일반인들이 토지 투자로 가장 선호하는 토지의 용도지역은 '자연녹지지역'과 '계획관리지역'일 것입니다. 그러나, "생산녹지지역"의 토지도 개발이 예상되는 도시지역 내의 토지로써, 투자하기 좋은 토지임에는 틀림이 없습니다. 따라서, 이번 시간에는 "생산녹지지역"이란 무엇인지 알아보고, "생산녹지지역에서 가능한 건축행위"가 어떤 것들이 있는지 자세하게 소개해 드리겠습니다. 이 글을 읽으시면 "생산녹지지역"에 대해서 완벽하게 이해할 수 있을 것입니다.
용도지역이란?
생산녹지지역은 토지에 지정되어 있는 용도지역 중에 한 가지입니다. 따라서, 생산녹지지역을 정확하게 이해하기 위해서는 '용도지역'이 정확하게 무엇인지 먼저 알아볼 필요가 있습니다. 용도지역을 최대한 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.
우리나라 국토에 있는 모든 토지에는 '용도지역'이라는 꼬리표가 붙어 있습니다. 이 말의 뜻은 국가에서 땅마다 용도지역별로 용도(기능)를 각자 정해주었다는 것을 의미합니다. 따라서, 일반 개인인 우리들은 본인 소유의 토지라도 마음대로 토지를 활용할 수 있는 것이 아니라, 반드시 국가에서 지정해준 용도에 적합한 토지 개발행위만 해야 합니다.
예를 들면, A라는 토지가 '생산녹지지역' 또는 '자연녹지지역' 중 어떤 곳에 위치하느냐에 따라 크게 다음 2가지 사항이 결정되게 됩니다.
- 국가에서 정한 용도(기능)에 맞게 그 용도(기능)에 적합한 건축물만 건축이 가능합니다.
- 건축물의 '용적률과 건폐율'이 크게 차이가 납니다. 즉, 해당 지역 도시기반시설의 용량에 맞게 건물을 얼마나 넓게(건폐율) 또는 높게(용적률)을 건축할 수 있는지 정해주어, 해당 용도지역의 밀도를 관리하게 됩니다.
따라서, 토지나 주택 등 부동산을 구입하거나, 현재 본인이 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하기 위해서는 반드시 용도지역이 무엇인지 정확하게 알고, 그 용도지역에서 가능한 개발행위 들을 파악할 수 있어야 합니다. 공인중개사 등의 도움을 얻어도 되지만, 남의 말만 믿고 투자하는 사람과 본인이 기본 지식은 알고 투자하는 사람은 큰 차이가 있을 것입니다.
만약, 여러분들이 이번 글에서 제가 전달하고자 하는 내용을 정확하게 이해를 하신다면, '생산녹지지역'뿐만 아니라, 전체 용도지역 모든 토지에 대한 가치를 파악하는데 많은 도움을 받을 수 있을 것입니다.
생산녹지지역이란?
생산녹지지역 이란, 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역을 말합니다. 이 생산녹지지역은 아래 용도지역 분류표에서 표에서 볼 수 있듯이, 우리들이 대부분 생활하고 거주하고 있는 도시지역 내의 토지 중 녹지지역 안에 있는 용도지역 중에 한 가지입니다.
※ 녹지지역 : 자연환경 · 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역을 말합니다. 녹지지역은 다시 아래의 3가지 용도지역으로 나뉘게 됩니다.
- 보전녹지지역 : 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
- 생산녹지지역 : 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지지역 : 보전할 필요가 있는 지역이나 제한적 개발 허용이 가능한 지역
생산녹지지역에서 건축행위가 가능한 건축물(할 수 있는 행위)
생산녹지지역에서 건축행위가 가능한 건축물 및 용적률 · 건폐율 등을 확인하는 방법은 우선 [국토계획법] 시행령에서 1차로 허용되는 건축물을 확인해야 합니다. 상위법령에서 허용되는 행위 등을 큰 틀 안에서 먼저 확인을 한 후, 2차로 세부적인 내용은 해당 지역의 [지자체 도시계획조례]를 통해 확인을 해야 합니다.
