베란다 발코니 차이 모른다면 이행강제금 부과 될수 있습니다.

우리에게 익숙한 단어인 베란다와 발코니! 그러나 익숙함과는 반대로 정확한 차이를 이해하지 못해서 이행강제금 등 크나큰 경제적 손실을 입는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서, 오늘은 불법과 합법의 경계에 있는 베란다와 발코니의 차이점에 대해서 정확하게 소개해 드리겠습니다.

 

<목차>

• 베란다 발코니 차이
• 베란다와 발코니 합법인가? 불법인가?
• 베란다 또는 발코니 등이 확장된 주택을 매수할 때 확인해야 할 사항은?
• 불법건축물로 적발이 되면 어떻게 되나요?
• 기타 궁금한 사항 질문 및 답변

 

 

베란다 발코니 차이

우리가 흔히 베란다라고 부르는 것은 사실 발코니입니다. 아래 그림을 잠시 한번 보시면서 어떤 것이 베란다이고, 발코니인지 그리고 테라스인지 차이점을 생각해 보시길 바랍니다.

 

베란다-발코니-테라스

 

1. 발코니란?

위의 그림에서처럼 2층 이상의 건물에서 거실 및 방에서 바깥쪽으로 연장된 공간을 말합니다. 보통 아파트에서 우리가 흔히 "베란다"로 부르는 외벽 부분입니다. 그런데 정확하게는 베란다가 아니라 "발코니"입니다. 우리에게 많이 익숙한 영화 '로미오와 줄리엣'에서 '줄리엣'이 '로미오'의 고백을 받는 장소 역시 발코니입니다.

 

그런데 모양이 우리 아파트의 발코니와는 차이가 많이 있어 헷갈려하는 것입니다. 위 그림과 같이 발코니는 밖으로 툭 튀어나와 돌출되어 개방형으로 되어 있는데, 우리 아파트 발코니는 대부분 저렇게 개방되어 있지 않기 때문입니다. 그래서 많이 헷갈려하는 것입니다. 그러나 우리 아파트 발코니는 위 그림의 발코니처럼 오픈형이 아니라 유리나 벽으로 막아둔 <폐쇄형 발코니>인 경우가 대부분입니다.

 

대부분 우리들 아파트의 "폐쇄형 발코니"는 "개방형 발코니"보다는 탁 트인 느낌은 덜하지만, 작은 화단으로 사용하거나, 세탁실 및 다용실로 활용이 가능한 장점이 있습니다.

 

이러한 발코니는 보통 아파트에서는 "서비스 공간"이라고 말하는 공간으로 "전용면적"에는 포함이 되지 않습니다. 건축법상 폭이 1.5m 이내의 발코니 확장공사는 <합법>입니다.

 

2. 베란다란?

주택건축 시 일조권 사선제한으로 생기는, 상층부 옥외 공간 위층이, 아래층보다 작아서 생기게 되는 공간입니다. 위 그림에서처럼 2층 면적이 넓고, 3층 면적이 좁을 경우, 2층의 지붕 부분이 남게 되는데, 이곳을 활용한 것이 "베란다"입니다. 즉, 아래층 지붕을 이용한 것이 베란다입니다.

 

주택가를 돌아다니다 보면 베란다를 확장하여 사용하는 경우를 흔하게 볼 수 있는데, 이러한 베란다의 확장은 모두 <불법>입니다.

 

※ 테라스란?

참고로 '테라스'는 위 그림에서 볼 수 있듯이 실내 바닥과 지면(땅)과의 높이를 조절하고, 바깥 정원에 접하여 즐길 수 있는 장소를 말합니다. 즉, 테라스는 1층에만 있는 것이고, 실내에서 밖으로 나왔을 때 바로 흙을 밟지 않기 위해서 타일, 벽돌, 시멘트 등을 활용해서 생겨나게 된 것입니다.

 

베란다와 발코니 합법인가? 불법인가?

"베란다"와 "발코니"는 주택의 끝부분에 자리하고 용도도 비슷하고 육안으로 봐도 구분이 쉽지 않아 정확한 개념을 혼동하는 경우가 많지만, 엄연하게 구분할 수 있어야 합니다. 특히 어떤 것이 '합법'이고 '불법'인지 구분을 할 수 있어야 합니다. 이를 한마디로 정리하면 "발코니 확장 = 합법"이고, "베란다 확장 = 불법"입니다.

 

<발코니>의 경우에는, [건축법] 시행령 제2조 1항 15호에 따르면 건축물 내부와 외부를 연결하는 완충 공간으로서 휴식이나 전망 등의 목적으로 건축물 외벽에 접해 부가적으로 설치하는 공간이라고 했습니다. 이는 주택에 설치되는 발코니를 뜻하며 국토교통부 장관이 정하는 기준에 적합할 경우 필요에 따라, 침실, 거실, 창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다.

