을 자세하게 알아보겠습니다.

전세권설정-VS-전입신고+확정일자-썸네일 — 전세권설정-VS-전입신고+확정일자

전세권 설정 등기란?

- 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여, 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 할 수 있는 권리입니다. 게다가, 전세권은 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 또는 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 전세권은 다음과 같은 특징이 있습니다.

전세권은 집주인과 전세권자 사이에 전세권 설정계약과 등기에 의하여 성립하는 용익물권입니다. 여기서 용익물권이란 타인의 토지 또는 건물을 사용 수익 할 수 있는 물권을 말합니다.
전세권 설정기간이 만료되었는데도, 전세금을 반환받지 못할 때는 전세권 자체로 바로 경매 신청이 가능합니다.
다른 사람이 경매를 신청한 사건에 대해서도 배당에 참여하여, 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

전세권 존속기간(설정기간)

- 전세권의 설정기간은 당사자간의 약정에 따라 정할 수 있습니다. 이때 전세권의 존속기간은 최장 10년을 넘는 기간은 정할 수 없습니다. 주택의 경우에는 최단기 1년 미만의 전세권은 설정할 수 없습니다. 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 봅니다.

기간의 정함이 없는 전세권의 경우에는, 각 당사자 쌍방이 언제든지, 상대방에 대하여, 전세권의 소멸을 통고(통보)할 수 있습니다. 상대방이 이 통고(통보)를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

전세기간을 정해놓은 경우, 전세기간이 만료되면 전세권은 당사자간의 약정에 의해서든, 법률상으로든 갱신할 수 있습니다. 만약 전세권 계약 만료 전 쌍방이 아무런 의사표시를 하지 않아서, "법적 갱신"에 의해 전세권이 "자동 연장"되면, 이전의 전세권과 동일한 조건으로, 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이렇게 자동 연장되면, 새로운 등기를 하지 않아도 제삼자에게 대항할 수 있습니다.

다만, 법적 갱신된 전세권은 기간은 정하지 않은 것으로 봅니다. 따라서 집주인이든 세입자 이든 간에, 언제든지 전세권의 소멸 통보를 할 수 있습니다. 소멸 통보를 받으면, 6개월 후에 전세권이 소멸합니다.

전세권 설정 방법 및 설정비용

1. 설정 방법

계약 당사자가 직접 등기소에 방문하여 신청
법무사를 통해 등기를 신청

2. 필요서류

임대인 : 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증(집문서)
임차인 : 전세계약서, 전세권 설정등기신청서, 주민등록 초본, 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서 등
필요서류는 바뀔 수 있고, 주민등록 초본의 경우에도 주소 변동내역이 포함된 내역 등을 요구할 수 있으니, 미리 법무사 사무소등에 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

3. 전세권 설정비용

- 전세권 설정비용 = "등록세 + 지방교육세 + 증지 + 법무사 보수료"

등록세 = 보증금 × 0.2%
지방교육세 = 등록세 × 20%
증지세 = 15,000원
법무사 보수료 = 20만 ~ 30만

예를 들어, 전세보증금 2억 원 전세권 등기를 한다면 법무사 보수료까지 포함하여 70 ~ 80만 원 정도 비용이 발생합니다. 이 비용은 임차인 본인이 보증금을 안전하게 지키기 위한 조치이므로, 대부분 임차인이 이 비용을 부담합니다.

"전세권 설정"과 "전입신고 + 확정일자" 비교

- "전세권"과 "전입신고 + 확정일자"를 받는 방법이 어떤 차이점들이 있는지 표를 통해 비교해 보겠습니다.

구 분	전입신고 + 확정일자	전세권
관련법	주택임대차 보호법	민법
취급 관공서	주민센터, 등기소, 공증사무소 등	등기소
방 법	전입신고 후 임대차계약서에 확정일자 날인	건물등기부에 등기
임대인 동의 여부	임대인 동의 필요 없음	임대인 동의 필요
비용	600원	(보증금 × 0.24%) + 법무사 수수료 + 증지세 15,000원
효력 발생요건	주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자	전세권설정
효력 발생시점	전입신고 + 확정일자를 받은 날의 다음날 오전 0시	당일 발생
거주조건	거주 및 전입신고 필요	거주 및 전입신고 필요없음 (전세권 성립요건이 아님)
경매 시 배당요구	필요	불필요
효력의 범위 (배당범위)	"토지 + 건물" 낙찰가를 합한 금액 전체에서 배당을 받을 수 있음	"건물"의 낙찰가에서만 배당을 받을 수 있음
임대인이 보증금 반환을 지체하는경우 경매신청권	"보증금반환청구" 소송을 제기해서 판결문을 받은 후 경매 신청이 가능	소송 제기 없이 곧바로 경매 신청이 가능

전세권 설정 등기가 더 유리한 경우

- "전세권 설정 등기"가 "전입신고 + 확정일자"를 받는 것보다 더 유리한 경우는 다음과 같습니다.