따라서, 우선 [국토계획법] 시행령에서 1차로 허용되는 건축물에 대해서 알려드린 후, 아래 또 다른 소제목에서 실제 세부적으로 확인하는 방법을 소개해 드리겠습니다.
[국토계획법] 시행령에서 생산녹지지역에서 건축행위가 가능한 건축물은 "[건축법 시행령 별표 1]에서 정하고 있는 용도별 건축물 종류"의 분류 기준에 따라 건축물을 분류하여 설명드리겠습니다.
1. 단독주택
- 단독주택(가정보육시설 · 공동생활가정 · 지역아동센터 및 노인복지시설 포함)
- 다중주택(장기간 거주 가능 구조, 독립된 주거형태 아닐 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적이 330㎡ 이하 및 층수가 3층 이하)
- 다가구주택(주택으로 쓰이는 층수 3개 층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하)
- 공관
2. 제1종 근린생활시설
- 일용품(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품, 의료기기 등)을 판매하는 소매점(단, 바닥 면적 1,000㎡ 미만)
- 휴게음식점 및 제과점(바닥면적 300㎡ 미만)
- 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상 되는 것 제외)
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원 및 안마원
- 탁구장 및 체육도장(바닥면적 500㎡ 미만)
- 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소 등(바닥면적이 1,000㎡ 미만)
- 마을회관, 마을 공동작업소, 마을 공동구판장, 그 밖에 이와 비슷한 것
- 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 그 밖에 이와 비슷한 것
- 지역아동센터(단독, 공동주택에 해당하지 아니하는 것)
- 가스배관시설
3. 교육연구시설
- 교육연구시설 중 유치원 및 초등학교
4. 노유자시설
- 아동 관련 시설(영유아 보육시설, 아동복지시설 -> 다만, '단독주택', '공동주택' 및 '제1종 근린생활시설'에 해당하지 아니하는 것)
- 노인복지시설(다만, '단독주택' 및 '공동주택'에 해당하지 아니하는 것)
- 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니하는 사회복지시설 및 근로복지시설
5. 수련시설
- 생활권 수련시설(청소년수련관, 청소년 문화의 집, 청소년 특화시설)
- 자연권 수련시설(청소년수련원, 청소년 야영장)
- 유스호스텔
6. 운동시설
- 운동장(육상장, 볼링장, 수영장, 골프장, 사격장, 스케이트장 등)으로 관람석이 없거나, 관람석의 바닥면적이 1,000㎡ 미만인 것
7. 창고
- 창고(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용만 해당)
8. 위험물 저장 및 처리시설
- 액화석유가스충전소 및 고압가스 충전 · 저장소
9. 동물 및 식물 관련 시설
- 축사(양잠, 양봉, 양어 시설 및 부화장)
- 가축시설(가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사, 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설)
- 작물재배사
- 종묘 배양시설
- 화초 및 분재 등의 온실
- 식물과 관련된 시설과 이와 비슷한 것(단, 동 · 식물원은 제외)
10. 교정 및 군사시설
- 교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소)
- 갱생보호시설
- 소년원 및 소년 분류심사원
- 국방 · 군사시설
11. 방송통신시설
- 방송국(방송 프로그램 제작시설 및 송신· 수신 · 중계시설 포함)
- 전신전화국
- 촬영소
- 통신용 시설
- 데이터 센터
- 그밖에 위의 항목 시설과 비슷한 것
12. 발전시설
- 발전소(집단에너지 공급 시설 포함 -> 단, '제1종 근린생활시설'에 해당하지 아니하는 것)
13. 야영장 시설
- 야영장 시설로서 관리동, 샤워실, 화장실, 취사시설, 대피소 등으로 사용하는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
생산녹지지역 건폐율 · 용적률 및 특징
| 건폐율 | 20% 이하 |
| 용적률 | 100% 이하 |
| 건축물 특징 | 4층 이하 건축물만 건축 가능 |
세부적인 생산녹지지역 토지 분석방법
앞서 설명드린 내용은 생산녹지지역에서 가능한 행위제한 내용들을 1차적으로 큰 틀 안에서 설명드렸습니다. 그렇다면 이제 실제 세부적으로 각 필지별 개발 행위 내용을 정확하게 확인하여 분석하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 방법은 아래 세 가지 방법으로 하시면 됩니다.
