오늘은 입주권과 분양권의 차이에 대해서 핵심적인 부분만 정리해서 소개해 드리겠습니다. 우리들은 재개발 · 재건축에서 사용하는 입주권과 아파트 청약에서 사용하는 분양권의 용어를 제대로 몰라 혼용하여 사용하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 세금 등에 있어서 입주권과 분양권의 차이를 이해하는 것이 매우 중요하므로 이번 기회에 입주권과 분양권의 차이를 정리해보시길 바랍니다.
<목차>
- 입주권과 분양권 개념 및 정의
- 입주권과 분양권 장·단점
- 입주권과 분양권의 차이
입주권과 분양권 개념 및 정의
(1) 입주권
입주권 재건축 · 재개발의 경우처럼 기존 토지의 소유자가 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리를 말합니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 설명을 해보겠습니다.
만약 어느 지역이 재개발 또는 재건축 사업구역으로 지정되었다고 가정을 해보겠습니다. 그럼 기존에 해당 구역 부동산을 보유하고 있던 소유자들은 조합을 설립하고 사업을 진행 할 것입니다. 그리고 나중에 조합원들은 해당 구역의 건축물 등을 모두 철거하고 새롭게 지어지는 새 건물을 분양받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다.
즉, 입주권은 재개발 · 재건축 사업 중 관리처분계획인가 단계 이후에 조합원 자격을 가지고 있다면, 기존에 소유한 주택 대신에 새롭게 지어질 주택(아파트 등)을 "조합원"으로서 취득할 수 있는 권리를 갖게 되는 것을 말합니다.
- 따라서 '입주권'은 관리처분계획의 인가 이후에는 기존주택에 대한 소유권이 아닌 새롭게 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 됩니다.
(2) 분양권
분양권은 우리들이 흔히 알고 있는 아파트 건설회사 등이 분양하는 신규 아파트 청약 당첨 등을 통해 분양계약을 하게 되면 받게 되는 권리를 말합니다.
앞서 살펴본 대로 입주권이나 분양권 모두 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리라는 점에서는 동일하다고 할 수 있습니다.
입주권과 분양권 장·단점
입주권과 분양권은 모두 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리라는 점에서 동일하지만 각자 장·단점을 명확하게 가지고 있습니다. 입주권과 분양권의 장·단점은 다음과 같습니다.
(1) 입주권 장점
- 입주권을 가진 조합원들은 일반분양자들보다 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있습니다.
- 시공사 등에서 조합원들에게만 제공하는 발코니 확장, 가구, 가전 등 여러 가지 혜택을 받을 수 있습니다.
- 일반분양자들보다 먼저 조합원들에게 배정을 해주기 때문에 로열동 · 로열층을 배정받을 확률이 높습니다.
(2) 입주권 단점
- 입주권은 재건축 · 재개발의 사업이 언제까지 진행될지 모르기 때문에 새 아파트에 입주할 수 있는 시기를 가늠하기가 어렵습니다.
- 해당 지역 내에 부동산을 보유하고 있어야 하기 때문에 초기 투자자금이 많이 들어가는 편입니다.
- 일반분양분이 미분양된다면 추가 비용이 발생할 수 도 있습니다.
(3) 분양권 장점
분양권은 입주권에 비해 비용이 적게 든다는 장점이 있습니다. 통상적으로 청약에 당첨이 된 사람은 일단 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 지불하면 되기 때문입니다. 그리고 나머지 분양가도 중도금 · 잔금으로 나누어서 지급을 하기 때문에 목돈마련에 대한 부담이 상대적으로 적은 편입니다.
(4) 분양권 단점
아파트의 입지, 시공사 브랜드, 주변 환경 등이 좋을수록 청약경쟁률이 높기 때문에 인기지역의 아파는 청약으로 당첨되기가 쉽지 않습니다.
그러나, 청약에 떨어졌다고 하더라도 기존에 분양권을 가지고 있는 사람으로부터 분양권 전매를 통해 구입을 할 수도 있습니다. 일반적으로는 "계약금 10% + 프리미엄"을 지불하고 분양권을 취득합니다.
입주권과 분양권의 차이
입주권과 분양권의 차이를 이해하기 위해서는 우선 토지의 소유권이 누구에게 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 이를 정리해보면 다음과 같습니다.
- 입주권 : 입주권 권리자는 이미 토지를 소유한 것으로 봅니다. 따라서, 건물 완공 시 "건물"만 이전 등기합니다.
