그동안 많은 투자자에게 관심을 받았던 <생활형 숙박시설>이 최근 도심 해안가를 중심으로 우후죽순 생겨나면서 많은 문제가 야기되고 있습니다. 이에 따라 정부에서는 생활형 숙박시설에 대해 '주거용 사용금지'라는 규제를 하기 시작했는데 어떠한 내용인지 지금부터 자세하게 알아보겠습니다.
<목차>
- 생활형 숙박시설이란?
- 생활형 숙박시설 탄생 배경은?
- 생활형 숙박시설이 그동안 인기가 많았던 이유는?
- 왜 사회적 문제가 되고 있는가?
- 생활형 숙박시설 규제 이후 앞으로 운명은?
- 생활형 숙박시설 투자 시 주의사항
- 요약정리
생활형 숙박시설이란?
<생활형 숙박시설>이란 한마디로, 개인에게 분양되는 형태의 취사시설을 갖춘 장기 투숙형 숙박시설이라고 할 수 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 여관, 모텔, 호텔 등에서는 취사를 할 수가 없습니다. 그런데 이러한 숙박시설에 취사를 할 수 있게 취사시설이 추가된 것이 생활형 숙박시설이라고 이해하시면 됩니다. 부동산 현장에서는 생활형 숙박시설을 "Serviced Residence"의 줄임말인 레지던스(Residence)라는 명칭으로 많이 알려져 있습니다.
생활형 숙박시설과 유사시설 들을 비교해 보면 다음과 같은 차이점이 있습니다.
| 오피스텔 | 생활형 숙박시설 | 호텔 |
| - 장기거주 - 개별취사 |
- 장단기 숙박 - 개별취사 |
- 단기숙박 |
| - 임대사업 가능 | - 임대사업 - 숙박업 가능 |
- 숙박업 |
생활형 숙박시설 탄생 배경은?
지금은 감염병 사태로 관광산업이 많이 어려워졌지만, 2000년대 초반만 하더라도 명동, 종로, 신촌, 홍대 등에 외국인이 넘쳐날 정도로 많은 관광객들이 방문을 하였습니다. 따라서, 호텔 등 숙박시설이 부족해지면서 이를 보충하기 위해 나온 것이 <생활형 숙박시설>입니다.
즉, 쉽게 말해 개인이 개별 호실을 분양받을 수 있게 해 주어, 개인들의 공동구매 형태로 호텔을 지어서 운영할 수 있도록 한 것입니다. 생활형 숙박시설은 호텔보다 가격이 저렴하고 객실마다 취사시설을 갖추고 있어서 장기투숙을 원하는 외국인 관광객들에게 아주 큰 인기를 끌게 되었습니다. 상황이 이렇게 되다 보니 경쟁구도에 있는 기존 호텔업계의 반발로 인해 생활형 숙박시설은 한때 공급 중단 위기까지 갔습니다. 그러나 결국에는 2012년 [공중위생관리법] 시행령 개정을 통해 합법적인 법적 지위를 획득하게 되었습니다. 즉, 법 개정을 통해 숙박업을 다음과 같이 두 가지 형태로 나누게 되었습니다.
- 숙박업(일반) : 우리가 흔히 볼 수 있는 호텔, 모텔 등의 숙박시설 (일반 숙박시설)
- 숙박업(생활) : 일반 숙박시설의 객실 내에 취사시설을 추가한 숙박시설 (생활형 숙박시설)
생활형 숙박시설이 그동안 인기가 많았던 이유는?
생활형 숙박시설이 인기를 끌었던 결정적인 이유는 주거시설에 집중된 부동산 규제를 피할 수 있는 피난처로 인식되어 왔기 때문입니다. 실제로 생활형 숙박시설은 아파트와 같은 일반주택에 비해 많은 혜택을 누려왔습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 아파트 | 생활형 숙박시설 |
| 분양가 상한제 | 해당 | 해당 없음 |
| 전매제한 | 해당 | 해당 없음 |
| 종합부동산세 부과 | 해당 | 해당 없음 |
| 양도세 중과 | 해당 | 해당 없음 |
| 청약통장, 청약가점제 | 해당 | 해당 없음 |
| 대출규제 | LTV, DTI 규제 | 사업자 대출 가능 |
| 상업용지 | 건설 불가 | 건설 가능 |
| 학교 등 인프라 건설 부담금 의무 |
해당 | 해당 없음 |
| 주차장 설치 의무 | 가구당 1.2대 | 가구당 0.5대 |
왜 사회적 문제가 되고 있는가?