1. 지역별 도시계획조례 확인
본인이 확인하고자 하는 토지 지역의 '도시계획조례'를 직접 확인하는 방법입니다. 확인 방법은 "자치법규 정보시스템" 사이트 접속한 후, 해당 지역의 도시계획 조례를 검색하여 확인하시면 됩니다.
2. 토지 이음 사이트 활용
위의 방법이 번거롭고 어렵게 느껴지신다면, "토지 이음" 사이트에 접속하여 "토지이용계획 확인원"을 확인하면 됩니다. 최근에 개설된 "토지 이음"사이트는 토지 분석에 관련된 모든 내용을 통합하여, 한눈에 직관적으로 확인이 가능하도록, 많은 정보를 제공해주고 있으니 활용해보시길 바랍니다.
※ "지역별 도시계획 조례" 및 "토지 이음" 사이트 활용방법은 아래의 '자연녹지지역' 포스팅 글에 좀 더 쉽게 설명되어 있습니다. 참고하시길 바랍니다.
자연녹지지역 이란?, 건축행위가 가능한 건축물 종류 알아보자
토지 투자 시에 많은 분들이 가장 선호하는 용도지역의 토지는 "자연녹지지역"과 "계획관리지역"의 토지입니다. 이 둘 중에 이번 시간에는 자연녹지지역이 정확하게 무엇인지 알려드리도록 하
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3. 지자체 담당부서 및 건축설계 사무소 등 확인
위 1, 2번 절차를 통해 토지분석을 끝마쳤다면, 최종적으로 '지자체 담당공무원' 및 '건축 설계사무소' 그리고 '토목 측량 설계사무소' 등을 통해 여러 번 확인하시길 바랍니다.
이 글을 마치며 (투자 시 주의사항)
생산녹지지역은 투자 시에 매우 매력적인 토지가 될 수 있습니다. 그 이유는 일단 도시지역 내 용도지역이기 때문에 도심화 진행 및 개발 가능성이 매우 높은 토지입니다. 게다가, 앞서 살펴본 대로 건축이 가능한 건축물의 종류가 다양하여 활용범위가 넓은 편입니다. 그러므로, 도시화가 진행되면서 '농림지역'의 토지가 '생산녹지지역'으로 변경되는 경우가 많으니, 이러한 지역을 선점하여 투자를 해도 많은 수익을 얻을 수 있을 것입니다.
그러나, 우리나라 국토의 모든 토지는 용도지역뿐만 아니라, 용도지구 및 용도구역의 행위제한도 받게 됩니다. 따라서 이 부분을 추가로 확인해보셔야 합니다.
특히, 서울 및 수도권 안에 있는 생산녹지지역 토지의 경우 용도구역 중에 "개발제한구역"에 속한 토지가 많이 있습니다. 이러한 토지들은 건축행위가 극도로 제한되어 토지가치가 많이 떨어지게 됩니다. 따라서 이러한 부분을 추가로 정확하게 확인하시길 바랍니다.
지금까지, 생산녹지지역이란 무엇이며, 생산녹지지역에서 건축행위가 가능한 건축물 및 이를 확인하는 방법에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 이 글이 앞으로 여러분 스스로 토지를 분석하는 힘을 키우는데 많은 도움이 되시길 바랍니다.
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