- 분양권 : 토지의 소유권이 사업시행자에게 있습니다. 따라서, 건물 완공 시 "토지 + 건물" 모두 이전 등기합니다.
위의 내용을 조금만 깊게 생각해보면 이해가 되실 겁니다. [분양권의 매수]는 "아파트 이전등기를 받을 수 있는 단순한 권리"입니다.
그러나, 입주권이 생기려면 재개발 · 재건축 조합원이 되어야 합니다. 즉, 대지지분을 가지고 있는 사람이 조합원이 되고 조합이 사업시행을 하는 것입니다. 그러므로 토지 소유권은 조합원이 여전히 가지고 있다는 것입니다. 따라서, [입주권 매수]는 "토지소유권 이전 + 건물 이전등기를 할 수 있는 권리"입니다.
(1) 입주권 분양권의 차이(취득세 차이)
위에서 설명드린 토지 소유권에 있어서의 입주권과 분양권의 차이점은 취득세 부분에서 아래와 같은 차이를 발생하게 만듭니다.
| 입주권 | 분양권 |
| - 입주권 매수시에 토지소유권만 넘겨받고, 추후에 새로운 건물이 준공이 되면 그 때 건물소유권을 넘겨받게 됩니다. ** 취득세 : 입주권 매수시에 토지소유권을 넘겨받으므로 토지부분에 대한 취득세를 납부합니다. 그리고 추후에 건물이 준공시에는 이미 토지부분에 대한 취득세는 납부한 것으로 인정되어, 건물부분에 대한 취득세만 납부를 하면 됩니다.(즉, 두번 납부를 합니다.) |
- 분양권 매수는 새롭게 건물이 준공될 때 "토지+건물"의 소유권을 이전받을 수 있는 권리를 매수하는 것입니다. ** 취득세 : 분양권은 아파트가 준공될 때 까지 등기사항증명서에 등재가 되지 않기 때문에 별도의 토지 취득세가 부과되지 않습니다. 건물 준공 후 "토지+건물"의 소유권을 넘겨받을 때 그 때 한꺼번에 취득세를 납부합니다. |
(2) 입주권과 분양권 차이(주택수의 포함 여부 차이)
입주권과 분양권이 주택수에 포함되는지 여부를 따지는 것은 세금을 계산할 때 매우 중요한 요소입니다. 입주권의 경우에는 예전부터 주택수에 포함이 되었습니다. 따라서, 입주권을 보유한 상태에서 보유하고 있는 다른 주택을 매도할 때는 양도소득세 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
이에 반해, 분양권은 종전에는 주택수에 포함이 되지 않았습니다. 그러나, 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택수에 포함이 됩니다. 따라서, 입주권과 마찬가지로 분양권을 보유한 상태에서 이미 보유하고 있는 다른 주택을 매도할 때 양도세 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 이 점 유의하셔야 합니다.
참고로 분양권이 주택수에 포함되는 시기를 양도세와 취득세에서는 각각 시기별로 다르게 보고 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 하단의 포스팅 글에 정리를 했으니 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
입주권과 분양권 주택수 포함 여부를 세법뿐만 아니라, 청약 및 대출 시에 어떻게 판단을 하는지 정리를 하면 다음표와 같습니다.
▼ 입주권과 분양권 주택수 포함 여부 정리
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 세법상 | ○ | ○ |
| 청약 시 | ○ | ○ |
| 담보대출 시 | ○ | ○ |
| 전세대출 시 | × | × |
(3) 입주권과 분양권의 차이(양도소득세)
| 구분 | 입주권 | 분양권 | |
| 보유기간 | 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1~2년 미만 | 60% | 60% | |
| 2년 이상 | 기본세율 6 ~ 45% |
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양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리
최근 양도소득세는 징벌적 과세라고 불릴 정도로 많은 세금을 부과하고 있습니다. 특히, 2021년 6월 1일 이후부터는 다주택자가 조정대상지역의 주택 등을 양도하게 될 때는 어마 무시한 양도소
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지금까지 입주권과 분양권의 차이에 대해서 소개를 해드렸습니다. 입주권과 분양권은 비슷한 것 같으면서 많은 차이점이 있습니다. 입주권과 분양권은 매우 기본적인 개념이므로 이번 기회에 제대로 한 번 정리를 해서 앞으로는 혼동을 하지 않으셨으면 합니다.
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