부동산 중개수수료 부담 누가 해야할까?

이번 시간에는 다양한 부동산 거래 형태에서 부동산 중개수수료를 누가 부담해야 하는지 '부동산 중개수수료 부담자'에 대해서 정확하게 알아보도록 하겠습니다.

부동산 중개수수료 누가 부담하는 것이 원칙일까요?

많이 분들이 가장 헷갈려하고 분쟁이 잦은 "부동산 임대차"와 관련하여 부동산 중개수수료는 누가 내야 하는 것이 원칙일까요? 많은 분들이 임대차 기간 만료 전이라면 "기존에 살고 있는 임차인(세입자)"가 중개수수료를 부담하고 내야 한다고 생각하는데요.

정답은 의의로 임대차 기간이 만료되거나 만료 전이라도 '임대인'과 '새로운 임차인'이 부담하는 것이 기본 원칙입니다. 이 기본 원칙을 근거로 아래의 각 상황별로 누가 부동산 중개수수료를 부담해야 하는지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

임대차 계약이 만료된 경우 또는 묵시적 갱신이 된 경우
계약기간 만료 전 임차인이 다른 곳으로 이사를 가는 경우
묵시적 갱신 중 계약을 해지하는 경우

1. 임대차 계약이 만료된 경우 또는 묵시적 갱신이 된 경우

중개실무에서는 '임대기간이 만료'된 경우 또는 '묵시적 갱신'이 이루어진 경우에는 '임대인'이 수수료를 부담하는 것으로 판단하고 있는데요.

여기서 말하는 <묵시적 갱신>을 쉽게 설명드리면, 기존 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임대인 및 임차인 쌍방 모두가 계약 갱신거절 등의 통지를 하지 아니하면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 말합니다.

즉, 자동으로 이전 임대차 조건과 동일하게 2년 연장이 되는 것을 말합니다.

2. 계약기간 만료 전 임차인이 다른 곳으로 이사를 가는 경우

기본원칙은 위에서 말했듯이, '임대인'과 '새로운 임차인'이 중개수수료를 부담해야 하는데요. 그러나, 실무에서는 기존 임차인이 계약기간 만료 전에 이사 등 본인의 사정으로 임대차를 종료시킨다면, 대부분 "기존 임차인"이 부담을 합니다.

그 이유는, "임대인"이 "기존 임차인"에게 임대기간이 남아 있다는 것을 내세워, "새로운 임차인"과의 계약에 동의를 하지 않을 수 있기 때문인데요. 그래서, "기존 임차인"은 이 부분을 염려하여 본인이 중개수수료 부담도 하고, 새로운 임차인을 구해놓고, 이사를 가겠다며, 임대인에게 동의를 얻는 경우가 대부분입니다.

그러므로, 대법원 판례 등에 살펴볼 때, 공인중개사도 기존 임차인이 중개수수료를 부담하겠다는 합의가 사전에 없었다면, 중개수수료를 무조건적으로 "기존 임차인"에게 요구하면 안 되는 것입니다.

즉, 기본 원칙은 "기존 임차인" 이 아니라, "임대인"에게 청구해야 한다는 것을 꼭 알고 있어야 합니다.

3. 묵시적 갱신 중 계약을 해지하는 경우

<묵시적 갱신(자동연장)> 중 해약 시에도 일방 당사자의 과실이 없다면, 계약 당자사들이 중개 수수료를 부담해야 하는 것이 기본 원칙입니다.

즉, 계약의 당사자인 "임대인"과 "새로운 임차인(세입자)"이 부담을 해야 합니다.

그 이유는 <묵시적 갱신(자동연장)> 중에 "기존 임차인(세입자)"의 사정으로 임대차 계약을 해지하더라도, "임대인(집주인)" 입장에서는 묵시적 갱신이 되지 않았다면, "임대인"이 "새로운 임차인"을 구해서 중개수수료를 부담했어야 했기 때문입니다.

다만, "임대인(집주인)"은 계약이 만료되지 않았음을 이유로 새로운 임대차를 거부할 수 있고, "기존 임차인(세입자)"은 그에 따를 수밖에 없어서 스스로 중개수수료를 지급할 것을 약속한 경우라면 "기존 임차인"이 부담을 해야 합니다.

그런데, "기존 임차인(세입자)" 입장에서는 매우 급한 상황이 아니라면 중개수수료 지급을 약속할 필요가 없는데요. 그 이유는 [주택임대차 보호법] 제6조의 2 내용을 보시면 알 수 있습니다.

▣ 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

위 법률 내용을 쉽게 풀어서 설명하면, <묵시적 갱신(임대차 계약 자동연장)>이 되어 전 임대차와 동일한 조건으로 연장이 되었어도(기본 2년 연장), 이 기간 안에 "기존 임차인(세입자)"은 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

즉, 이 계약의 해지는 "기존 임차인(세입자)"이 "임대인(집주인)"에게 통지를 하고 3개월이 지나면 효력이 발생하여 계약이 해지된다는 것을 의미합니다.

따라서, <묵시적 갱신> 상태에서 기존 임차인이 계약해지를 임대인에게 통보를 한 경우에는 통보 후 3개월만 지나면 정상적으로 계약이 해지되므로, "임대인"과 "새로운 임차인"이 중개수수료를 부담해야 합니다.

즉, 임대인이 기존 계약이 만료되지 않았다는 이유로, "기존 임차인"에게 중개수수료를 부담시키고, "새로운 임차인"을 구해놓으라고 강요할 수 없다는 것입니다.