 

반면에, <베란다>의 경우에는 아래층의 지붕면적이기 때문에 위층 거주자가 베란다 끝부분에 창문 등을 달아 실내 공간으로 확보하는 경우에는 불법 증축으로 간주합니다. 또한, 일조권 때문에 일부러 계단식으로 지었는데, 이를 막아서 본인의 공간으로 사용한다면, 다른 집의 일조권을 침해하는 결과가 발생합니다. 따라서, 이러한 베란다 확장공사는 불법이므로, 이행강제금 및 강제철거 등 원상복구 명령을 받게 됩니다.

 

 

베란다 또는 발코니 등이 확장된 주택을 매수할 때 확인할 사항은?

만약 여러분이 계약하고자 하는 주택에 확장된 부분이 있다면, 이 확장된 부분이 발코니를 확장한 것인지, 베란다를 확장한 것인지 꼭 확인을 해야 합니다. 왜냐하면, 신축빌라 등의 경우 일부 분양업체에서 이러한 부분을 고지하지 않고 그냥 분양을 하는 업체들도 많이 있기 때문입니다.

 

그렇다면 불법 유무를 어떻게 확인할 수 있을까요? 우리가 신축빌라 등 분양하는 물건들을 보면 기본적으로 모두 건축 평면도가 있습니다. 그러한 도면을 보면 확장된 부분이 베란다인지 발코니 인지 확인이 가능합니다.

 

그런데 신축 물건이 아니라 기존 구축 부동산 물건을 구입할 때는 건축물 관리대장을 확인해 보면 됩니다. 이미 불법건축물로 적발이 된 물건이라면, 건축물 관리대장 맨 앞장 우측 상단에 노란색 박스로 "위반건축물"이라고 표기가 되어있습니다.

 

그러나, 매수하고자 하는 부동산이 위반건축물이긴 한데, 여러분이 매수하는 시점에는 아직 위반건축물로 적발이 안 된 경우일 수 도 있습니다. 따라서 이러한 경우를 대비하여 부동산 매매계약서를 작성할 때에는 특약사항에 다음과 같이 기재를 해 놓는 것이 안전합니다.

• 특약사항 : "만약 이 부동산에 불법사항이 있어서 불법건축물로 문제가 된다면 모든 책임은 매도인이 진다"라는 내용의 특약사항을 기재하시길 바랍니다.

 

불법건축물로 적발이 되면 어떻게 되나?

"2019년 4월 23일"을 기준으로 이행강제금에 대한 [건축법] 규정이 대폭 강화되었습니다. 그래서 예전보다 이행강제금 금액도 많아지고, 이행강제금도 원상복구 될 때까지 끝까지 부과를 합니다. 뿐만 아니라, 대출 및 매매 진행 시에 불이익을 받아 재산상 큰 피해를 입게 됩니다. 그러므로, 불법건축물 여부를 정확하게 판단할 수 있어야 합니다. 불법건축물 이행강제금에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글에 자세하게 정리했으니 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.

 

▼ 불법건축물 이행강제금 완벽 정리 ▼

불법건축물 강제이행금(이행강제금) 완벽 정리

 

기타 궁금한 사항 질문 및 답변

Q. 발코니를 확장할 때 바닥에 난방을 깔아도 될까요?

→ A. 예. 가능합니다. 합법적으로 가능합니다.

 

Q. 발코니 확장은 건폐율에 포함이 되나요?

→ A. 예. 포함이 됩니다. 발코니가 서비스 면적이긴 하지만, 건폐율에는 포함이 됩니다.

 

Q. 발코니 확장은 용적률에 포함이 되나요?

→ A. 아닙니다. 용적률에는 포함이 되지 않습니다. 따라서, 실제로 사용 연면적은 더 커질 수 있습니다.

 

▼ [참고 : 용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률] ▼

용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률

 

Q. 발코니는 얼마나 크게 만들 수 있나요?

→ A. 본인 마음대로 늘릴 수 있는 것은 아닙니다. 발코니의 폭은 1.5m를 넘으면 안 됩니다. 만약 1.5m를 넘게 되면 그 공간은 용적률에 포함되는 불이익을 받게 됩니다.

 

※ 참고사항

발코니에 대한 제한은 각 지자체별로 차이가 있습니다. 따라서, 만약 여러분이 건물 신축 등의 계획이 있다면 정확한 사항은 각 지차체에 다시 한번 직접 확인을 해보셔야 합니다.

 

 

<이 글을 마치며>

지금까지 베란다 · 발코니 차이 모르면 이행강제금을 받을 수 있다는 주제를 가지고 관련 내용을 자세하게 소개해드렸습니다. 앞서 설명드린 대로 베란다와 발코니의 차이를 이해하지 못하고, 베란다를 확장한 불법 증축된 집을 매수하여 이사를 가게 된다면, 관할 구청으로부터 이행강제금을 부과되거나 원상복구 명령을 받게 되는 강력한 조치를 받을 수 있습니다. 따라서, 여러분들의 재산을 지키기 위해서는 반드시 이 글을 다시 한번 꼼꼼하게 읽고 숙지하시길 바랍니다.