생활형 숙박시설은 엄연하게 숙박시설임에도 불구하고 마치 정부의 다주택 규제를 피할 수 있는 준주택으로 홍보 및 분양이 이루어져 부동산 투기와 난개발을 부추기고 있기 때문입니다. 게다가, 기형적 도시구조의 원인, 바다 조망권 사유화, 주차난 및 교통체증 등 다양한 문제점이 발생되고 있습니다.
생활형 숙박시설 규제 이후 앞으로 운명은?
위와 같은 문제가 계속 지속되자 정부는 규제 방침을 새롭게 내놓았습니다. 이를 <신규로 분양하는 생활형 숙박시설>과 <이미 분양된 생활형 숙박시설>로 나누어 발표된 규제 방침을 보면 다음과 같습니다.
1. 신규로 분양하는 생활형 숙박시설
- 용도 명확화 : 분양공고에 "주택 사용 불가, 숙박업 신고 필요" 문구 명시
- 허위 과장 광고 : 주택 사용 가능한 것처럼 광고하면 고발 조치
2. 이미 분양된 생활형 숙박시설
- [건축법상] 건축물 용도 위반 : 상업시설인 생활형 숙박 시설을 주거용으로 사용하는 불법 용도변경의 경우에는 시정명령 미이행 시 시가표준액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금 계속 부과
- [공중위생관리법] 상 신고 위반 : 숙박업 신고가 필요한 영업시설을 숙박업 미 신고 시 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금을 부과
따라서, 정부에서는 이미 분양된 생활형 숙박시설의 경우 주택 용도로 사용은 건축법 상 이행강제금 부과 대상이라는 안내문 제작 후 주민센터 배포 등 행정지도를 강화하고, 오피스텔(주거용)이나 주택으로 용도 변경토록 유도한다고 합니다.
그러나, 이러한 규제는 갑작스러운 규제라며 생활형 숙박시설 소유자들은 크게 반발하고 있는 상황입니다. 게다가, 생활형 숙박시설을 용도에 맞게 사용 중인지 판단하는 기준이 애매모호하다는 지적도 있는 상황입니다. 그 이유는 단속권자가 일일이 모두 방문하여 이를 확인하고 입증하기가 쉽지 않기 때문입니다.
다행스럽게도 정부는 기존에 분양받은 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도 변경해주는 것에 대해 논의 중에 있다고 합니다. 그러나 바닥난방 문제 및 그동안 혜택을 받았던 세금 문제 때문에 쉽사리 결정을 내리지 못하고 있는 상황입니다.
생활형 숙박시설 투자 시 주의사항
앞으로는 생활형 숙박시설은 숙박시설로 사용해야 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 여기에는 문제가 있습니다. 무늬는 개인형 숙박시설이라고 해서 개인에게 각 호실로 분양을 했지만, 실제로는 개인이 소유하고 있는 한 개의 호실에는 숙박업 허가를 해주지 않는다는 것입니다.
즉, 한채, 두채만 분양받은 개인들에게는 숙박업 허가가 불가능하다는 것입니다. 왜냐하면, 한 개의 호실마다 모두 숙박업 허가를 내주면 숙박시설들이 난립을 하기 때문입니다. 정부에서는 숙박시설은 [공중위생관리법]에의 규제하에 위생 및 화재 등 어느 정도 요건을 지킬 수 있는 규모를 요구하고 있습니다.
그렇다면, 개인은 어떻게 해야 할까요? 방법은 숙박업 대행업체(운영위 탁사)를 활용해 숙박업 위탁관리를 맡기셔야 합니다. 국내에는 아직 이런 업체들이 많지 않지만, 대표적인 업체는 "핸디즈"라는 업체가 있습니다.
따라서, 만약 생활형 숙박시설을 분양받는 등 투자할 계획이 있는 분이라면, 해당 지역의 수익성을 확인함과 동시에 분양조건에 '운영 위탁사'가 선정되어 있는지 확인을 하셔야 합니다. 또한, 운영 위탁사의 운영능력이나 재무능력도 건전한지 체크하셔야 합니다.
요약정리
2020년 기준으로 <생활형 숙박시설>은 60,394호(3,290동)에 달하고 있으며, 매년 320동의 건물이 분양에 나서고 있다고 합니다. 결코 적지 않은 수치입니다. 그런데 이러한 생활형 숙박시설은 앞서 살펴본 대로 주택의 용도로 변경을 하거나, 숙박시설로 운영을 하는 것이 원칙입니다.
따라서, 투자 시에는 분양업체에서 정부 규제를 피할 수 있는 투자처로 생황형 숙박시설을 과대광고하는 것에 속지 마시고, 냉철하게 본인의 투자목적에 맞는 상품인지 면밀하게 따져보신 후 생활형 숙박시설에 투자하시길 바랍니다.