1. 임차인이 법인인 경우

- [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아닌 법인인 경우 "전입신고 + 확정일자"를 받아도 보증금 보호를 받을 수 없기 때문에, 전세권 설정등기가 필요합니다.

2. 업무용 오피스텔

- 오피스텔 중에 건축물 관리대장에 [건축법 시행령 별표 1]에 의한 용도별 건축물의 종류가 "업무시설"인 경우 주택으로 보지 않습니다. 그런데 임차인이 이런 오피스텔에 전입신고를 한다면 '주택'으로 간주가 됩니다. 이렇게 되면 임대인 입장에서는 '양도소득세'에서 '중과'가 되거나 '비과세'를 받지 못해서 문제가 발생할 수 있습니다.

그래서 임대인들이 전입신고를 하지 못하게 해서, 임차인 입장에서는 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 그래서 이럴 때는 전세권 등기를 하거나, 보증금액만큼 저당권을 설정하는 것이 좋습니다.

그러나 2021년 6월부터 [임대차 3 법]에 의해 [전월세 신고제]가 시행되면, 꼭 많은 비용을 들여서 전세권이나 저당권을 설정하지 않아도 될 것으로 보입니다. 이 부분에서 많은 개선이 될 것으로 보입니다.

"전입신고 + 확정일자"가 더 유리한 경우

- 임차인 입장에서는 특정인에게만 권리를 주장할 수 있는 '채권'인 '주택임차권(전입신고+확정일자)'보다, 누구에게나 권리를 주장할 수 있는 권리인 '물권'인 '전세권'이 더 유리한 것은 사실입니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 실무에서 "전입신고+확정일자"가 더 유리한 점이 있습니다.

1. 비용 측면

- "전입신고 + 확정일자"를 받는 비용은 임차보증금과 상관없이 똑같이 600원이면 됩니다. 그러나 전세권은 보증금액에 따라 비용이 많아지고, 집주인이 본인의 재산권을 행사하는데 제약을 받는 것을 우려해 전세권 설정을 꺼려합니다.

2. 단독주택의 경우

- 우리들이 "전세권"을 등기하거나 "전입신고 + 확정일자"를 받는 가장 중요한 이유는 단 한 가지일 것입니다. 그것은 바로 계약기간이 끝나거나, 경매 등이 진행되었을 때, 내 보증금을 확실하게 지켜줄 수 있는지가 최대의 관심사일 것입니다.

대부분의 사람들은 전세권이 더욱 강력하게 자신의 보증금을 보호받을 수 있을 것이라 생각할 수 있습니다. 그러나 다음의 경우를 살펴보면 그 생각이 조금 바뀔 수 있습니다.

예를 들어, 임차인 A와 B는 똑같이 보증금 5,000만 원을 임대인에게 주고 세입자로 단독주택에 각각 거주한다고 가정을 해봅시다. 이때 임차인 A는 "전세권 설정등기"를 하였고, 임차인 B는 "전입신고 + 확정일자"만 받았습니다. 이 경우 경매가 진행되어 해당 단독주택이 1억 원에 낙찰이 되었다면, 임차인 A, B는 둘 다 모두 보증금 전액을 보호받을 수 있을까요?

일반적으로 낙찰금액이 1억 원이라면 토지 부분이 7,000만 원(70%), 건물 부분이 3,000만 원(30%) 정도 됩니다.

임차인 A의 경우 : 전세권 설정등기만 했기 때문에, 전체 낙찰금액에서 건물 부분에서만 배당을 받습니다. 즉 낙찰금액은 1억이지만, 전세권은 건물 부분인 3,000만 원에 대해서만 배당을 받습니다.
임차인 B의 경우 : "전입신고 + 확정일자"를 받은 임차인 B는, 낙찰대금 전체(토지+건물) 1억 원에서 배당을 받을 수 있기 때문에 5,000만 원 전액 보호를 받을 수 있습니다.

그러므로, 어렵게 설정한 전세권이, 오히려 보증금 보호에 불리할 수 있다는 점을 꼭 유념하시길 바랍니다. 다만, 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택의 경우에는 전세권자라도 대지의 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있기 때문에 차이가 없습니다.