결론적으로 정리하면, <묵시적 갱신> 중에는 "기존 임차인(세입자)"은 "임대인"에게 계약 해지를 통보하고 3개월만 지나면 합법적으로 계약이 해지됩니다. 따라서, "새로운 임차인"을 구해놓을 필요도 없고, 중개수수료를 부담할 필요도 없습니다.

즉, 3개월 지나면 임대인(집주인)에게 보증금 받고, 집만 비워주시면 됩니다.

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중개수수료 관련하여 많은 분들이 궁금해하는 내용 정리

중개수수료 관련하여 추가적으로 많은 분들이 궁금해하는 내용을 정리해 봤는데요. 정리한 내용은 다음과 같습니다.

중개수수료 지급 시기는 언제인가?
계약이 해지된 경우 중개수수료 지급 여부
부동산 중개수수료 - 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의사항은?
권리금에 대한 중개수수료 상한 요율
계약이 해지된 경우 권리금에 대한 중개수수료 지급 여부

1. 중개수수료 지급 시기는 언제인가?

부동산 계약을 체결하고 나면 중개수수료를 언제 줘야 하는지 궁금해하실 텐데요. 부동산 거래 당사자는 중개가 완전히 마무리된 다음에 중개수수료를 주고 싶을 테고, 중개업자는 최대한 일찍 받고 싶어 할 텐데요. 중개 수수료 지급 시기의 기본원칙은 "공인중개사"와 "중개 의뢰인" 간의 약정에 따릅니다. 그러므로, 약정이 없다면, 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 때에 중개수수료를 지급하시면 됩니다.

즉, 공인중개사가 계약 체결 시에 중개수수료 지급을 요구한다면, 중개 의뢰인은 이에 동의할 수도 있고, 그것을 거절하고 잔금 지급시기에 수수료를 지급할 수 도 있는 것입니다. 공인중개사가 중개 수수료를 미리 달라고 요구해도 무조건 지급해야 할 의무는 없다는 점을 알고 계시면 많은 도움이 되실 겁니다.

2. 계약이 해지된 경우 중개수수료 지급 여부

"공인중개사"는 본인이 알선한 중개업무에 관해 "중개의뢰인"에게 중개보수를 청구할 수 있는데요. 그러나 "공인중개사"의 고의 또는 과실로 인해서 거래가 무효, 취소 또는 해지된 경우에는 중개 수수료를 받을 수 없습니다.

그러나, 만약 임대차 계약에서 "임차인"의 변심으로 계약이 해지된 경우라면 "공인중개사"는 "임대인"에게 중개 수수료를 요구할 수 있습니다.

다만, <임대차 계약>을 체결했지만 해지된 점을 고려하여, "임대인"과 "공인중개사"가 공인중개사법에서 정한 상한 요율 이내에서 원만하게 협의하시는 것이 좋습니다.

3. 부동산 중개수수료 - 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의사항은?

부동산 중개수수료가 너무 비싸다고 요즘 말이 많은데요. 그래서 중개수수료 개편에 대한 논쟁이 한창입니다. 이럴 때일수록 소비자 입장에서는 정확한 부동산 중개수수료 요율 및 계산방법에 대해서 알고 있어야 부동산 계약 시 현명하게 대처할 수 있을 텐데요. 이와 관련된 내용은 너무 방대하여 아래 포스팅 글에 자세하게 설명했으니 참고하시길 바랍니다.

[부동산 중개수수료] - 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의 사항 총정리

4. 권리금에 대한 중개수수료 상한 요율

상가를 포함한 부동산 매매 · 임대차에서는 그 중개수수료 상한 요율과 금액을 [공인중개사법 시행규칙]에서 정하고 있습니다.

그러나, "영업용 건물의 영업시설", "비품" 등 유형물이나 "신용", "영업상의 노하우", "거래처" 또는 "점포 입지에 따른 영업상 이점" 등 무형의 재산적 가치에 대한 권리금은 중개 대상물로 취급하지 않고 있는데요. 그래서, 권리금은 "중개수수료 상한 요율"의 적용을 받지 않습니다. 그러므로, "중개의뢰인"과 "공인중개사"가 협의해서 중개 수수료를 정할 수 있고, 그 협의에 따라야만 합니다.

즉, 권리금 중개수수료는 별다른 사유가 없다면 쌍방이 협의한 수수료를 지급하고 받으면 됩니다.

5. 계약이 해지된 경우 권리금에 대한 중개수수료 지급 여부

계약이 해지된 경우 권리금에 대한 중개수수료 지급 여부는 다음과 같이 두 가지 경우로 구분하여 살펴봐야 합니다.

① 공인중개사의 과실이 없이 "권리 양수도 계약"이 해지가 된 경우

공인중개사의 과실 없이 "권리 양수도 계약"의 당사자인 '양도인'과 '양수인' 등이 계약을 깨는 경우에는, 계약 당사자들이 중개수수료를 부담해야 합니다.

② 임대인에 의해 "권리 양수도 계약"이 무효가 된 경우

'임대인'이 계약을 거절하여 '기존 임차인'과 '신규 임차인'의 과실 없이 임대차 계약이 체결되지 못한 경우에는, "권리 양수도 계약"도 무효(특약으로 계약서에 명시를 해놓은 경우)가 됩니다. 따라서, 이런 경우에는 통상적으로 "권리 양수도 계약"의 중개수수료를 지급하지 않는 것이 거래 관행입니다.

요약정리

지금까지 많은 분들이 헷갈려하는 '부동산 중개수수료 부담자'에 대해서 각 상활별로 안내해 드렸는데요. 부디 이 글의 정보가 부동산 중개수수료를 누가 내야 하는지 궁금해했던 분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

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